¿Cómo determinar un costo fiscal de un activo si se desconoce el valor de la compra?

Question

Buen día. Quisiera consultar un caso sobre la determinación del costo fiscal de un inmueble vendido en 2025, porque tengo duda sobre cómo manejar un porcentaje adquirido por herencia y, posteriormente, otro porcentaje comprado.

El caso es el siguiente:

En 1991, mediante liquidación de la comunidad, se adjudicó el 25% de un inmueble a una persona natural. Sin embargo, en la documentación de esa adjudicación no aparece un valor que me permita determinar el costo fiscal de ese 25%. En 2016, adquirió mediante compra el otro 25% de los derechos sobre el inmueble, por valor de $15.100.000, quedando como propietaria del 50%. En septiembre de 2025, vendió ese 50% por $175.000.000.

Mi duda es: ¿cómo determinarías el costo fiscal para efectos de establecer la utilidad o ganancia ocasional en la venta de 2025?

Entiendo que para el 25% adquirido en 2016 tengo como referencia el costo de adquisición de $15.100.000, pero no tengo claro qué valor debería utilizar para el 25% adjudicado en 1991, ya que no existe un valor de adjudicación en la escritura.

También me genera duda si, al tratarse de porcentajes adquiridos en momentos diferentes, debo calcular el costo fiscal por separado para cada 25% y, posteriormente, sumarlos, aplicando los ajustes fiscales correspondientes a cada fecha de adquisición.

Agradecería mucho su apreciación sobre el tema y, si tienes algún concepto de la DIAN.

Answer 1

Gerencie.com

📅 14/01/2005

💬 2260

Publicado:2026-08-17

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En su caso, son dos activos distintos aunque solo sea un inmueble, que corresponden a derechos adquiridos en fechas distintas y con precios distintos, y, por lo tanto, deberá calcular el costo fiscal de cada uno de forma separada y luego puede sumarlos porque el precio de venta es el mismo.

El problema, como bien lo comenta, es el costo fiscal del 25% adquirido en 1991, ya que no tiene un valor conocido, y en ese caso, la única alternativa segura es hallar ese valor que puede estar en la escritura pública o sus anexos, ya que debió haberse adjuntado el paz y salvo del impuesto predial, y allí figura el avalúo catastral del inmueble de donde puede inferir el costo fiscal, que en principio correspondía al 25%.

Recordemos que la norma permite utilizar el avalúo catastral como costo fiscal, así que ese dato podría ser más sencillo de hallar, y es probable que sea muy cercano el valor escriturado porque para esas fechas el valor declarado en las escrituras se acercaba al avalúo catastral.

¿Cómo determinar un costo fiscal de un activo si se desconoce el valor de la compra?

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