NIC 11 Contratos de construcción. Caso práctico contrato de construcción

La sociedad INMOBILISA, dedicada a la actividad constructora e inmobiliaria, realiza una operación sobre la que formula una consulta contable:

1.- La sociedad ha firmado los contratos de compraventa privados de varios apartamentos a lo largo de 2007. El precio de venta total de los mismos ha sido de 3.000.000 de u.m. Se plantean los siguientes escenarios para su análisis:

a) La obra está en proceso de construcción durante 2007 no se ha incorporado todavía el 80% de los costos, sin incluir el solar, de la edificación (el criterios seguido por la compañía para considerar que se encuentran sustancialmente terminados). Los clientes han pagado 1.500.000 u.m. El importe de los costos incurridos asciende a 1.480.000 u.m. Adicionalmente, el costo del solar fue de 600.000 u.m. La obra se espera entregar en 2008.

b) La obra alcanza, en diciembre de 2007, el 80% de avance sobre el presupuesto de la obra sin incluir el solar. Los clientes han pagado 1.500.000 u.m. El importe de los costos incurridos, sin considerar el solar, asciende a 1.600.000 u.m. El valor del solar ascendió a 600.000 u.m. Los costos totales, sin considerar el terreno se prevén en 2.000.000 de u.m.

c) La obra se entrega y se firman las escrituras ante notario en diciembre de 2007. Los clientes han pagado el 100% de los apartamentos. El costo total de la obra incluido el terreno, asciende a 2.600.000 u.m.

¿Cuáles serían los asientos a realizar y cuándo se deberían reconocer los ingresos en relación a la venta?

Solución al caso:

1.- Caso Primero.

De acuerdo con las NIIF y la práctica habitual, no se puede entender que con la acumulación del 80% de los costos incurridos en la construcción, se produzca la transmisión de los riesgos y beneficios significativos.

La citada transmisión de riesgos y ventajas significativos, en el caso de inmuebles en fase de construcción en el desempeño de la actividad inmobiliaria, se producirá, con carácter general, cuando el inmueble se encuentre prácticamente terminado (pudiendo considerarse a estos efectos, el certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma) y se haya otorgado escritura pública de compraventa o, en su defecto, el vendedor haya hecho algún acto de puesta a disposición del inmueble al comprador.

Por lo tanto, la contabilización del primer caso sería en cada escenario:

A) La obra está en proceso de construcción; durante 2007 no se ha incorporado todavía el 80% de los costos.

En este caso, no se debe reconocer el ingreso dado que, aun habiendo un contrato firmado, no se ha finalizado la obra ni se ha producido la puesta a disposición del cliente en el acto de escritura pública, por lo que hasta ese momento los importes percibidos se consideran como anticipos de clientes, que dado que se esperan entregar en 2008, se consideran a corto plazo.

Durante el ejercicio se han ido registrando los costos según su naturaleza o bien cuando se produce la baja de los inventarios iniciales por los costos realizados en ejercicios precedentes.

Por el valor de los inventarios finales se activan los costos incurridos (1.480.000 + 600.000 = 2.080.000 u.m.)

B) La obra alcanza, en diciembre de 2007, el 80% de avance.

Al igual que en el escenario anterior, al no haberse finalizado la obra ni producido la puesta a disposición del cliente a través de la escritura pública, por lo que hasta ese momento los importes percibidos se consideran como anticipos de clientes, que dado que se esperan entregar en 2008, se consideran a corto plazo.

Los costos del periodo se registraron según su naturaleza si fueron ejecutados durante 2007 o al dar de baja los inventarios iniciales cuando procedan de ejercicios anteriores. Los costos incurridos hasta la fecha y afectos a esta promoción, incluyendo el terreno, ascienden a 2.200.000 u.m. (1.600.000 + 600.000)

C) La obra se entrega y escritura en diciembre de 2007.

En este caso, la entrega de llaves se produce ante notario, levantándose la correspondiente escritura pública de compraventa. En este momento, el cliente liquida la parte pendiente. El reconocimiento del anticipo del cliente se realiza como en a) y b).

Durante el ejercicio se han registrado gastos relacionados con la obra por importe de 2.000.000 de u.m. más el valor del solar (600.000 u.m.), los cuales bien registrándolos como gastos del período, bien por variación de inventarios intervienen en la cuenta de resultados del ejercicio 2007.

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