¿Se puede cobrar la administración bajo un coeficiente diferente al que está en la escritura?

Question

Un reglamento de la copropiedad de un edificio está bajo escritura desde 1979. El dueño del penthouse del último piso realizó una modificación, altillo o buhardilla, usando el espacio entre la cubierta y el piso de su penthouse en 1980. El arquitecto le indicó no haber necesidad de modificar el reglamento, pues no se aumentaron áreas ni se usaron áreas comunes y que a la fecha se podía usar el área bajo la cubierta.

El altillo no tenía salida a la calle ni al hall de los demás apartamentos, es decir, solo se podía acceder al altillo dentro del mismo penthouse, por lo que, según la ley vigente a la época, no podía considerarse un piso adicional. La asamblea nunca votó para reformar el reglamento cambiando los coeficientes en dos ocasiones antes de la ley vigente a hoy, pero en ninguna de ellas, ni siquiera entrando en vigencia la ley 675 de 2001, actualizaron el reglamento elevándolo a escritura.

Finalmente, cambiaron los coeficientes en 2007 por medio de un acta y no elevaron a escritura pública, como lo dice el reglamento en dos de sus artículos, al exigir que cese del cobro diferente al estipulado en escrituras. La administración indicó que, por el artículo 86 de la ley 675 de 2001, las modificaciones de coeficientes quedan vigentes así no se hayan elevado a escritura. Desde la entrada en vigencia de la ley 675, los propietarios del penthouse pagan el valor correspondiente al reglamento vigente en la escritura de 1979, que no ha sido reformada.

¿Puede la administración, el consejo de administración y la asamblea cobrar sobre un coeficiente diferente al del reglamento, basados en un acta que no evidencia votación, donde no hay evidencia de que aprobó más del 70% de los coeficientes y que no se elevó a escritura pública como lo ordena el reglamento de la copropiedad?

Answer 1

Gerencie.com

📅 14/01/2005

💬 2072

Publicado:2026-03-03

00

Según el artículo 3 de la Ley 675 de 2001, el coeficiente de copropiedad define la proporción en que cada copropietario contribuirá a las expensas comunes, de modo que la cuota de administración debe ser fijada según el coeficiente que figure en el reglamento de la copropiedad que se encuentre formalizado, es decir, que se haya elevado a escritura pública.

El artículo 86 es de transición y no establece nada relacionado con los coeficientes, de modo que, desde el punto de vista legal, si el acta que modificó los coeficientes de copropiedad no se elevó a escritura pública, no se podría aplicar porque cualquier cambio en el reglamento debe cumplir esa formalidad; de lo contrario, no sería oponible.

Si la ley no exigiera la protocolización de esos cambios, serían aplicables con la sola autorización de la asamblea de copropietarios, pero no es el caso.

Cuando se presenta una demanda, se debe adjuntar el documento que se incorporó formalmente, y es el que consta en la escritura pública, no otro, por lo que en nuestro criterio ese cambio de coeficientes no tiene efecto hasta tanto sea incorporado a la escritura pública.

Answer 2

albertomendozab

📅 19/02/2026

💬 3

Publicado:2026-03-06

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Gerencie.com dijo:Según el artículo 3 de la Ley 675 de 2001, el coeficiente de copropiedad define la proporción en que cada copropietario contribuirá a las expensas comunes, de modo que la cuota de administración debe ser fijada según el coeficiente que figure en el reglamento de la copropiedad que se encuentre formalizado, es decir, que se haya elevado a escritura pública.

El artículo 86 es de transición y no establece nada relacionado con los coeficientes, de modo que, desde el punto de vista legal, si el acta que modificó los coeficientes de copropiedad no se elevó a escritura pública, no se podría aplicar porque cualquier cambio en el reglamento debe cumplir esa formalidad; de lo contrario, no sería oponible.

Si la ley no exigiera la protocolización de esos cambios, serían aplicables con la sola autorización de la asamblea de copropietarios, pero no es el caso.

Cuando se presenta una demanda, se debe adjuntar el documento que se incorporó formalmente, y es el que consta en la escritura pública, no otro, por lo que en nuestro criterio ese cambio de coeficientes no tiene efecto hasta tanto sea incorporado a la escritura pública.

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La administración del edificio, incluso montó una demanda ejecutiva de menor cuantía para exigir el pago, están utilizando los valores pagados por los propietarios como abono a una deuda del 2007, por lo que, según ellos, no se ha pagado nada en los últimos cinco años, lo cual no es cierto, pues siempre se paga el valor que representa el coeficiente registrado en la escritura y no basado en el acta sin registro en escritura. El administrador generó la liquidación de la deuda basándose en esos coeficientes sin registro en escritura y mostró como evidencia esa certificación de deuda, el reglamento y el acta en la que ninguno de los 4 motivos de modificación de coeficiente del artículo 28 de la ley 675 de 2001 exige para modificar los coeficientes. Como dije, tampoco elevó a escritura pública como lo ordena el propio reglamento. Los propietarios, obviamente, tienen que defenderse atacando el título, pero no quieren esperar tanto hasta que se dé el fallo y temen que el juez se base más en el certificado que en el acto que modificó los coeficientes. Por lo que la pregunta de mi parte sería: ¿hay forma de demandar las actuaciones de la asamblea y el administrador para que cesen los cobros basándose en unos coeficientes definidos en acta, sin voto favorable del 70%, ni cumplir con la ley 675, ni tampoco cumplir con el propio reglamento que obliga a elevar las modificaciones del mismo a escritura pública?

¿Se puede cobrar la administración bajo un coeficiente diferente al que está en la escritura?

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