Terminación del contrato de arrendamiento del local comercial por venta del inmueble arrendado

Por 15 marzo, 2018

El Código de Comercio, en salvaguarda extensiva de las relaciones laborales y de industria que se derivan de la apertura de un establecimiento de comercio entendido como un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa, solamente prevé de manera deductiva, la venta del inmueble, como cualquier otra causal, para la terminación del Contrato de Arrendamiento de Local Comercial, siempre que se invoque por EL PROPIETARIO- no el arrendador  ni el poseedor-  durante los dos primeros años de vigencia del contrato, de ahí en adelante, esto es, que terminada la segunda vigencia y entrando a la tercera, NO ES POSIBLE INVOCAR ESTA CAUSAL, ya que con la advertencia final del Artículo 524 ordenante en cuanto contra lo indicado en los Artículos 518 a 523 cualquier estipulación en contrario, se tendrá por no escrita, el Artículo 518 regenta.

Dice la norma:

ARTICULO 518. <DERECHO DE RENOVACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO>. El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;

2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y

3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva. 

Bajo el procedimiento indicado en el Artículo 520:

ARTICULO 520. <DESAHUCIO AL ARRENDATARIO>. En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente. 

Asi las cosas, insistiendo para que quede suficientemente claro, terminada la segunda vigencia del Contrato de Arrendamiento de Local Comercial y si el Arrendatario ha mantenido el mismo establecimiento de comercio, en adelante, la venta del inmueble no es causal para terminarlo, con lo que, lo máximo que el propietario podrá efectuar, es ceder el contrato al nuevo propietario para que el arrendatario en lo sucesivo lo tenga como su arrendador, pero, por ningún motivo, podrá finalizarse el contrato de arrendamiento, ya que de así invocarse, el arrendatario simplemente le basta hacer caso omiso y continuar con la ejecución de la relación contractual como si nada le hubiese sido comunicado.

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13 Opiniones
  1. nicolasm Dice:

    articulo 520 del codigo de comercio si el arrendatario esta incumpliendo con el canon es motivo suficiente para el desahucio

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  2. Margarita Dice:

    Buenos días
    Quisiera me puedan asesorar ya que tengo un inquilino de un local comercil hace dos años. Nunca ha pagado puntual y aunque no tiene meses pendientees siempre es atrasado en la fecha de pago y ahora necesito hacer la remodelación del local. Qué debo haacer a nivel legal para no estar fuera de la ley? Gracias

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    • ASESORES Y6 CONSULTORES.NET Dice:

      Puede solicitarle la restitución del inmueble invocando como causal el incumplimiento. Basta que sea una sola vez.

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  3. DIANA PINO Dice:

    BUENOS DIAS

    tengo una consulta yo tengo un local arrendado el arrendatario ya tiene 2 años en el local pero la propiedad se va a vender, necesito notificarlo para que vaya buscando local en caso que se venda la propiedad y no pagar indemnización.
    cuales el su preaviso y las condiciones de la notificacion.

    Gracias

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  4. Andrea Segura Dice:

    Buenas tardes.

    Tengo un restaurante pequeño, hace 5 años en el mismo local, el contrato es anual y nunca hemos tenido ningún problema, pero el propietario va a vender la propiedad y el nuevo dueño no quiere seguir con el local. Me avisaron con mas de 6 meses pero no tengo opciones de desplazarme dentro de la misma área. Hay algun tipo de indemnización o acuerdo que se pueda hacer?

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  5. Sandra gomez Dice:

    Buenas noches tengo una casa que alquile para un almacén, llevo dos años próximos a cumplirse. Hace un mes informe a la inmobiliaria que entregaría, porque las ventas bajaron y no puedo seguir con el inmueble, por cuestión económica. Mi pregunta es: tengo que pagar alguna multa.

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  6. angie alfonso Dice:

    buen dia necesito ayuda con un tema el 1 de diciembre de el año pasado tome un local en arriendo con vigencia solamente de 7 meses. Los primeros meses logre pagar el arriendo cumplido pero despues de el cuarto mes no pude pagar cumplido debido a que el local queda en un sitio muy escondido y es muy malo entonces comenze a quedarle mal a el arrendatario el amenazo con instalarme una demanda pero fui a hablar con el y me dio plazo de pagar lo que le debia que eran 700.000 pesos sin embargo de «castigo» me dijo que tenia que permanecer otros 7 meses en el local. no pude cumplir con el pacto de pagar los lunes cada ocho dias pero pague como mas pude y en este momento debo 500000 con el arriendo al dia mi miedo es no incumplir mas no quiero deberle dinero a nadie ni estar mas en ese local que me quita es el poco dinero personal que me queda pero me da demasiado miedo tomar una decision porque el dueño es abogado y el se coje de eso para crearnos temor y no quiero demandas JAMAS he tenido problemas con la justicia y menos le he denido a las personas dinero pero cuando no se puede no se puede y me da pavor que me quite las cosas del local que con tanto esmero he conseguido

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  7. hernando Dice:

    tengo una oficina en arriendo hace 5 meses.pero no me dio resultado en la ciudad de bogota.y me toco cerrar la sucursal y la oficina y llevarmela para otra ciudad .como debo hacer para que la inmobiliaria no me cobre la clausula penal .esto se puede tomar como caso fortuito?

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  8. Ricardo Dice:

    Buenos días ..tengo un local comercial hace 10 ańos en el ańo 2018 me atrase en 4 canon de arrendamiento cancelando con un tiempo de 20 días después cada mes.llegue a un acuerdo de pago con la administración y en dos cuotas cancele quedando totalmente a paz y salvo..me recibió el mes de octubre q es el.mes q se realizó el contrato.a pesar de eso me puso una demanda pidiendo la restitución del local comercial y el juzgado fallo a su favor dándome un plazo de 5 días para entregar el local después de la notificación..mi pregunta es si me recibió el.mes de octubre no queda automáticamente renovado el contrato y de no ser así no tengo derecho a un tiempo más prudente para hacer entrega del local? Gracias

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    • Ricardo Dice:

      Gracias

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  9. cesar Dice:

    buenas tardes, me llego la renovacion del contrato, pero no estaba deacuerdo con el incremento del local, pase una carta para llegar a un acuerdo con el arrendador, el no quizo llegar a ningun acuerdo, y lo unico que recibi fue una carta pidiendome el local que llevo ocupando 12 años gracias. que puedo hacer

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  10. lily Dice:

    buen día…. dos preguntas, con cuanto tiempo de anticipación se debe pasa la carta de cancelación a la inmobiliaria? tengo la casa por medio de una inmobiliaria como arrendador debo exigir el contrato con la compañía??»no con el arrendatario»
    ya que la inmobiliaria me dice que no debo obtener el respectivo contrato
    muchas gracias

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