La promesa de compraventa no es una garantía absoluta de que no perderá la casa o la plata

Cuando se compra una propiedad raíz es absolutamente indispensable que se firme un contrato de promesa de compraventa, el cual debe ser cuidadosamente redactado para no dejar nada que una persona de mala fe intente aprovechar a su favor, pero aún si se redacta el documento perfecto, no existe garantía absoluta de nada y el riesgo siempre estará presente.

Si bien un contrato bien redactado es ley para las partes, esa ley se cumple si las partes quieren honrar sus compromisos,   y en su defecto, si un juez ordena cumplirla, pero para conseguir que un juez ordene cumplir  un contrato, o por lo menos su resolución,  pueden pasar años.

Por ejemplo, si usted vende su casa aceptando un pago parcial y entrega la casa al comprador antes de que le paguen la última parte, corre el riesgo que el comprador no le pague, y si bien usted cuenta con un contrato firmado a su favor, tendrá que iniciar una proceso civil que en nuestra congestionada y cuestionada justicia puede tardar una eternidad.

Hay procesos que llegan hasta la corte suprema de justicia, y allí es normal encontrar procesos que iniciaron 15 años antes, cuando ya el demandado o el demandante han muerto y el asunto se debe tratar con los herederos.

Tenga presente que si usted tienen la mala suerte de hacer un negocio con una persona de mala fe o estafadora, esta hará todo lo posible para dilatar el proceso y retrasar las decisiones judiciales en procura de vivir en una buena casa sin pagarla por quien sabe cuántos años.

Y lo mismo le puede pasar al comprador, que entregue parte de la plata y el vendedor nunca le entregue la posesión de la casa.

Y el asunto es tan preocupante que incluso si se tiene todo a su favor, por un error (involuntario o pagado), de su abogado, del juez o de los magistrados, puede perder  el proceso junto con su plata o su casa. No es lo normal pero sí suele pasar.

Es por ello que la posesión o tenencia de la casa no se debe entregar hasta tanto todo esté seguro, puesto que una vez alguien toma posesión de una propiedad, sacarlo de allí puede costar lágrimas y sangre, y debido a ello surge la duda ¿Primero recibo la plata y luego firmo la escritura o lo contrario?, ya que cualquiera de las dos partes está expuesta a tener un problema si la otra parte tiene la firme intención de incumplir el contrato.

Si la persona con la que ha hecho un negocio se ha propuesto “tumbarlo”, aunque existan contratos, letras, cheques, promesas y juramentos, existe la posibilidad de que efectivamente lo tumbe, y para evitarlo hay que ser en extremo precavido.

Ahora, si el vendedor no sólo ha entregado la posesión sino que ha trasferido el dominio, esto es, ha firmado la escritura, el asunto se hace más complejo, y puede llegar incluso a perder definitivamente la propiedad, puesto que si el comprador luego vende la casa a otra persona, (típico  proceder de un estafador) aunque se logre declarar la resolución del contrato, la anulación de la escritura y la cancelación de ésta en el registro, si ese tercero demuestra que compró la casa de buena fe y desconociendo el incumplimiento el contrato anterior, (lo que es relativamente fácil), el vendedor inicial nunca podrá conseguir la restitución de la casa, tema sobre el que nos ocuparemos en una próxima nota.

Así que ni la promesa de compraventa, ni el mismo contrato de compraventa (escritura pública), son garantía absoluta de que el negocio le saldrá bien.

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