Terminación del contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento, así como se firma se puede terminar, tanto de común acuerdo entre las partes, o unilateralmente por el arrendador o por el arrendatario.

Terminación unilateral del contrato de arrendamiento.

El contrato de arrendamiento por regla general termina cuando expira el plazo pactado y una de las partes opta por no renovarlo.

Sin embargo, existen una serie de causales por las cuales el contrato de arrendamiento puede ser terminado de forma unilateral por cualquiera de las partes.

Tanto el arrendador como el arrendatario pueden dar por terminado el contrato de arrendamiento en cualquier momento, y las consecuencias serán distintas dependiendo de si esa terminación obedece a una causa justificada o legal, o no.

Causales para terminar el contrato de arrendamiento.

El artículo 2008 del código civil colombiano contempla unas causales generales para terminar el contrato de arrendamiento, que son:

  1. Por la destrucción total de la cosa arrendada.
  2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.
  3. Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán.
  4. Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto.

Pero existen otras causas contractuales que las partes pueden incluir en el contrato de arrendamiento.

La principal de ellas es el incumplimiento de las partes, como no pagar el canon de arrendamiento, o incumplir otras obligaciones legales y contractuales.

Contrato de arrendamiento.El contrato de arrendamiento permite al arrendatario utilizar un bien de propiedad del arrendador a cambio del pago de un canon de arrendamiento.

Terminación del contrato por mal estado del inmueble o cosa arrendada.

El artículo 1990 del código civil contempla como causal para que el arrendatario termine el contrato de arrendamiento, por el mal estado de la cosa arrendada:

«El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aún a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.

Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial, o si la cosa se destruye en parte, el juez o prefecto decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta.»

Es natural que, si el mal estado impide disfrutar normalmente el inmueble arrendado, el arrendatario tiene derecho a terminar un contrato inconveniente sin más consideraciones, pues el mal estado del inmueble es causa suficiente para la terminación del contrato.

Notificación de la terminación del contrato de arrendamiento.

En algunos casos la notificación de la terminación del contrato de arrendamiento es necesaria por obligación que impone el código civil.

La notificación de la terminación es obligatoria en los casos en que la duración del contrato no es definida en los términos del artículo 2009 del código civil:

«Si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, noticiándoselo anticipadamente.

La anticipación se ajustará al período o medida del tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por día, semana, mes, el desahucio será respectivamente de un día, de una semana, de un mes.

El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período.

Lo dispuesto en este artículo no se extiende al arrendamiento de inmuebles de que se trata en los capítulos V y VI de este título.»

Los capítulos V y VI hacen referencia al arrendamiento de casas, almacenes, edificios y predios rústicos (fincas).

En los demás casos la notificación de la terminación del contrato de arrendamiento no es obligatoria, a no ser que se haya acordado como obligatoria en el respectivo contrato.

Terminación del contrato de arrendamiento de vivienda.

La terminación del contrato de vivienda urbana tiene regulación especial en la ley 820 de 2003, tema que se aborda en detalle en el siguiente artículo:

Terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.Causas justas y legales, y requisitos para terminar el contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

Terminación del contrato de arrendamiento de establecimiento de comercio.

La terminación del contrato de arrendamiento de locales comerciales tiene una regulación particular en el código de comercio que abordamos en el siguiente artículo.

Terminación de contrato de arrendamiento de local comercial.Cuándo y cómo se puede terminar el contrato de arrendamiento de un local comercial, oficina, bodega, etc.

La regulación especial consiste básicamente en el tema de la renovación, que en determinadas condiciones resulta obligatoria para el arrendatario lo que impide o dificulta su terminación.

Incumplimiento del contrato de arrendamiento.

Cuando una de las partes termina unilateralmente el contrato de arrendamiento sin que exista una causa justa o legal, estamos ante un incumplimiento.

En tal caso, las consecuencias serán las que señale el contrato, y en algunos casos, las que señale la ley como en el caso del arrendamiento de vivienda, tema desarrollado en el artículo enlazado líneas atrás.

Todo contrato debe llevar una cláusula penal o de incumplimiento, en la que se estipule la consecuencia para quien incumpla con el contrato, que puede fijarse o medirse en cánones de arrendamiento en valores determinados.

Se reitera que, en el caso del contrato de arrendamiento de vivienda urbana, la ley considera unas indemnizaciones para el caso del incumplimiento.

En el caso del arrendamiento de locales comerciales y demás inmuebles distintos a la vivienda, se pagará la indemnización, multa o pena que se haya incluido en el respectivo contrato.

Causales para pedir un inmueble arrendado.

El arrendador puede pedir el inmueble al arrendatario cuando este ha incumplido el contrato de arrendamiento, o el término del contrato ha expirado.

Además, en el caso de la vivienda urbana, podrá pedir el inmueble cuando lo necesite para su propia vivienda, cuando el inmueble se vende o cuando se debe demoler o remodelar en los términos del artículo 22 de la de la ley 820 de 2003.

Además, en el contrato de arrendamiento se pueden incluir otras causales por las que el contrato se puede terminar.

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Forma de citar este artículo (APA):

Gerencie.com. (2023, junio 29). Terminación del contrato de arrendamiento [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/terminacion-del-contrato-de-arrendamiento.html

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  1. Dora (enero 27 de 2022)

    Bella tarde,,
    me puden ayudar con lo siguiente
    Hoy firmamos un contrato de alquiler con la aseguradora Sura, se firmo en línea, no hay huella, ni entrega del inmuieble
    Tendria que pagar alguna clausula

    Mil gracias

    Responder
  2. Maria (junio 6 de 2022)

    Hola, quisiera saber si puedo pedir disolver un contrato de arrendamiento sin tener q pagar multa, debido a que llevamos un mes en el inmueble y ningún operador nos puede prestar el servicio de tv + internet porque o no tienen cobertura o no hay puntos de conexión disponible. El servicio es requerido por mi trabajo ya que también realizo trabajo desde casa, lo que me ha perjudicado grandemente. La respuesta que me da la inmobiliaria es que debí primero preguntarles a ellos si habia acceso a este servicio.
    Gracias

    Responder
    • FERANDANTE en respuesta a Maria (noviembre 15 de 2023)

      Si es requisito del contrato el que este dentro de zona de cobertura del operador de telefonía, lo que comenta es causal de terminación; sino está como requisito del contrato, no.

      Responder
  3. Nelson HR (julio 18 de 2022)

    Buenas tardes, Que figura o clausula debe incluir en el contrato de arrendamiento, que me proteja como arrendador, ante un incumplimiento de pagos por parte del arrendatario. Como puedo involucrar la figura del deshaucio? si aplica?

    Responder
    • FERANDANTE en respuesta a Nelson HR (noviembre 15 de 2023)

      Contrate un abogado.-

      Responder
  4. Lorena (agosto 2 de 2022)

    Buenas tardes, realice un contrato de arrendamiento por seis meses, y la inmobiliaria me comunica que ellos renovaron el contrato automaticamente por no aviso, pero lo hicieron por un año cuando la ley dice que debe ser por el mismo tiempo acordado inicialemente y fueron seis meses, y pues la verdad bajo esas condiciones nosotros no aceptamos y no nos comunicaron ese cambio en el contrato, nosotros viendo la situacion queremos entonces cancelar el contrato pero falta un mes para que se venza el contrato actal y nos dicen que para poder hacer eso debemos pagar la multa de los tres meses, pero ante lo que ellos hicieron podemos pedir la cancelacion del contrato sin multa?

    Responder
    • FERANDANTE en respuesta a Lorena (noviembre 15 de 2023)

      Sin conocer el contrato, sería irresponsable darle una opinión

      Responder
  5. PAO (noviembre 16 de 2022)

    Deseo terminar el contrato de arrendamiento, por incumplimiento de los arrendatarios con respecto al canon de arrendamiento de un mes y el no pago de servicios públicos. El contrato lo hice por 6 meses pero deseo que ya me entreguen el inmueble antes de que me deban más meses. Que puedo hacer? el contrato tiene clausula de incumplimiento pactada por un mes. Solo quiero que se vayan y me entreguen así no paguen este mes. Gracias.

    Responder
  6. Angie Santiago (febrero 16 de 2023)

    Buenas tardes,

    El apartamento arrendado presento desde el segundo mes de firmado el contrato hongos y humedad, se reporto la situación al arrendador y a la fecha no ha realizado ningún arreglo. En diciembre por correo notifico la terminación de contrato porque necesitaba el inmueble desocupado para arreglarlo, poniendo como mínimo dos meses para irnos, en enero se le notifico que me iría en febrero, pero a un par de días de mudarme, envió otro correo notificando que el terminación del contrato es hasta abril lo que supone que viva dos meses mas bajos las condiciones insalubres de su inmueble; por todo lo anterior se solicito la terminación unilateral del contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendador, quien además actuó de mala fe y ahora quiere cobrar indemnización y no recibe el apto. ¿Que puedo hacer?

    Responder
  7. Rocio Urrego (diciembre 12 de 2023)

    El arrendador esta supeditando la renovación del contrato a que acepte realizar un cambio de piso, que no se necesita, y dejo el material ocupándome un cuarto, mientras yo este en el apto. No me propone ninguna compensación por aguantar las obras. Puedo dar por terminado el contrato sin pagar indemnización?

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a Rocio Urrego (diciembre 12 de 2023)

      Si el arrendador supedita la renovación a que el arrendatario acepte tal condición, si el arrendatario no la acepta se supone que el contrato de arrendamiento termina, no por parte del arrendatario sino por parte del arrendador.

      Ahora, si el arrendatario ya aceptó el ingreso del material no podría alegar incumplimiento del arrendador para terminar el contrato, precisamente por haber acetado el ingreso del material, y la discusión respecto a si tiene derecho o no a una compensación se debió haber dado antes de aceptar el ingresado el material, por lo que en nuestro criterio no hay una base sólida para terminar el contrato de arrendamiento, por la aceptación previa del ingreso del material y ocupación de uno de los cuartos.

      Saludos

      Responder
  8. angi (enero 24 de 2024)

    Buenas tardes:
    Pido su ayuda frente a la siguiente situación, cuento como arrendataria con un contrato comercial hace dos años donde el contrato indica el valor del canon y como se realizarán los aumentos anuales, sin embargo este año el arrendador me quiere subir el 35% el valor del arriendo, triplicando lo indicado en el documento. Al negarme e intentar llegar a un acuerdo el arrendador me indica que ya no quiere arrendarme mas el local a menos de que le pague el valor que ahora me indica. Que puedo hacer, ya que el contrato finaliza en marzo y he construido un nombre en esa ubicación, así que conseguir un nuevo local y hacerle todas las modificaciones que ya he hecho en este me generaría un costo altísimo.

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a angi (enero 24 de 2024)

      El arrendatario no está obligado a cumplir lo que no está pactado en el contrato, de modo que ese incremento que usted comenta, no le puede ser impuesto por el arrendador. Además, usted ya tiene el derecho a que se le renueve el contrato de arrendamiento en los términos del artículo 518 del código de comercio.

      Si no es posible llegar a un acuerdo, el arrendatario puede no entregar el el local comercial y esperar que el arrendador le inicie un proceso de restitución de inmueble arrendado, y en ese proceso el arrendatario puede hacer valer el contrato firmado, el cual, según comenta, ha sido incumplido por el arrendador, no por el arrendatario.

      En todo caso, la recomendación es asesorarse con un abogado experto en estos temas evitar un mal pleito.

      Saludos

      Responder
  9. jean paul muñoz (junio 7 de 2024)

    buenas tardes, si el contrato de arrendamiento no tiene clausula de multa de igual froma la pueden cobrar’

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a jean paul muñoz (junio 8 de 2024)

      Si en el contrato no se incluyó ninguna multa no se puede cobrar por cuanto no hay una base contractual para ello. Se podría cobrar en un proceso civil demostrando y tasando el perjuicio, lo que no es sencillo.

      Responder

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