Tenga claro si hace negocios con el marido o con la mujer

Por   02/12/2017

Suponga que usted le vende su casa a una pareja, dónde la esposa firma la promesa de compraventa, pero ella luego se separa de su esposo y no termina de pagar el precio de venta, y el esposo se queda viviendo en la casa como poseedor negándose a restituirla a la vendedora o promitente vendedora.

Es precisamente lo que sucedió en un caso que llegó hasta la sala civil de la corte suprema de justicia, donde se evidencian las estrategias que una persona de mala fe utiliza para apoderarse de una propiedad que no es suya.

La vendedora firmó la promesa de compraventa con la esposa, pero como el negocio no se concretó, una vez disuelta la sociedad conyugal que ataba a la prominente compradora, entre los promitentes compradores y vendedores no quedaba ninguna relación contractual, y la promitente compradora abandonó la propiedad debido a la separación de su esposo, quedando el ex cónyuge de la promitente compradora en posesión de la casa, pero entre ese señor y la promitente vendedora no había ninguna relación contractual, puesto que se repite, el negocio frustrado había sido realizado entre la vendedora y la ex esposa de poseedor de la casa.

Aquí es importante tener claro con quién fue que se hizo el negocio; con el esposo, con la esposa o con la sociedad conyugal.

Esto tiene relevancia porque dependiendo a quién se demande la acción a interponer es diferente.

En el presente caso hay una persona que ocupa la casa, persona con la que la vendedora no firmó ningún documento.

Para que un legítimo propietario pueda recuperar su propiedad existen dos acciones a interponer:

Dependiendo de las circunstancias se interpone una u otra, y si se interpone la equivocada, se pierde el proceso y hay que iniciar nuevamente desde cero con la acción correcta, si es que todavía hay oportunidad legal para intentarlo.

En el caso que nos ocupa, la vendedora interpuso acción reivindicatoria contra el poseedor de la casa, con quien no existía ningún contrato firmado, pues recordemos que la promesa de compraventa fue firmada con la esposa del poseedor.

El demandado alegó que esa no era la acción indicada por cuanto él poseía la casa en función un negocio preexistente (la promesa de compraventa firmada por su esposa) y que le había sido entregada en posesión, y que en consecuencia de ello la acción reivindicatoria no era procedente, siendo en su lugar la acción restitutoria, a lo que el juzgado de primea instancia no accedió pero sí el tribunal.

En casación, la sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia SC10825-2016 (8 de agosto), con ponencia del magistrado Luis Armando Tolosa:

«Ahora, la mera circunstancia de que (xxx), promitente compradora, «(…) para la fecha de tal convenio (…) [fue]ra cónyuge del señor Herrera Borrero», carece, in radice, de toda fundabilidad para afirmar, como con evidente dislate lo sostuvo el Sentenciador, que la posesión del opositor surgía de la promesa.

Por un lado, cual viene de verse, en ese pacto a la aludida cónyuge en todo caso no le fue entregada la posesión sobre las cosas. De otro, el señalado vínculo marital no tiene, por sí solo, la menor virtualidad de alterar el principio de la relatividad de los contratos; esto, para el caso de que se admitiera, en gracia de insalvable discusión, que a la cónyuge sí le fue entregada la posesión de las propiedades en ejecución de una obligación contraída por la promitente vendedora en la promesa de venta.»

Luego precisa la corte:

«Por imperio del artículo 1602 del Código Civil, el citado contrato, aun en presencia de la aludida particular circunstancia, es ley únicamente entre las partes, no con relación a quienes no lo son, como respecto del accionado; de suerte que cuanto con base en él hubiesen estipulado las pactantes de la posesión, en nada aprovecharía al demandado, en su condición de tercero.

El Tribunal tampoco podía dar por establecido, sin más, que de la sociedad conyugal formada entre la promitente compradora y el opositor provenía «(…) el dinero con el cual se realizó el pago de una parte (…) del precio del inmueble (…)», pues no adujo, y en el proceso tampoco hay, prueba demostrativa de la fuente del recurso económico entregado y menos de que el mismo fuese, indefectiblemente, un activo de dicha sociedad y no propio de la promitente compradora.»

Resulta evidente que si el señor no firmó ningún contrato con la vendedora, no podía alegar que el contrato firmado por su esposa le daba algún derecho, pues cualquier efecto que pueda tener un contrato sólo afecta a quienes lo firmaron.

Mal podría predicarse que el cónyuge entra a formar parte de un contrato entre firmado por su pareja, puesto que el contrato solo obliga y genera derechos a los que han estampado su firma.

Continúa diciendo la corte:

«Por consiguiente, el juez de segundo grado incurrió en dislate evidente al concebir el contrato de promesa, los dineros entregados y la posesión ejercida por el demandado como un activo social de una sociedad conyugal. Por ese camino infirió equivocadamente la inviabilidad de la acción de dominio, al creer, vanamente, que la posesión probada del accionado surgía de una promesa de contrato, donde, ni como parte intervino.»

Y más adelante dice la sala:

«Por consiguiente, el juez de segundo grado incurrió en dislate evidente al concebir el contrato de promesa, los dineros entregados y la posesión ejercida por el demandado como un activo social de una sociedad conyugal. Por ese camino infirió equivocadamente la inviabilidad de la acción de dominio, al creer, vanamente, que la posesión probada del accionado surgía de una promesa de contrato, donde, ni como parte intervino.»

La sala casó la sentencia del tribunal confirmando la sentencia de primera instancia que accedió a las pretensiones de la promitente vendedora que demandó al poseedor del bien.

Estos casos nos dejan en claro que tratándose de negocios hay que ir sobre asegurados, puesto que no sabemos con qué clase de seres humanos estamos negociando, y cuando nos toca una persona de mala fe, se valdrá de cualquier artimaña para apropiarse de lo que no es suyo, o disfrutarlo gratuitamente por el mayor tiempo que le sea posible, y como bien saben que un proceso puede tomar entre 5 y 15 años en ser resuelto por la justicia, consideran que vale la pena.

Queda claro que si quien ocupa la casa es una persona distinta a la firmante de un contrato, la acción que procede es la reivindicatoria, y si quien ocupa la casa es una persona con la que se firmó un contrato o un negocio, entonces la acción que procede es la restitutoria, que supone demandar la resolución del contrato que dio origen a la posesión de la casa que se pretende recuperar.

Contenido relacionado:
Compartirlo
Gerencie.com en su correo.

Suscríbase y nosotros colocaremos en su bandeja de entrada la mejor información que generamos diariamente.


Déjenos su opinión

2 Opiniones
  1. manuel dice:

    Cuando hay sociedad conyugal vigente no todo lo que adquiere uno de ellos, a menos que sea claramente declarado que es con dinero propio surgido de una herencia, es activo de la siciedad y ibliga a ambos conyuges? O estoy equivocado?

  2. Orlando Montoya Moreno dice:

    Resulta extraño el argumento de la CSJ de que no se probó que lo pagado en la promesa de CV por la ex esposa con la intención de adquirir un inmueble fuera de la sociedad conyugal, pues lo que debía probarse era lo contrario.
    Así lo consagra el artículo 180 del Código civil, al establecer que por el mero hecho del matrimonio se conforma la Sociedad conyugal, lo ratifica el articulo 1774 ibidem: “PRESUNCIÓN DE CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL. A falta de pacto escrito se entenderá, por el mero hecho del matrimonio, contraída la sociedad conyugal con arreglo a las disposiciones de este título”, y al tenor del artículo 1781 numerales 5 y 6 en los que se lee que la Sociedad conyugal se conforma por:
    “5.) De todos los bienes que cualquiera de los cónyuges adquiera durante el matrimonio a título oneroso.
    6.) De los bienes raíces que la mujer aporta al matrimonio, apreciados para que la sociedad le restituya su valor en dinero”

    Además la situación que describe la sentencia respecto de los bienes de la Sociedad Conyugal no aparece en los bienes excluidos de que tratan los artículos 1782 y 1783 del Código Civil. Así las cosas, lo que se adquiere dentro del matrimonio, a menos que se pruebe que es adquisición subrogada, o que esté capitulado, entre otras causas, SÍ PERTENECE a la sociedad CONYUGAL, y lo que debe probarse es TODO AQUELLO que no pertenece, no lo contrario.

    Otro asunto bien diferente, que aquí no se discute, es si hubo trasmisión de la posesión o si esta se predica o no del tercero que si bien hace parte de la sociedad conyugal no firmó el contrato. Y entonces, ello conlleva a analizar si la acción procedente es la reivindicatoria o la restitutiva.

En Gerencie.com está permitido opinar, criticar, discutir, controvertir, disentir, etc., pero debe hacerlo con respeto, sin insultar y sin ofender a otros.

Información legal aplicable para Colombia.