Reparaciones y locativas y no locativas en el arrendamiento

Por 8 febrero, 2019

Cuando se arrienda una vivienda, el arrendatario necesita que el inmueble esté en ciertas condiciones para sus necesidades particulares, y ese acondicionamiento puede exigir la realización de reparaciones que pueden ser o no locativas.

Cuando se deben hacer tales reparaciones, adiciones o mejoras, en el contrato de arrendamiento se debe dejar claro quién asume esas obras, pues luego hay litigios por el pago o reembolso de lo invertido en dichas obras.

El arrendador tiene la obligación de entregar el inmueble en condiciones aceptables para ser ocupados, como puede ser una buena pintura, que esté libre de humedades, que las conexiones de servicios públicos funciones, etc., y le corresponde al arrendador asumir esos costos para entregar el inmueble en buenas condiciones.

El problema surge cuando el arrendatario requiere hacer modificaciones o adiciones a la vivienda, las que por supuesto no le corresponde al arrendador, a no ser que este consienta o acepte hacerlas.

¿Qué son las reparaciones locativas?

Autorización expresa para hacer modificaciones o reparaciones no locativas.

En el contrato de arrendamiento se debe autorizar o desautorizar expresamente al arrendatario para que haga modificaciones a la vivienda.

Esto es importante porque si ese aspecto no se aborda en el contrato de arrendamiento, el arrendatario puede hacer las modificaciones que quiera a la vivienda y después se las cobra al arrendador, y es posible que lo que el arrendador cobre por la renta no le alcance para reembolsarle al arrendatario lo que este invirtió en esas modificaciones.

El artículo 27 de la ley 820 del 2003 señala lo siguiente:

«DESCUENTO POR REPARACIONES INDISPENSABLES NO LOCATIVAS. En el caso previsto en el artículo 1993 del Código Civil, salvo pacto en contrario entre las partes, el arrendatario podrá descontar el costo de las reparaciones del valor de la renta. Tales descuentos en ningún caso podrán exceder el treinta por ciento (30%) del valor de la misma; si el costo total de las reparaciones indispensables no locativas excede dicho porcentaje, el arrendatario podrá efectuar descuentos periódicos hasta el treinta por ciento (30%) del valor de la renta, hasta completar el costo total en que haya incurrido por dichas reparaciones.

Para lo previsto en el artículo 1994 del Código Civil, previo cumplimiento de las condiciones previstas en dicho artículo, las partes podrán pactar contra el valor de la renta.

En el evento en que los descuentos periódicos efectuados de conformidad con lo previsto en este artículo, no cubran el costo total de las reparaciones indispensables no locativas, por causa de la terminación del contrato, el arrendatario podría ejercer el derecho de retención en los términos del artículo anterior, hasta tanto el saldo insoluto no sea satisfecho íntegramente por el arrendador.»

Por ley, el arrendador está obligado a reembolsar al arrendatario el valor invertido en reparaciones no locativas, siempre que el arrendador no las haya hecho necesarias, dice el artículo 1993 del código civil, de manera que si el inmueble es funcional y el arrendatario se le ocurrió que quería hacer una modificación para personalizar el inmueble a su gusto particular, el arrendador no está obligado a reembolsar esas inversiones.

Además, dice el artículo 1994 del código civil, que el arrendador no está obligado a reembolsar las mejoras útiles si no ha aceptado expresamente asumir su pago, de suerte que si el arrendatario hace una mejora al inmueble sin que medie consentimiento expreso del arrendador de asumir el costo de esa obra, no le asiste la obligación de hacer ningún reembolso.

Dice el mismo artículo, que en tal situación el arrendatario puede llevarse los materiales sin detrimento del inmueble, a no ser que el arrendador los pague para quedárselos.

Para evitar problemas, si el arrendatario necesita modificar el inmueble para un uso particular, en el contrato de arrendamiento se debe incluir esa autorización, y se debe incluir quién ha de asumir el costo de las mejoras o modificaciones.

Lo más recomendable es que en el contrato se prohíba al arrendatario hacer cualquier modificación del inmueble, y que si se requiere hacer alguna, no se haga hasta que no medie expresa autorización del arrendador, y de esa forma nos podemos evitar serios disgustos.

¿Y qué pasa con las reparaciones locativas?

Las reparaciones locativas debe hacerlas el arrendador o el arrendatario dependiendo de la naturaleza de la reparación o mantenimiento.

El arrendador debe conservar el inmueble en condiciones de ser utilizada, lo que exige reparar los daños que sufra el inmueble y que dificultan o imposibiliten su disfrute por parte del arrendatario.

Pero no es su obligación realizar todas las reparaciones que exija el arrendatario. Por ejemplo, el arrendatario puede exigir al arrendador que repare una ducha que se ha dañado, o una conexión interna que no funciona, pero no puede pedirle que le cambie el pispo por un más bonito, o que en lugar de un machimbre de madera le coloque uno de PVC, o que cada año le pinte la casa, le cambie los closets, etc.

Veamos lo que dice el artículo 1985 del código civil respecto a las obligaciones del arrendador:

«La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.

Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.

Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.»

Por su parte dice el artículo 2028 del código civil:

«Reparaciones locativas a cargo del arrendatario. Las reparaciones llamadas locativas a que es obligado el inquilino o arrendatario de casa, se reducen a mantener el edificio en el estado que lo recibió; pero no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimos, o de fuerza mayor, o de caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción.»

El arrendador debe entregar al arrendatario el inmueble en buenas condiciones, y el arrendatario debe conservar esas condiciones, lo que le supondrá hacer por su cuenta algunas reparaciones locativas, que por supuesto no deben ser reembolsadas por el arrendador.

Por eso es importante que el arrendatario exija que el inmueble se le entregue en buenas condiciones en todo sentido, y que realice un inventario de todos los componentes del inmueble, donde se indique el estado en que se recibe cada uno, pues en ese estado debe ser entregado cuando termine el contrato de arrendamiento.

Es importante anotar que la ley 820 de 2003 sólo contempla la posibilidad de que el arrendador reembolse al arrendatario las reparaciones no locativas, más no las locativas.

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Una opinión
  1. Maria Dice:

    Gracias y tengo un inmueble en calidad de arrendamiento desde hace tres años se me venció el contrato de arrendamiento el 30 de abril notifique para la entrega del inmueble pero me ha sido difícil el desocupar lo necesito tomarme 5 días más esos días los debo Cancelar Muchísimas gracias

    Responder
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