¿Puede un copropietario ser administrador de la propiedad horizontal?

Nos consultan nuestros lectores si un copropietario, esto es un propietario de un bien privado sometido al régimen de propiedad horizontal, puede ser elegido como administrador de la propiedad horizontal.

En nuestra opinión sí es posible que un copropietario sea elegido como administrador de la propiedad horizontal, puesto que la ley no lo prohíbe. Ni siquiera el código de comercio prohíbe que un socio sea el gerente o representante legal de la sociedad.

Obsérvese que los principales órganos de administración de la propiedad horizontal son precisamente los copropietarios (consejo de administración, asamblea de copropietarios -artículo 36 de la ley 675 de 2001), de modo que es apenas lógico suponer que un copropietario pueda ser el administrador.

Las limitaciones o inhabilidades operan principalmente frente a las funciones de control más no de administración. Nótese que el revisor fiscal no puede ser copropietario de la propiedad a la que fiscaliza, puesto que ello le restaría independiente, y así lo considera textualmente la ley 675 de 2001, guardando esta silencio sobre la imposibilidad de que un copropietario pueda ejercer la administración de la propiedad horizontal. Pero aún así, la ley contempla una excepción que permite a un copropietario ser revisor fiscal (¿Cuándo un contador propietario de un bien privado de la propiedad horizontal no puede ser revisor fiscal?), luego, cabe preguntarse si siendo el control más exigente, se permite que sea ejercido por un copropietario, ¿por qué no permitir que la administración, mucho más flexible, pueda ser ejercida por un copropietario?.

De otra parte, el artículo 52 de la ley 675 de 2001, contempla la administración provisional, administración que puede ser ejercida por el propietario inicial y no obliga que ese propietario inicial contrate la administración con un tercero, aunque sí lo permite. Allí la ley tampoco advierte ninguna razón de inhabilidad o incompatibilidad para que el propietario sea también administrador, de suerte que por analogía se puede concluir que así como el propietario inicial, aún cuando ha vendido varias propiedades privadas y hay ya copropietarios, puede ser el administrador, puede también cualquier copropietario ser administrador.

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19 Opiniones
  1. Claudia M dice:

    Buenas tardes. Soy la administradora de un edificio, actualmente tenemos una cuenta de ahorros a nombre de la propiedad en la cual solo firmo yo como administradora, pero quisiera que alguno del consejo tuviese firma para mayor seguridad. Ninguno de ellos quiere firmar. La pregunta es………se puede autorizar a un copropietario que no pertenece al consejo, para que firme conjuntamente con el administrador en esta cuenta bancaria? Gracias por su respuesta.

  2. danny garcia dice:

    buenos dias vivo en un conjunto de 150 apartamentos , una de las propietarias quiere ser administradora del conjunto , pero es una persona que no cuenta con buenas relaciones interpersonales ha tenido que ser citada a caucion por varios vecinos por ser una persona ofenciva y sin cultura , pero oviamente tambien tiene sus adeptos o amigos dentro del conjunto.
    es posible que esta señora llegue a ser administradora asi se distinga por ser pesima vecina? mil gracias

  3. Horacio Gomez dice:

    UN COPROPIETARIO NO DEBE, NI PUDE SER ADMINISTRADOR.
    Adjunto una sentgencia de Octubre 6 de 1978

    (Corte suprema de Justicia, sala de Casacion Laboral, Sentencia de Octubre 6/78).
    JURISPRUDENCIA – No puede existir relacion laboral entre comunero y comunidad. En la indivision cada comunero es propietario de una cuota del bien colectivo y participa a prorrata de su cuota en las utilidades y perdidas que produzca
    aquel. En el contrato de trabajo el patrono es dueno de empresa o establecimiento, mientras que el trabajador apenas contribuye con su capacidad laboral a las actividades empresariales mediante el pago de un salario como retribucion de su esfuerzo, y tiene vocacion juridica para participar en los beneficios de la empresa, cuando se haya estipulado asi en el contrato, pero nunca puede legalmente sutrir o observer las perdidas de aquella.
    Si los indivisarios contratan asalariados para la explotacion o el servicio de la cosa que les pertenece en comun, responden solidariamente por las obligaciones que surjan a favor de los trabajadores, pero a todos ellos debe reclamarseles simultaneamente su cumplimiento porque el condominio carece de personalidad juridica propia.
    Y esta misma carencia de personalidad juridica propia y autonoma, que caracteriza a la indivision, que no es ente moral, implica la imposibilidad de que alguno de los comuneros llegue a calificarse como trabajador subordinado de lis demas, aun en el caso de que labore en el pferiodo perteneciente a todos porque su condicion de condueno, y por lo mismo de beneticiario del servicio, necesariamente lo vtncularfa con la parte patronal, que es al subordinante en el contrato de trabajo, sin que a la vez pudiera tenerse como subalterno de el mismo y de los demas comuneros, porque en tal hipotesis llegarfan a confudirse en una sola persona las calidades de patrono y de trabajador, lo cual repugna con la esencia misma del dicho contrato, que requiere para su formacion el acuerdo de voluntades de dos personas distintas entre si, que es bilateral y fuente de obligaciones reciprocas para uno y otro contratante: prestar el servicio y remunerarlo con el pago de un salario, obligaciones por las cuales logica y necesariamente han de responder patrimonios distintos e independientes entre si.

    • sergio romero dice:

      Cordial saludo,

      Me resulta interesante su aporte en cuanto a que el administrador no puede ser copropietario del mismo edificio, pero no encuentro en la red la sentencia a la que usted hace ilusión, le agradezco me indique el numero de la sentencia.

      Muchas gracias

  4. lal dice:

    vivo en un edificio de 36 apt quisiera saber si el consejo puede asumir la administracion y no contratar a nadie

  5. corporacion para la investigacion social dice:

    Por favor me colabora con la siguiente pregunta:

    El hijo de un miembro del consejo de administración puede ser administrador del conjunto ?

  6. Lola Guzman dice:

    Vivo en PH de 71 casas. En pasada reunión de Asamblea, fue elegido como parte del Consejo de Admon, un copropietario con quien a la vez se ha firmado un Contrato como Proveedor de Mantenimiento de Jardines y otro contrato como Proveedor de los Servicios de Vigilancia y Portería. Puede este señor aun siendo co-propietario, ser parte del Consejo de Administración? Si la respuesta es si, en qué categoría? Gracias.

  7. Lola Guzman dice:

    Por favor ayudarme con la respuesta:
    Vivo en PH de 71 casas. En pasada reunión de Asamblea, fue elegido como parte del Consejo de Admon, un copropietario con quien a la vez se ha firmado un Contrato como Proveedor de Mantenimiento de Jardines y otro contrato como Proveedor de los Servicios de Vigilancia y Portería. Puede este señor aun siendo co-propietario, ser parte del Consejo de Administración? Si la respuesta es si, en qué categoría? Gracias.

    Responder

  8. dionisio sierra cifuentes dice:

    Quisiera me orienten en lo siguiente a saber: en el conjunto donde vivimos, hay una administradora, que protegida, por una minorías, son como diez señoras amparan, protegen a esta funcionaria, que lleva mas de siete años administrando. Cuando se plantea y se habla del tema, salen ,conque YO TENGO ALGO PERSONAL CON LA ADMINISTRADORA. Han habido. fotos, cartas, derechos de peticion, fotos, correos. Pero tambien tiene la ayuda del consejo de administracion. Que debo hacer he agotado muchos recursos, desde el año 2013. Lo mas sano Me postule para 2016, Argumente nuevamente, y en la asamblea no se definió, nada , porque no fue punto tema de la asamblea, soy consiente que el consejo, define quien sera el administrador, pero LAS ROSCAS GANARON NUEVAMENTE. Que debemos hacer, agradeceremos su gentil respuesta. Tengo experiencia y conocimientos sobre ley 675 y ley 43. Soy Certificado como administrador. Pero imperan las roscas, y pareciera un contrato vitalicio.

  9. Sacre Silvana Araceli dice:

    Hola,estoy haciendo un trabajo práctico y necesito sabe si un arquitecto puede ser administrador de una propiedad horizontal?

  10. María Duque dice:

    Mi esposo fue elegido presidente del PH, quisiera saber si él me puede elegir como administradora?
    Gracias!

  11. Ani dice:

    El Administrador de un Conjunto Residencial, cuando en este existe Consejo de Administración, es elegido por el Consejo en pleno, si no lo hay, lo elige la Asamblea de Copropietarios. no pueden existir vínculos de consanguinidad entre algún Consejero y el Administrador, ya que el Consejo ejerce vigilancia y control a las funciones del Administrador. No sería sano ni ético este acercamiento.

  12. Yaneth dice:

    Si bien es cierto no existen limitaciones o inhabilidades frente a qué un copropietario puede ejercer la administración, la Ley 675 en su artículo 50, Parágrafo 2° establece que “En los casos de conjuntos residenciales, y edificios y conjuntos de uso mixto y comercial, quien ejerza la administración directamente, o por encargo de una persona jurídica contratada para tal fin, deberá acreditar idoneidad para ocupar el cargo, que se demostrará en los términos del reglamento que para el efecto expida el Gobierno Nacional” lo que quiere decir que dicho propietario debe demostrar idoneidad, independencia mental frente a los demás copropietarios y no tener conflictos de intereses. la pregunta de ¿por qué no permitir que la administración, mucho más flexible, pueda ser ejercida por un copropietario?. a esta pregunta me permito exponer las dificultades por la que está atravesando mi conjunto respecto a este tema: el consejo saliente nombró a una copropietaria como administradora sin reunir las competencias que exige dicho cargo. Se realizó la Asamblea General nombró un nuevo consejo y la administradora no quiso trabajar con este, evidenciándose un conflicto de intereses, y cumpliendo el tiempo contratado el consejo nuevo no la ratificó, y al día de hoy no han realizado el empalme, la administradora no quiere entregar las llaves de la oficina ni hacer entrega formal cerrando las oficinas de la administración. creando un verdadero caos y conflicto de convivencia en nuestro conjunto. entonces vuelvo a la pregunta ¿por qué no permitir que la administración, mucho más flexible, pueda ser ejercida por un copropietario?

  13. mary arevalo dice:

    Buenas tardes:
    Un edificio de solo 6 apartamentos que no es conjunto cerrado, puede registrarse y constituirse con reglamentación de propiedad horizontal, donde se crea una junta por los propietarios y un administrador, un tesorero, y contador por ellos mismos.
    Donde inician a cobrar administración mensual a los arrendatarios, después de 2 año de estar arrendados.
    Gracias.

  14. rosada dice:

    el administrador de un centro comercial se apropio de una zona comun. el consejo de adminstracion esta mangualado con el .se hizo un derecho de peticion mostramos todos los papeles que nos acredita q es una zona comu el caso llego hasta la inspeccion de policia,mi pregunta si este ultimo no resuelve a quen acudimos’. planeacion ya envio un escrito certificando q si es una zona comun.

  15. Estanislao Rozo Covaleda dice:

    Considero que se debe revisar lo establecido en nuestro Código Civil en lo referente al mandato, teniendo claro que el mandante no puede ser mandatario; igualmente establece la Corte en materia de contratos que no se puede ser juez y parte al mismo tiempo. Para analizar el articulo y si es posible replantearlo…

  16. Adriana Combariza dice:

    El conjunto en donde vivo tuvo una administradora por 17 años, la señora tenía una verdadera dictadura pues era ella quien manejaba todo y no dejaba ejercer al Consejo de Administración pues según ella no era sino una acompañamiento a la administración. Nunca se puedo hacer auditoría, ella no entregaba documentos ni actas, es decir que según ella todo estaba bien pero nunca se logró verificar. En esta asamblea se cambió no sólo de administradora sino todo el Consejo, pues el anterior se conformó siempre de las mismas personas amigas de ella y como dije antes no ejercían ningún control ni papel como coadministradores. La saliente administradora se nominó para pertenecer al nuevo Consejo. Este nuevo consejo va a entrar a auditar todos los años que esta señora ejerció, no sería causal de inhabilidad el hecho de que se le va a auditar su trabajo y ella esté formando parte del Consejo?

  17. María Cenia carrillo Leal dice:

    buenas noches
    soy propietaria de una casa B-12 y se han presentado malestares de convivencia entre los consejeros y la administradora (propietaria) y la situación se esta extralimitando por parte de la administración.
    Al convocar a asamblea extraordinaria pueden firmar dos personas de una misma propiedad?
    .

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