Humedades y daños causados por el inmueble vecino: qué hacer

Las filtraciones, humedades y grietas que vienen de la casa o el apartamento del vecino son una de las causas más frecuentes de conflicto entre vecinos. La ley ofrece tres caminos, que conviene recorrer en orden: el diálogo y la conciliación, la querella ante el inspector de policía con base en el artículo 77 de la ley 1801 de 2016, y la demanda civil de responsabilidad, fundada en el artículo 2341 del Código Civil. En los edificios, además, hay que establecer si el daño viene de un bien privado o de un bien común. ¿Quién debe pagar la reparación y cómo exigirla?

Quién responde por los daños.

La regla general es que quien causa un daño debe repararlo. Así lo dispone el artículo 2341 del Código Civil:

«El que ha cometido un delito o culpa, que ha inferido daño a otro, es obligado a la indemnización, sin perjuicio de la pena principal que la ley imponga por la culpa o el delito cometido.»

Para los daños que provienen del mal estado de una construcción, el artículo 2350 del mismo código establece una regla especial: el dueño de un edificio es responsable de los daños que ocasione su ruina, acaecida por haber omitido las reparaciones necesarias.

Por eso, cuando la humedad viene de una tubería rota, un tanque o una cubierta en mal estado en el inmueble vecino, el responsable es su propietario, que es quien debe mantenerlo en buenas condiciones.

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¿Paga el propietario o el arrendatario?

Si el inmueble vecino está arrendado, el responsable frente al afectado es, por regla general, el propietario, porque las reparaciones de la estructura, las redes y la cubierta le corresponden a él. El arrendatario solo responde por los daños que cause por su culpa, como dejar una llave abierta.

Por eso conviene dirigir la reclamación al propietario, aunque también se informe al arrendatario y a la administración, si se trata de un edificio.

Primer paso: identificar el origen y documentar el daño.

Antes de reclamar conviene reunir pruebas, porque sin ellas cualquier reclamación será difícil:

• Fotografías y videos fechados de las humedades, manchas, grietas y daños en muebles o enseres.
• Un concepto técnico de un plomero, un ingeniero o un arquitecto sobre el origen probable de la humedad.
• Cotizaciones o facturas de las reparaciones necesarias.
• Si hay afectaciones a la salud, como alergias o enfermedades respiratorias, los soportes médicos.

Identificar el origen es fundamental, porque muchas veces la humedad que aparece en un muro no viene de donde parece.

El diálogo y la conciliación.

La primera medida es informar al propietario del inmueble vecino, preferiblemente por escrito, describiendo el daño, adjuntando las pruebas y pidiéndole que repare la causa y los daños en un plazo razonable. En la mayoría de los casos, esta comunicación resuelve el problema sin conflicto.

Si no hay respuesta, el siguiente paso puede ser una conciliación ante un centro de conciliación, una notaría, la personería o un conciliador en equidad. El acuerdo conciliatorio presta mérito ejecutivo, es decir, si el vecino no lo cumple, puede cobrarse directamente ante un juez. Además, en muchos casos intentar la conciliación es requisito previo para presentar la demanda civil.

Querella ante el inspector de policía.

Si el diálogo no funciona, se puede acudir al inspector de policía. El numeral 3 del artículo 77 de la ley 1801 de 2016, Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana, considera contrario a la convivencia:

«Perturbar la posesión o mera tenencia de un inmueble o mueble por causa de daños materiales o hechos que la alteren, o por no reparar las averías o daños en el propio inmueble que pongan en peligro, perjudiquen o molesten a los vecinos.»

El inspector tramita la querella mediante un proceso verbal abreviado, en el que cita a las partes a una audiencia, puede inspeccionar los inmuebles y ordenar medidas correctivas, como la reparación de los daños y una multa.

La ventaja de esta vía es su rapidez frente a un proceso judicial. Su limitación es que está pensada para hacer cesar la perturbación y ordenar la reparación, y no para indemnizar todos los perjuicios, como los muebles dañados o los gastos médicos.

Demanda civil por daños y perjuicios.

Si el daño es considerable o el vecino no cumple, el afectado puede presentar una demanda civil de responsabilidad extracontractual, en la que puede pedir:

• Que se ordene la reparación de la causa del daño.
• El valor de las reparaciones en su inmueble, como reponer pañetes, pintura o pisos.
• La indemnización por los muebles y enseres dañados.
• Los demás perjuicios que pueda probar, como el arriendo de otra vivienda mientras se repara la suya, si fue necesario.

Para demandar se debe probar el daño, su origen en el inmueble del demandado y su valor, de ahí la importancia de las pruebas y del concepto técnico. Según la cuantía, puede requerirse abogado. La desventaja de esta vía es su duración.

Humedades en propiedad horizontal.

En los edificios y conjuntos, lo primero es determinar si la humedad viene de una unidad privada o de un bien común, porque de ello depende quién paga:

• Si viene de un bien común, como la fachada, la cubierta, las bajantes o las tuberías generales, la reparación corresponde a la copropiedad, y debe gestionarla el administrador con cargo a las expensas.
• Si viene de una unidad privada, como la tubería interna del baño del vecino, la reparación le corresponde al propietario de esa unidad.

El administrador debe intervenir en ambos casos, porque le corresponde velar por la conservación de los bienes comunes y facilitar la solución entre propietarios. El comité de convivencia puede servir como espacio de conciliación, aunque no tiene facultades para obligar a un propietario a reparar su unidad privada.

¿Tengo que dejar romper mi pared para encontrar el origen?

Una lectora nos contó que su vecino tenía una humedad y el ingeniero de la inmobiliaria le pidió romper una pared de su apartamento, recién pintado, para buscar el origen. Es una situación frecuente.

La ley 675 de 2001 obliga a los propietarios a permitir el acceso a su unidad para inspeccionar o realizar trabajos en beneficio de los bienes comunes o de las demás unidades privadas. Pero eso no significa asumir el costo: si se demuestra que la humedad no viene de su apartamento, quien ordenó la intervención debe pagar la reparación, incluida la pintura. Y si viene de su apartamento, la reparación le corresponde a usted como propietaria.

De acuerdo con nuestro criterio, antes de permitir que rompan, conviene pedir por escrito el concepto técnico que justifica la intervención y un acuerdo previo sobre quién asumirá los costos según lo que se encuentre.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

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