Terminación del contrato de arrendamiento de inmueble comercial por estipulación contractual

En este orden, rescatamos de editoriales previos, como las estipulaciones para terminación contractual, dependiendo de la complejidad de la actividad comercial o industrial  del arrendatario han venido desarrollándose como protectoras del entorno social, casi como un desdoblamiento extremo de las de índole legal, llegando a integrar como propias, el incumplimiento de toda suerte de regulaciones de distinta naturaleza.

Nada más claro que el Código de Comercio de 1971, al consagrar en  solo dos Artículos, el 518 y 524, mediante puntuales tres numerales de escasa extensión, el DERECHO DE RENOVACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y la IMPERATIVIDAD DE ESTAS NORMAS que si lo comparásemos con el galimatías de la Ley 820 de 2003, entenderemos que con menos palabras, se fue absolutamente claro.

Bajo este entendimiento, subrayamos como prima aunque con mayor claridad que en le Ley 820 de 2003, el reconocimiento absoluto del Derecho a la Renovación del Contrato al Arrendatario cumplido siempre que mantenga por dos años el mismo establecimiento de comercio, el propietario-no el arrendador, a no ser que sea el mismo propietario- necesite el inmueble para su propia habitación o un establecimiento suyo totalmente distinto al del arrendatario, o ser reconstruido, reparado, demolido por vetustez o para construcción de obra nueva, bajo las formalidades de los Artículos 520 a 522.

Siguiendo este derrotero, sería proporcionalmente válida la estipulación de terminación contractual revisada en editorial previo, en cuanto que:

Siempre y cuando, se ejercite dicha terminación, durante la vigencia del período inicial del contrato, o máximo, durante la vigencia de la primera prorroga /renovación.

En lo demás, podría ser perfectamente valida la estructuración de cualquier estipulación contractual, incumplidora de algún requisito legal, siempre y cuando se encuentre suficientemente probada y no se trate de abrir un debate probatorio al interior de la actuación judicial  donde se invoque, pues aquella, debe venir ya materializada sopena de considerarse inexistente al momento del proceso de restitución que se caracteriza precisamente por su brevedad y en el cual, la carga absoluta de la prueba del incumplimiento compete a quien lo invoca

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16 Opiniones
  1. joan alexander lizcano dice:

    se me esta presentando un inconveniente con el arrendador del local donde he ejercido mi trabajo durante los últimos 13 años el cual hace 6 meses me hizo llegar su cuarta carta donde me expresaba que tenia que entregar el local comercial por q iba a arreglarlo siendo esta la cuarta vez q me la envía cada seis meses poniéndome en un extres de saber q tenia q entregar el local y sin una solución ha esta situación. hace 3 días me hizo llegar otra carta donde me expresa q da por terminado el contrato de arrendamiento conmigo expresando q el causal es el no pago del canon de arrendamiento. teniendo en mis manos el ultimo recibo del pago del mes de enero .. el expresa q va a arreglar pero bien sabemos en este sector no se están expidiendo permisos de construcción.. no se q quiere ese señor y no se si tengo derechos …

  2. Fernando Calderon Olaya dice:

    Cabe rescatar el error del arrendador, en cuanto es este a la firma del Contrato y ANTES de la entrega del inmueble, si lo considera, aunque no es necesario, hacer autenticar las firmas y luego si, entregar una copia del contrato con firmas originales al arrendatario.

    Ahora, si pecó de ingenuo como en la inquietud y se quedó sin el soporte documental del contrato, no le queda alternativa distinta que preconstituirlo con declaraciones extrajuicio, y con este promover el proceso de restitución por mora en el pago de la renta.-

  3. Liliana dice:

    Buena noche, tengo arrendada una casa donde funciona local comercial en la cual hice contrato el 20 de noviembre del 2014 se firmo canon de arrendamiento por valor de 1500000 resulta que el negocio necesito de otra parte de la casa por lo tanto tambien la arrende y el canon subió a 2000000 el 15 de marzo del 2015. Mi pregunta para el reajuste que quedo pactado del 5% por cual valor se toma? cual seria el valor que me deberian cancelar con el reajuste a partir del 15 de noviembre del 2015. hasta el momento no me lo han hecho que debo cobrar? Gracias por su colaboración. quedo atenta a su respuesta.

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Buen Día

      Teniendo en cuenta que con el anexo, se incrementó el canon respecto del contrato inicial, el incremento se hace tomando sobre el valor actual que equivale al resultado del inicial + el incremento, es decir, sobre $ 3´500.000,oo es decir $ 175.000,oo adicionales, con un nuevo canon de $ 3’675.000,oo

      Requieralos para el pago del incremento de los periodos 15 NOV 2015-16 DIC 2015; 16 DIC 2015-15 ENE 2016; 16 ENE 2016-15 FEB 2016, recordandoles el incremento pactado y el valor del nuevo canon; sino lo hacen, queda facultada para terminar el contrato por incumplimiento en el pago de la renta

  4. monica rodriguez dice:

    Doctor buen dia. cordial saludo.
    le comento mi caso tengo en arriendo un local en segundo piso desde hace 16 años donde funciona servicios de salud, el arriendo se ha venido pagando puntualmente, depronto me atraso 3 dias no mas pero nunca me he atrasado ni un mes.
    desde hace 4 años el señor viene pidiendome porque el tiene unas habitaciones que arrienda en tempórada y dice que necesita el piso de arriba para continuar con su hotel que le es mas rentable, desde hace tres años viene mandando oficios escritos por el a mano donde me pide el local ya van como 6 cartas que me envia en los ultimos 6 meses me ha enviado 2 donde me dice que en junio se vence el contrato y que de manera irrevocable debo entregarle y si no me saca con la policia, yo soy madre cabeza de familia. esto es legal? si a bien consiguiera local para irme rapido puedo entregarle de aqui a junio en cualquier momento? debo hacer algun documento donde le exprese mis derechos? debo pasarle por escrito algo? si no consigo local que puedo hacer?
    agradezco su respuesta. bendiciones

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Buenos Días

      1.
      La policía no tiene esa facultad, salvo cuando media orden judicial y con acompañamiento del funcionario que lo ordenó

      2.
      Si usted es comerciante formal inscrita en el registro mercantil con un mismo establecimiento de comercio durante ese lapso, la terminación solo la puede ejercer el PROPIETARIO del inmueble, no el arrendador, de tal forme que averiguese en la Oficina de Registro con la dirección del inmueble y/o la cedula de su arrendador si este es propietario

      3.
      En el evento que si lo sea, la terminación solo procede por dos causales: el requerir el inmueble para habitarlo, o para montar un negocio propio distinto al que desarrolla el arrendatario.

      4.
      El aviso de desahucio procede con 6 meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato

      5
      Por el momento deje las cosas asi, lo que buscan es desesperarla para que se vaya; ahora, de intensificarse, promueva ante la Inspección de Policía (no, en la Estacción de Policía) más cercana al inmueble, querella por perturbación a la mera tenencia. Es un tramite razonablemente rapido

  5. Diana Luque dice:

    Doctor buenos días, tengo un local comercial arrendado en un centro comercial desde hace 2 años y 9 meses. Todas las obligaciones las cancelo al día y cumplo con todo lo estipulado por el contrato. Este venció hace dos meses y 15 días.
    La nueva administración del centro comercial me exige que lo entregue porque según ellos nunca oficialice una garantía real. El codeudor del contrato exigieron que tuviera finca raíz pero solo solicitaron el certificado de tradición de la casa para legalizar el contrato de arriendo y entregar el local comercial.
    Yo tengo la carta donde ellos envían copia del contrato y hacen énfasis de la entrega de todos los documentos para entregar el local, la carta de entrega de documentos por parte mía y la carta de entrega del local hace dos años y nueve meses.
    Pueden ellos acusarnos de incumplimiento aunque la administración con la que se firmo el contrato nunca lo exigió en dos años y tres meses?, pueden ellos exigir una hipoteca o prenda de una casa solo por un arriendo?
    la nueva administración lleva seis meses y hasta ahora solo manda una carta y no quiere dar cara.
    De antemano agradezco su colaboración.

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Buenos días

      De acuerdo con los Artículos 518 a 520 del C. de Co., no es causal para solicitar la terminación del contrato de arrendamiento, ya que así lo convalidaron desde el comienzo.

      En cuanto a su segunda inquietud, si, aunque no es lo usual

  6. Diana Luque dice:

    Buenos día doctor, Pregunta el nuevo administrador de un centro comercial puede exigir una garantía real sobre un bien para un contrato de arriendo de dos años y nueve meses, aunque el administrador inicial no lo hizo?
    El contrato inicial ha tenido ya prorroga por seis meses y cumplidos estos el pasado 6 de enero de 2016, el nuevo arrendador no ha solicitado nada.
    Solamente quiere cancelar inmediatamente el contrato y que hagamos la restitución inmediata y voluntaria del local.

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Ampliando la respuesta y en este nuevo esceniario, si el contrato ya se está ejecutando, no.

      No les haga caso, y que miren a ver como inician una restitución judicial.-

  7. Diana Luque dice:

    Buenos días Doctor en el caso que había consultado con usted anteriormente ahora el problema radica en que la administración quiere aumentar el canon de arriendo en un 100% y pedir una participación del 12% si el valor del arriendo es menor al 10% de las ventas mensuales.
    Nuestro contrato tiene especificado que el aumento sera el IPC anual. Ellos solicitan la firma de un otro si al contrato actual.
    Esto es legal?, podemos pedir que se mantenga lo pactado en el contrato original para los aumentos anuales?
    Gracias

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Hola
      Diana
      Buenos Días

      El incremento para los contratos comerciales es el maximo pactado contractualmente, en su caso el 6.77% que es el IPC del 2015.

      El arrendador podrá pedir lo que quiera y pararse en la cabeza, pero usted, manifieste que se está a lo pactado en el contrato y no firmará ningun otro sí; asi que no firme nada, nada, NADA adicional.

      Si las cosas cambian de color,
      escribame y con gusto sin costo, la asesoramos individualmente:

      ferandante@gmail.com

  8. LUIS MARTINEZ dice:

    Buenas tardes, mi caso es el siguiente, tenemos una bodega arrendada y se trabaja a puerta cerrada, pero el negocio ha venido en los ultomos meses en perdiadas, por este motivo le solicitamos a la inmobiliaria terminar el contato en comun acuedo pero la respuesta de ellos es que se debe pagar 3 meses de penalidad, que podemos hacer? informar y esperar la fecha de terminacion de contrato? o hay otra alternativa gracias

  9. Alvaro lewis simmonds dice:

    Doctor:Tengo arrendada una casa que funciona como consultorio médico hace 18 años.Existe un contrato escrito que desafortunadamente, mi copia se me estravió. Explicitamente fue arrendada la casa para el funcionamiento de un consultorio médico.He pagado el canon de arrendamiento puntualmente y hace 4 años la casa fue vendida, y la nueva propietaria convino en continuar el contrato incrementándome en un 45% el valor del arriendo. lo cual yo acepté.A la fecha me exige firmar un contrato de vivienda urbana y no de local comercial, lo cual me he rehusado.Es cierto que si me niego a firmar dicho contrato puede ser restituido el inmueble antes de 6 meses? Muchas gracias por su respuesta.

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