Modificaciones a una vivienda que requieren licencia de construcción

Remodelar una casa o un apartamento no siempre exige licencia, pero muchas obras que parecen menores sí la requieren. La regla está en el decreto 1077 de 2015: necesitan licencia de construcción las obras que cambian la estructura, la distribución interior, el uso o el volumen de la edificación, mientras que las reparaciones locativas, como cambiar pisos, pintar o reemplazar tuberías, no la necesitan. ¿Cómo saber en cuál de los dos casos está su obra?

Cuándo se requiere licencia de construcción.

La licencia de construcción es la autorización que expide el curador urbano, o la oficina de planeación del municipio donde no hay curadurías, para adelantar obras en un predio conforme al plan de ordenamiento territorial y a las normas de sismorresistencia.

El artículo 2.2.6.1.1.7 del decreto 1077 de 2015 establece las modalidades de la licencia de construcción. Las que más interesan a quien quiere remodelar su vivienda son estas:

• Ampliación: aumentar el área construida, como levantar un segundo piso, construir una habitación en el patio o cubrir una terraza.
• Modificación: cambiar el diseño arquitectónico o estructural sin aumentar el área construida, como mover muros, abrir puertas o ventanas.
• Adecuación: cambiar el uso de la edificación o de una parte de ella, como convertir una vivienda o un garaje en local comercial.
• Reforzamiento estructural: intervenir la estructura para cumplir las normas de sismorresistencia.
• Demolición: derribar total o parcialmente una edificación.
• Obra nueva: construir en un lote vacío o luego de demoler.

Cualquier obra que encaje en una de estas modalidades requiere licencia, sin importar su tamaño.

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Reparaciones locativas que no requieren licencia.

El artículo 2.2.6.1.1.10 del decreto 1077 de 2015 define las reparaciones o mejoras locativas como las obras que tienen por finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato, sin afectar su estructura portante, su distribución interior ni sus características funcionales, formales o volumétricas. Estas obras no requieren licencia de construcción.

Según la misma norma, son reparaciones locativas, entre otras, las siguientes:

• El mantenimiento general del inmueble.
• La sustitución, restitución o mejoramiento de pisos, cielos rasos, enchapes y pintura.
• La sustitución, mejoramiento o ampliación de las redes hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas y de gas.
• El cambio de puertas y ventanas por otras del mismo tamaño, sin modificar el vano.

La clave está en la condición que la norma impone: estas obras no pueden afectar la estructura portante (cimientos, columnas, vigas), la distribución interior (muros y divisiones), las características funcionales (el uso de los espacios) ni las formales y volumétricas (la forma y el tamaño de la edificación). Si la obra afecta alguno de esos elementos, deja de ser una reparación locativa y necesita licencia.

Responsabilidad en las reparaciones locativas.

Que no se necesite licencia no significa que no haya obligaciones. El mismo artículo exige a quien hace la reparación cumplir los reglamentos de propiedad horizontal y las normas de los servicios públicos domiciliarios, y prevenir los daños que pueda causar a terceros.

Si la obra causa daños a un vecino, como filtraciones o grietas, quien la hizo debe responder por ellos, como explicamos en el artículo sobre cómo abordar humedades y daños del inmueble vecino.

En los edificios y conjuntos, el reglamento puede exigir avisar a la administración antes de iniciar obras, respetar horarios y no afectar la fachada ni los bienes comunes, aunque se trate de reparaciones locativas.

Modificaciones que no se pueden hacer sin licencia.

En la práctica, estas son algunas de las obras internas que con frecuencia se hacen sin licencia y que sí la requieren:

• Derribar o construir muros o paredes divisorias.
• Abrir puertas o ventanas nuevas, o ampliar las existentes.
• Construir altillos, mezzanines o balcones.
• Levantar un segundo piso o cubrir un patio o una terraza.
• Cambiar el uso de un espacio de vivienda a comercio.

La razón de la exigencia es la seguridad: estas obras pueden comprometer la estructura de la edificación y hacerla vulnerable ante un sismo, o sobrecargarla hasta provocar su colapso. La licencia garantiza que un profesional revise los cálculos estructurales.

Casos frecuentes.

En la vida cotidiana se suelen presentar situaciones frecuentes como las siguientes:

• Construir un baño en una habitación. Instalar tuberías y desagües es una reparación locativa, pero levantar una pared para crear el baño cambia la distribución interior, y eso requiere licencia de modificación.
• Convertir una habitación en garaje. Si la construcción no tenía garaje, abrir el acceso para el vehículo implica modificar la fachada y, por lo general, la estructura, de modo que requiere licencia.
• Convertir el garaje en habitación. Si solo se cambia el uso interno del espacio sin tocar muros, fachada ni estructura, no se requiere licencia de construcción. Pero si se cierra el portón con un muro o se cambia por una ventana, hay modificación de la fachada y sí se requiere. Además, conviene revisar que el plan de ordenamiento no exija mantener los parqueaderos.
• Convertir el garaje o la vivienda en local comercial. Hay cambio de uso, lo que exige licencia de adecuación, y además el uso comercial debe estar permitido en esa zona por el plan de ordenamiento territorial.

Cada caso debe ser evaluado para determinar cuándo se requiere solicitar la respectiva licencia para evitar posibles multas.

Qué pasa si se hacen sin licencia.

Las obras que requieren licencia y se hacen sin ella son infracciones urbanísticas, que el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana sanciona con multas por metro cuadrado, suspensión de la obra o demolición. Las multas, la caducidad de la sanción y la posibilidad de legalizar lo construido mediante el reconocimiento las explicamos en el artículo sobre las sanciones por construir sin licencia.

El decreto 1166 de 2025 no eliminó la licencia para las remodelaciones de los particulares: sus reglas se refieren a programas de vivienda de interés social con subsidio del Gobierno nacional.

Mejoras y reparaciones locativas en otros contextos.

La expresión «reparaciones locativas» se usa también en el contrato de arrendamiento, con un sentido distinto: allí se refiere a las reparaciones menores que el arrendatario debe hacer por el uso normal del inmueble, como cambiar un vidrio roto o destapar un desagüe, según el artículo 1998 del Código Civil. Lo explicado en este artículo se refiere al sentido urbanístico: las obras que no requieren licencia.

Por su parte, el Código Civil llama mejoras a las obras que aumentan el valor del inmueble, y las clasifica en necesarias, útiles y voluptuarias, clasificación que importa cuando hay que reconocerlas a quien las hizo en un inmueble ajeno.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

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