¿Se puede terminar el contrato de arrendamiento si el uso de suelo no permite desarrollar la actividad comercial?

Si en el contrato se estableció de forma clara la actividad para la que se requiere el lote o local arrendado, consideramos que, si no es posible desarrollarla por causas no imputables al arrendatario, el contrato puede ser terminado por justa cusa.

Si recurrimos al artículo 1982 del código civil, en su numeral 2 señala como una de las obligaciones del arrendador mantener la cosa arrendada en estado de servir para el fin que ha sido arrendada, y aunque esta norma puede interpretarse más en el sentido del estado físico o estructural, puede aplicarse también a los asuntos legales que afecten el uso o goce que se le pretenda dar.

Aun prescindiendo de la aplicación expresa del artículo 1982 del C.C, lo pactado en el contrato es suficiente para demostrar que el arrendamiento pierde su razón de ser cuando el inmueble no puede destinarse al uso convenido. En tal evento, la imposibilidad de ejecutar la finalidad contractual no es imputable al arrendatario, sino al arrendador, quien, conociendo —o debiendo conocer— las limitaciones legales o normativas que afectan el uso del bien, no informó al arrendatario sobre ellas y, pese a ello, celebró el contrato.

Por lo tanto, la falta de idoneidad legal del inmueble para el uso autorizado configura un incumplimiento esencial del arrendador que habilita al arrendatario para solicitar la terminación del contrato por una justa causa, y sin que pueda exigírsele el cumplimiento de las obligaciones derivadas del mismo.

Lo anterior exige que en el contrato figure expresamente la finalidad del arrendamiento, o el uso que se le pretende dar,  y aunque el arrendador puede ser responsable por no informar al arrendador de las limitaciones legales del inmueble arrendado, es tarea del arrendatario asegurarse previamente de que pueda desarrollar la actividad pretendida a fin de evitar incurrir en costos e inversiones innecesarias.