Pago de mejoras en la acción de reivindicación de dominio

Por 26 enero, 2019

¿Si una persona debe devolver una propiedad en ocasión a una acción de reivindicación de dominio tiene derecho a que se le reconozcan las mejoras que haya hecho a esa propiedad?

La acción de dominio sirve para que el propietario de un inmueble, por ejemplo, recupere la posesión cuando esta está en poder de otra persona.

Si prospera la acción de reivindicación, el poseedor debe entregar el inmueble a su verdadero dueño, y poseedor, dependiendo de las circunstancias, tiene derecho a que el dueño del inmueble le reconozca las mejoras que haya hecho a la propiedad.

Supongamos que una persona ocupó una casa que no era suya, y luego construyó un segundo piso, o le hizo otras mejoras que hicieron más valiosa la casa ocupada.

El dueño de la casa inicia un proceso de reivindicación de dominio, y en caso de prosperar, el poseedor de la casa (ocupante, invasor), debe devolver la casa a su dueño, pero seguramente ese poseedor querrá que le sean reconocidas todas las mejoras que le hizo a la casa, querrá que le sea reembolsado todo el dinero que invirtió en ella.

Ese derecho le asiste sólo si la posesión se hizo de buena fe, y hasta antes de la contestación de la demanda.

Reconocimiento de mejoras al poseedor de buena fe.

Como ya se indicó, el poseedor de buena fe tiene derecho a que le paguen las mejoras que haya hecho al bien cuyo dominio ha sido reivindicado.

Dice el artículo 966 del código civil al respecto:

«El poseedor de buena fe, vencido, tiene asimismo derecho a que se le abonen las mejoras útiles, hechas antes de contestarse la demanda. (…)»

El mismo artículo reconoce como mejoras susceptibles de ser reconocidas o abonadas, aquellas que hayan incrementado el valor de cosa, inmueble o propiedad.

La norma es enfática en afirmar que se reconocen las mejoras que se hayan hecho antes de la contestación de la demanda, lo cual es obvio, puesto que si el poseedor luego de haber sido demandado continúa haciéndole mejoras a la propiedad, lo hace sabiendo que existe una reclamación judicial que puede conducirlo a perder la posesión del bien, y por lo tanto lo hace por su cuenta y riesgo.

Forma de pago de las mejoras.

El inciso 3 del artículo 966 del código civil contempla formas en que se pueden pagar esas mejoras al poseedor vencido en juicio:

«El reivindicador elegirá entre el pago de lo que valgan, al tiempo de la restitución, las obras en que consisten las mejoras, o el pago de lo que en virtud de dichas mejoras valiere más la cosa en dicho tiempo.»

Es el propietario reivindicado quien elige cuál cómo ha de pagar las mejoras, lo que es importante, por cuanto una determinada obra puede hacer que el inmueble incremente su precio en una cantidad mayor a la invertida en la obra.

Suerte de las mejoras en caso de la posesión de mala fe.

El poseedor de mala fe no tiene derecho a que se le reconozcan las mejoras que le haya hecho a la propiedad, pues así lo dice claramente el inciso 5 del artículo 966 del código civil:

«El poseedor de mala fe no tendrá derecho a que se le abonen las mejoras útiles de que habla este artículo.»

Empero, la ley le brinda la posibilidad de que se lleve los materiales que haya utilizado en hacer las mejoras, en las condiciones que señala el inciso 6 del mismo artículo:

«Pero podrá llevarse los materiales de dichas mejoras, siempre que pueda separarlos sin detrimento de la cosa reivindicada, y que el propietario rehuse pagarle el precio que tendrían dichos materiales después de separados.»

En el ejemplo arriba propuesto, el poseedor puede optar por desmontar el segundo piso que construyó en la casa sin que afecte el primer piso, que era el que había al momento de tomar posesión del inmueble.

Lo anterior no impide que el dueño opte por reconocerle el valor de los materiales luego de ser desmontados, que es distinto a reconocer lo invertido en la construcción, pues la norma habla del precio que los materiales tengan luego de ser separados del inmueble, que es muy distinto al costo o valor invertido para construir ese segundo piso.

Como se puede observar, hay una gran diferencia entre las consecuencias de ocupar un bien ajeno de buena fe o de mala fe, pues en el segundo caso se arriesga a perder todo lo que invierta en ese predio ajeno.

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