Propiedades proindiviso

Una propiedad proindiviso es aquella que pertenece a varias personas, donde cada una posee una parte del bien, de manera que cada uno sólo posee parcialmente el bien sin determinar qué parte del bien le pertenece.

Proindiviso.

El proindiviso se refiere a una propiedad que no se ha dividido por lo que está en comunidad, es decir, pertenece a dos o más personas.

Un bien, como puede ser una casa, está en proindiviso o en comunidad, cuando no está dividida, y todos son dueños de ella, pero al no estar dividida, cada quien tiene un porcentaje de la propiedad.

El proindiviso tiene la característica, y el problema, de no poder identificar lo que le corresponde a cada una de las partes, pues se trata de una cuota o participación abstracta sobre el total del bien.

Características de los bienes proindivisos.

Supongamos una vivienda que pertenece a 5 hermanos. Se sabe que cada hermano posee un 20% de la vivienda, pero un 20% de cualquier parte de la vivienda. No se puede afirmar que uno es el dueño de la sala, el otro de la cocina, otro del cuarto de arriba, otro del garaje, etc., y esa indefinición es su principal característica.

Esa característica hace que sea difícil administrar una propiedad en proindiviso, pues al no existir una división material del inmueble, todos son dueños de todo y ninguno de nada, de allí que en algunos casos es necesario fijar reglas claras para la administración de la propiedad, de manera que ningún copropietario resulte afectado por la actividad de los otros comuneros.

Hay muebles o propiedades que son indivisibles, pero otros sí se pueden dividir y así individualizar la parte que le corresponde a cada uno.

Proceso divisorio – Qué es y su importancia.El proceso divisorio tiene como finalidad dividir una propiedad que pertenece a varias personas, conocida como proindiviso.

División de los bienes proindiviso.

En los inmuebles que se pueden dividir esa división se puede hacer formalmente mediante una escritura de partición material, donde a cada comunero o copropietario se la asigna un parte material del inmueble según su alícuota de participación, lo que suele ser una solución efectiva para el manejo y administración de la propiedad proindiviso.

Si la partición no es posible, la solución pasa por vender el bien y repartir entre todos lo obtenido con la venta según la parte que cada uno posea.

Hay casos en que ni la partición ni la venta es posible debido a que uno o varios de los copropietarios se niega, y en tal caso resulta oportuno recordar lo que dice el artículo 2334 del código civil colombiano:

«En todo caso puede pedirse por cualquiera o cualesquiera de los comuneros que la cosa común se divida o se venda para repartir su producto.

La división tendrá preferencia siempre que se trate de un terreno, y la venta cuando se trate de una habitación, un bosque u otra cosa que no pueda dividirse o deslindarse fácilmente en porciones.»

Y al respecto la corte constitucional en sentencia C-791 del 2006 dijo:

«Entre los derechos que las leyes civiles otorgan a los comuneros se encuentra el de no estar obligado a permanecer en la indivisión, es decir, cada comunero conserva su libertad individual, de allí que tanto el Código Civil, artículo 2334, como el de Procedimiento Civil, artículo 467, consagren que todo comunero puede pedir la división material de la cosa común, o su venta para que se distribuya el producto; y que, la demanda deberá dirigirse contra los demás comuneros, y a ella se acompañará la prueba de que demandante y demandado son condueños. Cabe recordar, que en el cuasicontrato de comunidad entre dos o más personas, ninguna de ellas ha contratado sociedad, o celebrado otra convención relativa a la misma cosa.»

Es decir que cualquier comunero puede demandar a los demás comuneros para que se proceda a la partición o división (proceso divisorio), o para que se realice la venta del proindiviso para proceder a repartir entre los comuneros el fruto de la venta.

Proceso divisorio – Qué es y su importancia.El proceso divisorio tiene como finalidad dividir una propiedad que pertenece a varias personas, conocida como proindiviso.

Administración de la propiedad proindiviso.

El proindiviso deriva en un cuasicontrato de comunidad definido por el artículo 2322 del código civil, y allí nada se dice sobre la administración de la propiedad.

Por consiguiente, los comuneros deberán fijar las reglas para administrar la propiedad.

Lo que sí hace la ley es definir el tratamiento que se ha de dar a las deudas, ingresos (frutos) y gastos de la propiedad proindiviso.

Cuando la propiedad en proindiviso genera renta o ingresos, estos se distribuyen en la misma proporción en que cada copropietario es dueño del bien según dispone el artículo 2328 del código civil.

Como la propiedad requiere de mantenimiento y reparaciones, estas deben ser asumidas por todos los copropietarios a prorrata de la participación de cada uno al tenor del artículo 2327 del código civil.

Y un detalle a considerar: Las deudas contraídas a favor y en nombre de la propiedad proindiviso tiene un tratamiento claro consagrado en el artículo 2325 del código civil:

«A las deudas contraídas en pro de la comunidad durante ella, no es obligado sino el comunero que las contrajo; el cual tendrá acción contra la comunidad para el reembolso de lo que hubiere pagado por ella.

Si la deuda ha sido contraída por los comuneros colectivamente, sin expresión de cuotas, todos ellos, no habiendo estipulado solidaridad, son obligados al acreedor por partes iguales; salvo el derecho de cada uno contra los otros, para que se le abone lo que haya pagado de más sobre la cuota que le corresponda.»

La venta de la propiedad proindiviso se puede hacer total o parcialmente, y en caso de venta parcial, unos comuneros pueden comprar la parte de los otros, conforme los artículos 2336 y 2337 del código civil.

Escritura de proindiviso.

No existe como tal una escritura de proindiviso; simplemente existe una escritura en la que figuran varios propietarios fijando la cuota o porcentaje en que cada uno participa de la propiedad.

Cuando se hace un proceso divisorio, en la sentencia se determina la partición material del bien, lo que implica la delimitación e identificación de lo que corresponde a cada comunero o condueño.

La sentencia, que no es una escritura pública, se debe inscribir en la oficina de registro de instrumentos públicos, aclarando que la sentencia de partición material no es un acto de enajenación ni disposición, de manera que no se altera la propiedad del bien proindiviso, que sigue en cabeza de todos los comuneros.

Cuando se hace la venta total o parcial del sí se hace mediante escritura pública, venta que puede hacer de forma individual cada comunero o en conjunto por todos los comuneros.

¿Se puede hipotecar un proindiviso?

Sí es posible constituir una hipoteca sobre un bien proindiviso, pero en realidad lo que se hipoteca no es la el inmueble como tal, sino la cuota parte que pertenece al deudor hipotecario.

En consecuencia, si se hace la ejecución de la hipoteca, el acreedor hipotecario sólo se puede adjudicar la cuota parte correspondiente, que fue la parte gravada con la hipoteca, puesto que las obligaciones de un comunero no pueden afectar la parte de otro.

Esa independencia de obligaciones es tan clara que el mismo artículo 2325 del código civil señala que las deudas contraídas por un comunero en pro de la comunidad, sólo obliga al comunero que lo contrajo, así que con más razón esa independencia aplica sobre obligaciones que no se hicieron en pro de la comunidad sino en beneficio particular del comunero.

Cómo disolver un proindiviso.

El proindiviso, al ser un bien no dividido, desaparece cuando se hace una partición material del bien, pero la comunidad sigue pues sigue perteneciendo a todos los comuneros.

Esto en razón a que la partición material del bien no implica el desenglobe del inmueble, de manera que no es posible que cada comunero tenga una escritura independiente, ya que la propiedad sigue en cabeza de todos los comuneros.

Una vez que se ha realizado la partición material sí es posible hacer el desenglobe por lo que cada persona puede escriturar la parte que le corresponda.

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23 Opiniones
  1. cristobal garcia Dice:

    pregunta: proindiviso que efectos judiciales afectaria a la comunidad de propietarios si a cualquiera de ellos lo embargaran por una deuda bancaria,hipoteca, alimentos, reparto conyugal, patrimonios,por consumo,venta, trafico de estuperfasientes drogas prohibidas ect,ect.

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    • Telzca Dice:

      Cristobal de la misma manera que todos como cuota parte, estan obligados solidariamente a responder por cualquier acto jurídico en contra de cualquier comunero, todos responden por todo.

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      • Mario P Dice:

        Pues el articulo es claro: «A las deudas contraídas en pro de la comunidad durante ella, no es obligado sino el comunero que las contrajo; el cual tendrá acción contra la comunidad para el reembolso de lo que hubiere pagado por ella.

        Si la deuda ha sido contraída por los comuneros colectivamente, sin expresión de cuotas, todos ellos, no habiendo estipulado solidaridad, son obligados al acreedor por partes iguales; salvo el derecho de cada uno contra los otros, para que se le abone lo que haya pagado de más sobre la cuota que le corresponda.»

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    • Mario P Dice:

      «A las deudas contraídas en pro de la comunidad durante ella, no es obligado sino el comunero que las contrajo; el cual tendrá acción contra la comunidad para el reembolso de lo que hubiere pagado por ella.

      Si la deuda ha sido contraída por los comuneros colectivamente, sin expresión de cuotas, todos ellos, no habiendo estipulado solidaridad, son obligados al acreedor por partes iguales; salvo el derecho de cada uno contra los otros, para que se le abone lo que haya pagado de más sobre la cuota que le corresponda.»

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  2. Ralf27 Dice:

    somos 9 duenos de un lote (lagito y carretera de salida) entre casas / lotes particulares de nosotros sin acta de division.

    Decisiones de administracion y mantenimiento tomamos por majoria de votos. Pido consejo sobre el tema de cambios / alteraciones (por ejemplo poner aves en el lagito, instalaciones de cameras de vigilancia, gas natural etc.), si me pueden colaborar en eso por favor:

    Necesitamos votar por unanimidad en esos caso o casos similares?

    Me desculpen por mi Espanol de baja calidad, soy extranjero.

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  3. RODRIGUEZ MONICA ZAPATA Dice:

    Buen día

    que implicaciones tendría para mi a futuro compra una participacion de un lote?

    muchas gracias.

    algún día puedo obtener mi escritura, legalizar mi parte?

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  4. kilino Dice:

    que pasa en un proindiviso si se interpone una demamnda verbal de pertenencia por uno de los copropietarios.

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  5. Wylian Lancheros Dice:

    Cordial saludo,
    Respetados doctores, si un comunero se opone a la actualización del área del predio (ya realizado el levantamiento topográfico por orden de un juez) con violencia y utiliza documentos falsos para no dejar entrar a otro comunero y usufructúa el predio y niega la propiedad del otro comunero, se puede instaurar una tutela por violación al derecho a la propiedad?.
    Mi madre esta tiene este pleito con uno de sus hermanos y desde el año 1979 este no la deja entrar al predio utilizando violencia y supuestos documentos de venta, se han hecho conciliaciones ante la cámara de comercio y no hemos podido iniciar el juicio porque en los documentos figuran 71 hectáreas pero la medida real son 254 hectáreas y el hermano de mi madres no deja hacer la actualización del área ante el catastro y sin eso no podemos iniciar el juicio divisorio.

    Quedo atento a sus comentarios.

    Gracias

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  6. alejandro Dice:

    para tomar la administracion dentro de un proindiviso de un lote con construccion al 70% que no es susceptible de particion material ,debo convocar al 100% de los comuneros o es suficiente con tomar la decision el 51% de la participacion en el proindiviso?

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  7. Laura Dice:

    Tengo un apartamento con mi expareja y quiero dividir bienes y el señor obstruye todo el tiempo. Es posible arrendar sin su autorizacion? Si él no esta de acuerdo puede demandar? Cuales serían las consecuencias?

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  8. Diego Yepes Dice:

    Una propiedad inmueble puede tener propiedad compartida entre una persona natural y una jurídica?

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  9. cristian camilo Dice:

    compre la posesión de un lote que esta proindiviso mediante una promesa de venta en notaria y a los 10 dias me entere que los otros propietarios hermanos del que vendio colocaron una tutela ahora no me deja construir la pólicia mikentras salga el fallo que debo hacer ahi gracias

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  10. Mary betancur Dice:

    quiero comprar un lote en proindiviso en compañia con mis hermanos, pero tenemos dudas acerca de que si despues nos pueden quitar el lote o si el dueño quien nos vende tiene alguna deuda y lo embargan tambien nos quitan nuestra parte.
    mil gracias

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  11. Ricardo Borda Dice:

    Buenas Tardes
    Se pueden ceder cuotas partes correspondientes a un % del bien total, que ha sido afectado para un proyecto VIS, a un tercero, y devolverlas a cero pesos, teniendo en cuenta que nunca se las pagaron, ni lo tuvieron en cuenta para afectar su propiedad? Ahora pretenden que se les debe comprar lo afectado. Gracias

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  12. Alexandra Castaño Dice:

    Buenos días, quisiera preguntarle qué pasa cuando un comunero hace mejoras en una casa sin consentimiento de los otros comuneros? Gracias

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  13. salvador tinoco Dice:

    hay una propiedad mi padre y mia , mi padre fallecio el albacea quiere la mitas ya que mio es 75 y el quiere 50 y 50 y esta en proindiviso , le compro su parte y no acepta , pago el predial y esta abandonado el problema esta afectando a un tercero por abandono pero no acepta

    le compro su 25 y no quiere
    tengo la escritura a mi nombre quiero esa escritura a mi nombre d euna parte pero se nesesita la firma del albacea
    no hay solucion
    que se hace , si quito el albacea el no firma

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  14. Brenda Soler Dice:

    Si requiero hipotecar una parte del bien en el cual poseo el 33% puedo realizarlo ante una entidad financiera poniendo en garantía solo mi 33%?

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  15. JUAN C Dice:

    Cuando existe una propiedad de un bien proindiviso, siendo dos los comuneros por fartes iguales, no son familia, que pasa cuando uno de ellos fallece?

    A que figura jurídica debo acudir para conseguir la pronta venta del inmueble?

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  16. Eliza Dice:

    Cuando la casa esta a nombre de 4 hermanos, pero uno cede su parte voluntariamente, qué se debe hacer en este caso? pues me dijeron que si esa persona no tiene propiedades no puede ceder porque queda desamparada, eso es cierto? Tengo otra pregunta, uno de ellos pago el predial de varios años. ahora esta reclamando la plata, lo hizo sin avisar, estan obligados todos a pagarle?
    Uno de ellos puede rematar la casa, sin la aprobación de los demas?

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  17. FRANCISCO VILLA Dice:

    SE PUEDE DIVIDIR UN INMUEBLE COMUN (FINCA) DE MANERA VOLUNTARIA, ES DECIR SIN ENTABLAR PROCESO DIVISORIO?

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  18. Santiago Jaramillo Estrada Dice:

    Soy administrador de una Urbanización y me encuentro que un integrante del Consejo de Administración le vendió a la Urbanización en donde el es miembro del Consejo de Administración 4 cámaras de video con todo el sistema de grabación y sin efectuarse tampoco un proceso de varias cotizaciones etc.
    Este tipo de hechos estaba bien o son penalizados de alguna forma …
    Muchas Gracias

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