Prima comercial, de acreditación, o de Good Will; cuando aplica para los contratos de arrendamiento de local comercial

Por 29 octubre, 2014

En nuestra primera parte hacíamos referencia a que la prima comercial, de acreditacion, o de good will no aplica para los contratos de arrendamiento de desarrollo normal, por lo que operaba únicamente de común acuerdo entre vendedor y comprador del establecimiento de comercio que funciona en el local comercial arrendado, sin que afectara en manera alguna al arrendador.

Ahora, partiendo de contratos de arrendamiento de desarrollo excepcional, donde no es el Arrendador, sino el PROPIETARIO del local quien pretende terminarlo invocando las causales segunda y tercera del Artículo 518 del Código de Comercio:

 Articulo 518. El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

2o) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y

3o) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

Más por las razones que fuesen, el propietario incurre las preceptivas del Artículo 522 del C. de Co., esto es, no dando a los locales el destino indicado o no dando principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la restitución, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos, e igualmente esta indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.

En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante sufrido por el arrendatario comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales restituidos.

Esto es, se ha entendido que de mala fe el propietario desarraigó al arrendatario propietario del establecimiento de comercio, irrogándole un perjuicio indemnizable en uno de sus componentes, el sobreprecio que hubiere podido obtener por su venta en condiciones favorables normales de comercio, sobreprecio estructurado partiendo de los conceptos técnicos sobre prima comercial, de acreditación, o de good will  ya delineados en nuestro link.

Para finalizar, baste significar nuevamente que, por más clausulado profiláctico o excluyente de responsabilidad que el propietario pretenda bajo los términos que sea, incluir en el Contrato de Arrendamiento, pretendiendo salvar estas prerrogativas legales en  favor del Arrendatario, el mismo, solo constituirá tinta sin efectivización alguna, toda vez que el Artículo 524 del C. de Co., tajante y lapidariamente ha dispuesto, como hemos ya tenido oportunidad de referir:

Articulo 524. Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes.

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Una opinión
  1. Ana Dice:

    Buen dia,actualmente tengo un local arrendado en Bogotá en el cual llevo 15años y el cual he acreditado durante estos años, el dueño del local me ha pedido que le entregue el inmueble según el por que no le he pagado en la fecha que es, pero si lo he hecho. Adicionalmente me ha pedido en la fecha que no es debido a esto apenas me esta dando 5 mese para la entrega del mismo y pues siendo esto asi yo sin embargo he decidido entregarlo pero quisiera saber si hay posibilidad de entregarlo y poner una clausula para que no sea arrendado con mi acredita cion nuevamente por un tiempo estimado de 1a 2 años o me sea pago un dinero pues el credito del punto ha sido grande y el sr siempre arrienda con el credito de otras personas y con esto último lo refiero a que él tiene otros 3 locales junto al mio y asi lo ha hecho. Necesito ayuda urgente gracias

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