Terminación del contrato de arrendamiento del local comercial por venta del inmueble arrendado

Por

El Código de Comercio, en salvaguarda extensiva de las relaciones laborales y de industria que se derivan de la apertura de un establecimiento de comercio entendido como un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa, solamente prevé de manera deductiva, la venta del inmueble, como cualquier otra causal, para la terminación del Contrato de Arrendamiento de Local Comercial, siempre que se invoque por EL PROPIETARIO- no el arrendador  ni el poseedor-  durante los dos primeros años de vigencia del contrato, de ahí en adelante, esto es, que terminada la segunda vigencia y entrando a la tercera, NO ES POSIBLE INVOCAR ESTA CAUSAL, ya que con la advertencia final del Artículo 524 ordenante en cuanto contra lo indicado en los Artículos 518 a 523 cualquier estipulación en contrario, se tendrá por no escrita, el Artículo 518 regenta.

Dice la norma:

ARTICULO 518. <DERECHO DE RENOVACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO>. El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;

2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y

3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva. 

Bajo el procedimiento indicado en el Artículo 520:

ARTICULO 520. <DESAHUCIO AL ARRENDATARIO>. En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente. 

Asi las cosas, insistiendo para que quede suficientemente claro, terminada la segunda vigencia del Contrato de Arrendamiento de Local Comercial y si el Arrendatario ha mantenido el mismo establecimiento de comercio, en adelante, la venta del inmueble no es causal para terminarlo, con lo que, lo máximo que el propietario podrá efectuar, es ceder el contrato al nuevo propietario para que el arrendatario en lo sucesivo lo tenga como su arrendador, pero, por ningún motivo, podrá finalizarse el contrato de arrendamiento, ya que de así invocarse, el arrendatario simplemente le basta hacer caso omiso y continuar con la ejecución de la relación contractual como si nada le hubiese sido comunicado.

Contenido relacionado:
Gerencie.com en su correo.

Suscríbase y nosotros colocaremos en su bandeja de entrada la mejor información que generamos diariamente.


Déjenos su opinión

17 Opiniones
  1. Carmen Maria Dice:

    Buenas tardes:

    Tengo la consulta siguiente: Para la entrega de una oficina arrendada a la terminación del contrato, si el arrendatario no la puede entregar en la fecha prevista ( fecha final del contrato), se debe cobrar el mes completo , o la fracción proporcional?. Quedo pendiente. Gracias

    Responder
  2. karen florez Dice:

    Tome un local en arriendo y este mes ya cumplo 2 años y quiero entregar el local, ya que las ventas estan muy regulares y no puedo pagar mas el arriendo. La administradora me dice que no puedo entregarlo que debi pasar una carta con 6 meses de anterioridad o que pague una multa que corresponde a 2 meses de arriendo o en su defecto seguir con el local. Que puedo hacer? estoy obligada a seguir? estoy obligada a pagar los 2 meses de multa?

    Responder
    • Viviana Dice:

      Tengo el mismo asunto, me faltan seis meses para terminar el contrato y tengo un local pero las ventas no me llegan ni a la mitad de lo que pago en arriendo. Quiero entregarlo pero no tengo para pagar la penalidad como puedo hacer ???

      Responder
    • nicolasm Dice:

      debes mirar lo que esta pactado en el contrato de arrendamiento si el termino es un año y este mes ya cumples los dos, puedes irte sin problema no era necesario un previo aviso

      Responder
  3. Adriana pedreros Dice:

    Buenas quiero saber en cuanto tiempo se puede colocar un negocio similar al q existía en un local comercial gracias

    Responder
  4. Diana elizabeth cardona palomino Dice:

    Me podrían asesorar porfavor llevo dos años viviendo y trabajando un. Local comercial....inicialmente tenía un dueño me dijo que trabajaremos 6 meses y que de ahí veía si me hacía contrato por un año ...pasaron los 6 meses y le dije que si me haría contrato por el año el señor Javier me dijo que trabajará trankila que no me podía hacer contrato ya que la casa -local la cual el estaba pagando ...la antigua propietaria la señora ligia quería su casa de nuevo y la estaban peleando por medio del juzgado ...el señor Javier lastimosamente murió en octubre del año pasado y yo segui pagando le arriendo ala esposa que tenía...la señora ligia llego aun arreglo con la familia de Javier para ella recuperar su casa ...le he pagado dos meses a ella y ahora de nuevo vendió la casa....el nuevo arrendatario el señor Carlos me dijo que si me seguía arrendando me subía 300.000 al arriendo o que le desocupara ...yo estaba pagando 500.000 pesos ..pero para entrar a pagar 800.000 de una me keda difícil creo lo mejor es desocupar ....pero me gustaría saber cuanto tiempo tengo derecho para desocupar....ya que llevaba los dos años pagando arriendo puntual e igualmente tengo todos los recibos firmados tano los de Javier como los de la señora ligia que le he pagado dos ...y ella no me aviso con tiempo que vendió la casa de nuevo al señor Carlos....que debo hacer ....gracias por su información.

    Responder
  5. Adriana Dice:

    Hola por favor me colaboran asesorandome en lo aiguiente:
    Compré una tienda por 10.000.000 ubicada en una vivienda, se hizo compra-venta por la compra de la tienda y un contrato de arrendamiento por 2años pues esta tienda tiene vivienda ...
    Ahora la dueña de la casa me quiere sacar el contrato se termina en 3 meses yo perdería lo q inverti en la tienda debo conseguir para el trazteo de todo lo q hay en la tienda no me parece justo... q debo hacer? ..gracias

    Responder
  6. Vanessa Fierro Dice:

    Buenos Dias
    tengo una inquietud yo llevo arrendandada en un local comercial con un contrato a un año, por 1 año y 9 meses este contrato se renovo automaticamente cumplido el primer año, el inconveniente que presento es que es una empresa de reparacion de electrodomesticos y por necesidad necesitamos estar descargando y cargando electrodomesticos en diferentes oportunidades, al lado de nosotros se encuentra una empresa de envio de mercancia y al momento de ser arrendado este local el propietario del inmueble nos hizo saber que habia una empresa de carga y descarga de mercancia nsootros tenemos todo el frente del local comercial con zona de parqueo.el propietario nos dijo que debiamos como tal hablar o sin inconvenientes intentar organizarnos para poder todos juntos hacer nuestro trabajo, lo que no nos hizo saber es que practicamente jamaz podriamos parquear ahi, la empresa de al lado nunca quita sus camionetas de ahi, obtaculiza todo nuestro frente todo el humo o contaminacion que sale de estos camiones esta directo ah nuestra oficina, yo me encuentro embarazada,si tengo alguna camioneta ahi no puede durar ni 5 minutos por que la hacen mover la empresa de al lado se le ah expuesto la queja mas de una oportunidad al propietario el cual hace caso omiso, dice que va hablar con la empresa de trasportes para llegar ah algo, que va ah enviar al transito pero no somos escuchados, ahora le informamos ah el que por todas las inconformidades que se presentan y las quejas jamas escuchadas por parte de el necesitamos o vamos ah desocupar el inmueble el cual el se niega, nosotros como empresa no podemos seguir aqui, quiero saber si en mi caso yo puedo desocupar el inmueble faltandome tres meses para terminar el segundo año de contrato asi el dueño no quiera y si la ley me ampara o ah donde puedo acudir, gracias en lo que me puedan ayudar.

    Responder
  7. stella Dice:

    Tengo un local el cual arrende desde julio de 2016, en el mes de julio de 2017 y por inconvenientes con el inquilino lo llame a conciliar a una inspección de policía por incumplimiento en el canon de arrendamiento y porque necesito el local. En la inspeccion quedo el acuerdo que debia pagar cumplidamente y que entregaria en diciembre (no quedo el año) pero se sobre entiende que es diciembre de 2017. pero el sr desde agosto de 2017 no me paga y tampoco usa el local, lo tiene como bodega y no se como terminar el contrato y que me entregue el local inmediatamente. Por favor solicito ayuda

    Responder
    • nicolasm Dice:

      articulo 520 del codigo de comercio si el arrendatario esta incumpliendo con el canon es motivo suficiente para el desahucio

      Responder
  8. Margarita Dice:

    Buenos días
    Quisiera me puedan asesorar ya que tengo un inquilino de un local comercil hace dos años. Nunca ha pagado puntual y aunque no tiene meses pendientees siempre es atrasado en la fecha de pago y ahora necesito hacer la remodelación del local. Qué debo haacer a nivel legal para no estar fuera de la ley? Gracias

    Responder
    • ASESORES Y6 CONSULTORES.NET Dice:

      Puede solicitarle la restitución del inmueble invocando como causal el incumplimiento. Basta que sea una sola vez.

      Responder
  9. DIANA PINO Dice:

    BUENOS DIAS

    tengo una consulta yo tengo un local arrendado el arrendatario ya tiene 2 años en el local pero la propiedad se va a vender, necesito notificarlo para que vaya buscando local en caso que se venda la propiedad y no pagar indemnización.
    cuales el su preaviso y las condiciones de la notificacion.

    Gracias

    Responder
  10. Andrea Segura Dice:

    Buenas tardes.

    Tengo un restaurante pequeño, hace 5 años en el mismo local, el contrato es anual y nunca hemos tenido ningún problema, pero el propietario va a vender la propiedad y el nuevo dueño no quiere seguir con el local. Me avisaron con mas de 6 meses pero no tengo opciones de desplazarme dentro de la misma área. Hay algun tipo de indemnización o acuerdo que se pueda hacer?

    Responder
  11. Sandra gomez Dice:

    Buenas noches tengo una casa que alquile para un almacén, llevo dos años próximos a cumplirse. Hace un mes informe a la inmobiliaria que entregaría, porque las ventas bajaron y no puedo seguir con el inmueble, por cuestión económica. Mi pregunta es: tengo que pagar alguna multa.

    Responder
  12. angie alfonso Dice:

    buen dia necesito ayuda con un tema el 1 de diciembre de el año pasado tome un local en arriendo con vigencia solamente de 7 meses. Los primeros meses logre pagar el arriendo cumplido pero despues de el cuarto mes no pude pagar cumplido debido a que el local queda en un sitio muy escondido y es muy malo entonces comenze a quedarle mal a el arrendatario el amenazo con instalarme una demanda pero fui a hablar con el y me dio plazo de pagar lo que le debia que eran 700.000 pesos sin embargo de "castigo" me dijo que tenia que permanecer otros 7 meses en el local. no pude cumplir con el pacto de pagar los lunes cada ocho dias pero pague como mas pude y en este momento debo 500000 con el arriendo al dia mi miedo es no incumplir mas no quiero deberle dinero a nadie ni estar mas en ese local que me quita es el poco dinero personal que me queda pero me da demasiado miedo tomar una decision porque el dueño es abogado y el se coje de eso para crearnos temor y no quiero demandas JAMAS he tenido problemas con la justicia y menos le he denido a las personas dinero pero cuando no se puede no se puede y me da pavor que me quite las cosas del local que con tanto esmero he conseguido

    Responder
  13. hernando Dice:

    tengo una oficina en arriendo hace 5 meses.pero no me dio resultado en la ciudad de bogota.y me toco cerrar la sucursal y la oficina y llevarmela para otra ciudad .como debo hacer para que la inmobiliaria no me cobre la clausula penal .esto se puede tomar como caso fortuito?

    Responder
En Gerencie.com está permitido opinar, criticar, discutir, controvertir, disentir, etc., pero debe hacerlo con respeto, sin insultar y sin ofender a otros.

Información legal aplicable para Colombia.