La terminación del contrato de arrendamiento por el arrendatario. Terminación sin indemnización, o con justa causa

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De las situaciones más criticas en las relaciones derivadas de los contratos de arrendamiento para vivienda urbana, e incluso comerciales, de oficinas, consultorios, o parqueaderos, son las que guardan relación con la terminación del contrato de manera unilateral por el arrendatario, en especial cuando ya ocupando el inmueble que se ha tomado por un año, pasada la emoción, durante el segundo mes, aterrizamos y es cuando comprendemos que este no cumple con las expectativas de habitabilidad, comodidad y seguridad, y no obstante los reclamos, el arrendador, inmobiliaria, propietario, o no, nos oponen toda suerte de peros, penas y disculpas para ya al final recordarnos que el contrato es por un año o que “miremos haber que vamos a hacer”.

Igual sucede cuando en ejecución del contrato, conseguimos uno que más nos gusta, podemos adquirir la propia,  vamos a cambiar de ciudad, o simplemente no queremos estar más.

En esta ocasión veremos las Causales de Terminación, con JUSTA CAUSA, que NO DAN LUGAR A INDEMNIZACION a favor del arrendador, pero que eventualmente podría causarse a favor del arrendatario: 

  1. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada del arrendador o porque este incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo. [En estos casos, si el arrendatario lo prefiere, podrá  directamente sin autorización del arrendador, asumir el costo del restablecimiento de los servicios y descontarlo automáticamente de la renta o cualquier otro pago que le corresponda como arrendatario.]
  2. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva.
  3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente.
  4. El mal estado o calidad del inmueble que impida totalmente o torne supremamente difícil su uso para lo que ha sido arrendado, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad del inmueble al tiempo del contrato; y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial,  según las circunstancias, podrá dar lugar a la terminación del arrendamiento, o la concesión de una rebaja del precio o renta. [Caso típico cuando vivimos en el quinto piso y se daña el ascensor, pasando los días y semanas sin que la Administración lo mande arreglar]

El procedimiento es muy sencillo, el Arrendatario deberá enviar al Arrendador una comunicación en tal sentido exponiendo detalladamente las circunstancias, para lo cual se aconseja haciendo uso de la tecnología, tomar las suficientes evidencias fílmicas o fotográficas con constancia de fecha y hora  tanto generales como especiales donde se evidencie desde la parte exterior del inmueble, nomenclatura, interiores, daños y aspectos que hagan imposible o difícil la habitabilidad.

No olvide que esta terminación opera en cualquier tiempo de ejecución del contrato inicial, prorroga o renovación, sin que medie aviso anticipado, sino de manera intempestiva e ipso facto, es decir, deberá restituir el inmueble dentro de las cuarenta y ocho horas siguientes a la terminación y no es compensable con tiempos previos de ocupación que se dejen de pagar.

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13 Opiniones
  1. german Dice:

    hola, hace 3 meses (diciembre 22) tome un inmueble en renta con opcion de compra, hicimos un contrato de arrendamiento firmado en notaria a 4 meses y verbalmente elcompromiso era firmar luego un compromiso de venta durante ese tiempo y descontar el valor de esos 4 meses del valor de la venta del apartamento (los 4 meses los pague por anticipado), al mes y 8 dias les salio un comprador, en 3 dias lo vendieron y me pidieron el apartamento, cuanto es el tiempo minimo de antelacion que me tiene que avisar el dueño en un contrato a 4 meses de duracion? siguen siendo los 3 meses que dice la ley o sera un equivalente a un contrato de un año como me lo expreso el dueño? la verdad si me quiero ir ya pero quisiera saber si puedo pedir una indemnizacion?.
    adicionalmente a este problema a finales de enero no me llegaba el recibo de servicios y llame al dueño a preguntar porque y me dijo que iba a averiguar, no me dijo nada y a los 4 dias me cortaron todos los servicios pues al momento de el comienzo del arriendo ya tenian un mes vencido y no me lo encontraron saneado, eso fue un viernes y lo pude contactar en la noche y aunque pago esa noche por la pagina de epm, solo me reinstalaron los servicios 3 dias despues (el lunes por la tarde). tengo derecho a cancelar yo el contrato y recibir indemnizacion por este hecho?

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  2. Sergio Peñaloza Dice:

    Buenos días, Vivo en arriendo en un apartamento en un ultimo piso y desde abril de 2015 envié un comunicado porque tenemos una filtración de agua cuando llueve, nos ha tocado trasnochar para mover muebles y secar el piso y al día de hoy no han arreglado esta filtración. Esto es incomodo para nosotros vivir de esta manera pues no debería ser así y debieron arreglar desde el momento que lo notifique,
    Yo puedo dar por terminado el contrato sin tener que pagar las multas por este inconveniente?.

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    • diana Dice:

      te dieron alguna respuesta yo me encuentro e la misma situación y nada, tengo hasta recibidos de las notificaciones que le hago a la inmobiliaria y me envían maestros para solo cotizar y nunca arreglan nada

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  3. martha perez Dice:

    Tengo en arriendo el piso 2 de mi casa, el cual es independiente, este le fue arrendado a una señora con dos hijas, después llego un hijo y luego el ex-esposo a vivir con ellas tres terminando cinco en un apartamento de solo dos habitaciones, resulta que el hijo consume drogas algo que nunca me dijo la señora cuando tomo el apartamento, el joven a veces se va de la casa a consumir y al mes vuelve cuando esta cansado y la mama lo recibe y aquí se la pasa fumando marihuana asomándose por la ventana a botar el humo, cosa que ya les advertí a los papas pues ya los vecinos se dieron cuenta y ya me ha llegado una foto de evidencia; La mama sufre por que su hijo es un ñero y dice que el no quiere resocializarse, ya les pedi la entrega del inmueble pero no lo han entregado y lo peor es que, ahora están pagando a cuenta gotas por que el ex-eposo no tiene ingresos, estos dias las cosas han estado dificiles pues por mas que les digo que me paguen completo siempre piden plazos o dan pequeños abonos.
    Por favor como debo dirigirles la carta para que entregue pues temo por una expropiación de mi vivienda. En el contrato esta contemplada la prohibicion de sustancias alucinogenas
    Gracias.

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  4. mario Dice:

    que pasa si la inmobiliaria se niegan a terminar el contrato de esa manera?

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  5. carolina Dice:

    Cuanto tiempo tengo para desocupar el apartamento despues de la fecha de pago de arriendo si pienso mudarme para otro lugar

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  6. yurley Dice:

    buenos dias

    soy arrendataria de un local, a mediados de septiembre de 2018 hicimos cambio interno de puesto de trabajo ya que se buscaba la facilidad de tener cubiculos independiente para ofrecer mejor servicio, en la parte interior de la oficina habia dos columnas teniamos unos muebles para guardar las az de la documentacion al correr dichos muebles las paredes se visualizan con humedady el baño tambien se estaba agrandando la humedad debido a que salieron chiripas, cucarachas y ziempies lo que hicimos fue limpiar y dimos aviso a la inmobiliaria por correo electronico el dia 26 de septiembre para que vinieran a revisar ya que esa oficina visualmente y por su olor no deja realizar las funciones adecuadasno me dieron respuesta alguna asi que reenvie nuevamente el correo y se igual manera nadie respondio.

    a fecha de 10 de noviembre me comunique con la inmobiliaria ya que me siento afectada porque no estoy gozando totalmente el local ya que nos toca solo en media oficina ofrecer el servicio a los clientes y no presta el servicio del baño, solicite la cancelacion del contrato ya que casi dos meses y me dicen que no es posible terminar el contrato ya que esto no afecta en totalizar el servicio y que enviaran a personal a hacer los arreglos pero no me parece justo ya que debieron haberlo realizado a mas tardar los principios de octubre y realmente ya no estoy a gusto con el local por estos problemas ocurridos y una humedad en tres columnas afectara el tiempo para ofrecer de manera adecuada mi servicio.

    agradezco su colaboración que puedo hacer al respecto o ellos tendrían que hacer una rebaja del canon por los daños y perjuicios y quien me va a pagar los daños de los equipos

    gracias

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  7. yurley Dice:

    Desde el pasado mes de septiembre de 2017, he venido manifestándoles por diferentes medios: llamadas telefónicas, envíos de email en dos ocasiones: el 26 de septiembre y el 02 de octubre del presente año, las cuales deben constar en sus registros e incluso desde el inventario del inmueble que se realizó el día 07 de septiembre del 2015 en la oficina #1 (interior) y en el baño la cual adjunto copia; el inmueble presenta graves problemas de humedad persistente que perjudica nuestra salud por el mal olor que genera y la presencia de moho y otras bacterias ha generado graves perjuicios, los cuales con el pasar del tiempo y en vista de que NO han sido atendidos, han hecho que el uso comercial de gran parte del mismo sea inhabitable y por consecuencia genero deterioro en nuestros equipos de oficina e insectos como chiripas, cucarachas, ciempiés, entre otros a lo largo del arrendamiento del local; por tal motivo se ve imposibilitado de utilizar el bien para el fin por el que se tomó en arriendo como consta en las fotografías adjuntas.
    A esta fecha no hemos recibido NINGUNA notificación escrita o por otro medio, para el arreglo del inmueble del local comercial con el que tantos problemas hemos tenido, solicitamos de suma URGENCIA que de una vez por todas se dé solución definitiva a esta solicitud.
    ellos me dicen que no es justa causa para dar por terminado contrato y que enviararan para hacer las reparaciones pero de igual manera este tiempo de reparacion lo voy a tener imposibilitado para atender al cliente y poder trabajar de manera adecuada y estoy me ha afectado dos meses ya que solo tengo diponibilidad de utilizar el local el 50%
    agradezco su ayuda al respecto que puedo hacer?

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  8. mara Florez Dice:

    Buenas Tardes desde el dia 13 de septiembre manifeste a la inmobiliaria unas humedades que tenia la casa y nunca la arreglaron ahora desde el mes de marzo la casa presento varios daños que cominique con fotos y videos de la inmobiliaria me enviaron un contratista y este envio la cotizacion de los daños que son grandes y el arreglo sale en 9 millones de pesos el pripietario no acepto la cotizacion y ya van 3 contratistas y nada que solucionan que debo hacer me puedo ir y pedir que me indemnizen mi contrato se vence en abril 2019.

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  9. Natalia S Dice:

    Hola buen día
    Tambié, tengo un problema de humedad terrible desde hace mucho, y mi contrato se autorenovó en Mayo; en l inmobiliaria dijeron que era responsabilidad de la administración del edifio y a su vez ellos dijeron que era el propietario quien debía arreglar desde Enero estamos esperando solución,ademas nunca nos entregaron copia del contrato de arrendamiento, que puedo hacer? y estaba buscando en el artículo 820 las causales de terminación con justa causa y no los encuentro. Ayuda por favor. Gracias

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  10. luz Dice:

    buenas tengo una casa en arriendo con un contarto a 1 años ya en cuatro meses se vence el tiempo, pero mi sitiuacion economica ah cambiado drasticamente hasta el puento de no tener como pagar el canon del arriendo y deseo entregar el inmueble pues un famiali me ayudara dandome una espacio en su hogar que puedo hacer por que no quiero terminar endeudad ni embargado y mucho menos afectar a las personas que me sirvierin de fiadores

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    • John Dice:

      Buenas noches Luz, el contrato fué hecho por medio de inmobiliaria o directamente con el propietario?

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