Opciones del comprador cuando parte de la cosa comprada resulta evicta

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El comprador puede ser perturbado en la posesión de la cosa comprada en su totalidad o solo respecto a una parte de ella, por ejemplo cuando se compra una finca y ciertas hectáreas de esta están siendo ocupadas por personas que ejercen posesión en ella, y que además iniciaron proceso de pertenencia para obtener por prescripción adquisitiva de dominio la propiedad de dichos terrenos.

La obligación de saneamiento que le asiste al vendedor también existe cuando la perturbación que sufre el comprador respecto a la cosa comprada es parcial, ya que incluso una parte de la cosa como en el ejemplo, puede resultar evicta. En caso de evicción de una parte de la cosa comprada el comprador puede asumir dos posiciones; solicitar la rescisión del contrato de compraventa o pedir el saneamiento de la evicción parcial.

La parte evicta de la cosa comprada puede ser de tal importancia para el comprador que incluso no hubiera realizado el contrato sin que dicha parte estuviera incluida, solo en este caso el comprador tiene la opción de solicitar la rescisión del contrato por evicción parcial; si el comprador hace uso de esta opción deberá restituir la parte no evicta al vendedor, el cual a su vez debe restituir el precio pagado por la cosa, los frutos que el comprador haya restituido con ocasión de la evicción y los perjuicios que dicha situación le haya causado.

Si por el contrario el comprador aun teniendo el derecho a solicitar rescisión del contrato no lo hace, o la parte evicta no es de tal importancia y por ende no puede solicitar rescisión, puede hacer uso del derecho de saneamiento por evicción parcial, en cuyo caso podrá quedarse con la parte no evicta de la cosa, y además tendrá derecho a lo siguiente:

  • Restitución del precio, teniendo en cuenta que solo se debe pagar el valor de la parte que resulto evicta, aunque dicha parte valga menos al momento de la evicción, en este caso hay que mirar también si el menor valor es consecuencia de deterioros causados por el comprador, de los cuales este se haya beneficiado, ya que por esta situación habrá derecho a rebaja en la restitución del precio.
  • Pago de las costas que haya asumido como consecuencia del proceso que se adelantaba en su contra.
  • El pago del valor de los frutos que comprador hubiera sido obligado a restituir.
  • El aumento de valor que la parte evicta haya adquirido en manos del comprador, aunque este provenga de causas naturales o del  transcurso del tiempo, ahora si el aumento de valor proviene de mejoras que se hayan realizado  por el comprador y quien obtuvo la evicción fue condenado a abonarlas, no tendrá el vendedor obligación de pagarlas.
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