¿Si se arrienda una casa a una persona por mucho tiempo puede quedársela el arrendatario?

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Nos ha consultado un lector que si se arrienda una casa por mucho tiempo a  una misma persona, esa persona (el arrendatario), puede quedarse con la casa por el mero paso del tiempo.

Seguramente el lector hace referencia a uno de los modos de adquirir el dominio de los bienes llamado prescripción, donde una persona adquiere el dominio de una cosa si demuestra haberla poseído por 5 0 10 años, dependiendo de si se trata de la prescripción ordinaria o extraordinaria (Artículos 2529 y 2531 del código civil respectivamente).

Respecto a la preocupación del lector, hay que decir que la prescripción como modo de adquirir el dominio de una cosa no aplica en el caso de los contratos de arrendamientos, ya que la prescripción solo procede cuando el bien ha sido poseído por un determinado tiempo, y respecto a la posesión dice el artículo 762 del código civil colombiano:

«La posesión es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él.

El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifique serlo.»

En el contrato de arrendamiento la posesión no existe, toda vez que es imposible que el arrendatario posea el bien con ánimo de señor y dueño cuando existe de por medio un contrato de arrendamiento que contiene unas obligaciones que el arrendatario debe cumplir en favor del arrendador, su propietario.

La mera existencia del contrato de arrendamiento excluye toda posibilidad de que el arrendador pueda alegar la posesión del mismo. Y aún si no existiera un contrato de arrendamiento por escrito, la simple obligación de pagar un canon mensual desvirtúa que el arrendatario pueda alegar la posesión en los términos del artículo 762 del código civil. El arrendatario no puede demostrar más que una mera tenencia, lo cual no da para que se configure el fenómeno de la prescripción como modo para adquirir el dominio o propiedad del bien.

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13 Opiniones
  1. CLAUDIA SARRIA J Dice:

    Nosotros vivimos hace 6 años en una casa en arriendo y hemos cumplido con el arriendo,cumplimos en julio y queremos desocupar en mayo..Me dicen q tenemos derecho a 3 meses sin pagar,es cierto? Q decreto lo dice?
    Gracias poe su atención y ayuda

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  2. Daiana Dice:

    Mi madre me traspasó un apartamento con la figura de usufructo. Actualmente vive un familiar de mi madre, el cual no paga alquiler, mi madre le deja vivir ahí sin ningún pago. Esta persona lleva mas de 10 años viviendo en el inmueble, puede esta persona reclamar la propiedad del inmueble luego de que mi madre muera?

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    • el doctor Dice:

      Efectivamente ella esta haciendo tenencia de la propiedad toda vez que NO esta pagando una cuota de arrendamiento y NO existe un contrato que haga la figura de arrendamiento.
      Es mejor que hagan un contrato de arrendamiento, devuelva el apartamento o firme una letra considerando la posibilidad de que inicie un proceso para quedarse con el apartamento.

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  3. juan daniel cotes Dice:

    vivo e n una casa de interes social desde hace mas de 11 años el primer año pagaba un canon arrendatario con un contrato verbal pero despues dejaron de cobrar el canon arrendatario yo me hice cargo de pagos de impuestos prediales durante todo ese tiempo la tengo al dia en cuestion de servicios publicos y he hechos mejoras hace un mes se presento una persona alegando que compro hace mas de tres años tiene escrituras que le otorgo la inmobiliaria mis perguntas puede esa persona desalojarme y puedo yo adquirir la vivienda ciendo de interes social por prescripcion ya que la inmobiliaria abandodo todo vinculo con el inmuele.

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    • el doctor Dice:

      No pierdas tiempo consultando aqui o en otros sitios de internet. Consulta a un abogado de confianza. Simplemente parece que se te adelantaron. Eso debiste hacerlo hace rato.

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  4. Norma Dice:

    He rentado un dpto x ya 12 @ños no le han hecho mantenimiento alguno mas q parchar el techo n una ocacion las paredes c caen y scasea d agua He pagado puntual y no m dan ni recibo x el dinero pero como comprabar q yvo viviendo 12 años si tengo muchos testigos.

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  5. therry Dice:

    Buen día doctor tenemos 1 propiedad con mi hermano, esta arrendada a la misma persona hace 13 años,el sr ha cumplido con los pagos de servicios y el arrendamiento lo consigna en 1 banco, el sr se puede quedar con la propiedad Por llevar muchos años? El sr arrendo a otra persona 1 parte, no hay documento, el sr tiene uno firmado contrato desde 2006 pero no fue autenticado ese tiene validez? De todas maneras esta semana le hago nuevo contrato, si le pedimos a los 2 el predio hay q darles 2 o 3meses gratis? Gracias por la asesoría. Therry Rodriguez

    Responder
  6. therry Dice:

    Buen día doctor tenemos 1 propiedad con mi hermano, esta arrendada a la misma persona hace 13 años,el sr ha cumplido con los pagos de servicios y el arrendamiento lo consigna en 1 banco, el sr se puede quedar con la propiedad Por llevar muchos años? El sr arrendo a otra persona 1 parte, no hay documento, el sr tiene uno firmado contrato desde 2006 pero no fue autenticado ese tiene validez? De todas maneras esta semana le hago nuevo contrato, si le pedimos a los 2 el predio hay q darles 2 o 3meses gratis? Gracias por la asesoría.

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  7. diana Dice:

    buenas tardes llevo viviendo en una casa hace 8años tendría alguna posibilidad de quedarme con la casa

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  8. andrea valbuena Dice:

    buen día,

    acabo de recibir mi apartamento de interés social con subsidio de vivienda por caja de compensación, tengo un problema para irme a vivir allí en esta época del año (por cuestiones laborales y estudiantiles de mis hijos) pero pues no puedo pagar las cuotas de mi vivienda nueva y mi arriendo al mismo tiempo, aparte de esto tengo a cargo a mi abuelito de 87 años que vive solo y sin ayuda alguna por parte de los hijos ...

    la pregunta concreta es hay manera de arrendar el apto por un tiempo? es este un motivo de peso para arrendar sin poner en riesgo el subsidio ?
    cueles son las consecuencias de que la caja de compensación se de cuenta de dicho arriendo?

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  9. ester mejia Dice:

    Buenos dias
    señores abogados mi pregunta es mi suegro me dio un terreno con conocimiento de todos sus hijos! mas nunca me dio escritura.hace poco murio y yo tengo de estar viviendo alli 20 años.me pueden los herederos quitar parte del terreno o por el tiempo es mio.muchas gracias.

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  10. Luz Dary rozo Dice:

    Gracias mi duda es está,mi padre vive en una casa q era herencia de me tío hermanos solo por mamá, esa casa se la entrego sin papeles una hermana del papa, mi tío era separado de la esposa con la cual tubo hijos el enfermo y estaba solo mis padres se fueron a vivir con el con el tiempo mi tio falleció mis padres llevan viviendo más de18años ahora crecieron y vinieron a reclamar la casa mi padre les da dinero cuando vienen no mucho pero les da algo no hay contrato de nada ellos fueron donde la familia de mi tio y les dijeron q le daban un Promesa de venta pero las escrituras no están a nombre de alguien q sea de la familia sino de un extraño mi padre puede reclamar posesión hay comprador mis primos quieren vender pero dizque le dan algo Ami padre pero se q no va ser así no queremos todo pero esa casa está en poder de mis padres hace años donde podemos dirigirnos y q hacemos gracias por su ayuda

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  11. IMELDA Dice:

    BUEN DIA TENGO UNA DUDA TENGO 24 AÑOS VIVIENDO EN LA MISMA CASA ES DE RENTA AL PRINCIPIO SI ME DABAN RECIBOS DESPUES YA NO YO TENGO TODOS LOS RECIBOS DE LUZ Y AGUA PAGADOS DE TODOS ESTOS AÑOS ADEMAS EL DUEÑO NUNCA A HECHO MEJORAS A LA CASA YO LAS HE TENIDO QUE HACER Y NO ME HACE REBAJA EN LA RENTA POR ESO AHORA DE UN DIA PARA OTRO ME PIDE LA CASA TENGO A MI PAPA EN CAMA NO PUEDE CAMINAR MI MADRE ES DIABETICA Y ESTA ENFERMA YO SOY EL SOSTEN DE LA CASA NUNCA HE QUEDADO MAL CON LA RENTA NI CON LOS RECIBOS PREGUNTO SI ME PUEDEN HECHAR ASI COMO ASI DE LA CASA DESPUES DE 24 AÑOS Y DE ESTAR AL CORRIENTE CON LA RENTA Y LOS PAGOS Y DE HABERLE HECHO LAS COMPOSTURAS A LA CASA CON MI DINERO

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