Terminación por el arrendador del contrato de arrendamiento de inmueble a causa de intervención de autoridad competente

Llama la atención como es que el Estado puede llegar a intervenir de tal manera una relación contractual de derecho privado, que provea por la terminación del Contrato de Arrendamiento de Inmueble destinado a vivienda urbana, o bien, a local comercial.

Hacíamos referencia previa a como de manera directa así lo contiene el Artículo 2008 del Código Civil para los casos de sentencia judicial que extinga el derecho del arrendador respecto del inmueble, o de este o su arrendatario en afinidad al Contrato de Arrendamiento, y en esta oportunidad, sentamos la excepción del Artículo 520 del Código de Comercio frente al desahucio cuando el inmueble deba ser ocupado o demolido por orden de autoridad competente.

No obstante, lo anterior, a pesar de la aparente claridad, es del caso abstraer especialmente de las causales de terminación legal, tanto la del Numeral 3° del Artículo 518 del Código de Comercio:

"...Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva. ..."

como la prevista como causal b) del Numeral 8° del Artículo 22 de la Ley 820 de 2003:

"...Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación.."

para revisar de que connotación es la fundamentación de la invocación de esta causal basada en la buena fe del arrendador o en la sana convicción del arrendatario de una realidad contraria a la invocación de una u otra causal.

Quizás en su mejor buena intención, el legislador de entonces en cada oportunidad, previó mecanismos de compensación futura para el arrendatario que ha sido defraudado en su buena fe ante maniobras poco ortodoxas de su arrendador en la invocación de estas causales simplemente para obtener la desocupación del inmueble; bajo este  orden, el Artículo 521 del Código de Comercio, establece el Derecho de Preferencia del Arrendatario en el arrendamiento de locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, pero si el caso es que el propietario no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la restitución, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados.

A su vez, el penúltimo Inciso del Numeral 8° del Artículo 22 de la Ley 820 de 2003, obliga previamente al arrendador a constituir una caución en favor del arrendatario por un valor equivalente a 6 meses del precio de renta vigente para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.

A pesar de la contundencia legal en ambos planteamientos, ha surgido una orientación secular en cuanto que asi como en la excepción del Artículo 520 del C. de Co., la orden debe provenir de autoridad competente, un rigor similar debe estructurar adicionalmente la invocación de las causales en exposición, pues hemos referenciado casos en los que, el amparo en la causal del literal b) del Numeral 8° del Artículo 22 de la Ley 820 de 2003, el arrendador hace la pantomima consecuente solo para remodelación del inmueble, premisa que no guarda armonía con el estado de reparación, razón por la cual en una amplificación del pretexto legal, está llegando a hacer carrera que en ambos casos, debe existir previo concepto de autoridad competente sobre la necesidad imperiosa de tales reparaciones en razón del nivel de compromiso de la seguridad e integridad del inmueble, argumentaciones que aunque quizá lleguemos a compartir, aun consideramos improbables de progresar, ya que de verse afectado el arrendatario, independiente de las indemnizaciones legales, puede promover separadamente las actuaciones judiciales complementarias.

No obstante la postulación de inquietudes queda abierta.

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