Pérdida fiscal en venta de bienes raíces

En la venta de activos fijos que son bienes raíces, fiscalmente no se acepta una eventual pérdida fiscal.

El artículo 90 del estatuto tributario, ha considerado que cuando se trate de bienes raíces, no se acepta un precio de venta inferior al costo fiscal.

Quiere decir esto que en la eventualidad de vender un bien raíz por un precio inferior a l costo fiscal del bien, se debe declarar como mínimo un valor equivalente al costo, puesto que no se acepta un valor inferior a este.

Significa esto que no es posible declarar una pérdida producida por la venta de un bien raíz, pues a mucho el estado acepta una utilidad de cero.

Como era de esperarse, esta norma fue demandada ante la Corte constitucional, quien en sentencia C-245 de 2006, la considero exequible bajo las siguientes consideraciones:

En relación con tal acusación, observa la Corte que la norma demandada indica que para determinar la renta bruta en la enajenación de activos, no se acepta si se trata de bienes raíces, un precio inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo mencionado en el artículo 72 del Estatuto Tributario.
Precisamente, esta Corporación al analizar el artículo 72 del Estatuto Tributario, manifestó que: “el legislador dentro de su amplia facultad de configuración en materia tributaria puede organizar y definir los tributos de orden nacional, bajo criterios y presupuestos orientados a beneficiar la recaudación de impuestos siempre y cuando el mecanismo utilizado no rompa el equilibrio de las cargas impositivas circunstancia que no se presenta en el artículo 72 cuestionado, pues el único valor corregido o adicionado que se tiene en cuenta es el valor del inmueble como costo fiscal, lo cual le permite tener certeza en relación al precio de enajenación que es el que determina la utilidad y determinación de la renta”*.
Siendo ello así, la norma acusada establece unos límites al contribuyente para fijar libremente el precio de venta de un bien inmueble, sin distinción ni discriminación, afirmando que para efectos tributarios se tiene como valor comercial del bien, el costo fiscal, el avalúo catastral o el autoavalúo declarado para los fines del impuesto predial unificado.
Es decir, para controlar la evasión, el contribuyente debe someterse a un precio mínimo fijado por el legislador, que consulta los principios constitucionales del derecho tributario.
Corolario de lo anterior, debe tenerse en cuenta que el mismo artículo 90 señala que cuando el valor asignado por las partes difiera notoriamente del valor comercial de los bienes en la fecha de su enajenación, el funcionario que esté adelantando el proceso de fiscalización respectivo, podrá rechazarlo para los efectos impositivos y señalar un precio de enajenación acorde con la naturaleza, condiciones y estado de los activos, atendiendo los datos estadísticos producidos por la Dirección General de Impuestos Nacionales, por el Departamento Nacional de Estadística, por la Superintendencia de Industria y Comercio, por el Banco de la República  u otras entidades afines.
Dentro de este contexto, la norma busca evitar que los contribuyentes enajenen sus bienes raíces por valores inferiores al costo, al avalúo catastral o al autoavalúo, pues en la mayoría de los casos las valores o precios de enajenación son superiores a estos. En caso contrario, puede el contribuyente, en cualquier tiempo solicitar la revisión del avalúo catastral o del autoavalúo, sin que por esto pueda decirse que la norma es inconstitucional.
En este orden de ideas, la expresión que ahora se acusa como inconstitucional, establece una situación especifica para la enajenación de bienes inmuebles que no parece desproporcionada ni mucho menos inequitativa, simplemente, el legislador en uso de sus amplias facultades en materia tributaria determinó unos criterios a seguir para fijar el valor comercial de bienes raíces, señalando finalmente unos valores de referencia para efectos fiscales.
La expresión demandada no limita en ningún momento al contribuyente en su declaración de renta, el inciso 4 dispone que tratándose de la enajenación de bienes raíces no se podrá enajenarlos por un valor inferior a su costo fiscal, constituido en este caso por el valor comercial del inmueble. Es decir, contrario a lo manifestado por el actor, la norma no establece una base gravable mínima, sino que fija un precio mínimo de venta.
El señalamiento de términos precisos para la enajenación de bienes obedece a la necesidad de que todos los contribuyentes tengan unos valores de referencia, fijados por el legislador sin discriminación alguna.
Así las cosas, la disposición legal objeto del reproche por el demandante, no quebranta el principio de equidad, mucho menos,  obliga a los contribuyentes a tributar sobre una base superior a la real.
Aunque la norma anterior a la ley 863 de 2003, ley 633 de 2000, artículo 127, consagraba una excepción a la regla de determinación del precio mínimo de venta de los bienes raíces en el evento en que el contribuyente demostrara mediante pruebas concretas, que el valor comercial de su predio era menor al costo, avalúo catastral o autoavalúo, la modificación introducida al artículo 90, también prevé esta posibilidad, al señalar que cuando el valor asignado por las partes difiera notoriamente del valor comercial de los bienes en la fecha de su enajenación, el precio del mismo será fijado de conformidad con la naturaleza, condiciones y estado de los activos. Asimismo, señala que para efectos de establecer el precio de venta, el valor asignado por las partes no puede distanciarse en más de un 25 % del valor comercial del bien. Es decir, se trata de un asunto de política legislativa para alcanzar los fines propuestos constitucionalmente en materia de tributación, sin que la primera de las opciones mencionadas sea la única posible conforme a la Carta Política.
Por las consideraciones anteriores, se declarará exequible por los cargos formulados, la expresión demandada contenida en el artículo 90 del Estatuto Tributario, modificado por el artículo 57 de la ley 863 de 2003.
* Sentencia C-929 de septiembre 6 de 2005 M.P. doctor Alfredo Beltrán Sierra.

Bien, por absurdo que a muchos nos parezca, no será posible deducir una pérdida sufrida en un bien raíz, algo que suele ser muy común, puesto que un bien de este tipo puede ser afectado seriamente por cualquier siniestro, que suelen suceder muy a menudo en nuestro país.

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