Calculadora inmobiliaria

Guía de Uso

1. Datos del Inmueble

• Valor del inmueble: precio total de compra de la propiedad.
• Canon de arrendamiento:
  • Manual: escriba el valor exacto si lo conoce.
  • Porcentajes: seleccione un estimado (ej. 0.5% del valor) si no tiene el dato.
• Valor administración: cuota mensual de copropiedad. Si no aplica, deje en 0.
• Gestión del arriendo:
  • Autogestión: sin costo adicional.
  • Inmobiliaria: descuenta 10% de comisión mensual.
  • Aseguradora: descuenta 4.1% por póliza.
• Tasa de vacancia: porcentaje del año en que el inmueble está desocupado. Reduce el ingreso efectivo y los costos que dependen del arriendo recaudado. Con crédito, también reduce el monto financiable (a menor ingreso, menor deuda soportable).
• Incremento anual: porcentaje que sube el arriendo cada año (IPC estimado).
• Valorización: porcentaje que la propiedad gana de valor comercial cada año.
• Costo de venta: comisión y gastos al vender al final del plazo (ej. 3%). Se descuenta del valor final en el escenario de Patrimonio.

2. Financiación y Oportunidad

• Tasa de Oportunidad (CDT): Tasa Efectiva Anual (E.A.) que pagaría el banco si invirtiera este dinero en un CDT en lugar de comprar el inmueble.
• ¿Aplica Crédito Hipotecario?:
  • Sí: ingrese la tasa del banco (debe ser mayor a 0) y elija cómo definir el crédito.
  • No: se asume pago de contado (100% recursos propios).
• Modo del crédito (al elegir "Sí"):
  • Autofinanciado: la herramienta calcula el máximo crédito que el arriendo puede cubrir, de modo que el flujo del año 1 sea cercano a cero. Útil como techo conservador.
  • Definir mi cuota inicial: usted ingresa el aporte propio; el resto se financia y la cuota mensual se calcula. El flujo puede iniciar negativo (usted aporta la diferencia mes a mes), lo cual es normal en compras apalancadas. La herramienta le muestra el total aportado y la TIR, que es el comparador más justo frente al CDT porque incorpora todos sus aportes y el momento en que ocurren.

3. Interpretación de Resultados

• Flujo de Caja (Año 1): muestra si el arriendo alcanza para gastos y deuda. Si el Flujo Neto al Bolsillo es rojo, usted pone dinero mes a mes.
• Estructura de la Inversión: detalla su capital propio, la deuda y la cuota mensual. Si el flujo es negativo en algún año, muestra además los aportes adicionales que tendrá que hacer y el capital total aportado (cuota inicial + aportes).
• Gráfica de Evolución: visualiza, año a año, la utilidad anual (barras) y el flujo acumulado (línea), para ver cuándo el negocio empieza a generar caja positiva.
• Comparativo Inmueble vs CDT: tres escenarios (Liquidez, Patrimonio y Vivir de la Renta / Igual Flujo), explicados más abajo. Cada uno incluye una lectura automática de quién gana y por qué.
• TIR: rentabilidad anualizada de toda la operación (inversión inicial, flujos y venta final). Es la métrica más comparable: si la TIR supera la tasa del CDT, el inmueble rinde más por cada peso invertido.
• Canon de Equilibrio: arriendo mínimo para no perder caja (cubrir gastos y cuota).
• % Canon Libre (Año 1): qué proporción del arriendo le queda libre el primer año tras gastos y cuota. Si es negativo, está aportando de su bolsillo.
• ROI Acumulado: rentabilidad del flujo de caja sobre el capital invertido (no incluye valorización; puede ser negativo aunque la TIR sea positiva).
• Conclusión y Recomendaciones: al final, un veredicto en lenguaje claro (según la TIR frente al CDT) y consejos automáticos según su caso (apalancamiento negativo, canon bajo, flujo negativo, vacancia, etc.).

Flujo de ingresos anuales

A partir del primer año se determinan los siguientes, considerando que anualmente tanto el canon como los gastos se incrementan en el porcentaje ingresado. Por ejemplo, si proyecta una inflación del 6%, canon y gastos crecen ese porcentaje.

Ese método no es exacto, pero es lo más razonable porque no hay forma de saber cómo se comportará la inflación en 5, 10 o 15 años.

Además del acumulado, se calcula el valor presente neto (VPN) de las utilidades futuras, para traerlas a pesos de hoy y poder compararlas. Como tasa de descuento se usa el porcentaje de incremento anual del arriendo.

Comportamiento de la cuota hipotecaria

La cuota hipotecaria es fija. Cada año el arriendo se incrementa, pero la cuota no, generando una diferencia positiva creciente. En el modo autofinanciado, la utilidad del primer año es cercana a cero porque el neto operativo iguala la cuota, y a partir del segundo año empieza a generar utilidad. En el modo definir cuota inicial, en cambio, el flujo del año 1 depende del crédito que usted eligió y puede iniciar negativo, volviéndose positivo más adelante a medida que sube el arriendo.

Interpretación de los Escenarios de Inversión

La herramienta proyecta tres situaciones según su objetivo: ingresos para gastar hoy (Liquidez), construir capital para el futuro (Patrimonio), o decidir entre comprar y arrendar o vivir de un CDT a igual flujo (Vivir de la Renta). Bajo la tabla de cada escenario aparece una interpretación automática del resultado.

1. Escenario de Flujo de Caja (Liquidez)

¿Para quién es? Para quien busca vivir de la renta. Asume que necesita el dinero mes a mes y no lo reinvierte.

• Inmueble: suma del dinero que le quedó libre mes a mes durante el plazo, después de gastos y cuota del crédito.
• CDT (Retirando Intereses): intereses que el banco le habría pagado invirtiendo solo su cuota inicial, retirando ganancias cada año.
• La Diferencia: suele favorecer al inmueble por el apalancamiento: usted recibe rentas sobre un activo de gran valor, mientras en el CDT solo gana intereses sobre su aporte inicial.

2. Escenario de Patrimonio (Riqueza Total)

¿Para quién es? Para quien busca maximizar su riqueza a largo plazo, asumiendo que al final vende el inmueble o liquida el CDT.

• Inmueble (flujo + venta neta): es la riqueza neta creada. Suma los flujos de caja recibidos más el valor neto de venta de la propiedad (ya libre de deuda), menos el capital propio invertido. Esto acredita correctamente la propiedad que el arriendo terminó de pagar.
• CDT (Interés Compuesto): asume que nunca tocó el dinero, dejando que los intereses generaran más intereses durante el plazo. Se mide igual: valor final menos el capital invertido.
• El Resultado: muestra qué opción incrementó más su patrimonio neto, comparando ambas sobre la misma base (riqueza final menos capital propio).

3. Escenario de Vivir de la Renta / Igual Flujo

¿Para quién es? Para quien tiene el capital y duda entre comprar y arrendar o abrir un CDT.

El reto es que el inmueble y el CDT suelen dar ingresos distintos, así que no se pueden comparar directamente. La solución es igualar el flujo de caja:

• De contado: ambas opciones consumen lo mismo cada año (la renta neta del inmueble, que crece). Al CDT le sobra dinero al inicio (interés − renta) y lo reinvierte; cuando la renta supera el interés del CDT, se consume parte del fondo.
• Con crédito (salvedad): la base del CDT es su capital propio (cuota inicial + gastos), no el valor total. Como el flujo del inmueble puede iniciar negativo (usted aporta), no es "vivir de la renta" sino comparar a igual flujo: el CDT le paga interés y le ahorra esos aportes, y toda la diferencia se reinvierte. El veredicto coincide con la TIR frente a la tasa de oportunidad, pero expresado en pesos.
• Al final se compara el patrimonio: el inmueble valorizado (venta neta) frente al capital propio del CDT (que no se valoriza) más su fondo reinvertido.

Suele favorecer al inmueble cuando la valorización es alta frente a la diferencia entre la tasa del CDT y el rendimiento de la renta; y al CDT cuando ocurre lo contrario o cuando el apalancamiento es negativo (tasa de crédito mayor que el rendimiento del activo).

Conceptos Clave en la Tabla

• Riqueza Neta Creada / Ganancia: suma en pesos nominales por encima del capital invertido.
• VPN (Valor Presente Neto): trae ese dinero del futuro a valor de hoy, descontando la inflación. Si el VPN es positivo y mayor que la alternativa, la inversión es financieramente sólida.

Conclusión y Recomendaciones

Al final de los resultados, la herramienta resume todo en un veredicto y una lista de recomendaciones que se generan automáticamente según los números de su cálculo:

• Veredicto: compara la TIR del inmueble con la tasa de oportunidad (CDT) y le dice cuál opción es financieramente superior, o si están parejas.
• Apalancamiento negativo: alerta cuando la tasa del crédito supera la rentabilidad del activo. En ese caso, subir la cuota inicial o bajar la tasa mejora el resultado (lo contrario de lo intuitivo).
• Canon bajo, flujo negativo, vacancia: señala riesgos concretos de su escenario y cuánto capital adicional necesitaría aportar.
• Sensibilidad: le recuerda probar valores más conservadores de valorización y tasa de oportunidad, porque el resultado depende mucho de esos supuestos.

Avisos durante el cálculo

• Flujo inicial negativo: aparece cuando, con su cuota inicial, el arriendo no cubre la cuota los primeros años; indica cuánto deberá aportar en total.
• Canon plano con crédito: aparece si elige crédito con incremento anual del canon en 0%, caso en que el flujo no crece y conviene usar un incremento realista.

Lo que esta herramienta no incluye

Por simplicidad, el análisis no considera impuestos (renta sobre el arriendo, ganancia ocasional al vender, ni retención sobre los rendimientos del CDT). Tampoco reinvierte los flujos mensuales del inmueble. Es una guía de análisis, no asesoría financiera: la decisión final depende de sus supuestos, su tolerancia al riesgo y su necesidad de liquidez.