Terminación del contrato de arrendamiento del local comercial por venta del inmueble arrendado

Por   12/10/2017

El Código de Comercio, en salvaguarda extensiva de las relaciones laborales y de industria que se derivan de la apertura de un establecimiento de comercio entendido como un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa, solamente prevé de manera deductiva, la venta del inmueble, como cualquier otra causal, para la terminación del Contrato de Arrendamiento de Local Comercial, siempre que se invoque por EL PROPIETARIO- no el arrendador  ni el poseedor-  durante los dos primeros años de vigencia del contrato, de ahí en adelante, esto es, que terminada la segunda vigencia y entrando a la tercera, NO ES POSIBLE INVOCAR ESTA CAUSAL, ya que con la advertencia final del Artículo 524 ordenante en cuanto contra lo indicado en los Artículos 518 a 523 cualquier estipulación en contrario, se tendrá por no escrita, el Artículo 518 regenta.

Dice la norma:

ARTICULO 518. <DERECHO DE RENOVACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO>. El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;

2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y

3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva. 

Bajo el procedimiento indicado en el Artículo 520:

ARTICULO 520. <DESAHUCIO AL ARRENDATARIO>. En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente. 

Asi las cosas, insistiendo para que quede suficientemente claro, terminada la segunda vigencia del Contrato de Arrendamiento de Local Comercial y si el Arrendatario ha mantenido el mismo establecimiento de comercio, en adelante, la venta del inmueble no es causal para terminarlo, con lo que, lo máximo que el propietario podrá efectuar, es ceder el contrato al nuevo propietario para que el arrendatario en lo sucesivo lo tenga como su arrendador, pero, por ningún motivo, podrá finalizarse el contrato de arrendamiento, ya que de así invocarse, el arrendatario simplemente le basta hacer caso omiso y continuar con la ejecución de la relación contractual como si nada le hubiese sido comunicado.

Contenido relacionado:
Compartirlo
Gerencie.com en su correo.

Suscríbase y nosotros colocaremos en su bandeja de entrada la mejor información que generamos diariamente.


Déjenos su opinión

51 Opiniones
  1. Gustavo Idárraga Celada dice:

    Existe la posibilidad de vender un local comercial. Quien compra lo necesita desocupado. El inquilino lleva ya 6 años.
    1-si vendo cediendo el contrato al comprador, qué sucede? El contrato vence el 27 d enero de 2017.
    2-El inquino paga $ 5.000.000 mensuales, cuál podría ser una suma “justa”, para negociar la salida del inquilino dándole 2 meses para hacerlo?
    3-Si el inquilino se cierra a llegar a un acuerdo y se pierde la oportunidad de venta, se le podría demandar por daños y perjuicios?
    4-Parece lógica, equitativa la oferta de 20 salarios mensuales en Colombia?

    GRACIAS

  2. Alberto Estrada dice:

    Tengo un engocio comercial y me hicieron un contrato nuevo por cinco años, puesto que ya llevaba 5 años mas en el local.
    llevo dos años con el nuevo contrato y ahora me quieren sacor por que van a vender el local, puesto que en el contrato estipulamos, que si vendian el local me daban tres meses para desocuparlo.( yo firme esa estipulacion pero no me quiero ir. ) Quisiera saber si la estipulacion firmada en el contrato es valida o como dice el articulo 524 del codigo de comercio no es valida. yo lo que estoy pidiendo es que me dejen terminar los tres años que me hacen falta y luego si podria entregarles el local. Gracias por su respuesta.

  3. fabio hernandez dice:

    muy buenas tardes me puede por favor explicar que debo hacer al siguiente caso..

    tome un local hace 4 años y cambiaron de inmobiliaria hace un año, durante ese tiempo me he retrasado en los pagos 15 días pero igual pago los intereses que me cobran hace poco me pasaron una carta donde me dicen que se da terminado el contrato por demora en los canon, que debo entregar el 30 de mayo 2017 cuando se termina el contrato.

    Quiero saber cuanto tiempo legal tengo para conseguir otro local ya que dure 4 años y si debo pagar algun dinero mientras consigo otro local.

    muchas gracias bendiciones…!!!

  4. Mariana Gomez dice:

    Buenas tardes,

    Tengo mi casa, y dentro de ella hay dos locales comerciales, los cuales están arrendados desde el 2011.
    Este año vendimos la casa ya que por temas de sucesión así se requiere.

    Que tiempo debo darle al arrendatario para que desocupe los locales?
    Debo pagar alguna prima de al arrendatario?

  5. Carmen Maria dice:

    Buenas tardes:

    Tengo la consulta siguiente: Para la entrega de una oficina arrendada a la terminación del contrato, si el arrendatario no la puede entregar en la fecha prevista ( fecha final del contrato), se debe cobrar el mes completo , o la fracción proporcional?. Quedo pendiente. Gracias

  6. karen florez dice:

    Tome un local en arriendo y este mes ya cumplo 2 años y quiero entregar el local, ya que las ventas estan muy regulares y no puedo pagar mas el arriendo. La administradora me dice que no puedo entregarlo que debi pasar una carta con 6 meses de anterioridad o que pague una multa que corresponde a 2 meses de arriendo o en su defecto seguir con el local. Que puedo hacer? estoy obligada a seguir? estoy obligada a pagar los 2 meses de multa?

    • Viviana dice:

      Tengo el mismo asunto, me faltan seis meses para terminar el contrato y tengo un local pero las ventas no me llegan ni a la mitad de lo que pago en arriendo. Quiero entregarlo pero no tengo para pagar la penalidad como puedo hacer ???

  7. Adriana pedreros dice:

    Buenas quiero saber en cuanto tiempo se puede colocar un negocio similar al q existía en un local comercial gracias

  8. Diana elizabeth cardona palomino dice:

    Me podrían asesorar porfavor llevo dos años viviendo y trabajando un. Local comercial….inicialmente tenía un dueño me dijo que trabajaremos 6 meses y que de ahí veía si me hacía contrato por un año …pasaron los 6 meses y le dije que si me haría contrato por el año el señor Javier me dijo que trabajará trankila que no me podía hacer contrato ya que la casa -local la cual el estaba pagando …la antigua propietaria la señora ligia quería su casa de nuevo y la estaban peleando por medio del juzgado …el señor Javier lastimosamente murió en octubre del año pasado y yo segui pagando le arriendo ala esposa que tenía…la señora ligia llego aun arreglo con la familia de Javier para ella recuperar su casa …le he pagado dos meses a ella y ahora de nuevo vendió la casa….el nuevo arrendatario el señor Carlos me dijo que si me seguía arrendando me subía 300.000 al arriendo o que le desocupara …yo estaba pagando 500.000 pesos ..pero para entrar a pagar 800.000 de una me keda difícil creo lo mejor es desocupar ….pero me gustaría saber cuanto tiempo tengo derecho para desocupar….ya que llevaba los dos años pagando arriendo puntual e igualmente tengo todos los recibos firmados tano los de Javier como los de la señora ligia que le he pagado dos …y ella no me aviso con tiempo que vendió la casa de nuevo al señor Carlos….que debo hacer ….gracias por su información.

  9. Adriana dice:

    Hola por favor me colaboran asesorandome en lo aiguiente:
    Compré una tienda por 10.000.000 ubicada en una vivienda, se hizo compra-venta por la compra de la tienda y un contrato de arrendamiento por 2años pues esta tienda tiene vivienda …
    Ahora la dueña de la casa me quiere sacar el contrato se termina en 3 meses yo perdería lo q inverti en la tienda debo conseguir para el trazteo de todo lo q hay en la tienda no me parece justo… q debo hacer? ..gracias

  10. Vanessa Fierro dice:

    Buenos Dias
    tengo una inquietud yo llevo arrendandada en un local comercial con un contrato a un año, por 1 año y 9 meses este contrato se renovo automaticamente cumplido el primer año, el inconveniente que presento es que es una empresa de reparacion de electrodomesticos y por necesidad necesitamos estar descargando y cargando electrodomesticos en diferentes oportunidades, al lado de nosotros se encuentra una empresa de envio de mercancia y al momento de ser arrendado este local el propietario del inmueble nos hizo saber que habia una empresa de carga y descarga de mercancia nsootros tenemos todo el frente del local comercial con zona de parqueo.el propietario nos dijo que debiamos como tal hablar o sin inconvenientes intentar organizarnos para poder todos juntos hacer nuestro trabajo, lo que no nos hizo saber es que practicamente jamaz podriamos parquear ahi, la empresa de al lado nunca quita sus camionetas de ahi, obtaculiza todo nuestro frente todo el humo o contaminacion que sale de estos camiones esta directo ah nuestra oficina, yo me encuentro embarazada,si tengo alguna camioneta ahi no puede durar ni 5 minutos por que la hacen mover la empresa de al lado se le ah expuesto la queja mas de una oportunidad al propietario el cual hace caso omiso, dice que va hablar con la empresa de trasportes para llegar ah algo, que va ah enviar al transito pero no somos escuchados, ahora le informamos ah el que por todas las inconformidades que se presentan y las quejas jamas escuchadas por parte de el necesitamos o vamos ah desocupar el inmueble el cual el se niega, nosotros como empresa no podemos seguir aqui, quiero saber si en mi caso yo puedo desocupar el inmueble faltandome tres meses para terminar el segundo año de contrato asi el dueño no quiera y si la ley me ampara o ah donde puedo acudir, gracias en lo que me puedan ayudar.

En Gerencie.com está permitido opinar, criticar, discutir, controvertir, disentir, etc., pero debe hacerlo con respeto, sin insultar y sin ofender a otros.

Información legal aplicable para Colombia.