Importancia del proceso divisorio

Por 26 octubre, 2017

Varias personas pueden ser dueñas de una misma finca o de una casa; cuando la propiedad de una cosa le pertenece a varias personas a estas se le denomina comuneros, por ejemplo, en la sucesión de el señor Santiago solo hay un bien que es una casa y los herederos de dicha casa son María, Salome y Jaime sus hijos, María, Salome y Jaime son condueños o comuneros de la propiedad de la casa que su papa les dejo de herencia.

Teniendo en cuenta el ejemplo anterior en caso de que María ya no quiera compartir la casa con sus condueños puede interponer una demanda divisoria, es decir, un proceso divisorio en virtud del cual se procederá a dividir el bien si es susceptible de división o si no se dispondrá a la venta de dicho bien para que cada quien le corresponda su parte.

El artículo 406 del  código general del proceso establece el proceso divisorio de la siguiente manera:

«Todo comunero puede pedir la división material de la cosa común o su venta para que se distribuya el producto.

La demanda deberá dirigirse contra los demás comuneros y a ella se acompañará la prueba de que demandante y demandado son condueños. Si se trata de bienes sujetos a registro se presentará también certificado del respectivo registrador sobre la situación jurídica del bien y su tradición, que comprenda un período de diez (10) años si fuere posible.

En todo caso el demandante deberá acompañar un dictamen pericial que determine el valor del bien, el tipo de división que fuere procedente, la partición, si fuere el caso, y el valor de las mejoras si las reclama.»

Siguiendo con el ejemplo de la casa en la cual María inicia un proceso divisorio; si la casa no es susceptible de dividirse en partes iguales para María, Salome y Jaime se procederá a la venta de dicho bien inmueble. Cuando uno de los comuneros haya efectuado mejoras y así fuere probado en el proceso, estas le deberán ser pagadas.

La finalidad del proceso divisorio es que se pueda efectuar  la separación de la propiedad que dos o más personas tiene en común de un bien que si bien no es susceptible de dicha división el derecho procesal civil establece que entonces se procede a la venta, que surge como la solución para que dicha propiedad compartida deje de existir.

Las expensas que genera la división o la venta del bien están a cargo de los comuneros; si un comunero paga los gastos que le correspondía a otro tendrá derecho a que dichos gastos se le reembolsen.

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25 Opiniones
  1. Maria Teresa Dice:

    Qué hacer si dentro de un proceso divisorio de una casa uno de los comuneros no quiere vender su parte y en una conciliación acelerada por el Juez se tomó la decisión de que debe abandonar el inmueble.

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  2. juan esteban marin cabrea Dice:

    sucede que dentro de un proceso divisorio uno de los requisitos es el certificado de tradición y libertad este requisito es con que fin?
    a) para ver si los demandantes o demandados son comuneros? o
    b) para ver si los comuneros son titulares reales de derecho?

    sucede que en un proceso divisorio dos de los tres jueces que vieron el caso manifestaban que era para ver si eran comuneros pero el ultimo juez fallo con sentencia anticipada manifestando que falta de legitimación por activa y por pasiva ya que si eran comuneros por mas de 20 años pero carecían de que eran titulares reales de derecho

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  3. Reynaldo Dice:

    De acuerdo con esta disposición sustantiva, que se desarrolló primero en el artículo 474 del Código de Procedimiento Civil (CPC) y, luego, en el artículo 414 del CGP, el o los comuneros demandados podrán adquirir el derecho del demandante sobre la cosa detentada [en el caso que me ocupa fue adjudicada] en comunidad, siempre y cuando este [demandante] hubiese solicitado en la demanda que se ponga fin a esa comunidad, decretando la venta del bien común y no su división.
    ¿Qué sucede cuando ese comunero Demandado, está de acuerdo con el fin de la comunidad y desea la venta a favor de un tercero que le está generando un mejor precio y todo obedece a que El Hno. Demandante no puede pagar el precio de oferta?
    y ¿qué sucede si son dos los comuneros y el Hno. Demandante no puede pagar el precio de oferta y está de acuerdo en que se le venda a un tercero? Es decir, el Hno expresa su consentimiento.

    ¿Que tramite deben adelantar?

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  4. Carlos Dice:

    El dictamen pericial debe aportarlo el demandante o el juzgado lo da de oficio?

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    • Cami Dice:

      El demandante deberá acompañar un dictamen pericial que determine el valor del bien, el tipo de división que fuere procedente, la partición, si fuere el caso, y el valor de las mejoras si las reclama. Si el demandado no está de acuerdo con el dictamen, podrá aportar otro o solicitar la convocatoria del perito a audiencia para interrogarlo

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  5. larafabian Dice:

    y que pasa en el caso de que son tre personas en la escritura, uno es el que demanda y las otras dos no quieren la venta del bien, como actuar en ese caso para revertir esa demanda. gracias

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  6. Diana Dice:

    Que puedo hacer si quiero vender el 50% de un apartamento pero el dueño de la otra mitad no aparece y soy yo la que he estado pagando impuestos del bien por muchos años. ¿Cómo hago para poder salir de este embrollo?

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    • Kike Dice:

      Inicia un proceso de pertenencia por prescripción adquisitiva del dominio si el condueño se desapareció por más de 10 años, ley 791 de 2002.

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  7. RICARDO Dice:

    Que pasa si uno delos comuneros instaura la demanda divisoria, para la division del bien inmueble, pero este segun concepto del perito no se puede dividir, y el abogado del demandante no solicito dentro de las pretensiones la venta como peticion subsidiaria, el juez de oficio puede ordenar la venta?
    gracias

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  8. Juan Dice:

    Se compra un lote proindiviso queda un 50% en cabeza de una persona jurodica el otro en una persona natural debo aportar al proceso avaluo del predio y trabajo de particion, y este lo realiza el perito? Y si en el registro del predio o folio de matriculas hay inscrito un proceso de responsabilidad civil contractual puedo iniciar la division material?
    Gracias.

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  9. nestor raul Dice:

    Buenos días

    Se tramitó un proceso divisorio y dentro del mismo dictaron sentencia aprobando la compra de los derechos de los demás comuneros a uno solo de ellos después de haberlo pagado. Pero el Juez no quiere ordenar la entrega porque dice que no es el objeto del proceso. Que se debe hacer?

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  10. Sam Dice:

    En un proceso divisorio todos los comuneros deben ser representados por un abogado?

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  11. victoria pregunta Dice:

    Buenas tardes. se adjudicaron 5 predios relativamente grandes, dentro de una sucesión a 12 comuneros, donde alguno de ellos no quiere vender, se puede iniciar un solo proceso divisorio donde se incluyan todos los predios, o tocara demandar independientemente por cada predio.

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    • Kike Dice:

      Si todos los bienes comunes eran del Causante, desde luego entran en un solo divisorio y subsidiariamente venta de la cosa común. Además ésto facilitan los principios de la economía procesal, de eficacia, eficiencia y celeridad. Para mayor conocimiento de los procesos puede dirigirse a consultorios jurídicos de las facultades de derecho de las universidades y la defensoría del pueblo que de manera gratuita la pueden asesorar.

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  12. Moyo Dice:

    Buenas tardes: Si es un inmueble propiedad de 3 personas que aparecen en la escritura en proporciones iguales, pero el demandante no ha manifestado anteriormente el querer vender a los otros propietarios y a su vez lo ha habitado y disfrutado durante varios años sin dar algún dinero a los otros; simplemente ha realizado el pago de la administración y servicios para su comodidad y por ser él quien lo habita.

    Éste proceso se puede echar abajo, y vender el inmueble como cualquier propiedad, ya que los demás propietarios en éste momento estarían de acuerdo con venderlo, pero no están interesados en comprar la parte de los otros.
    Cómo actuar en éste caso.

    Muchas gracias por la ayuda que puedan brindarme.

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  13. ALBA LUCIA SANCHEZ C Dice:

    Buenas tardes me podrían informar sobre un proceso divisorio es que fui estafada con el 50% de mi apartamento ya vamos para el cuarto remate es cierto que si el remate se declara desierto le pueden otorgar el 50% de mi hermana a la parte demandante, les agradezco si me pueden informar sobre esta inquietud.

    Muchas gracias

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    • Kike Dice:

      En un divisorio se va a dividir materialmente un bien común, si ésto no es posible ya que afectaría su valor real se procede a la subasta pública tantas veces como lo deteermine el juez por el 100% del valor el inmueble, si en tantas veces determinadas no hubo un oferente que pagara por el 100% del valor, el juez rematará en 70% el valor del bien inmueble y repartirá en las cantidades proporcionales a prorrata de las cuotas para cada condueño. Si el bien fue adjudicado por sucesión, en la partición indican los porcentajes que le corresponden a cada uno, si es por compraventa entre varias personas, conforme al capital que cada uno aportó en el momento de haber comprado es igual al que deberán recibir al momento del remate del bien. Previo al remate el juez ordena el embargo y secuestro del bien, se paga una caución sobre el 20% del valor comercial. Ahora, en relación a lo que usted indica que fue estafada, no es comprensible a qué se refiere.Al rematar el bien, los interesados deben consignar a la cuenta judicial del juzgado de conocimiento el 40% del valor total y el juez otorgará el bien al mejor postor y repartirá el dinero a lo que a cada uno corresponde. Si hay algún condueño que no se hace representar dentro del proceso, el juez nombrará curador ad lítem para que administre su parte. Sobre posibles delitos es necesario informar con las pruebas correspondientes, documentos, etc que lo acredite.

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  14. Mela Dice:

    Ola buenas tardes
    Necesito hacer el divisorio de mi casa y todas las partes están de acuerdo hay que presentar demanda o como uno hace para que la casa sea dividida y que papeles le piden para empezar con la división
    Gracias

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    • Kike Dice:

      Si todos los comuneros están de acuerdo, no es necesario presentar demanda, ya que en éste sentido se puede resolver con mayor celeridad en una notaría. Los documentos necesarios son certificado de tradición con vigencia no mayor a 30 días, certificado de avalúo catastral vigente, documentos de identificación de cada uno de los comuneros, solicitud respectiva donde todos acuerdan dividir materialmente el bien (Si es susceptible de dividirse materialmente) y en éste caso es el desenglobe o en el término jurídico es mutación de segunda y ese trámite se hace a través de las curadurías urbanas que expiden la documentación para el desenglobe que tarda aproximadamente 30 días, posterior a esto hacer los registros en catastro que será quien haga el trámite final.Ahora bien , si la finalidad de todos es vender la casa y están de acuerdo, es solo contratar un perito avaluador de bienes inmuebles y con base en el informe pericial iniciar por cuenta propia el proceso de venta del inmueble y repartirse lo que a cada uno corresponde en el momento de la venta, con los gastos que deben pagar proporcionalmente a sus cuotas de dominio, en razón de impuestos y demás gastos notariales.

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  15. Guillermo M. Dice:

    En una sucesión quedaron seis herederos en común y proindiviso, seguido a ello, todos acordaron repartir los bienes de manera verbal, uno de ellos quiere «sanear» uno de sus predios para quedar con la propiedad plena e independiente y los demás están de acuerdo. ¿Cuál es el trámite recomendado? ¿Compraventa? Si es así por cuanto sería teniendo en cuenta que sería ficta?

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  16. Norma Ramos Dice:

    Una consulta x señor tenia una propiedad de 12 hectareas de tierra y hizo varias ventas a diferentes personas. Luego x fallece y todos queda con el mismo certificado de tradiccion que se puede hacer

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  17. MARIANA Dice:

    SI SE REALIZA LA DEMANDA DIVISORIA DE UN BIEN INMUEBLE PARA 7 HEREDEROS EN DIFERENTES PORCENTAJES, PERO EL ABOGADO DE LA PARTE DEMANDANTE NO COLOCO DENTRO DE LAS PRETENSIONES LA VENTA, PERO FINALIZANDO EL PROCESO SOLICITA QUE EL BIEN INMUEBLE SALGA A SUBASTA; EL JUEZ DECRETA UN AUTO ORDENANDO LA DIVISIÓN POR VENTA DEL INMUEBLE Y UNA DE LAS PARTES DEMANDADAS PASA UN RECURSO DE APELACIÓN NO ESTANDO DE ACUERDO YA QUE INICIALMENTE EN LA DEMANDA SE SOLICITABA LA DIVISIÓN DEL BIEN Y NO LA VENTA. EL JUEZ DESPUÉS DE CASI DIEZ MESES DE HABER ACEPTADO INICIALMENTE LA DEMANDA LA DECLARA SIN VALOR NI EFECTO Y LA IN ADMITE. QUE SE PUEDE HACER EN ESE CASO SE PUEDE APELAR ESTA DECISIÓN DEL JUEZ BASÁNDOSE EN QUE?

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  18. johana G Dice:

    buenas tardes,

    tengo una propiedad y dos comuneros cada uno con el 50% de derecho, uno de ellos allega demanda solicitando se remate y partir el dinero dado que no esta interesado en comprar, pero el otro comunero tiene la disposicion de realizar la compra de la otra parte, sin embargo el juez ordena el secuestro para el remate, se puede apelar esta desicion?

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  19. Juan Carlos Dice:

    buenos días. después de haber abandonado el hogar y sus hijos un compañero permanente demanda a su excompañera y la vence en un proceso en el que ella no se hizo participe, de esa manera logra que un juez declare la existencia de una unión marital de hecho y que le adjudique el 50 % de un inmueble que sobre evaluó
    Ahora instaura un proceso divisorio del bien que es una casa que se construyó en un terreno adquirido a un heredero que vendió sus derechos en un terreno que no se había desenglobado, esta persona nunca asistió a ninguno de los procesos y solo reacciona ahora que le embargan y secuestran la casa para el remate. alguna idea de por donde empezar?

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