¿Es válido el incremento retroactivo del arrendamiento?

El precio del canon de arrendamiento se debe o puede incrementar cada año, según lo pactado en el contrato, y en el caso del arrendamiento de vivienda urbana, lo máximo que permite la ley.

Si llegado el momento de incrementar el arrendamiento el arrendador no lo hace, ya sea porque se le olvida o porque decide no hacerlo, puede hacer el incremento posteriormente, siempre que no se configure una modificación tácita del contrato por conducta del arrendador.

Recordemos lo señalado por la sala civil de la Corte suprema de justicia en sentencia SC368-2023:

«Se reitera, el contrato de arrendamiento es un acto jurídico consensual -regla general de los contratos-. De allí que las partes puedan válidamente modificarlo con su conducta recíproca, reiterada, consentida y tolerada.»

Si durante todo el año no se incrementó el arrendamiento, se podría hablar de una conducta reiterada que validó la decisión de no incrementar el arriendo para dicho año, luego, no podría hacer un incremento doble para compensar el incremento del año anterior.

Es claro que las partes, por su propia conducta, pueden modificar un contrato de una forma tácita, y por supuesto, verbal, de modo que luego no se puede alegar incumplimiento del contrato o desconocimiento de los derechos incorporados en el contrato.

Distinto es cuando el olvido es de unos pocos meses, donde no se configura la conducta reiterada, clave en este aspecto.

Pero en todo caso, el incremento no puede ser retroactivo, sino a partir de la fecha en que se notifica o se realiza. Por ejemplo, si el incremento del canon de arrendamiento se debía hacer el 20 de enero y el arrendador lo olvida y lo hace el 24 de abril, el incremento se hará a partir del 20 de abril, no de forma retroactiva desde el 20 de enero.

En todo caso, es una situación que por lo general se resuelve en los estrados judiciales, puesto que no hay una norma que de forma expresa permita o prohíba estos incrementos retroactivos, por lo que le corresponde a un juez valorar los argumentos de cada una de las partes, y ya jueces que han fallado en un sentido y en el otro, lo que es un problema cuando se trata de procesos de única instancia.

Por lo tanto, lo ideal, y quizá lo justo, es que el arrendador realice el incremento pactado, y que el arrendatario lo pague, incluso si el arrendador lo ha olvidado, puesto que en todo caso al firmar el contrato quedó claro cómo y cuándo se realizarán los incrementos, evitando proceso judiciales largos y costosos.

En estos casos, por lo general no se cobra de forma retroactiva lo dejado de cobrar en el año anterior, pero las partes acuerdan hacer efectivo el incremento actual y el anterior, pero sin cobros retroactivos. Es el arte de la negociación.