En este artículo 17 secciones
- Qué es la comunidad y por qué se divide.
- División material o venta.
- Cómo se presenta la demanda divisoria.
- Traslado y oposición del demandado.
- Trámite de la división material.
- Trámite de la venta.
- Derecho de compra de los comuneros demandados.
- Mejoras.
- Frutos y rentas del bien común.
- Gastos del proceso.
- Preguntas frecuentes.
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El proceso divisorio es el que permite a cualquier comunero pedir que se termine la comunidad sobre un bien, mediante su división material o, si el bien no puede partirse sin perder valor, su venta en pública subasta para repartir el dinero. Lo regulan los artículos 406 a 418 del Código General del Proceso (CGP): la demanda se dirige contra los demás comuneros, debe acompañarse de un dictamen pericial, no exige conciliación previa, y los demandados tienen diez días para contestar y un derecho preferente a comprar la parte de los demás.
Qué es la comunidad y por qué se divide.
Un bien puede pertenecer a varias personas a la vez, sin que esté determinado qué parte física corresponde a cada una: cada una es dueña de una cuota o porcentaje. A esas personas se les llama comuneros o condueños, y al bien, bien proindiviso. Es la situación típica de los herederos que reciben una casa por partes iguales, como se explica en el artículo sobre las propiedades proindiviso.
Nadie está obligado a permanecer en comunidad. El artículo 1374 del Código Civil dispone que ninguno de los coasignatarios de una cosa será obligado a permanecer en la indivisión, y que la partición puede pedirse siempre, salvo que se haya pactado lo contrario. El pacto de indivisión no puede estipularse por más de cinco años, aunque puede renovarse.
Por ejemplo, si María, Salomé y Jaime heredaron la casa de su padre y María ya no quiere seguir en comunidad, puede pedir al juez la división o la venta, aunque sus hermanos no estén de acuerdo.
Lo ideal es que los comuneros se pongan de acuerdo y dividan o vendan el bien por escritura pública ante notario, o que uno compre la parte de los demás. El proceso divisorio es la vía cuando no hay acuerdo.
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División material o venta.
Según el artículo 407 del CGP, la división material procede cuando el bien puede partirse materialmente sin que los derechos de los condueños desmerezcan por el fraccionamiento. En los demás casos procede la venta.
Así, una finca grande puede dividirse en lotes, siempre que las normas urbanísticas y agrarias lo permitan; pero un apartamento o una casa pequeña, por lo general, no, y entonces se ordena la venta para repartir el dinero.
Cómo se presenta la demanda divisoria.
Según el artículo 406 del CGP:
- Quién la presenta: cualquier comunero.
- Contra quién: contra todos los demás comuneros.
- Anexos: la prueba de que demandante y demandados son condueños; si el bien está sujeto a registro, el certificado de tradición que cubra un período de diez años, si es posible; y un dictamen pericial que determine el valor del bien, el tipo de división que procede, la partición si es el caso, y el valor de las mejoras si se reclaman.
La conciliación extrajudicial no es requisito de procedibilidad en el proceso divisorio, porque el artículo 68 de la Ley 2220 de 2022 lo exceptúa expresamente, de modo que puede demandarse directamente.
El juez competente es el del lugar donde está ubicado el bien, y la cuantía se determina, en los procesos divisorios sobre inmuebles, por el avalúo catastral.
Traslado y oposición del demandado.
El artículo 409 del CGP regula el trámite inicial:
«En el auto admisorio de la demanda se ordenará correr traslado al demandado por diez (10) días, y si se trata de bienes sujetos a registro se ordenará su inscripción. Si el demandado no está de acuerdo con el dictamen, podrá aportar otro o solicitar la convocatoria del perito a audiencia para interrogarlo. Si el demandado no alega pacto de indivisión en la contestación de la demanda, el juez decretará, por medio de auto, la división o la venta solicitada, según corresponda; en caso contrario, convocará a audiencia y en ella decidirá.»
Los motivos que configuren excepciones previas se alegan mediante recurso de reposición contra el auto admisorio, y el auto que decreta o niega la división o la venta es apelable.
Como se ve, la defensa del demandado es limitada: en lo esencial, puede discutir el dictamen, alegar un pacto de indivisión vigente o discutir su calidad de comunero, pero no puede impedir la división solo porque no la desee.
Trámite de la división material.
Si se decreta la división, el artículo 410 del CGP dispone:
- Ejecutoriado el auto que decreta la división, el juez dicta sentencia en la que determina cómo será partida la cosa, teniendo en cuenta los dictámenes aportados por las partes.
- Si el bien está sujeto a registro, la sentencia ordena inscribir la partición.
- Registrada la partición, cualquiera de los asignatarios puede pedir que el juez le entregue la parte que se le adjudicó.
Desde ese momento, cada comunero deja de serlo y se convierte en dueño exclusivo de su parte.
Trámite de la venta.
Si se decreta la venta, el artículo 411 del CGP ordena el secuestro del bien y su remate, conforme a las reglas del proceso ejecutivo, con estas particularidades:
- En la primera licitación, la base para hacer postura es el total del avalúo.
- Si las partes son capaces, pueden señalar de común acuerdo el precio y la base del remate antes de que se fije la fecha de la licitación.
- Si la licitación fracasa por falta de postores, se repite cuantas veces sea necesario, y la base es el setenta por ciento (70 %) del avalúo.
- El comunero que se presente como postor consigna y paga el precio como cualquier tercero, pero con deducción del valor de su cuota.
- Si el secuestro no puede practicarse porque prosperó la oposición de un tercero, se rematan los derechos de los comuneros sobre el bien.
- Registrado el remate y entregado el bien, el juez dicta sentencia de distribución del producto entre los condueños, en proporción a sus derechos o en la forma que ellos acuerden, teniendo en cuenta lo resuelto sobre mejoras.
- Ni la división ni la venta afectan los derechos de los acreedores con garantía real sobre el bien.
Supongamos que una casa avaluada en $300.000.000 pertenece por partes iguales a tres hermanos. En la primera licitación, la postura mínima es de $300.000.000; si no hay postores, en las siguientes es de $210.000.000. Si uno de los hermanos remata por $300.000.000, solo debe pagar $200.000.000, porque se le descuenta su tercera parte.
Derecho de compra de los comuneros demandados.
Antes de que el bien vaya a remate, los comuneros demandados pueden comprar la parte de los demás. Según el artículo 414 del CGP:
«Dentro de los tres (3) días siguientes a la ejecutoria del auto que decrete la venta de la cosa común, cualquiera de los demandados podrá hacer uso del derecho de compra. La distribución entre los comuneros que ejerciten tal derecho se hará en proporción a sus respectivas cuotas.»
El juez fija el precio con base en el avalúo y concede diez (10) días para consignarlo, plazo que los comuneros pueden ampliar hasta dos meses. Consignado el precio, el juez dicta sentencia adjudicando el derecho a los compradores. Si quien ejerció el derecho de compra no consigna a tiempo, se le impone una multa del veinte por ciento (20 %) del precio a favor de la parte contraria, y el proceso continúa.
Este derecho solo lo tienen los comuneros demandados, no el demandante.
Mejoras.
El comunero que haya hecho mejoras en el bien común, como una construcción o un cultivo, debe reclamar su reconocimiento en la demanda o en la contestación, especificándolas, estimándolas bajo juramento conforme al artículo 206 del CGP y acompañando un dictamen sobre su valor. De la reclamación se corre traslado a los demás por diez (10) días, y el juez decide en el auto que decreta la división o la venta (artículo 412).
En la división material, el comunero cuyas mejoras reconocidas quedan en la parte adjudicada a otro puede retener el bien en la entrega hasta que se le paguen.
Frutos y rentas del bien común.
Todos los comuneros tienen derecho a los frutos del bien en proporción a sus cuotas. Si uno de ellos ha recibido solo los arriendos o ha explotado el bien en exclusiva, los demás pueden reclamarle su parte.
El CGP no regula expresamente la reclamación de frutos dentro del proceso divisorio, que solo prevé las mejoras. De acuerdo con nuestro criterio, la vía más segura para reclamar los frutos es la rendición provocada de cuentas o un proceso declarativo independiente, aunque en la práctica algunos despachos los han considerado al distribuir el producto de la venta.
Mientras dura el proceso, si solo algunos comuneros explotan el bien mediante contratos de arrendamiento y no hay administrador, cualquier comunero puede pedir que se nombre uno, que recibirá las rentas en representación de todos (artículos 415 y 416 del CGP).
Gastos del proceso.
Los gastos comunes de la división o de la venta son de cargo de los comuneros en proporción a sus derechos, salvo que pacten otra cosa (artículo 413 del CGP). El comunero que anticipe los gastos que le correspondían a otro tiene derecho a que se le reembolsen o a que se imputen al precio del remate.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Qué es un proceso divisorio en Colombia?
El proceso con el que un comunero pide al juez que divida materialmente el bien común o que ordene su venta para repartir el dinero, regulado en los artículos 406 a 418 del CGP.
¿Se necesita conciliación antes de un proceso divisorio?
No. El artículo 68 de la Ley 2220 de 2022 exceptúa los procesos divisorios del requisito de conciliación previa.
¿Se puede hacer la división por notaría?
Sí, si todos los comuneros están de acuerdo: pueden dividir el bien o venderlo por escritura pública. El proceso divisorio es para cuando no hay acuerdo.
¿Me pueden obligar a vender la casa que tengo con mis hermanos?
Sí. Nadie está obligado a permanecer en comunidad, salvo un pacto de indivisión vigente, que no puede superar cinco años. Si la casa no puede dividirse, el juez ordena su venta, aunque los demás comuneros tienen derecho a comprar su parte.
¿Cuánto tiempo tiene el demandado para contestar la demanda divisoria?
Diez días desde la notificación del auto admisorio (artículo 409 del CGP).
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¿La sentencia que niega la división del predio es susceptible de recurso de apelación?
Sí, el proceso divisorio es susceptible de apelar, pero depende de si, por la cuantía, que se determina con base al avalúo catastral del bien objeto de división, es de única instancia o no.
Buenas tardes:
Mi pregunta es la siguiente: ¿Puede un juez determinar un divisorio y venta de un lote con el avalúo comercial?
Ya que el avalúo catastral es muy bajito.
Gracias por la respuesta.
Sí, y, por lo general, en esos casos se recurre a un peritaje para determinar el valor comercial del lote.
Primero que todo, gracias por la respuesta. Mi pregunta es: yo pasé un avalúo comercial avalado por la lonja, pero no me lo tuvieron en cuenta en un civil del circuito. ¿Debe de ser por la cuantía? Gracias.
Esa no debería ser la razón, y el juzgado debería haber informado la razón por la que no tuvo en cuenta el valor comercial.
El inciso tercero del artículo 406 del Código General del Proceso claramente señala que el demandante debe adjuntar un dictamen pericial que determina el valor del bien, y el artículo 409 del mismo código señala que «Si el demandado no está de acuerdo con el dictamen, podrá aportar otro o solicitar la convocatoria del perito a audiencia para interrogarlo», por lo que no es optativo para el juez decidir con base en el avalúo catastral o en el dictamen pericial.
Buenas noches: Dice que se basa en el numeral 4 del articulo 26 del CGP.
Esa norma se utiliza para determinar la cuantía y la competencia, no para decidir de fondo. Son cosas distintas.
Buenas tardes, por favor solicito información sobre un proceso divisorio por medio de remate de un inmueble. ¿Cuánto porcentaje puede presentar en la subasta del remate la parte demandante y cuál sería la reglamentación jurídica? Gracias por el aporte que me puedan brindar.
Se requiere más información, como por ejemplo, el origen del remate y el porqué se está rematando el bien.
Buenos días.
Es importante aclarar que la opción de compra solamente puede ser ejercida por los comuneros demandados. Es decir, el demandante no tiene ese derecho y solo puede adquirir el inmueble en el remate.
Es correcto. Gracias por el aporte.
Buenas tardes,
¿Puedo instaurar un proceso divisorio cuando soy comunero (herencia de mi padre) y a la vez indeterminado (derechos de un tío)?
Lo anterior, ya que hay más propietarios (primos) que no compran, tampoco venden y menos quieren hacer la sucesión del tío fallecido, cuyos derechos herenciales nos corresponden a todos los comuneros.
Por supuesto, ese es el objetivo del proceso divisorio, dividir una propiedad en común con varias personas.
Si en una demanda del proceso divisorio se comprueba que uno de los comuneros ha fallecido, el proceso se podría declarar nulo por falta del litisconsorcio necesario.
Cuando uno de los comuneros ha fallecido, es necesario incorporar a los herederos de este para evitar estas situaciones.
¿Se puede embargar el remanente en un proceso divisorio?
En la eventualidad de que quedara un remanente en un proceso divisorio, que es muy extraño que suceda, dicho remanente sí puede ser embargado por un acreedor.
Esperanza. Él debe tener tu aceptación para arrendar y puedes iniciar un proceso declarativo de venta de bien común.
En efecto, si no hay un administrador, se requiere la aceptación de los demás herederos para arrendar.
Un hijo único, según el proceso en Notaría por sucesión, solo recibe el 50% de la herencia como parte de su señora madre, pero el otro 50% no lo recibe porque su padre no le dio su apellido. El inmueble que tenían sus padres era un terreno. La pregunta es: ¿Quién señala qué parte del terreno puede escoger este heredero, si el 100% del terreno son 4 hectáreas y la madre, lógicamente, no tenía una parte específica con linderos delimitados? ¿Quién le indica a este heredero único cuáles pueden ser sus linderos? ¿Puede él escogerlos a su libre voluntad? ¿La Planeación estaría obligada a aprobar el plano que el heredero único le presente? ¿O ante quién debería acudir legalmente para la selección de su porción con linderos y la aprobación del plano de este 50% que recibió por sucesión ante la Notaría de su progenitora?
La división y los linderos pueden ser fijados en común acuerdo en el proceso de repartición y consignados en la escritura pública respectiva.
Buenos días:
Hace aproximadamente dos años, mi hermano abrió una demanda de proceso divisorio por venta contra otros dos hermanos y a mí. El bien a rematar es una casa. Mi pregunta es: ¿puedo yo, como comunero, junto a mis otros dos hermanos (que también son comuneros), presentar en conjunto una propuesta en el remate?
En ese caso, la solución más adecuada es presentar una oferta de compra por parte de los comuneros demandados.
Buen día. ¿Se puede iniciar el proceso divisorio de un bien inmueble que tiene usufructo vitalicio a nombre de una persona diferente a los propietarios del mismo?
Gracias.
Sí. Los nudos propietarios pueden solicitar la división del bien inmueble. Sin embargo, el usufructo vitalicio seguirá existiendo y afectará cualquier partición o venta resultante del proceso divisorio.
El derecho de usufructo no se extingue automáticamente por la división del bien, salvo que el usufructuario consienta en renunciar al mismo o se alcance un acuerdo para extinguirlo.