La terminación del contrato de arrendamiento por el arrendatario. Terminación sin indemnización, o con justa causa

De las situaciones más criticas en las relaciones derivadas de los contratos de arrendamiento para vivienda urbana, e incluso comerciales, de oficinas, consultorios, o parqueaderos, son las que guardan relación con la terminación del contrato de manera unilateral por el arrendatario, en especial cuando ya ocupando el inmueble que se ha tomado por un año, pasada la emoción, durante el segundo mes, aterrizamos y es cuando comprendemos que este no cumple con las expectativas de habitabilidad, comodidad y seguridad, y no obstante los reclamos, el arrendador, inmobiliaria, propietario, o no, nos oponen toda suerte de peros, penas y disculpas para ya al final recordarnos que el contrato es por un año o que “miremos haber que vamos a hacer”.

Igual sucede cuando en ejecución del contrato, conseguimos uno que más nos gusta, podemos adquirir la propia,  vamos a cambiar de ciudad, o simplemente no queremos estar más.

En esta ocasión veremos las Causales de Terminación, con JUSTA CAUSA, que NO DAN LUGAR A INDEMNIZACION a favor del arrendador, pero que eventualmente podría causarse a favor del arrendatario: 

  1. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada del arrendador o porque este incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo. [En estos casos, si el arrendatario lo prefiere, podrá  directamente sin autorización del arrendador, asumir el costo del restablecimiento de los servicios y descontarlo automáticamente de la renta o cualquier otro pago que le corresponda como arrendatario.]
  2. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva.
  3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente.
  4. El mal estado o calidad del inmueble que impida totalmente o torne supremamente difícil su uso para lo que ha sido arrendado, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad del inmueble al tiempo del contrato; y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial,  según las circunstancias, podrá dar lugar a la terminación del arrendamiento, o la concesión de una rebaja del precio o renta. [Caso típico cuando vivimos en el quinto piso y se daña el ascensor, pasando los días y semanas sin que la Administración lo mande arreglar]

El procedimiento es muy sencillo, el Arrendatario deberá enviar al Arrendador una comunicación en tal sentido exponiendo detalladamente las circunstancias, para lo cual se aconseja haciendo uso de la tecnología, tomar las suficientes evidencias fílmicas o fotográficas con constancia de fecha y hora  tanto generales como especiales donde se evidencie desde la parte exterior del inmueble, nomenclatura, interiores, daños y aspectos que hagan imposible o difícil la habitabilidad.

No olvide que esta terminación opera en cualquier tiempo de ejecución del contrato inicial, prorroga o renovación, sin que medie aviso anticipado, sino de manera intempestiva e ipso facto, es decir, deberá restituir el inmueble dentro de las cuarenta y ocho horas siguientes a la terminación y no es compensable con tiempos previos de ocupación que se dejen de pagar.

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84 Opiniones
  1. gloria dice:

    Buen dia, alquile un inmueble apto, a la entrega la arrendadora se porto hermosa, nos presentamos todos a una notaria pero al momento de firmar el contrato ella no lo firmo aludiendo que firmada despues y no lo entregaba junto con el video del inventario echo por ella, el inventario , llevamos tres meses y nada que nos entrega el contarto firmado ni inventario.
    ese mismo dia de la entrega en el inventario habian varios daños los cuales ella nos autorizaba arreglar y descontar del arriendo proximo segundo mes a pagar, …cosa que ya cuando empezamos a habitar el inmueble y a hacer los arreglos ella empezo a poner problema, al igual poco a poco los fuimos haciendo y descontando contra recibos.
    tambien empezamos a ver despues de un mes que empezaron a salir bichos e incluso garrapatas bebes y garrapatas adultas que ponen huevos …le informamos via telefonica, y solo nos insulto y no arreglo nada, ahora queremos entregar el aprtamento con justa causa…. vicios ocultos lo llama la ley, y no quiere presentarse a recibir el inmueble….todo esta al dia en cuanto servicios y arriendos,,,,pero por sanidad y bienestar de mi familia, no queremos seguir ahi viviendo que hacemos…se le aviso tres dias por correo electronico porque ella dio la direccion de ella ncompleta y correo certificado lo devuelven…QUE PUEDO HACER ….ES URGENTE

  2. Juliana dice:

    Buenas tardes. quisiera una asesoría, en el mes de mayo se cumple el contrato de arrendamiento, pero hace dos meses se presento en la casa una serie de humedades que hicieron que mi hija y yo nos enfermáramos, ella con asma y yo con una alergia que me cubre el 60& de cuerpo, no la pasamos de peste en peste, envié una carta a la inmobiliaria pidiendo que por favor me recibieran la casa y la respuesta fue que debía terminar el contrato o pagar el valor de la indemnización, ya que las dueñas hicieron el arreglo, pero nuestra salud, esta deteriorada. que puedo hacer?

    • Liliana dice:

      Buenas noches ,quisiera saber que puedo hacer con la siguiente sutuacion:tomamos en arriendo un apartamento en bogota en el cual llevamos dos anos ,se tomo en arriendo con la aseguradora SURA ,los inconvenientes con el apartamento es que ha presentado humedad con la cual se nos han danado articulos personales ,el otro inconveniente es que hace demasiado frio y teniendo en cuenta que tenemos dos ninos los cuales se han visto afectados por esto ya que desde que estamos en el apto vienen sufriendo de muchos resfriados.por este motivo hasta llegar al punto donde la doctora nos ha imformado que a la nina de no tomar medidas drasticas con esto le puede llegar a dar asma a mi esposo de igual manera le ha afectado ya que esta sufriendo de mucha tos y por ultimo salen muchas aranas y por lo tanto ya estamos demasiado afectados por dichas situacion por lo tanto deseo saber como puedo hacer para dar por terminado el contrato ya que.se cumple.en diciembre pero queremos desocularlo ya.

  3. Andrea Mendoza dice:

    Cuanto tiempo tengo para demandar el incumplimiento de un contrato de arrendamiento ?

  4. gloria rodriguez dice:

    tome un apartamento en fenrero de 2016 pero en diciembre de 2016 pero en diciembre por cuestiones laborales me cambiaron de ciudad, y no me dio el tiempo que me exige la ley de tres meses pára dar por terminado el contrato Mi pregunta es tengo que indenmizar al dueño del inmueble. esto es un caso fortuito y fuerza mayor espero una respuesta gracias

  5. german dice:

    hola, hace 3 meses (diciembre 22) tome un inmueble en renta con opcion de compra, hicimos un contrato de arrendamiento firmado en notaria a 4 meses y verbalmente elcompromiso era firmar luego un compromiso de venta durante ese tiempo y descontar el valor de esos 4 meses del valor de la venta del apartamento (los 4 meses los pague por anticipado), al mes y 8 dias les salio un comprador, en 3 dias lo vendieron y me pidieron el apartamento, cuanto es el tiempo minimo de antelacion que me tiene que avisar el dueño en un contrato a 4 meses de duracion? siguen siendo los 3 meses que dice la ley o sera un equivalente a un contrato de un año como me lo expreso el dueño? la verdad si me quiero ir ya pero quisiera saber si puedo pedir una indemnizacion?.
    adicionalmente a este problema a finales de enero no me llegaba el recibo de servicios y llame al dueño a preguntar porque y me dijo que iba a averiguar, no me dijo nada y a los 4 dias me cortaron todos los servicios pues al momento de el comienzo del arriendo ya tenian un mes vencido y no me lo encontraron saneado, eso fue un viernes y lo pude contactar en la noche y aunque pago esa noche por la pagina de epm, solo me reinstalaron los servicios 3 dias despues (el lunes por la tarde). tengo derecho a cancelar yo el contrato y recibir indemnizacion por este hecho?

  6. Sergio Peñaloza dice:

    Buenos días, Vivo en arriendo en un apartamento en un ultimo piso y desde abril de 2015 envié un comunicado porque tenemos una filtración de agua cuando llueve, nos ha tocado trasnochar para mover muebles y secar el piso y al día de hoy no han arreglado esta filtración. Esto es incomodo para nosotros vivir de esta manera pues no debería ser así y debieron arreglar desde el momento que lo notifique,
    Yo puedo dar por terminado el contrato sin tener que pagar las multas por este inconveniente?.

  7. martha perez dice:

    Tengo en arriendo el piso 2 de mi casa, el cual es independiente, este le fue arrendado a una señora con dos hijas, después llego un hijo y luego el ex-esposo a vivir con ellas tres terminando cinco en un apartamento de solo dos habitaciones, resulta que el hijo consume drogas algo que nunca me dijo la señora cuando tomo el apartamento, el joven a veces se va de la casa a consumir y al mes vuelve cuando esta cansado y la mama lo recibe y aquí se la pasa fumando marihuana asomándose por la ventana a botar el humo, cosa que ya les advertí a los papas pues ya los vecinos se dieron cuenta y ya me ha llegado una foto de evidencia; La mama sufre por que su hijo es un ñero y dice que el no quiere resocializarse, ya les pedi la entrega del inmueble pero no lo han entregado y lo peor es que, ahora están pagando a cuenta gotas por que el ex-eposo no tiene ingresos, estos dias las cosas han estado dificiles pues por mas que les digo que me paguen completo siempre piden plazos o dan pequeños abonos.
    Por favor como debo dirigirles la carta para que entregue pues temo por una expropiación de mi vivienda. En el contrato esta contemplada la prohibicion de sustancias alucinogenas
    Gracias.

  8. mario dice:

    que pasa si la inmobiliaria se niegan a terminar el contrato de esa manera?

  9. carolina dice:

    Cuanto tiempo tengo para desocupar el apartamento despues de la fecha de pago de arriendo si pienso mudarme para otro lugar

  10. yurley dice:

    buenos dias

    soy arrendataria de un local, a mediados de septiembre de 2018 hicimos cambio interno de puesto de trabajo ya que se buscaba la facilidad de tener cubiculos independiente para ofrecer mejor servicio, en la parte interior de la oficina habia dos columnas teniamos unos muebles para guardar las az de la documentacion al correr dichos muebles las paredes se visualizan con humedady el baño tambien se estaba agrandando la humedad debido a que salieron chiripas, cucarachas y ziempies lo que hicimos fue limpiar y dimos aviso a la inmobiliaria por correo electronico el dia 26 de septiembre para que vinieran a revisar ya que esa oficina visualmente y por su olor no deja realizar las funciones adecuadasno me dieron respuesta alguna asi que reenvie nuevamente el correo y se igual manera nadie respondio.

    a fecha de 10 de noviembre me comunique con la inmobiliaria ya que me siento afectada porque no estoy gozando totalmente el local ya que nos toca solo en media oficina ofrecer el servicio a los clientes y no presta el servicio del baño, solicite la cancelacion del contrato ya que casi dos meses y me dicen que no es posible terminar el contrato ya que esto no afecta en totalizar el servicio y que enviaran a personal a hacer los arreglos pero no me parece justo ya que debieron haberlo realizado a mas tardar los principios de octubre y realmente ya no estoy a gusto con el local por estos problemas ocurridos y una humedad en tres columnas afectara el tiempo para ofrecer de manera adecuada mi servicio.

    agradezco su colaboración que puedo hacer al respecto o ellos tendrían que hacer una rebaja del canon por los daños y perjuicios y quien me va a pagar los daños de los equipos

    gracias

  11. yurley dice:

    Desde el pasado mes de septiembre de 2017, he venido manifestándoles por diferentes medios: llamadas telefónicas, envíos de email en dos ocasiones: el 26 de septiembre y el 02 de octubre del presente año, las cuales deben constar en sus registros e incluso desde el inventario del inmueble que se realizó el día 07 de septiembre del 2015 en la oficina #1 (interior) y en el baño la cual adjunto copia; el inmueble presenta graves problemas de humedad persistente que perjudica nuestra salud por el mal olor que genera y la presencia de moho y otras bacterias ha generado graves perjuicios, los cuales con el pasar del tiempo y en vista de que NO han sido atendidos, han hecho que el uso comercial de gran parte del mismo sea inhabitable y por consecuencia genero deterioro en nuestros equipos de oficina e insectos como chiripas, cucarachas, ciempiés, entre otros a lo largo del arrendamiento del local; por tal motivo se ve imposibilitado de utilizar el bien para el fin por el que se tomó en arriendo como consta en las fotografías adjuntas.
    A esta fecha no hemos recibido NINGUNA notificación escrita o por otro medio, para el arreglo del inmueble del local comercial con el que tantos problemas hemos tenido, solicitamos de suma URGENCIA que de una vez por todas se dé solución definitiva a esta solicitud.
    ellos me dicen que no es justa causa para dar por terminado contrato y que enviararan para hacer las reparaciones pero de igual manera este tiempo de reparacion lo voy a tener imposibilitado para atender al cliente y poder trabajar de manera adecuada y estoy me ha afectado dos meses ya que solo tengo diponibilidad de utilizar el local el 50%
    agradezco su ayuda al respecto que puedo hacer?

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