Tenga cuidado… prorroga y renovación, no es lo mismo

Atendiendo las recurrentes dudas e inquietudes de nuestros amables visitantes, traemos a editorial el tema de prorroga y renovación ante las diversas interpretaciones y convencimientos equívocos que dan a pie a erradas y costosas posturas tanto contractuales como litigiosas al confundir las figuras y tenerlas por sinónimas, tal como sucede con la caducidad y la prescripción, cuando lo uno o lo otro, no es posible gramatical ni legalmente.

Para no ir tan lejos, partamos del Artículo 518 del Código de Comercio que prevé en uno de sus apartes:  “…tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo...” ,para contextualizarlo frente a la redacción de la siguiente usual cláusula de un contrato de arrendamiento de vivienda urbana:

Tendremos de la lectura rápida de ambas reseñas, que en tanto la Ley determina la “renovación”, la estipulación indica la “prorroga” “…más lo que signifique el aumento…”, siendo esta última connotación el comienzo de los dolores de cabeza.

Académicamente, RENOVACION, de acuerdo con las definiciones de la Real Academia de la Lengua, es “Sustituir una cosa vieja, o que ya ha servido, por otra nueva de la misma clase”, o, “Dar nueva energía a algo, transformarlo” en tanto que PRORROGA, es, “Continuar, dilatar, extender algo por un tiempo determinado”.

Exactamente como lo pensamos, renovar un contrato es como hacer una renovación –valga la redundancia- en nuestra casa, en nuestro auto, no es hacer algo nuevo, sino  cambiarle algo a lo viejo, en tanto prorrogar es mantenerlo tal cual como ha venido ejecutándose; así las cosas, claramente tenemos que de la misma forma como en la vida diaria RENOVAR y PRORROGAR no es lo mismo, en materia legal, acontece de idéntica manera, y es donde debemos tener sumo cuidado en los momentos próximos a los vencimientos del contrato de arrendamiento que tengamos.

Si nos encontramos ante un incremento en el valor del canon, o cualquier modificación del contrato que mantenemos, por muy insignificante que pudiera ser, nos encontramos ante su RENOVACION, pero si por el contrario, no hay incrementos, como tampoco ninguna otra variación, nos encontramos ante su PRORROGA.

En este orden, clausulados como el traído a referencia, “ se entenderá prorrogado más lo que signifique el aumento”, no está prorrogando el contrato, sino renovándolo, así a la Inmobiliaria no le parezca.

Concluyamos indicando, aunque quizá en algunos casos llegare a sobreentenderse de ser clara y unívocamente reciproca la intención de los contratantes, para evitar equívocos, malos entendidos y no muy claras intenciones, deberíamos sentar en el contrato y su copia, o por lo menos en documento separado, lo que esté sucediendo, su RENOVACION o PRORROGA y en caso de ambigüedad como la evidenciada en la cláusula referente, es nuestro derecho exigir, la aclaración consecuente.

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19 Opiniones
  1. Alba Nelly dice:

    Buena tarde abogado. Leyendo los magnificos articulos escritos por usted, veo que es ilegal exigir cdts para garantizar el pago de los arriendos, pero en la práctica no se cumple. Mi hija tomó en arriendo un aparta estudio hace un año, le exigieron constituir un CDT a favor de la inmobiliaria por $ 6.000.000. Ella pagó cumplidamente sus cánones de arrendamiento, hoy entregó el apartamento, pero le informan que no le entregan el paz y salvo para reclamar su cdt sino hasta dentro de dos meses, cuando haya llegado el recibo del agua, ella adicionalmente dejó en efectivo una cuantía por los servicios que han de llegar. Que tenemos que hacer para garantizar la devolución del CDT? Se debe denunciar a la inmobiliaria por esta practica que va en contra via del articulo 16 de la ley de arrendamientos?. Si usted tuviera la gentileza de comentar este caso quedaría agradecida. Gracias de antemano.

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Señora
      Alba Nelly
      Buenas Tardes

      Si no se cumple como en su caso, debió y quiza aun esté en oportunidad de promover la respectiva queja ante la Subsecretaría de Vigilancia, Inspección y Control de Vivienda de la Secretaría del Habitad en Bogotá, o su equivalente en otras ciudades.

      Al margen,
      deberá constituir en mora a la Inmobiliaria para la devolucion del CDT, y el “deposito” en dinero efectivo, citarla a Audiencia de Conciliación, y luego si, proceder judicialmente, como verá es una pesadilla cuyo costo beneficio solo es favorable para las inmobiliarias de poca monta como esa.

      Le agradecería si en privado me hace llegar escaneado copia del contrato y de los documentos de exigencia de constitución del cdt y el deposito en efectivo, nos gustaría promover publicamente la nota.-:

      Un Saludo

      ferandante@gmail.com

  2. RANDOL dice:

    buenas tardes mi pregunta es la siguiente si yo quiero cancelar el contrato que tengo como arrendado del inmueble llevo 4 años de arrendado pero estoy pasando por una si tu acción económica pésima este año entonces necesito entregar la casa en la que me encuentro viviendo como lo puedo hacer para no dejar de pagar el cano de arrendamiento

  3. katherien mayorga dice:

    Buenos días, me surge una inquietud y es que en marzo de 2016 cumplí un año en el apto que vivo, tengo contrato con prórroga cada seis meses, el 30 de abril el dueño de la inmobiliaria me notifico por mensaje que le debía consignar el valor del canon más 60.000 de la alza que tuvo el canon, discriminados en 30.000 para marzo y 30.000 para abril. La duda es, a partir de que mes puede hacer dicho cobro, debo pagarle los dos o solo uno??

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Buenos Días

      Sin importar cada cuanto opere las prorrogas de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda Urbana, los incrementos solo operan de manera anual; ahora la notificación de los incrementos unicamente es valida mediante comunicación formal escrita, no por mensaje de texto, por wassap, razones en el movil.

      El incremento para 2016, es maximo 6.77% sobre el valor del canon anterior, siempre que se hubiere pagado por un año

  4. Luis A Figueroa A. dice:

    Buenos Dias
    Cordialmente me dirijo a Ud para que me oriente sobre esta consulata:
    Tengo arrendada una habitación hace 7 años a un señor,quiero hacer reparaciones y construir y por lo tanto le solicite al señor la devolucion de la habitación y me contesto que le debia pagar un mes por cada año que ha vivido en dicha habitacion o en su defecto dejarlo viviendo en ella por 7 meses sin pagar el repectivo valor del arriendo.

    Cordialmente

  5. karin dice:

    Buenas noches

    Me gustaría saber lo siguiente, he arrendado una propiedad por 4 años, en febrero se incendio el segundo piso (yo vivo en el primero, son departamentos en una misma casa) donde vivía la dueña, se perdió todo eso en tanto a mi me afecto por que estuvimos 3 semanas sin consumos básicos, ni agua luz ni gas, no pudiendo habitarlo por esos días. Mi duda es, si tengo contrato indefinido de arriendo y con consumos básicos incluidos en el, se debe descontar del valor del arriendo de ese mes?

    saludos

  6. Carlos ruiz dice:

    Hola buenos días, firme un contrato de arrendamiento por seis meses en febrero de 2015, y hoy quiero terminarlo porque perdí mi trabajo y no puedo seguir pagando el valor del canon, pero el arrendatario me dice que el contrato se prorrogó por seis meses mas y luego por un año, es decir de febrero a julio de 2015 el inicial, luego de agosto 2015 a enero 2016 y luego de febrero de 2016 hasta febrero de 2017, mi pregunta eso se puede prorrogar así, eso no me fue informado de la prorroga a un año, solo me aumentaron el canon pero no se volvió a firmar nada

    • BERNARDO GARCIA dice:

      Hola Carlos… bns dias… debe tener en cuenta.

      Si el contrato se PRORROGA, se prorroga en las mismas condiciones incluìdas en contrato e inicialmente pactadas; salvo los incrementos de ley que deben estar claramente estipulados en el contrato… esa forma de prorroga esta bastante extraña.. debe revisar que esta escrito en el contrato..

      Si cambia otro aspecto en el contrato lo que se debió hacer fue Renovación y debe hacerse un nuevo contrato.

      Ahh debe tener en cuenta que asi un contrato se haga a 6 meses, los incrementos solo se pueden hacer despues de transcurrido un año y asi sucesivamente..

      Respecto de la terminacion, se debe avisar con antelacion minima de 3 meses a su vencimiento inicial o el vencimiento de la prorroga..

      Las PRORROGAS solo se dan en los mismos terminos del contrato inicialmente firmado.. A mi modo de ver el vencimiento (sin ver el contrato) de la prorroga es en julio de 2016; pero se tendria que tener en cuenta si notifico su intencion de darlo por terminado como minimo antes de finalizar abril de 2016… de lo contrario ya estaria renovado por otros 6 meses hasta febrero de 2017..

      Saludos..

  7. Luis Fernando Charris dice:

    Tengo un contrato de arrendamiento a seis meses, el cual se vence el próximo mes. No deseo que prorrogue nuevamente debido a razones personales. La ley cita que debe avisarse con tres meses de antelación, pero el contrato que tengo no cita por ninguna parte tiempo de antelación para dar por terminado el contrato. ¿Para este caso puedo comunicarle al arrendador por escrito y verbal la terminación del mismo?

  8. Erica Ma. Soto dice:

    buenas tardes,

    tengo una inquietud en lo que tiene que ver con los arrendatarios solidarios y para exponer mi pregunta, permitame contarle lo sucedido,
    el 21 de diciembre del año 2015 le serví de arrendador solidario para arrendar un inmueble cuya duración del contrato era por 6 meses, este se renovó por otros seis hasta el 21 de diciembre del 2016. que pasa, que yo antes de terminar la segunda renovación informe a la inmobiliaria por medio de carta enviada por correo certificado, que para los siguientes 6 meses del 2017 yo no podía continuar como arrendataria solidaria pues para este años yo debo salir del país por compromisos educativos, toda vez que ya había hablado con la persona al que le serví de fiador antes de notificarle a la inmobiliaria, pero este hizo caso omiso a mi solicitud, por lo que me vi obligada proceder con la carta.

    la inmobiliaria me responde vía telefónica; que yo debo continuar como fiador en contra de mi voluntad, y mientras que el señor no presente otro fiador o entregue el inmueble yo debo aceptarlo.

    existe alguna ley que me proteja? puedo mandar un derecho de petición?

    agradezco una pronta respuesta

  9. yunior onesis dice:

    buenas noches abogado yo soy coarrendatario en un contrato de arrendamiento. el arrendatario se fue del apartamento debiendo varios meses, el contrato era a un año prorrogable, el atraso empezó cuando el arrendatario llevaba mas de dos años habitando el lugar. ahora la inmobiliaria dice que me van a embargar a mi.
    Después de haber cumplido el tiempo del contrato que era un año yo no he firmado ninguna prorroga, tampoco en el contrato se menciona que se renueve automáticamente después del año. mi pregunta es: es legal que la inmobiliaria me haga esto?

  10. Pamela dice:

    Hola!
    Una consulta, si al finalizar un contrato se genera una prórroga con una cláusula adicional al contrato, esta deja de serlo y pasa a ser una renovación?
    Muchas gracias por su apoyo.

  11. Fernando dice:

    Buenas tardes Doctor. Tengo un apartamento en calidad de arrendatario,hice el preaviso de 3 meses al arrendador para entregarlo, pero resulta que no he podido conseguir apartamento para mudarme,pedí una prorroga de un mes a la agencia de arrendamiento y me la concedieron.Ya me resulto apartamento,
    Mi pregunta es la siguiente: Tengo que pagar el mes completo de la prorroga, a sabiendas que solo me quede 5 días del mes o tengo que pagar solo los 5 días habitados?

    Muchas gracias por la atención prestada.

  12. Eliana Villamil dice:

    Buenos días Doctor.

    Tenemos una casa en arriendo desde Mayo 1° de 2010, ya hemos cumplido 7 años de arriendo y entramos ya a la renovación del octavo año. La semana pasada firmamos promesa de compraventa por un inmueble que se nos entregará en Diciembre de 2018 y mi pregunta va enfocada a: si tenemos derecho por antigüedad y cumplimiento para solicitar la renovación del próximo año con una anotación especial para ocupar la casa por 8 meses (durante el 2018), o si tenemos derecho a algún tipo de prórroga por la larga trayectoria.
    Queremos saber: ¿ qué debemos solicitar y en qué términos hacer nuestra petición ante la inmobiliaria?, ésto de ser posible y viable

    Agradecemos su atención y asesoría.

  13. Eliana Villamil dice:

    Por otro lado y me disculpo Doctor.

    Referente al mismo inmueble en el que cumplimos ya 7 años de pago de arriendo, tuvimos una situación súper incómoda, los primeros 4 años, al tratar de acceder al alquiler del salón social (en unas cuatro oportunidades) que se nos negaba repetitivamente, porque aparecíamos como morosos en el pago de la administración, ya que la inmobiliaria recibía el dinero por medio de la aseguradora cumplidamente del canon más administración, pero no reportaba los pagos de manera oportuna y nos ponía en una situación penosa, sobre todo cuando se acercaban las asambleas de propietarios, ya que nos publicaban como en MORA en cuanta cartelera informativa tenía el conjunto residencial.
    Nosotros nos vimos abocados (por la premura y las continuas trabas por falta de gestión) a pedir alquiler de salones sociales cercanos a nuestra residencia, de lo cual conservamos los recibos que suman casi $500 mil pesos.
    Mi pregunta es: ¿Tenemos derecho a reclamar éste dinero? y de qué manera podemos sustentar legalmente nuestra solicitud y restituir nuestros derechos.

    Agradezco nuevamente su atención.

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