En este artículo 26 secciones
- Terminación por mutuo acuerdo.
- ¿El contrato se puede terminar en cualquier tiempo?
- Terminación por el arrendador con justa causa.
- Terminación por el arrendador sin justa causa.
- Terminación por el arrendatario.
- Cómo se notifica la terminación.
- Qué plazo hay para entregar el inmueble.
- Cómo terminar sin pagar indemnización.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Se puede terminar el contrato de arrendamiento en cualquier tiempo?
- ¿Puede el arrendador terminar el contrato durante el primer año?
- ¿Cuánto debo pagar si me voy antes de tiempo?
- ¿Cómo termino el contrato sin pagar multa?
- ¿Qué pasa si no doy el preaviso de tres meses?
- ¿Cuánto tiempo tengo para desocupar el inmueble?
- ¿Los tres meses del preaviso se pagan?
- ¿Debe el arrendador indemnizarme si necesita el inmueble para vivir en él?
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El contrato de arrendamiento de vivienda urbana puede terminarse por mutuo acuerdo en cualquier momento, o unilateralmente por cualquiera de las partes en los casos y con los requisitos que fijan los artículos 22 a 25 de la ley 820 de 2003. Esos requisitos no son iguales para las dos partes ni en todos los momentos del contrato, y confundirlos suele costar tres meses de arriendo. ¿Quién puede terminar, cuándo y qué debe pagar?
Terminación por mutuo acuerdo.
Es la vía más simple y la que menos se usa, pese a ser la única que no exige preaviso, causal ni indemnización legal. Dice el artículo 21 de la ley 820 de 2003:
«Las partes, en cualquier tiempo, y de común acuerdo podrán dar por terminado el contrato de vivienda urbana.»
La norma no impone condición alguna: basta el acuerdo. Las partes fijan libremente la fecha de entrega y la compensación, si la hay.
De acuerdo con nuestro criterio, cuando una de las partes quiere salir del contrato y no tiene justa causa, negociar el mutuo acuerdo es casi siempre mejor negocio que pagar la indemnización legal, y conviene intentarlo antes de girar tres cánones.
¿Qué se debe hacer? Dejarlo por escrito, con la fecha de entrega, el estado en que se recibe el inmueble, lo que cada parte paga y una declaración de paz y salvo recíproca. Sin ese documento el acuerdo existe pero no se puede probar.
- Liquidador de intereses judiciales y comerciales
- Liquidador de intereses propiedad horizontal
- Liquidador de pensiones en Colpensiones
¿El contrato se puede terminar en cualquier tiempo?
Es la pregunta más frecuente y la respuesta no es la misma para las dos partes. Aquí está la asimetría central de la ley.
| Momento. | El arrendador. | El arrendatario. |
|---|---|---|
| Durante el término inicial | No puede, salvo justa causa | Sí puede, pagando 3 meses |
| Durante las prórrogas | Sí puede, pagando 3 meses | Sí puede, pagando 3 meses |
| Al vencimiento del término o de la prórroga | Solo por causal especial, o por plena voluntad con 4 años | Sí puede, sin pagar nada |
| En cualquier momento, si el otro incumplió | Sí puede, sin pagar nada | Sí puede, sin pagar nada |
La conclusión que interesa es la primera fila.
El arrendador no puede terminar durante el término inicial.
La ley faculta al arrendador para terminar unilateralmente sin justa causa, pero solo durante las prórrogas. Dice el numeral 7 del artículo 22 de la ley 820 de 2003:
«El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.»
La norma dice «durante las prórrogas» y no menciona el término inicial, y esa omisión no es casual: al regular la facultad del arrendatario, el numeral 4 del artículo 24 sí menciona expresamente los dos momentos.
En consecuencia, si el arrendador pretende terminar el contrato durante el término inicial sin que el arrendatario haya incumplido, este puede negarse a entregar el inmueble, y el arrendador no tendría cómo prosperar en un proceso de restitución.
El arrendatario sí puede terminar en cualquier momento.
A su favor el numeral 4 del artículo 24 de la ley 820 de 2003 es expresa:
«El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.»
Supongamos un contrato de doce meses. A los siete meses el arrendatario decide irse. No debe los cinco cánones que faltaban: debe el preaviso de tres meses y la indemnización de tres cánones.
Conviene notar la diferencia entre esos dos conceptos, que suelen confundirse, y lo que ocurre si no se da el preaviso, tema que se trata en terminación anticipada del contrato de arrendamiento.
Terminación por el arrendador con justa causa.
Cuando el arrendatario incumple, el arrendador termina sin preaviso de tres meses y sin indemnizar. Las causales del artículo 22 son seis:
- No pagar las rentas y los reajustes dentro del término estipulado.
- No pagar los servicios públicos, cuando ello cause la desconexión o pérdida del servicio, ni las expensas comunes a su cargo.
- Subarrendar o ceder el contrato o el goce del inmueble, o cambiar su destinación, sin autorización expresa.
- Incurrir reiteradamente en procederes que afecten la tranquilidad de los vecinos, o destinar el inmueble a actos delictivos, comprobados ante la autoridad policiva.
- Hacer mejoras, cambios o ampliaciones sin autorización, o destruir total o parcialmente el inmueble.
- Violar el reglamento de propiedad horizontal.
La segunda causal tiene un requisito que se pasa por alto: no basta con que el arrendatario no pague los servicios, se exige que ese impago cause la desconexión o la pérdida del servicio.
El procedimiento para terminar por estas causales, con modelo de carta, está en incumplimiento del contrato de arrendamiento.
Terminación por el arrendador sin justa causa.
Cuando el arrendatario ha cumplido, el arrendador tiene dos vías y cada una con su propio costo.
Durante las prórrogas, con indemnización.
Preaviso escrito de tres meses por servicio postal autorizado, más indemnización de tres meses de arrendamiento, según el numeral 7 del artículo 22.
Al vencimiento, por causal especial de restitución.
Con preaviso de tres meses y sin indemnización, invocando alguna de estas tres causales:
- Que el propietario o poseedor necesite ocupar el inmueble para su propia habitación, por un término no menor de un año.
- Que el inmueble deba demolerse para una nueva construcción, o desocuparse para ejecutar obras independientes de reparación.
- Que deba entregarse en cumplimiento de las obligaciones de un contrato de compraventa.
En estos tres casos no hay indemnización, pero sí hay que constituir una caución de seis meses de arriendo a favor del arrendatario, para garantizar que la causal se cumpla dentro de los seis meses siguientes a la restitución.
Si el propietario dijo que necesitaba el inmueble y no lo ocupa, o dijo que iba a demolerlo y no lo hace, el arrendatario puede exigir esa caución. El detalle está en indemnizaciones en el contrato de arrendamiento.
Al vencimiento, por plena voluntad.
Es la cuarta causal del numeral 8 y tiene una exigencia que la hace poco frecuente:
«La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.»
Solo procede si el contrato lleva al menos cuatro años de ejecución, contando el término inicial y las prórrogas, y la indemnización baja a 1,5 meses.
De acuerdo con nuestro criterio, conviene leer esta regla como lo que es: al cumplir cuatro años, lo que el arrendador debe pagar por no renovar se reduce a la mitad. No es un premio a la antigüedad del arrendatario sino lo contrario.
Y conviene precisar que si el contrato lleva menos de cuatro años, el arrendador no puede terminar al vencimiento por su sola voluntad. Lo que puede hacer es terminar durante la prórroga por la vía del numeral 7, con preaviso e indemnización de tres meses.
Terminación por el arrendatario.
Con justa causa.
El artículo 24 le da tres causales, y en ninguna paga indemnización:
- La suspensión de los servicios públicos por acción premeditada del arrendador o por su mora en pagos que estaban a su cargo.
- La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute del inmueble, comprobados ante la autoridad policiva.
- El desconocimiento por el arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la ley o por el contrato.
La tercera es de redacción amplia y cubre buena parte de los incumplimientos del artículo 8: no reparar lo que le corresponde, no entregar copia del contrato o exigir un depósito prohibido son desconocimientos de derechos del arrendatario.
Sin justa causa, antes del vencimiento.
Preaviso de tres meses e indemnización de tres cánones, como se explicó, tanto en el término inicial como en las prórrogas.
Sin justa causa, al vencimiento.
Es la única forma de salir sin pagar nada:
«El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador.»
El preaviso de tres meses es aquí la condición de la gratuidad. Quien lo da se va sin pagar; quien no lo da ve renovado el contrato por un término igual al inicial, y para salir de esa renovación tendrá que pagar los tres meses de indemnización.
Es la equivocación más costosa del arrendatario de vivienda, y se explica con más detalle en renovación del contrato de arrendamiento de vivienda.
Cómo se notifica la terminación.
La forma de notificar depende de la causa, y equivocarse invalida la terminación.
Cuando la ley exige preaviso. La notificación debe ser escrita y enviarse por servicio postal autorizado, o por el mecanismo de notificación personal que el contrato haya establecido expresamente. No basta un correo electrónico ni un mensaje, salvo pacto expreso.
Cuando la terminación es por incumplimiento. No hay formalidad legal. Puede entregarse la carta directamente con constancia de recibido, o enviarse por servicio postal para asegurar la prueba.
En los dos casos lo que importa es poder probar que se notificó y cuándo, porque de esa fecha dependen los tres meses.
Qué plazo hay para entregar el inmueble.
Aquí circula el error más extendido del arrendamiento en Colombia.
La ley no fija plazo para restituir. El artículo 2005 del Código Civil dispone que el arrendatario está obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento, sin conceder término alguno.
De los tres meses de preaviso se ha entendido que el inquilino tiene tres meses para desocupar, y no es así: el preaviso es el tiempo de anticipación con que hay que avisar, no un plazo posterior para irse. Terminado el contrato, la entrega es inmediata.
De ahí se deriva el otro mito, todavía más costoso: que esos tres meses no se pagan. Es falso. La obligación de pagar el canon subsiste mientras el arrendatario ocupe el inmueble, como se explica en ¿el arrendatario tiene derecho a tres meses gratis?.
Las partes pueden, eso sí, acordar libremente una fecha de entrega. Y si no hay acuerdo y el arrendatario no entrega, será el juez quien fije la fecha dentro del proceso de restitución.
Cómo terminar sin pagar indemnización.
Reuniendo lo anterior, hay solo tres formas.
- Por mutuo acuerdo, en cualquier momento y en las condiciones que las partes fijen.
- Por justa causa, cuando la otra parte incumplió.
- Al vencimiento del término o de la prórroga, dando el preaviso de tres meses. Esta vía solo está disponible sin costo para el arrendatario.
Fuera de esos tres casos hay indemnización. Las estrategias prácticas para negociarla o evitarla están en terminar contrato de arrendamiento sin pagar multa.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Se puede terminar el contrato de arrendamiento en cualquier tiempo?
El arrendatario sí, pagando tres meses de indemnización si lo hace antes del vencimiento. El arrendador no: solo puede terminar unilateralmente durante las prórrogas, no durante el término inicial, salvo que el arrendatario haya incumplido.
¿Puede el arrendador terminar el contrato durante el primer año?
Solo si el arrendatario incumplió. El numeral 7 del artículo 22 lo faculta para terminar «durante las prórrogas», sin mencionar el término inicial, a diferencia de lo que la ley dispone para el arrendatario.
¿Cuánto debo pagar si me voy antes de tiempo?
Tres meses de arriendo como indemnización, más el preaviso de tres meses. No debe los cánones que faltaban para terminar el contrato: si le faltaban cinco meses, paga tres, no cinco.
¿Cómo termino el contrato sin pagar multa?
Hay tres formas: por mutuo acuerdo, por justa causa cuando la otra parte incumplió, o esperando el vencimiento del término y avisando con tres meses de anticipación. Esta última solo es gratuita para el arrendatario.
¿Qué pasa si no doy el preaviso de tres meses?
El contrato se entiende renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado. Para salir de esa renovación habrá que pagar la indemnización de tres meses.
¿Cuánto tiempo tengo para desocupar el inmueble?
La ley no fija plazo. Terminado el contrato, la restitución es inmediata según el artículo 2005 del Código Civil. Los tres meses del preaviso son el tiempo de anticipación con que debe avisarse, no un plazo posterior para desocupar.
¿Los tres meses del preaviso se pagan?
Sí. La obligación de pagar el canon subsiste mientras el arrendatario ocupe el inmueble. Es falso que existan tres meses gratis, y esa creencia es una de las mayores fuentes de conflicto.
¿Debe el arrendador indemnizarme si necesita el inmueble para vivir en él?
No paga indemnización, pero debe constituir una caución de seis meses de arriendo a su favor y avisarle con tres meses de anticipación. Si no ocupa el inmueble dentro de los seis meses siguientes a la restitución, usted puede exigir esa caución.
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Hola, buenos días. Envié por correo Outlook la notificación por terminación de contrato con justa causa. Hay un ruido molesto de la bomba de agua que, pese a que ha mermado debido a las quejas, siempre suena y no deja dormir. No es de siempre, pero sí es muy molesto; envié captura de los chats reportando el problema, videos del sonido y copia de exámenes del oído que me envió el otorrino. ¿Esto sí es una justa causa? ¿Me pueden desconocer la terminación y cobrar la multa? ¿Cuántos días debo esperar para su respuesta? Les di fecha de entrega el 24 de julio de 2026, que cumplo los 6 meses.
Si el arrendador no acepta las justificaciones, será necesario que un juez lo resuelva, y sería necesario entrar a probar lo que se alega, que no suele ser tarea sencilla.
Soy arrendatario e inicié el contrato el pasado mes de noviembre del año 2025. En la vivienda se han presentado olores que el arrendador no ha querido solucionar y se ha solicitado la revisión en diferentes ocasiones, ya que se presentan desde iniciado el contrato. ¿Es posible solicitar la cancelación del contrato debido a la falta de voluntad del arrendador a solucionar el inconveniente?
Considerando que es obligación del arrendador conservar el inmueble en condiciones de ser utilizado, al negarse a reparar o solucionar los problemas de salubridad manifestados, está incumpliendo con el contrato, lo que permite al arrendatario terminar el contrato sin tener que pagar ninguna penalidad, debiendo, eso sí, acreditar la existencia de tales problemas.
Buenas tardes. Quiero que me ayuden con una pregunta, por favor. Tengo firmado un contrato de arrendamiento de vivienda urbana como inquilina por 6 meses, pero ni el dueño ni yo tenemos claro si en un contrato de ese tiempo, ¿el preaviso también debe ser de 3 meses o de menor tiempo, por la duración tan corta del contrato?
La ley exige notificar el preaviso con 3 meses de anticipación y no condiciona esa obligación a la duración del contrato, de modo que sí debe hacer la notificación con 3 meses de anticipación.
Cordial saludo,
Viví 2 años en un apartamento, pagando cumplidamente cada mes, sin ningún incumplimiento. La inmobiliaria pasó una carta donde nos notificaba que no sería renovado el contrato; entrábamos al tercer año. Yo pedí a la inmobiliaria que me informaran la causal y se limitaron a decir que por terminación del contrato. El contrato está a nombre de mi padre, de 85 años, lo cual nos costó un platal movernos, pues ya se nos había ido un platal en cortinas, etc. Además, tocó entregar pintado, etc., como debe ser.
Conozco la ley de arrendamientos y quiero saber si puedo cobrar la indemnización y cómo hago esa demanda, si es demanda lo que hay que interponer.
Gracias.
Las indemnizaciones proceden cuando, como causa, el incumplimiento de un contrato causa un perjuicio. Pero, si la inmobiliaria no incumplió el contrato y su terminación se hizo en los términos que señala la ley 820, en nuestro criterio, no es posible reclamar ninguna indemnización.
Buenos dias ,soy de bucaramanga tengo una consulta .Llevaba casi 7 años viviendo en una casa ,la intermediaria de esa casa era la madre ya que la dueña vive fuera de la ciudad,en varias ocaciones desde el 2022 veniamos hablando que iba a buscar algo mas economico ya que mi situacion financiera bajo mucho por la pandemia y necesita algo que se ajuste a mis presupuesto para no imcumplir con pagos de arriendo ni serviico ,la señora osea la madre que estaba a cargo de la casa no le vio problema y es mas me ofrecio una de sus otras casas pero aunque me la dejara economica no estaba en mi presupusto era acostosa para mi,tambien me dijo en ese momento que la hija iba meter esa casa donde yo vivia por inmobiliaria y subiria de precio,teniamos una buena comunicacion ,pero el 25 de febrero que le dije que me iria del apartamento en marzo se molesto ,pero al rato me envio un mensaje donde dijo que no habria problema que ya habia hablado con la hija y me la recibiria ,le dije que tambien me iba por que la hija cuando me escribio en noviembre me exigia el pago del arriendo puntual los 5 dias del mes y no podia ,que yo hacia lo posible pero siempre estaba pagando a mitad o finalizando mes tambien me dijo que iba hacer una mejoras afuera de a casa y revisarian la fuga de agua del piso para destapar y pues eso me afectaba mi salud y la de mi madre ya que despues del covid no podemos estar en sitio donde haya polvo y olores fuertes y como habia daño en tuberias que se salia el agua en la mitad de la sala en el piso ,dijo que talvez tendria que destapar,eso lo tome como si me estuvuera odiendo y ya era el tiempo de irme ,entonces pues busque y me mude ,pague todo arriendo y termine de cancelar la totalidad de servicios que llegan atrasados y dijeron que me darian el paz y salvo en esos dias,les escribi que favor necesitaba el paz y salvo,ahora me dicen que no me pueden dar nada que debo pagar 3 mese de indemnización ,y le dije que por que si la persona que dejo encargada osea a madre tenia conocimiento que yo estaba buscando para mudarme y no me alcanzada el dinero para seguir en esa casa y con los servicio tan costozos que me llegaba por el daño de tuberias,el probema aqui fue que esas onverasion no quedo guardada por que fue por llamaday no tengo como comprobarlo . Agradezco me orienten y ses verdad que debo pagar ese monto de los 3 meses o si es menos meses si legalmente sera 1 o 2 meses y ella se quiere aprovechar demi situacion,.Quisiera saber si se podria hacer abonos de 50mesual ya que no me alcanza y no estoy trabajando pero no me gusta quedar mal a nadie y mucho menos causarle una molestia al fiador que confio en mi y de buena voluntad me hizo el favor. Yo se que lo que hace esa “mujer” es una injusticia ,pero Dios se encargara de cobrarle lo que me quiere robar, Dios me lo devolvera triplicado en salud y mi economia se compondra .Muchas gracias quedo atenta una respuesta
Dios los bendiga
Dependerá de si usted entregó el inmueble antes de terminarse el plazo pactado o luego de terminado.
La indemnización de 3 meses se paga cuando el arrendatario termina el contrato antes del vencimiento pactado. Por ejemplo, el contrato termina en diciembre de 2024 y usted lo terminó en mayo de 2024. En ese caso sí debe pagar la indemnización de 3 meses. Pero si el contrato termina en mayo y usted simplemente no renueva el contrato no debe pagar nada.
Consulte: Indemnizaciones en el contrato de arrendamiento.
Saludos
Tengo un inquilino en casa. Se le ha solicitado que entregue el inmueble debido a que no quiere pagar el precio que se pide por el arriendo, y además, suele salir dejando todas las luces encendidas.
¿Se le debe dar un mes gratis al darle el plazo para que desaloje?
La ley no obliga a que el arrendador regale un mes de arriendo al arrendatario; algunos arrendadores lo hacen como una estrategia de negociación para que el arrendatario se vaya.
Es importante se proceda según el contrato de arrendamiento firmado, y si no firmó ningún contrato, puede tener problemas para obligar al arrendatario a desocupar.
Consulte: Contrato de arrendamiento verbal.
Buenas tardes. Soy arrendatario y el contrato se vence el 31 de marzo de 2024. Desde el 1 de diciembre de 2023 (cuatro meses antes) informé al arrendador, por vía WhatsApp, que no renovaría el contrato debido a dificultades financieras. El 10 de enero de 2024 le envié un correo reiterándole lo informado por WhatsApp. Me respondió que debía notificarlo a la dirección estipulada en el contrato para estos fines. Le envié la carta, la cual llegó el 12 de enero, pero ahora dice que es extemporánea. Pregunto: ¿es válida la notificación por mensaje de datos? Muchas gracias.
Lamentablemente no es válida la notificación por medios electrónicos. El numeral 4 del artículo 4 de la ley 820 de 2003, de forma expresa señala que el avisto de terminación o no renovación del contrato por parte del arrendatario, se debe notificar por escrito a través del servicio postal autorizado, por lo que el arrendador, conocedor de la norma, claramente ha ha decidido hacer uso de la norma que lo favorece.
Saludos
Además de no poder pagar, no quiero poner en aprietos a la persona que me sirvió de codeudor. ¿Cómo puedo sacarla de ese contrato si no tengo a nadie más que me ayude, y menos aún sin trabajo? Agradezco cualquier asesoría.
No se puede. Tendría que sustituirla por otro codeudor.
¿Puedo terminar un contrato de arrendamiento si ya no tengo con qué pagar y llevo un año sin trabajo? No puedo pagar multas y me faltan seis meses para terminar el contrato. ¿Qué puedo hacer?
Los contratos se deben cumplir sin importar las circunstancias particulares de las partes, por lo que en su caso, lo ideal es tratar de llegar a un acuerdo con el arrendador para terminar el contrato por mutuo consentimiento y así evitar el pago de la penalización correspondiente.
Saludos
Notifiqué, vía WhatsApp, con el preaviso de terminación del contrato a las personas que tomaron en arriendo mi casa. Se cumple el 10 de diciembre; aunque hablamos de una prórroga, a estas alturas ellos no quieren firmar dicho documento, por lo cual yo les pedí la casa. En ese orden de ideas, ¿qué debo hacer?
Buenos días, Dani
La notificación para terminar el contrato de arrendamiento cuando el arrendatario no ha incumplido, se debe hacer por correo certificado, no por WhatsApp, por lo que esa notificación no sería válida.
Además, tenga en cuenta que la notificación del preaviso debe hacerse con una anticipación de 3 meses antes de la finalización del contrato.
En ese orden de idea, si tales presupuestos no se cumplieron no es posible adelantar un proceso de restitución de inmueble en caso que el arrendatario se niegue a entregar la casa, a no ser que incumplan de algún modo el contrato de arrendamiento.
Saludos
Buenas tardes, somos inquilinos en una casa. A los 10 días de habitarla, descubrimos humedad en la habitación principal y en el baño social. Mi mamá sufre de asma y otros problemas respiratorios, además de ser alérgica a insectos. Debido a la humedad, hay insectos en la casa. También habíamos tomado la propiedad porque contaba con una reja en la ante sala, y dos meses después la inmobiliaria la retiró, argumentando que eso era espacio público y que la inspección se los había solicitado. Quiero saber si podemos solicitar la terminación anticipada del contrato sin tener que pagar multa. Muchas gracias.
Buenos días,
Si la condiciones sanitarias de la vivienda ponen en riesgo la saludo de sus moradores, es obligación del arrendador corregir esas situaciones, y si no lo hace, es una causal para la terminación anticipada del contrato de arrendamiento.
Saludos
Muy buenas tardes,
Por favor, ayúdenme con esta consulta. El 1 de septiembre firmé un contrato de arrendamiento de manera digital por un año. En la publicación, el inmueble lo ofrecían con piscina y el mismo 1 de septiembre, al realizar el trasteo, pregunté por el horario de la piscina y me informaron que está dañada desde hace más de 3 años, lo cual considero que constituye publicidad engañosa.
Además, el inmueble fue entregado pintado, pero con muchas falencias: no tiene vidrios en una ventana, carece de manguera para el gas funcional (tuve que comprar una), los closets están muy obsoletos (de metal) y hay uno que se mueve como si fuera a caerse, lo cual me preocupa porque tengo una hija de 6 meses. También me preocupa un posible tétano por alguna herida, ya que los closets son de metal y presentan óxido.
Hay otros elementos en real deterioro y hoy mi esposa me indicó que hay termitas por los residuos de madera debajo de la puerta. ¿Puedo rescindir el contrato de manera unilateral alegando que el inmueble no se puede disfrutar plenamente para lo que fue arrendado, por publicidad engañosa y por condiciones de riesgo sanitario latentes?
Buenos días,
Un de las obligaciones del arrendador es entregar el inmueble en condiciones adecuadas para ser habitados, y si usted acredita que no es así, naturalmente que puede terminar el contrato de arrendamiento, y de hecho, lo mejor que podría haber hecho al recibir el inmueble, fue haberlo rechazado por las condiciones en que estaba.
Todo se trata de probar, de acreditar que el inmueble no tienen las condiciones adecuadas y que representa un riesgo para su familia.
Saludos
Cordial saludo.
¿Existe un término para la entrega del bien inmueble por parte del arrendatario cuando este ha invocado una justa causa para su terminación? ¿O el arrendatario puede escoger a su arbitrio la fecha en que entregará el bien, teniendo en cuenta que hay una justa causa para terminar de manera unilateral el contrato de arrendamiento?
Buenos días, Alexandra.
Cuando el contrato de arrendamiento se termina por incumplimiento, la ley no estable que se deba otorgar un plazo para entregar el inmueble, pudiendo ser cualquiera que establezca el arrendador o el que acuerden las partes.
Saludos
Buen día, tengo un contrato de arrendamiento de vivienda urbana a seis meses desde el 14 de marzo de 2016, renovado desde el 14 de septiembre de 2016 y hasta la fecha. ¿Con cuánto tiempo me pueden pedir la terminación del contrato? Agradezco su atención.
Deben notificarle la no renovación o terminación con tres meses de anticipación.
Por favor, revisen los términos en los que está escrito el artículo. Existen varios párrafos en los que se confunden o repiten indistintamente los términos “Arrendador” y “Arrendatario”, lo que oscurece un poco el sentido de lo que quieren explicar.
Gracias por la observación.
Buenos días, quiero saber si, por error, pasé el preaviso con siete días de retraso a la inmobiliaria. ¿Estoy obligada a cancelar la multa? El contrato quedó firmado el 30 de noviembre de 2021, es decir, debí pasar el preaviso el 30 de agosto de 2022, pero lo pasé el 6 de septiembre de 2022. ¿Por esos días estoy obligada a cancelar la multa por haberme tardado siete días en pasar el preaviso? Gracias, quedo atenta a su asesoría.
Sí, porque notificó el preaviso fuera de plazo, por lo que el contrato se renovó automáticamente.
Buenas tardes, tengo un contrato de arrendamiento de vivienda urbana. Pasé carta para hacer entrega del inmueble tres meses antes de que se venciera el contrato, pero resulta que el inmueble al que me voy a trasladar me lo entregan los primeros días de septiembre y la fecha de entrega ya se venció. La agencia me está solicitando la entrega del bien, pero a la vez me cobra el canon de arrendamiento con incremento. ¿Es esto legal, ya que el contrato no se va a renovar? Gracias.
Si entrega el inmueble luego de haber terminado el plazo para entregarlo, sí debe pagar el mes completo de arriendo, aunque solo lo ocupe unos días, en razón a que el arrendamiento ha sido pactado mensualmente, no por días ni por semanas.
Es importante tener en cuenta que la norma establece que cualquier proceder por parte del inquilino debe ser por escrito. La mala convivencia con los vecinos es una causal para terminar el contrato de arriendo, sin perjuicio de terceros, siempre y cuando esta se pueda probar.
Una forma de probarla es a través de una declaración juramentada de otras personas, que pueden ser vecinos del inmueble que posee en calidad de inquilino.
Mi negocio quebró completamente y quedé sin recursos para cumplir con el tiempo estipulado en el contrato. La señora me demanda y quería saber si la quiebra de mi negocio y la falta de recursos son razones válidas para terminar el contrato sin cumplir el tiempo.
Tengo un apartamento en arriendo desde el año 2019. Trabajo bajo la modalidad de teletrabajo. Al principio, todo estuvo bien, pero desafortunadamente la constructora Bolívar inició la construcción de un proyecto de vivienda de seis o más torres, lo cual ha generado que durante todo el día se presenten constantes vibraciones en puertas y ventanas. El ruido es insoportable, por lo que deseo terminar el contrato anticipadamente. ¿Habría alguna forma de poder terminar el contrato sin pagar la cláusula penal?
No, en nuestro criterio, porque esa situación no es responsabilidad del arrendador. Tendría que intentar llegar a un acuerdo con él.
Buena tarde. Tengo contrato de apartaestudio para mi hija por seis meses, tiempo que dura sus prácticas empresariales. Así quedó estipulado: seis meses. Sin embargo, la inmobiliaria ya lo renovó automáticamente por otros seis meses y argumenta que debía informarles tres meses atrás. O les entrego el inmueble y les cancelo tres meses de arrendamiento, que sería la multa. ¿Eso es legal? Cuando lo tomé, fui específica al indicar que era por seis meses.
De acuerdo con el artículo 24 de la Ley 820 de 2003, el arrendador tiene la razón, puesto que la ley lo determina así expresamente.
Hola, mi nombre es Ani. Tengo una consulta: en enero de este año, mi esposo y yo nos mudamos a un apartamento, pero tenemos unos malos vecinos que son los dueños. Son ruidosos los fines de semana y no nos dejan dormir. Además, el apartamento donde vivimos tiene goteras en el cuarto. Ya lo han revisado varias veces y nada, siguen las gotas. Hemos hablado con la arrendadora, y nos dicen que, en cuanto al ruido, no pueden hacer nada, y que sobre la gotera que esperemos un tiempo, que hablarán con los dueños, pero esa gotera está desde marzo. Ya vamos a junio, la arreglan y vuelve a gotear. No sabemos qué más hacer para que nos hagan el proceso de cambio de casa.
Una gotera no en principio parece ser una causa suficiente para alegar incumplimiento del contrato de arrendamiento y darlo por terminado, y con el ruido de los vecinos, en efecto, el arrendador nada puede hacer.
Una de las ventajas de vivir en una vivienda arrendada es la libertad y flexibilidad que se tiene, porque permite terminar el contrato o dejar de renovarlo tan pronto expire el término pactado, por lo que puede ser más sencillo optar por esa alternativa.
Buenas noches. Mi arrendador me incrementó el alquiler en un 80% por ser comercial, aunque en la escritura aparece como residencial. No hay regulación al respecto, y el Código de Comercio no dice nada en este caso. ¿Qué puedo hacer?
La calificación de comercial la da el uso o destinación del inmueble arrendado. En cuanto al incremento excesivo, si no hay acuerdo respecto al monto del incremento, se puede recurrir a lo dispuesto en el artículo 519 del Código de Comercio.
Deseo que me ayuden. ¿Es posible cancelar el contrato de arrendamiento ante una situación de estrés postraumático debido a un accidente mortal de mi mascota al caer por la zona de ventilación del piso doce? Esto me tiene demasiado estresada. Siento que mi salud emocional no está bien. Tuve que ir al psicólogo. No quiero vivir en este apartamento.
No parece una causal objetiva para terminar el contrato de arrendamiento por causa justa ni legal. Puede terminarlo solo en el evento en que el arrendador haya incumplido con el contrato, y ese no es el caso; ha sido un accidente nada más.
Tendrá que intentar llegar a un acuerdo con el arrendatario.
Buenas tardes. Tengo una consulta: llevo más de 10 años viviendo en una casa y hace un mes me entregaron una carta donde debo entregar el inmueble. ¿Tengo algún beneficio por haber estado varios años en esa casa, como, por lo menos, unos días de no pago?
No, la ley no ha considerado ningún beneficio en función del tiempo que haya durado como arrendatario.
Buenas tardes, tengo una duda: ¿Puedo desocupar el inmueble en el lapso de los tres meses, o debo esperar a que se termine el contrato y entonces comenzar a buscar un apartamento? Gracias.
Debe buscar apartamento en el plazo de esos 3 meses, y ese es el objetivo de dicho plazo. Una vez venza ese plazo, el contrato de arrendamiento termina y debe entregar el inmueble.
Buenos días, mi contrato de arrendamiento se cumplía el veinticuatro de diciembre pasado. El dueño del inmueble me avisó el veintiocho de octubre que necesitaba la casa, con menos de dos meses de anticipación. ¿Ahí el contrato se renueva automáticamente? Ya que no he podido encontrar casa, y el señor se la pasa en un acoso horrible.
El preaviso debe notificarse, por lo menos, con 3 meses de anticipación; si se hizo con menos, el contrato se entiende renovado por un término igual.
Buenos días. Mi contrato de arrendamiento se cumplía el veinticuatro de diciembre pasado. El dueño del inmueble me avisó el veintiocho de octubre que necesitaba la casa, con menos de dos meses de anticipación. ¿Ahí el contrato se renueva automáticamente? Ya que no he podido encontrar casa, y el señor se la pasa en un acoso horrible.
Sí, el preaviso no surte efecto si no se notifica dentro de los términos que señala la ley.
Somos un grupo de vecinos que arrendamos varios apartamentos en distintas fechas del año pasado, 2021. El arrendador nos está cobrando y quiere seguir cobrando los recibos de electricidad, que tienen una contribución comercial, cuando el contador debería ser residencial. Él alega no haber estado al tanto de la condición de los contadores. Además, un contador es para tres apartamentos con contribución comercial, y otro contador es para un local y un apartamento; es decir, están cruzados.
No llegan los recibos de agua y esto se debe a que el medidor de agua está tapado y no gira como debería; es decir, se está robando el agua y no nos cobra, pero busca excusas para cobrarnos injustificadamente los gastos excesivos de electricidad, alegando que no pagamos agua. También quiere liberarse de la responsabilidad de la mala lectura del medidor de electricidad porque estaba cobrándole un recibo equivocado a un arrendatario de un local, pero al venir una persona y verificar la falla, quiere que nosotros, los de los apartamentos, paguemos la diferencia de dinero a ese arrendatario.
¿Qué debemos hacer en ese caso? ¿Hay incumplimiento de contrato por parte del arrendador? ¿Debe pagar la indemnización a los involucrados?
Quisiera una ayuda, por favor. ¡Gracias!
Son situaciones cotidianas que difícilmente se pueden constituir en un incumplimiento del contrato de arrendamiento, por lo que en tales casos es mejor esperar a que expire el término del contrato de arrendamiento para renegociar las condiciones, teniendo en cuenta las situaciones que comenta, o, en su defecto, terminar con el contrato.
Buen día. Desde el mes de noviembre, tomé en arriendo un apartamento que, en apariencia, se encuentra en buenas condiciones. Sin embargo, la presencia continua de roedores (ratas) ha sido difícil de manejar, ya que se han presentado daños en la ropa e incluso en los juguetes de mi hija, encontrando residuos de excremento en la cama que caen del cielo raso. Le he comunicado a la dueña, pero su respuesta fue que “echara veneno”. Me preocupa no solo el tema de salubridad, sino la exposición potencial que mi hija de dos años puede tener a esta situación. ¿Qué puedo hacer?
En estas situaciones, es difícil acreditar con suficiencia el incumplimiento del contrato por parte del arrendador para alegarlo como razón para terminarlo, por lo que el camino más seguro es esperar a que termine el contrato y comunicar el preaviso de terminación en los términos explicados en el artículo.
Tengo una humedad en el apartamento y ya he notificado en varias ocasiones, desde hace 6 meses, a la inmobiliaria para que la reparen, pero no lo han hecho. ¿Puedo terminar el contrato con justa causa y sin indemnización?
Cuando los problemas de humedad son relevantes al punto de poner en riesgo la salud y los bienes del inquilino, se constituyen en una causa para terminar el contrato de arrendamiento, siempre que el arrendador se niegue a repararlos y se pueda acreditar, en efecto, que la humedad causa perjuicios al arrendatario. Por lo que estos hechos se deben documentar debidamente con imágenes, por ejemplo.