¿En qué consiste la afectación a vivienda familiar?

La afectación a vivienda familiar es una figura creada por la ley para proteger la vivienda en la que reside una familia, de manera tal que dicha vivienda resulta inembargable excepto en algunos casos expresamente contemplados por la ley.

Con esta figura la ley busca proteger la familia como unidad básica de la sociedad. La ley ha entendido que para que una familia se pueda consolidar, requiere de un espacio físico mínimo el cual debe ser protegido de manera especial, lo que conlleva a que una vivienda familiar no pueda ser embargada por ningún acreedor.

Sobre el sentido de esta figura, ha dicho la corte constitucional en sentencia C-192 de 1998:

La Constitución de 1991 protege de manera especial a la familia, a la que considera "institución básica de la sociedad" (art. 5 C.P.) y "núcleo fundamental" de la misma (art. 42 C.P.).

Toda persona tiene derecho a una vivienda digna y la Constitución ordena al Estado que fije las condiciones necesarias para hacerlo efectivo (art. 51 C.P.).

Pero la vivienda destinada a la familia goza de especialísima protección constitucional, en cuanto un mínimo espacio físico, adecuado a su preservación y desarrollo, es absolutamente indispensable para que el conjunto de la sociedad se desenvuelva en armonía. Desde este punto de vista, la garantía de la vivienda familiar no es solamente un propósito deseable de los individuos sino un objetivo del más alto y urgente interés social, particularmente en lo que toca con las personas de menores ingresos.

El artículo 44 de la Constitución, al consagrar los derechos fundamentales de los niños, destaca entre ellos el de tener una familia y no ser separados de ella, a la vez que proclama el mandato de protegerlos contra toda forma de abandono e insiste en la obligación de la familia, la sociedad y el Estado en el sentido de garantizar su desarrollo armónico e integral y el ejercicio pleno de sus derechos, nada de lo cual puede lograrse cabalmente si los menores, solos o con los suyos, carecen de una habitación digna a la cual acogerse, o si corren el riesgo de perderla, generalmente a causa de problemas económicos que no está en sus manos resolver.

Por eso, de manera expresa el Constituyente ha querido establecer a favor de la familia, y particularmente de los niños, un patrimonio mínimo que pueda subsistir aun frente a cobros judiciales coactivos y del cual no se pueda disponer, inclusive por quienes lo han constituido, para fines distintos. La Carta Política autoriza al legislador para determinar el patrimonio familiar inalienable e inembargable.

Bien, la afectación a vivienda familiar está contemplada por la ley 258 de 1996 que en su artículo primero dice:

Definición. Entiéndese afectado a vivienda familiar el bien inmueble adquirido en su totalidad por uno o ambos cónyuges, antes o después de la celebración del matrimonio destinado a la habitación de la familia.

La consecuencia principal de la afectación a vivienda familiar es la inembargabilidad del inmueble calificado como tal. Sobre el respecto dice el artículo 7 de la ley 258 de 1996:

Los bienes inmuebles bajo afectación a vivienda familiar son inembargables, salvo en los siguientes casos:

1. Cuando sobre el bien inmueble se hubiere constituido hipoteca con anterioridad al registro de la afectación a vivienda familiar.

2. Cuando la hipoteca se hubiere constituido para garantizar préstamos para la adquisición, construcción o mejora de la vivienda.

El inmueble afectado a vivienda familiar sólo se puede embargar si se hipotecó con anterioridad a la fecha en que se registró la afectación a vivienda familiar, y por supuesto que en este caso sólo el beneficiario de la hipoteca puede solicitar el embargo.

Se puede embargar también cuando la hipoteca se constituye posteriormente a la fecha de de registro de la afectación a vivienda familiar, si dicha hipoteca se constituyó para adquirir, construir o mejorar la vivienda objeto de afectación familiar.

Esta es la razón por la que algunos bancos no aceptan como garantía un bien inmueble con afectación a vivienda, puesto que en caso de que el deudor no pague, no le podrá embargar la vivienda.

Otro aspecto importante de esta figura, es que para poder vender un inmueble afectado a vivienda familiar, se requiere la firma de los dos cónyuges, puesto que para poder vender primero se debe levantar la afectación a vivienda familiar, y dicha afectación se debe levantar por escritura pública para lo cual se requiere que comparezcan los dos cónyuges.

Como se puede observar, esta figura protege la vivienda familiar no solo frente a terceros sino que protege a un cónyuge frente al otro, dado que ninguno puede vender la vivienda sin la aprobación del otro.

Para mayor información consultar la ley 258 de 1996

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387 Opiniones
  1. Marta Fernandez dice:

    Buenas tardes:

    He sido notificada de un Acto Administrativo por parte de un Ente del Estado, donde me informan sobre la apertura de una investigación y sanción "suspensión inmediata" por violación a normas ambientales; ellos inician ésta apertura en razón a una visita que realizaron y tomaron fotografías y evidencian que hay violación a normas ambientales, por haberse votado desechos (escombros) a ronda de caño es decir 20 metros, donde se está haciendo un conjunto cerrado.

    Ellos informan que al momento de la visita, no se encontró ninguna persona responsable y que para verificar de quien era el predio, tuvieron que buscar en el sistema igac, quien era su propietario, lo extraño es que nunca fuimos informados de dicha visita, hasta ahora nos llega la notificación de la resolución y llegó la comunicación a nuestras oficinas, que quedan dentro del mismo predio donde se encuentra la construcción del conjunto cerrado.

    Les solicito muy amablemente me informen, que puedo hacer, dentro de la resolución tengo 10 días para presentaralegatos podemos solicitar pruebas, aportar pruebas que consideremos pertinentes con el fin del derecho a la defensa.

    Que puedo alegar????....

    Gracias;

    Estudiante de Derecho

  2. Katherine dice:

    Buen día, me encuentro en mora de 30 con las cuotas de un crédito, yo tengo una casa a nombre mío y temo que me la puedan embargar, si yo la afecto como patrimonio familiar, puedo salvarme del embargo? Gracias. La deuda es bastante alta, mi esposo se encuentra sin trabajo hace 3 meses y mis ingresos no alcanzan para cubrirla.

  3. Alberto Hernandez dice:

    Buen dia,

    soy acreedor de una hipoteca abierta , constituída en Agosto de 2011 con fecha de vencimiento 1 año despues en Agosto de 2012 , 1 año antes de que el deudor registrara la afectación a vivienda familiar. Hay unos pagarés respaldados por esta hipoteca abierta y van a prescribir en 6 meses , junto con la hipoteca.
    Se puede hacer una escritura de extension de la hipoteca para que la fecha de vencimiento sea en Agosto del 2018 y asi poder cambiar los pagares y extender también la fecha de vencimiento de los pagares ,para que no prescriba la obligación?
    Al hacer esta extension de la fecha de vencimiento , la escritura de extension será registrada en la oficina de registro de instrumentos públicos? En caso de hacer un cobro ejecutivo de los pagarés , el inmueble hipotecado podría ser embargado?

    Gracias

  4. Adriana Agudelo dice:

    Adquiri una casa con un prestamo de un banco la cual me encuentro pagando a la fecha, al momeno de hacer la escritura hice una afecación familiar al inmueble con mi esposo, pero la actualidad yo sola sigo pagando el crédito y trate de concertar con mi excompañero el levantamiento de dicha afectación para lo cua el se nego rotundamente.

    Que debo hacer para levantar la afectación familiar.

  5. wilmer clavijo dice:

    buen dia . mi consulta es la siguiente: las figuras de afectacion a vivienda familiar y patrimonio de familia quedan anuladas cuando los hijos cumplen la mayoria de edad?. gracias por su atencion.

  6. edgar acevedo dice:

    estoy separado tengo una casa con patrimonio familiar puedo vender si ella se opone que devo hacer

  7. lmmm dice:

    Buenas tardes,

    Con mi esposo adquirimos un inmueble en Colombia pero resido en el exterior, donde pensamos quedarnos otro año más. Sin embargo, la pregunta que tengo es si puedo afectar a vivienda familiar dicho inmueble, teniendo en cuenta que no voy a habitarlo inmediatamente? Gracias por su oportuna respuesta.

  8. Elena Salcedo dice:

    Buenos dias soy Representate lega de una epresa pero por problemas econimicos en la empresa no se ha podido cancelar las deudas ,de algunos proveedores, como los socios no tienen nada que enbargarle y yo tengo una casa en afetacion familiar el abogado de unos de los proveedores esta demandado a mi esposo y a mi persona y solicitan el levantamiento de afectación familiar, esto se puede ? la afectacio fuen el 2009 y la deuda es del 2012

  9. patricia dice:

    Buenas noches mi duda es la siguiente: soy mujer casada con dos hijas pero me di cuenta que la casa esta a nombre de mi esposo pero hay una figura que aparece en la escritura de la compraventa del lote y que es la siguiente NO QUEDA AFECTADO A VIVIENDA FAMILIAR. y se define como mayorde edad ,estado civil casado conb sociedad conyugal vigente, pero en la escritura de construccion no se coloca como casado ni sociedad conyugal vigente si no quien obra en nombre propio...
    me inquieta saber si el la puede vender de un momento a otro sin yo darme cuenta asi como vendio una camioneta que tenia gracias de antemano por la atencion prestada.

    • Orsinia Patricia Polanco dice:

      si el bien inmueble no tiene la anotación como vivienda familiar o como patrimonio , esta dentro del comercio y también es embargable o sea el propietario la puede vender o los acreedores la puedan embargar por una obligación o deuda pendiente por ende es urgente acercarse a la notaria ambos cónyuges para la firma y con esto protegen la vivienda y el derecho de los menores a una vivienda digna y a consolidar una familia.

  10. antonio gomez dice:

    Buen dia,

    Adquiri un apto hace 9 años, y todavia lo estoy pagando al FNA, cuando lo compre no lo coloque como vivienda familiar.La pregunta es cual es el procedimiento para colocar el apartamento como vivienda familiar...???,,,gracias

    • Orsinia Patricia Polanco dice:

      favor acercarse a una notaria publica con su cónyuge con todos los requisitos exigido por esta, con el fin de contemplar la anotación de afectacion en la escritura ya sea como vivienda familiar o como patrimonio para proteger la familia o el derecho de los menores a tener una vivienda digna y a consolidar una familia como la constitución politica.

  11. JENIFER dice:

    CORDIAL SALUDO

    SOY MADRE DE 3 HIJOS A LOS CUALES MI MADRE LES ESCRITURO UNA CASA POR PARTES IGUALES, VIVIMOS EN ELLA, MIS HIJOS YA TIENEN FAMILIA, Y YO ESTOY CONSTRUYENDO. MI PREGUNTA PENSANDO EN UN FUTURO, A MI ME DARIAN UNA ESCRITURAS DE MEJORAS DE VIVIENDA?

  12. Ana María dice:

    Buenas tardes,

    Necesito orientación sobre los derechos que eventualmente puedo tener por estar casi a término de mi embarazo y debo dejar la casa en que estoy viviendo por orden del propietario (arrendatario) en dos meses. Mi parto será en un mes y medio, y necesito más tiempo para buscar otro lugar apropiado para vivir.

    Necesito un lugar tranquilo para el puerperio y un cambio de casa no es viable para una mujer embarazada como es mi caso.

    Gracias anticipadas por el consejo

    Saludos

    Ana

  13. ERICK CALLE dice:

    Buenos días
    Hace 8 años tengo mi pequeña casa afectada a vivienda familiar y estoy al día con impuestos y toda clase de pagos, pero estoy un poco incomodo, resulta que hace dos años tenia tarjeta de crédito EXITO y me atarace en las cuotas mensuales por no tener conque seguir pagando, entonces mi pregunta es que si por esa misma razón me pueden embargar la casa?
    Muchas gracias.

    • José dice:

      Amigo Erick; el Exito no te puede embargar tu vivienda, por cuanto la afectaste a vivienda familiar hace más de ocho años y tu incumplimiento con el Exito, fue posterior. Así que no te preocupes pero sí te aconsejo que abones a la cuenta pendiente con esta empresa comercial, porque ya sabes que algún día necesitaras de ella o de otras tarjetas de crédito y tu ya debes estar reportado ante entidades como Datacrédido o procrédito y eso lo debes subsanar lo antes posible. También te recomiendo convenir con el Exito el rediferimiento de tu déuda,para que las cuotas te lleguen más cómodas.

    • Orsinia Patricia Polanco dice:

      Buen día: si el bien inmueble esta afectado a vivienda familiar es inembargable y también se encuentra fuera del comercio ya que esta afectación protege el derecho de una familia de consolidarse y de tener una vivienda digna.

  14. Gustavo dice:

    Una consulta por favor, en caso de un problema judicial una casa que esta como bien de familia puede ser rematada? gracias!

  15. rocio dice:

    Buenas tarde
    Hace 13 años adquiri un crédito vivienda gran ahorrar, en el inmueble vivi solo 2 años y lo arrende, quien vivio casi 10 años . Estuve enferma después y al ponerme al dia con las cuotas del apto, me entero q esta bloqueada la cuenta. Hablo con cartera para refinanciación, pero me dicen q no. El 8 julio de 2010 pase una carta solicitando q me dejaran pagar x año. Nunca el banco me dio respuesta y el año pasado los primeros dias del mes de Julio 2014 pido una certificación donde dice q esta en proceso venta. Inmediatamente me informa el banco q esta con una empresa de cobros. Al llamar me comunica q ya fue rematado. Nosotros ni enterados. Al fin del mes se presenta una abogada para informarnos q vamos a ser desalojados. Angustiados fuimos al juzgado ya q nunca nos notificaron. Y allí aparecia q quien habían recibido las notificaciones era la portería. Pero como no vivíamos en el apto, nunca fuimos informados. A finales de agosto fue una Jueza de juzgado de descongestion para darnos la fecha de desalojo (30 Sept). El cual fue entregado con mucho dolor x q fue lo habíamos adquirido con nuestrotrabajo, el valor crédito era 15'000 y nosotros cancelamos aproximadamente 22'000 y estaba pendiente x cancelas 9'000. Colocamos una nulación al proceso los primeros de agosto y estamos citados para el 12 nov pero como estaban en paro. Estas esperando nueva citación y angustiads x q los días pasan y no sabemosnada. Tenemos 2 niños de 11 y 12 años a quienes no tenemos ya q dejarles y además enferma, x q cada dia esta me va deterirando mi estado de salud.
    Me puden comentar si puedo tener alguna posibilidad de volver a mi apto.

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