El contrato de compraventa se puede hacer con reserva de dominio, donde la propiedad de la cosa vendida permanece en cabeza del vendedor hasta completar el pago o se cumpla con una condición.
Reserva de dominio.
Cuando se vende una cosa o propiedad, el vendedor transfiere el dominio de la propiedad al comprador, es decir, la titularidad del dominio pasa a quien la ha comprado, pero ese dominio puede ser reservad por el vendedor, de manera que no se transfiere con la compraventa.
La reserva de dominio significa que el vendedor se reserva para sí la titularidad del dominio hasta que se cumpla la condición incluida en el contrato de compraventa, o en el contrato de promesa de compraventa.
Al incluir en el contrato una cláusula de reserva de domino, el comprador no será el real propietario hasta tanto no cumpla la condición y se formaliza la transferencia del dominio, por lo que la reserva de dominio actúa como garantía para el vendedor.
Pacto de reserva de dominio en la compraventa comercial.
En el contrato de compraventa comercial se puede establecer una cláusula de reserva de dominio, la cual consiste en que el dominio de la cosa vendida se mantiene en cabeza del vendedor, pues solo puede pasar a manos del comprador cuando este haya pagado de manera íntegra el precio de la cosa o producto.
El inciso primero del artículo 952 del código de comercio señala:
«El vendedor podrá reservarse el dominio de la cosa vendida, mueble o inmueble, hasta que el comprador haya pagado la totalidad del precio.»
El pacto de reserva de dominio puede efectuarse tanto en la venta de bienes muebles como inmuebles.
Esta figura se da cuando el pago de la cosa debe realizarse por cuotas o instalamentos con la finalidad de que el comprador cumpla su obligación a cambio de obtener la propiedad.
La reserva de dominio tiene como objetivo que en caso de que el comprador no cumpla con su obligación del pagar las cuotas, el vendedor respecto a la propiedad de la cosa no va a tener ningún problema.
El inciso segundo del artículo 952 del código de comercio lo deja claro en los siguientes términos:
«El comprador sólo adquirirá la propiedad de la cosa con el pago de la última cuota del precio, cuando éste deba pagarse por instalamentos; pero tendrá derecho al reembolso de la parte pagada, como se dispone en los artículos 948 y 949 en caso de que el vendedor obtenga la restitución de la cosa.»
Cuando se vende con pacto de reserva de dominio, esto también tienes sus desventajas, por ejemplo, respecto a los riesgos de la cosa estos estarán a cargo del vendedor, pues estos solo están a cargo del comprador cuando se ha efectuado la entrega material, según el inciso tercero del artículo 952 del código de comercio.
Aunque el artículo del código de comercio establece que se puede vender con pacto de reserva de dominio tanto bienes muebles como bienes inmuebles, no pueden ser objeto de la venta con pacto de reserva de dominio en virtud de lo establecido en el mismo código las cosas muebles destinadas especialmente a la reventa.
Por otro lado, tampoco podrán ser objeto del pacto de reserva de dominio las cosas que de manera constante forman parte de un inmueble y no pueden separarse sin grave daño de este.
Pacto con reserva de dominio de bienes no comerciales.
Cualquier venta se puede hacer con reserva de dominio, incluso sino es un producto comercial, como cuando una persona vende su casa o apartamento.
Dentro de la libertad contractual que tienen las partes, se puede incluir una cláusula en la cual la propiedad del dominio de la cosa vendida no se transfiere sino hasta que el comprador pague la totalidad del precio, o hasta que cumpla con cualquier otra condición que las partes acuerden.
Es lo que normalmente se hace en la promesa de compraventa, donde la escritura de compraventa sólo se otorga cuando el pago se ha completado, por ejemplo.
Esta una medida para garantizar el pago de la cosa vendida, o para cumplir las condiciones que se hayan acorado entre las partes.
Posesión y tenencia en la venta con reserva de dominio.
Cuando se vende un inmueble con reserva de dominio, el comprador está reconociendo el dominio ajeno, perteneciente al vendedor, tanto que acepta que este se lo reserve hasta cumplir con la condición, y ello no indica nada diferente que el inmueble o la cosa comprada se entrega en calidad de tenencia y no de posesión.
Al respecto la sala civil de la Corte suprema de justicia en sentencia 6351 del 11 de junio de 2001, con ponencia del magistrado Manuel Ardila Velásquez, señala:
«No se remite a duda, entonces, que el ataque advino insustancial; y que, efectivamente, se pactó en este caso la reserva del dominio. Ahora, esto en pie y dada la naturaleza del comentado pacto, nada impide ya afirmar que no anduvo errado el tribunal cuando estimó que la entrega que se realizó del automotor en virtud del contrato de compraventa celebrado en condiciones tales, no convirtió al comprador - hoy recurrente- en poseedor. Más bien se trataría de todo lo contrario, puesto que la cláusula de no transferir el dominio de los bienes sino en virtud de la paga del precio implica, de suyo, en lo pertinente, un expreso señalamiento de las partes acerca de que la entrega que de la cosa se realice en esas condiciones, carece de toda connotación dominial; y ello por contera significa que quien la recibe, arranca como un mero tenedor de la misma.»
Esto es importante porque si el contrato no se cumple luego el comprador no puede alegar posesión para efectos de una posible prescripción adquisitiva de dominio.
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