Los “Condominios campestres”, entre la ley 675 de 2001 y la ley 95 de 1890

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Ante las reiteradas inquietudes de nuestros visitantes que adquieren o pretenden adquirir lote o casa en Condominio Campestre, esto es, mediante la parcelación reglada en el Decreto 097 de 2006, respecto a si aplican a estos las regulaciones del Régimen de Propiedad Horizontal; sin ser, o pretender ser, expertos en la materia, nos dimos a la tarea de hacer la confrontación académica de las regulaciones normativas vigentes sobre los regimenes de administración de las diferentes formas de comunidad respecto a los reglamentos de propiedad horizontal de algunos muy renombrados, otros no tanto, y aquellos que como inmensos proyectos de vivienda recreativa se encuentran en etapa impropiamente llamada de “venta de lotes”, cuyos hallazgos, nos permitimos plasmar en estas líneas para conocimiento general y debate abierto en particular.

En este ejercicio, para nuestra sorpresa encontramos que todos, absolutamente todos los veinte que tuvimos oportunidad de analizar, de parcelaciones ubicadas en las áreas próximas de Melgar, Girardot, Villeta, Anapoima y La Vega, sin importar su estrato, antigüedad o nivel de desarrollo, han sido sometidos a los rigores de la Ley 675 de 2001, con la premisa que muy seguramente, algún avivato leguleyo o quizá un mañoso amanuense notarial, adaptó y popularizó un formato de reglamento de Propiedad Horizontal de algún conjunto residencial, que sin mayores variaciones ha sido el comúnmente acogido por estas formas de comunidad, sin entrar en el miramiento especifico que el Régimen de Propiedad Horizontal de la Ley 675 se encuentra estructurado direccionadamente para la regulación de comunidades urbanas y solo por excepción para regulación de la comunidad rural.

En ese orden tropezamos con que alrededor de 95% de los Notarios de tierra caliente, e incluso de Bogotá, unos y otros seguramente en su afán por percibir los emolumentos de las tarifas propias de esta actividad, se limitan a “ dar fe y testimonio de que compareció”, pero en lo más mínimo se percatan o exigen que en los Reglamentos de Propiedad Horizontal de estas formas de comunidad parcelaria rural, por lo menos exista la declaración OBLIGATORIA de acogerse a la Ley 675 de 2001, tal cual lo prevé el Artículo 85, y ha sido el colmo, incluso como varios de estos reglamentos se protocolizaron sin por lo menos reunir los mínimos documentos propios de la Propiedad Horizontal, como licencia de construcción y/o planos. En quince de los veinte confrontados, se estableció como no obstante se ha obviado la exigencia legal de dicha declaración, la Honorable Asamblea General de Copropietarios nombró el ilustre Consejo de Administración que a su vez designó al flamante Administrador, quien hace, manda, dice y desdice, actuaciones todas, que carecen del mínimo soporte valido legal, encontrándose tales Reglamentos  permanentemente en el limbo de la nulidad absoluta.

Debe tenerse claro y presente que, cuando la copropiedad rural parcelaria -Condominio Campestre, a lo snob-,  reglada por el Decreto 097 de 2006 y complementarios, en su Reglamento de Propiedad Horizontal no plasme expresa manifestación de su sometimiento a la Ley 675 de 2001, la misma no le es aplicable, ya que al no someterse a esta, constituye simplemente una colectividad de comuneros sobre terreno privado no de las características del Artículo 1º del Régimen de Propiedad Horizontal, y en consecuencia, la regulación que le es aplicable, se encuentra contenida en los Artículos 16 a 26 de la Ley 95 de 1890, o Régimen de Administración de una Comunidad, de la cual nos ocuparemos en entrega posterior.

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10 Opiniones
  1. Armando Hortua Dice:

    Buenos Días Fernando.

    Como muchos de tus lectores,te felicito por una pagina muy util para nosotros los neofitos.

    Mi inquietud es la siguiente:

    Compramos una Lote en un Condominio Campestre, posteriormente se cito una asamblea de copropietarios y se nombro un "consejo de administración", el cual en virtud que los desarrolladores poseían aun mas del 50% de los lotes sin vender con esta mayoría el consejo quedo entre sus personas cercanas.
    dentro del acta de las asamblea se incluyo un articulo que obliga a los tenedores actuales de Lotes a construir en un plazo determinado so pena de empezar a recibir una multa anual tasada en millones de pesos, con el argumento que estos lotes estaban teniendo una valorización y que era justo que la administración participara de ella.
    cabe aclarar Algunas de las obras de mejoras se realizaron con cargo a una cuota extraordinaria de administracion, y por otra parte cobrar una multa por el hecho de no construir es legal?, sobre todo cuando se hizo posterior a la firma de las escrituras.
    ademas ellos se escudan que nos son tenedores de lotes sino desarrolladores y por esta razón no entran a pagar las multas por no construcción.

    establecer un consejo de admon cuando ellos aun tienen la mayoria de votos es procedente?

    Mil gracias por su valioso comentario y consejo

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  2. carmen rodriguez Dice:

    Esta bien que un propietario de un lote con casa de un condominio sea administrador del mismo por muchisimos años?, que la contadora del mismo sea hija de un propietario?, que el administrador se tome atribuciones de no dejar participar a un propietario en el consejo.
    Sin que exista un poder donde se especifica querer ser consejero esta bien que este se incluya en una plancha y que el administrador y presidente del consejo no permitan hacer el cambio de ese miembro a pesar de que la mayoría de asambleístas solicitaban el cambio?

    Gracias por la orientación y aclaraciones al respecto.

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  3. jhasua Dice:

    Cordial saludo.

    Muy interesante el tema por parte, parte, y parte, es decir, por parte de los "desarrolladores" o vendedores de "condominios rurales", por parte de los compradores, y por parte del mismo estado, teniendo en cuenta que el urbanismo rural es un eje de desarrollo basado en la oferta de vivienda recreativa con calidad ecológica.

    Bueno, a parte de las felicitaciones, quiero aprovechar el siguiente aparte textual del artículo, para exigir (en el buen sentido) la continuación de la información: Gracias de nuevo.

    "...colectividad de comuneros sobre terreno privado no de las características del Artículo 1º del Régimen de Propiedad Horizontal, y en consecuencia, la regulación que le es aplicable, se encuentra contenida en los Artículos 16 a 26 de la Ley 95 de 1890, o Régimen de Administración de una Comunidad, de la cual nos ocuparemos en entrega posterior".

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  4. amanda arenas agudelo Dice:

    los lotes en una hostelería condominio campestre están obligados a pagar cuota de administración en que porcentaje gracias.

    el vendedor y/o administrador de un condominio campestre, que aun no tiene el consejo de administración registrado en la alcaldía puede cobrar cuota de administración

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  5. GILBERTO CASTRO Dice:

    BUENAS NOCHES
    TENGO UN LOTE EN CONJUNTO DE GIRARDOT CONJUNTO DE 13 LOTES DE LOS CUALES 9 YA FUERON CONSTRUIDOS POR SUS PROPIETARIOS AHORA BIEN EL AÑO PASADO NOS CAMBIARON EL COBRO DE ADMINISTRACIÓN POR COEFICIENTE AREA TERRENO , LAMENTABLEMENTE LOS TRES LOTES QUE ESTÁN SON DE MAYOR DIMENSIÓN POR ÁREA TERRENO EJEMPLO
    LOTE 7 467 METROS
    LOTE 8 670 METROS
    LOTE 3 250METROS

    LOS DEMÁS LOTES DE AREA TERRENO 250 Y 350 METROS APROXIMADAMENTE YA CONSTRUIDOS CASA DE MAS DE DOS PISOS ALGUNAS CON PISCINA PRIVADA ETC
    EL COEFICIENTE COMO PODEMOS OBSERVAR ES PEQUEÑO POR ÁREA TERRENO PERO POR ÁREA CONSTRUIDO SUPERA TRES VECES .
    NOS VIENEN COBRANDO LA CUOTA DE ADMINISTRACION POR AREA TERRENO SIN BENEFICIO DE ABSOLUTAMENTE NADA YA Q SON LOTES NADA MAS ESTAMOS PAGANDO MAS QUE POR LAS CASAS
    MI PREGUNTA ES
    EL COEFICIENTE SE TOMA DE AREA TERRENO O AREA CONTRUIDA PARA PAGOS DE ADMON
    GRACIAS POR SU ORIENTACION

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  6. CESAR JIMEN EZ Dice:

    CORDIAL SALUDO
    TENGO UNA CASA EN UN LOTE CAMPRSTRE EN ZONA RURAL DE ANAPOIMA(SAN ANTONIO EXACTAMENTE) EL VECINO TIENE EL VOLUMMEN DE SU MUSICA ALTO DURANTE TODO EL DIA Y EN LA NOCHE IGUAL,EN LAS NOCHES HASTA LAS 5 AM , TRATE DE HABLAR CON EL DE MANERA CORDIAL PERO ES UN ATARBAN IRACIONAL QUE DICE QUE SU MUSICA ES ASI
    EL CONDOMINIO HASTA AHORA SE ESTA POBLANDO Y SOMOS SOLO 4 FAMILIAS
    PARA QUE EL SR CUMPLA NORMAS DE CONVIVENCIA Y SU MUSICA NO MOLESTE A LOS VECINOS QUE DEBEMOS HACER.
    GRACIAS
    C JIMENEZ

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  7. Londo Dice:

    hola.
    En una parcelacion, el cobro actual de cuota de administracion es por coeficiente de copropiedad, segun la ley 675, a la cual se ha acogido la parcelacion, en regla.
    Sin embargo, no creo que esto sea valido en justicia: no por tener un lote mayor hay mas consumo de trabajadores, o mas consumo de porteria, o mas consumo de agua (medidores instalados) o ningun consumo o uso mayor al que tiene un propietario de lote de menor extension.
    Es posible presentar una modificacion al reglamento de propiedad horizontal, para que en el caso de cuota de administracion común y extraordinarias, se haga igual para todos?
    Esto no modifica en nada el voto, que en el caso de decisiones economicas se ajustara a l coeficiente, y en otros casos una persona un voto...

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  8. Ignacio Galindo R. Dice:

    Muy buenas noches, quiero de manera cordial pedirles su asesoría, en mi caso particular. Tengo un casalote en el condominio Renacer Pijaos del municipio de Saldaña Tolima. La administración la cobran una cuota igual para todos los propietarios, pero el área tanto de los lotes como de las casas construidas son diferentes. habemos propitarios que estamos de acuerdo que las cuotas sean de acuerdo a los coeficientes como lo establece la ley 675. Pero la administración y el consejo hacen caso omiso. Mil gracias.

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  9. lfmc Dice:

    Buena tarde
    El año pasado compramos un lote de 3.600 mts en el Lago Calima en una Parcelación de 196 lotes. Esta parcelación está protocolizada desde abril de 1.989 como Urbanización o Parcelación ante registros notariales. Durante el transcurso del año hemos observado que la Parcelación tiene muchos lotes cuyos dueños no aparecen y otros están incautados por la fiscalía y casas construidas no hay mas de cincuenta. Existen cultivos bajo invernaderos y otros de distintos productos agrícolas , mucho ganado pasteando, lo cual por reglamento no es permitido, la carretera está en malas condiciones, el acueducto está en pésimas condiciones, el agua no es potable y no existe una Asamblea con un número plural de copropietarios. Hemos sabido que la parcelación está como estrato seis y según comentarios de algunos vecinos los impuestos luego de construir sus viviendas campestres son altísimos y los servicios exagerados. No existe administración, no está encerrada y mucha gente transita libremente por todas partes, incluso se han presentados situaciones de inseguridad. La intención al haber comprado este lote como adultos mayores pensionados era de construir nuestra casa para habitarla buscando un cambio en nuestro estilo de vida que se traduzca en tranquilidad, salud y economía. Mi pregunta es: ¿Es posible desmontar la parcelación dado que tiene tantas falencias y nunca ha existido una Asamblea General, ni Junta Directiva, ni Administración, para convertir el sector en vivienda rural? Agradeciendo la amable atención por su generosa asesoría.

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