Terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana por estipulación contractual

Ya hemos tenido oportunidad partiendo de un Arrendatario cumplidor de todas sus obligaciones, de revisar las Causales de Terminación del Contrato de Arrendamiento de Inmueble por Estipulación Legal, por Intervención de Autoridad Competente, y hemos dejado de ultima esta, la Terminación por Estipulación Contractual, que puede "pactarse libremente" en cualquier tipo de contrato de arrendamiento de inmueble y que sin contrariar las de naturaleza legal, son de tal entidad que sus efectos son inmediatos o, en el mejor de los casos, diferidos a determinado momento.

Las estipulaciones para terminación contractual, dependiendo de la complejidad de la actividad comercial o industrial  del arrendatario han venido desarrollándose desde protectoras del entorno social como un desdoblamiento extremo de las de índole legal, hasta caer satanizadas en las relaciones de vivienda urbana yendo en estas ultimas, del extremo de las casi imposible de cumplir hasta francamente ridículas en su mera narración.

En ese interregno de libre voluntad contractual, encontramos las dudosas, confusas y de diverso entendimiento que patinan entre lo legal y lo contractual, a instancia de la necesidad del arrendador. Típico ejemplo de esta referenciación, encontramos la siguiente estipulación que más que libre voluntad, es de "adhesión" como clara manifestación de la posición dominante del arrendador,  de muy común y generalizada implementación en los contratos de arrendamiento de Vivienda Urbana, caballito de batalla de ciertas inmobiliarias:

De la lectura simple, pareciere destacar la más pura y excelsa expresión de la voluntad declarada, reina y ley del contrato, al indicar que el Contrato solo dura lo que se indique que va a durar, y solo se entenderá prorrogado automáticamente, si ninguna de las partes le informa a la otra por escrito la terminación con una antelación de 3 meses a la fecha de vencimiento inicial o de las prorrogas.

No obstante tal acotación, intratándose de Vivienda Urbana, la Prorroga del Contrato de Arrendamiento se encuentra regulada en el Artículo 6° de la Ley 820 de 2003, de la siguiente manera:

"... El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley..."

Disposición que debe entenderse armónicamente con el Inciso 2° del Artículo 20:

"...El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deberá informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. El pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dará derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la comunicación...."

Al tiempo que hemos tratado en editoriales previos, como las causales de terminación del Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana a invocar y procedimiento a cumplir por el Arrendador, se encuentran férreamente reguladas en los Artículos 22 y 23 de la Ley 820 de 2003, de tal forma que, cláusulas contractuales de terminación del contrato por el Arrendador, no deberán contrariar las premisas allí delineadas.

En esta forma y frente a la estipulación contractual traída a referencia, insistimos, de ser el Arrendatario cumplidor de sus obligaciones, consideramos prudentemente, que se encuentra en contravía del Artículo 6° máxime cuando el espíritu del legislador del 2003 ante la decadencia de la Ley 16 de 1985, fue el de reconocer al Arrendatario cumplido, el DERECHO A LA PRORROGA DEL CONTRATO como garantía social de estabilidad de vivienda y por ende de cohesión familiar, cuyo ejercicio no puede estar condicionado al capricho o voluntad del arrendador.

Asi las cosas, si el Arrendador, desea terminar unilateralmente la relación contractual durante las prorrogas del contrato, deberá hacerlo en la forma prevista en el Numeral 7° del Artículo 22 de la Ley 820 de 2003, esto es, no solo "... previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento..." sino que dicho aviso, debe ser enviado en la forma prevista en el Artículo 23 de la misma ley.

Intimamos, ahora, si el Arrendador, desea terminar el Contrato a la fecha del vencimiento del termino inicial o de sus prorrogas, no solo podrá hacerlo invocando cualquiera de las causales especiales previstas en el  Numeral 8° del Artículo 22 de la Ley 820 de 2003, esto es, cuando "... el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año; el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación; y, haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa...", sino hacerlo con las formalidades previstas en esta misma disposición.

En conclusión, a nuestro parecer, este tipo de clausulado, no tiene efecto alguno y por ende estaría en el rango de inexigibilidad absoluta de pleno derecho por ser contraria a la ley sustancial.

No obstante, la ley ser clara, ante la falta de jurisprudencia, o al menos de Doctrina de Sala de Decisión Civil de Tribunal Superior, seguimos estando supeditados a los devenires de interpretación judicial del juez de turno, si es que no de su sustanciador, en cuanto a su percepción de la morigeración o no, del supremo principio anquilosado de la "primacía de la voluntad de las partes" ahora por encima de la ley, y en ese pérfido entendido, valido el condicionar la permanencia del contrato al mero aviso sin el acompañamiento de las indemnizaciones correspondientes, sin perjuicio de la muletilla " si la cláusula se consideraba ilegal o abusiva, debió demandarse su nulidad"... por favor...

Decisiones que solo nos dejan ad portas de la Acción de Tutela.

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