¿Si se arrienda una casa a una persona por mucho tiempo puede quedársela el arrendatario?

Nos ha consultado un lector que si se arrienda una casa por mucho tiempo a  una misma persona, esa persona (el arrendatario), puede quedarse con la casa por el mero paso del tiempo.

Seguramente el lector hace referencia a uno de los modos de adquirir el dominio de los bienes llamado prescripción, donde una persona adquiere el dominio de una cosa si demuestra haberla poseído por 5 0 10 años, dependiendo de si se trata de la prescripción ordinaria o extraordinaria (Artículos 2529 y 2531 del código civil respectivamente).

Respecto a la preocupación del lector, hay que decir que la prescripción como modo de adquirir el dominio de una cosa no aplica en el caso de los contratos de arrendamientos, ya que la prescripción solo procede cuando el bien ha sido poseído por un determinado tiempo, y respecto a la posesión dice el artículo 762 del código civil colombiano:

«La posesión es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él.

El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifique serlo.»

En el contrato de arrendamiento la posesión no existe, toda vez que es imposible que el arrendatario posea el bien con ánimo de señor y dueño cuando existe de por medio un contrato de arrendamiento que contiene unas obligaciones que el arrendatario debe cumplir en favor del arrendador, su propietario.

La mera existencia del contrato de arrendamiento excluye toda posibilidad de que el arrendador pueda alegar la posesión del mismo. Y aún si no existiera un contrato de arrendamiento por escrito, la simple obligación de pagar un canon mensual desvirtúa que el arrendatario pueda alegar la posesión en los términos del artículo 762 del código civil. El arrendatario no puede demostrar más que una mera tenencia, lo cual no da para que se configure el fenómeno de la prescripción como modo para adquirir el dominio o propiedad del bien.

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Déjenos su opinión

9 Opiniones
  1. Meliton Canales dice:

    Mi papa arrendo un terreno por 15 años y el fallecio y el expidio un tecibo por la cantidad total del arrendamiento si es válido el recibo?

  2. Patricia avila dice:

    Buena tarde
    Luego de habitar una vivienda por mas de 5 años, pagando el canon cumplidamente, se obtiene algun beneficio en cuanto a meses gratuitos por ejemplo, es decir, si me han pedido la casa con previo aviso claro, pero puedo tener uno o algunos meses de gabela sin pago, antes de la entrega?
    Dentro de lo legal, sin que el propietario pueda negarse?
    Agardezco y quedo en espera.

  3. jose eduardo montealegre r dice:

    En mi caso, formo parte de una familia de 9 herederos y diez con mi madre: A las mejoras de la casa dejada por mi extinto padre fallecido hace 42 años, le he invertido mejoras por valor aproximado de 18 millones de pesos. En este momento al reclamarle a mis hermanos, manifestaron que no lo iban a pagar. Tengo una autorización por parte de mi madre autenticado con firma y sello de notaria y de mi madre, autorizándome a invertir, y donde dice…” en caso de mi fallecimiento o partición legal, le serán devueltos las inversiones realizadas a valor presente, previo presentación de un avalúo. Igualmente le hice contrato de promesa de venta en dos ocasiones a mi madre uno por $1.000.000 y el otro por $ 1.400.000.oo hace aproximadamente 20 años, donde ella me cedía parte de la cuota que corresponda en la sucesión esta firmado y autenticados. Esto es posible hacerlo?, ante quien debo llevarlos?, que debo hacer?..Esta es la hora que no se ha levando el juicio de sucecion.. que debo hacer?

  4. CLAUDIA SARRIA J dice:

    Nosotros vivimos hace 6 años en una casa en arriendo y hemos cumplido con el arriendo,cumplimos en julio y queremos desocupar en mayo..Me dicen q tenemos derecho a 3 meses sin pagar,es cierto? Q decreto lo dice?
    Gracias poe su atención y ayuda

  5. Daiana dice:

    Mi madre me traspasó un apartamento con la figura de usufructo. Actualmente vive un familiar de mi madre, el cual no paga alquiler, mi madre le deja vivir ahí sin ningún pago. Esta persona lleva mas de 10 años viviendo en el inmueble, puede esta persona reclamar la propiedad del inmueble luego de que mi madre muera?

    • el doctor dice:

      Efectivamente ella esta haciendo tenencia de la propiedad toda vez que NO esta pagando una cuota de arrendamiento y NO existe un contrato que haga la figura de arrendamiento.
      Es mejor que hagan un contrato de arrendamiento, devuelva el apartamento o firme una letra considerando la posibilidad de que inicie un proceso para quedarse con el apartamento.

  6. juan daniel cotes dice:

    vivo e n una casa de interes social desde hace mas de 11 años el primer año pagaba un canon arrendatario con un contrato verbal pero despues dejaron de cobrar el canon arrendatario yo me hice cargo de pagos de impuestos prediales durante todo ese tiempo la tengo al dia en cuestion de servicios publicos y he hechos mejoras hace un mes se presento una persona alegando que compro hace mas de tres años tiene escrituras que le otorgo la inmobiliaria mis perguntas puede esa persona desalojarme y puedo yo adquirir la vivienda ciendo de interes social por prescripcion ya que la inmobiliaria abandodo todo vinculo con el inmuele.

    • el doctor dice:

      No pierdas tiempo consultando aqui o en otros sitios de internet. Consulta a un abogado de confianza. Simplemente parece que se te adelantaron. Eso debiste hacerlo hace rato.

  7. Norma dice:

    He rentado un dpto x ya 12 @ños no le han hecho mantenimiento alguno mas q parchar el techo n una ocacion las paredes c caen y scasea d agua He pagado puntual y no m dan ni recibo x el dinero pero como comprabar q yvo viviendo 12 años si tengo muchos testigos.

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