Terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana por venta del inmueble

Por

El Literal “c” del Numeral 8º del Artículo 22 de la Ley 820 de 2003, determina como una de las cuatro causales especiales para que el Arrendador pueda terminar el Contrato de Arrendamiento de Vivienda urbana:

“…c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa...”

A su vez el Numeral 8º del Artículo 22 de la Ley 820 de 2003, dispone:

“…8. El arrendador (*)podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas …, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento.

El arrendador (*) acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.

De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado…”

Esto es, siendo redundantes:

  1.  El arrendador -NO EL PROPIETARIO-(*) puede de manera especial TERMINAR el Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana, cuando el inmueble arrendado hubiese sido vendido.
  2. El arrendador –NO EL PROPIETARIO- (*) debe enviar a el arrendatario por escrito a través de servicio postal autorizado –no es por correo electrónico, ni entregado a la mano-, un Aviso de terminación del Contrato de Arrendamiento, invocando la causal de “venta del inmueble”, con una anticipación no menor de tres meses a la fecha de terminación del contrato, bien sea que esté en el primer periodo de ejecución, o en la 10ª,  la 20ª, o , 30ª prorroga/renovación del Contrato.
  3. El Aviso de terminación del contrato de arrendamiento, invocando la causal de “venta del inmueble”, debe ir acompañado de la constancia de haber constituido a favor del arrendatario de una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal “venta del inmueble”, invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.
  4. Si no hay constancia por escrito del aviso, o este se envió sin la constitución de la garantía, o se recibió por el arrendatario  con una antelación inferior a tres meses, o fue enviado por el Propietario (*) , el Contrato de Arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.

Por ultimo, este mismo procedimiento aplica, cuando el Arrendador-NO EL PROPIETARIO-(*), invoca para la Terminación del Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana, las también causales especiales, previstas en los literales “a” y “b” del Artículo 22 de la Ley 820 de 2003, esto es:

  1. Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año;
  2. Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación;

 (*):Se exceptúa cuando el arrendador y el propietario, son la misma persona

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8 Opiniones
  1. Arrendador Dice:

    Buenos dias,
    No pudimos notificarle al arrendatario por medio del coreo postal. Le hicimos una llamada telefonica 4 meses antes de la terminación del contrato informandole que debía ser desocupada la vivienda al finalizar el contrato y despues se le notificó por mail (no pudo hacerse por correo certificaco por motivos de fuerza mayor, tenemos certificados de porque no pudo hacerse).
    El arrendatario no quiere desocupar alegando que no recibió la información y que si desocupa lo hará en el tiempo y hora que el desee.
    Que se puede hacer?
    Gracias.

    Responder
  2. Javier Albarracin Dice:

    Buenas noches dr q oena la hora solo quiero preguntarle si tengo algún derecho a indemnización ya q me pidieron el predio q he ocupado desde hace 4 años con el.supuesto de venta ya q no me han enseñado ningun contrato de compraventa gracias por su respuesta2

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  3. Alexandra Merchán Dice:

    Buenos días, tengo un inmueble (casa lote), arrendado desde hace ya 6 años, necesito vender el inmueble para construir en otro sitio, pues el inmueble donde habito además de estar en mal estado se repartira con mis hermanos, a los señores que les arrende el inmueble yo les comunique verbalmente de mi urgencia por vender ellos dijeron que no había problema pero sin embargo yo necesito enviarles una notificación por escrito para que no haya problemas después, se que tienen que ser tres meses de plazo para que desocupen el inmueble, tengo que pagar alguna indemnización?

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  4. atorres Dice:

    Buen día. tengo el siguiente caso.

    Actualmente soy arrendatario de un apartamenmto, el año se cumple el 30 de noviembre. a comienzos del mes de agosto la duala me comento que desea vender el inmueble (por watsap) el 30 de agosto la dueña le comunica a la inmobiliaría que desea vender el inmueble y que debo entregar el 30 de noviembre (la inmobiliaria me comunica por coreo electronico). teniendo en cuenta la ley, la comunicación por correo certificado aun no me ha llegado ( hoy 4de septiembre) y según entiendo el uinmueble va a ser vendido es decir que no se ha vendido, para este caso el arrendador puede invocar la causal "Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa." 1. si no hay contrato de compraventa aplica? 2. el correo certificado lo debo recibir antes de los 3 meses es decir el 30 de agosto o puede llegar en la 2da o 1ra semana de septiembre (donde ya pasaron unos días de los 3 meses minimos)

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  5. Gloria Dice:

    Buenos días:

    Compré un apartamento que estaba alquilado y me cedieron el contrato que termina el 31 de diciembre. El canon actual es muy inferior al valor del mercado, es decir, en comparación con otros apartamentos del edificio, razón por la cual deseo terminar el contrato y realizar uno nuevo con diferentes inquilinos.

    Si termino el contrato con 3 meses de anticipación y al parecer el arrendatario lleva 4 años en el apartamento, debo pagar alguna indemnización? o que puedo hacer?

    Puedo pedirle a la antigua propietaria que solicite el apartamento por venta?

    Muchas gracias por su amable colaboración.

    Responder
  6. Oscar Correa Dice:

    Buenos días un saludo cordial,
    firme un contrato de arrendamiento el día 1 de junio de 2017 con la inmobiliaria pase españa, hace unos días recibí un comunicado carta el cual decía que el contrato no se renovaría ya que el inmueble seria ocupado por el propietario, mi pregunta es solo llevo 5 meses de contrato se supone que esta carta deberia llegar con 3 meses antes de vencer el plazo es decir en abril de 2018, en este caso podria entregar el inmueble antes de la terminacion del contrato que seria el 31 de mayo de 2018, pues no me estan dando oportunidad de renovar el contrato y me parece algo raro que me envien una carta desde ya informando que no se renovara.
    agradezco la atencion prestada

    cordialmente

    Oscar Correa

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  7. Mary Dice:

    desde el 8 de abril vivo en arriendo en un apartamento, nunca he conocido la dueña pues todo lo hicimos por medio de una persona "autorizada", tuve unos problemas de salud y no podia seguir viviendo en el apartamento pues es en un 5to piso y la dueña por telefono nos dijo que si que nos fueramos pero la señora que cobra el dinero nos informa que no y que si nos vamos debemos pagar dos canones de arrendamiento, ayer la señora accepto que nos fueramos el dos de diciembre pero no sabemos como hacer un otro si para que todo quede por escrito, pues ella no tiene ningun poder que diga que nos podia arrendar ni nada.
    alguien me puede ayudar no quiero pagar indemnizaciones ni clausulas por no saber y depronto nos vayamos y después nos citen.

    Responder
  8. Andres Hoyos Rivera Dice:

    Buenas tardes,

    Tengo una inquietud con respecto a la terminación unilateral de un contrato de arrendamiento por parte del arrendador. A continuación, explico mi caso para que por favor me puedan orientar y de antemano les agradezco en todo lo que me puedan asesorar.
    Mi mamá vive en una propiedad arrendada hace más de 12 años. Dicha propiedad se encuentra en muy malas condiciones debido entre otras cosas, a unas goteras que fueron apareciendo con el pasar de los años y que se han agravado con las frecuentes lluvias que azotan a Medellín por estos días. Es importante anotar que se trata de una casa muy vieja a la cual no se le ha hecho mantenimiento diferente a la pintura que le hicieron mis familiares unas cuantas veces. Mi madre se comunicó muchas veces con la agencia de arrendamientos para reportar los daños y solicitar la reparación de los mismos pero nunca obtuvo respuesta, hasta hace poco cuando le notificaron que darían por terminado el contrato de arrendamiento. La justificación que presentaron es que la vivienda no es habitable y que los habitantes corren peligro en ella, según lo estableció un contratista enviado por ellos para visitar la vivienda y evaluar los daños. El concepto que emitió esta persona es que los inquilinos debían evacuar inmediatamente.

    El contrato de arrendamiento se venció en junio 30 del presente año y automáticamente se prorrogó por un año más, como ha ocurrido siempre y como se establece en el mismo. La agencia de arrendamientos envió una carta de notificación por correo certificado, con fecha del 31 de octubre de 2017, donde se da por terminado el contrato y se da como fecha límite para el desalojo el 31 de enero del 2018.
    Mi pregunta es ¿debe el arrendador (agencia de arrendamientos) indemnizar al arrendatario por terminar el contrato de manera unilateral pese a que su justificación es la solicitud del inmueble por reparaciones?

    Yo tengo entendido que el arrendador de un inmueble puede dar por terminado un contrato de arrendamiento bajo ciertas condiciones, como son: el no cumplimiento del pago del canon de arrendamiento, el no pago de los servicios públicos del inmueble, que será habitado por el propietario de la vivienda por lo menos durante un año, y por reparaciones o demoliciones del inmueble. Pero necesito saber si la justificación que presentan para dar por terminado el contrato, no obliga al arrendador a pagar la indemnización equivalente a 3 meses del valor del canon de arrendamiento.

    Nuevamente agradezco su atención y colaboración en la resolución de mi duda.

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