Prima comercial, de acreditación, o de Good Will; cuando aplica para los contratos de arrendamiento de local comercial

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En nuestra primera parte hacíamos referencia a que la prima comercial, de acreditacion, o de good will no aplica para los contratos de arrendamiento de desarrollo normal, por lo que operaba únicamente de común acuerdo entre vendedor y comprador del establecimiento de comercio que funciona en el local comercial arrendado, sin que afectara en manera alguna al arrendador.

Ahora, partiendo de contratos de arrendamiento de desarrollo excepcional, donde no es el Arrendador, sino el PROPIETARIO del local quien pretende terminarlo invocando las causales segunda y tercera del Artículo 518 del Código de Comercio:

 Articulo 518. El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

2o) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y

3o) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

Más por las razones que fuesen, el propietario incurre las preceptivas del Artículo 522 del C. de Co., esto es, no dando a los locales el destino indicado o no dando principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la restitución, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos, e igualmente esta indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.

En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante sufrido por el arrendatario comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales restituidos.

Esto es, se ha entendido que de mala fe el propietario desarraigó al arrendatario propietario del establecimiento de comercio, irrogándole un perjuicio indemnizable en uno de sus componentes, el sobreprecio que hubiere podido obtener por su venta en condiciones favorables normales de comercio, sobreprecio estructurado partiendo de los conceptos técnicos sobre prima comercial, de acreditación, o de good will  ya delineados en nuestro link.

Para finalizar, baste significar nuevamente que, por más clausulado profiláctico o excluyente de responsabilidad que el propietario pretenda bajo los términos que sea, incluir en el Contrato de Arrendamiento, pretendiendo salvar estas prerrogativas legales en  favor del Arrendatario, el mismo, solo constituirá tinta sin efectivización alguna, toda vez que el Artículo 524 del C. de Co., tajante y lapidariamente ha dispuesto, como hemos ya tenido oportunidad de referir:

Articulo 524. Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes.

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3 Opiniones
  1. Viviana Dice:

    Buenas tardes
    Tengo una pregunta.
    He alquilado un local comercial hace 18 meses y me hacen falta 6 meses para terminar el contrato por inmobiliaria.
    Resulta que mis ventas no superan más de 500.000 y el valor del alquiler es de 1.300.000 y tengo que sacar dinero de otro ingreso para completar lo del alquiler. Ya llevo atraso en dos meses porque las ventas son bajas y no tengo más ingresos. Puedo terminar el contrato sin pagar cláusula y no seguir incrementando mi deuda.

    Responder
  2. Vicente Dice:

    Buenas noches, tengo una pregunta:
    Tenia arrendado un local comercial y de un momento a otro la arrendataria me dice que me va a desocupar el local porque ella compro un local en el mismo centro comercial es decir en seguida del mio, en efecto le dije que no había problema la pregunta es:¿puedo arrendarlo para la misma actividad comercial? ya que la arrendataria dio por terminado el contrato faltando 7 meses para cumplirse el contrato. gracias

    Responder
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