NIC 17 Arrendamientos. Ejemplo Inversiones en Inmuebles arrendados

La sociedad DELTA, SA alquila un local durante 8 años para desarrollar su actividad mercantil. En el momento inicial, acomete una reforma que le supone un costo de 300.000 u.m. Dicha actuación se incorpora de forma no separable del inmueble. La renta anual de alquiler es de 30.000 u.m.

Solución:

Los gastos necesarios de acondicionamiento de un local, propiedad de terceros, en el que la empresa ejerce su actividad serán considerados, en principio, como gastos del ejercicio.

Sin embargo, la consecución del objetivo de la imagen fiel, exige un análisis detallado de las posibles circunstancias que puedan darse en este tipo de operaciones. Así debemos considerar los bienes cedidos en uso, como elementos patrimoniales destinados a servir de forma duradera a la actividad de la entidad, en tanto en cuanto, permiten desarrollar la actividad propia. Así los importes destinados a realizar inversiones sobre terrenos o instalaciones alquilados obtenidos por concesiones administrativas o cualquier otro tipo de cesión contractual, se deben considerar como activos de uso en varios ejercicios, de forma que su depreciación se realizará atendiendo a la vida del contrato, o la del elemento patrimonial correspondiente si fuese menor.

Desde un punto de vista de racionalidad económica, una empresa invertirá en un inmueble arrendado siempre que mediante la utilización de estas inversiones obtenga ingresos suficientes para su recuperación, por lo que habrá que analizar si esto se produce en cada caso. Por eso habrá que valorar si el volumen de inversiones realizadas por un arrendatario en un local arrendado y que quedan definitivamente incorporadas a aquel, son significativas desde un punto de vista cuantitativo y cualitativo respecto a la actividad de la empresa, de forma, que salvo un comportamiento antieconómico, dicho activo se debe recuperar mediante su utilización en el plazo de vida útil que económicamente corresponda, si esto es así afecta a la calificación de la operación.

Para considerar el plazo del contrato, deberá tenerse en consideración el tiempo en que se va a mantener a través de las sucesivas prórrogas. Una estimación racional de este período habrá de atender, lógicamente a los mismos parámetros que se tienen en cuenta para considerar dicho activo, en particular deberá tenerse presente la vida útil de ese elemento patrimonial.

Por lo tanto el activo según las NIIF, se deberá clasificar según la naturaleza económica del recurso y, ésta no es otra que la de un bien tangible. Por lo tanto, la mejora en el bien arrendado disfruta y comparte los mismos riesgos que cualquier inversión tangible y, en consecuencia, se clasifica como propiedad, planta y equipo. Si el local hubiese sido de la propiedad de la compañía, los gastos habrían incrementado el valor del mismo y se habrían depreciado a lo largo de su vida útil. Por tanto, la forma como se controle el recurso no debería influir en la calificación del mismo.

Por tanto, llegamos a un punto en que dos principio subyacentes: “las mejoras deben seguir la contabilización del bien mejorado” y la “naturaleza del recurso es la que debe determinar su calificación y no la forma como se controle” nos conduce a un situación extraña; posiblemente y sólo posiblemente, en el fondo de la cuestión se encuentre la insuficiencia conceptual de los criterios que regulan el arrendamiento; no en vano actualmente están siendo objeto de estudio y todo apunta a pensar que previsiblemente de prosperar la propuesta que se está barajando, podremos conciliar la paradoja anteriormente citada. Én definitiva reconocer los arrendamiento como operaciones de financiación de la estructura productiva y no como prestaciones de servicios.

Así para el caso que nos ocupa, de conformidad con la norma relativa a arrendamientos y otras operaciones de naturaleza similar, deben calificarse como arrendamientos operativos, las inversiones realizadas por el arrendatario que no sean separables del activo arrendado o cedido en uso, se contabilizarán como propiedad planta y equipo, cuando cumplan la definición de activo. La depreciación de estas inversiones se realizará en función de su vida útil que será la duración del contrato de arrendamiento o cesión –incluido el periodo de renovación cuando existan evidencias que soporten la misma se va a producir- cuando ésta sea inferior a la vida económica del activo.

Los asientos contables serían:

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