El patrimonio de familia y la afectación a vivienda familiar son dos figuras utilizadas para proteger la vivienda de la familia, pero que tiene algunas diferencias importantes que pueden ser relevantes a la hora de elegir una u otra figura.
Patrimonio de familia Vs afectación a vivienda familiar.

Estas son dos figuras independientes con fines similares, que es la protección de la vivienda y el patrimonio familiar; la una regulada por la ley 70 de 1931 y la otra regulada por la ley 258 de 1996.
Si bien las dos figuras persiguen un mismo objetivo, entre ellas hay diferencias relevantes que la sala civil de la Corte suprema de justicia resaltó en sentencia 0043301 del 25 de febrero de 2009 con ponencia del magistrado Pedro Octavio Munar, de donde hemos hecho un resumen difiriendo esas diferencias en tres grupos.
Conocer estas diferencias permitirá elegir la opción que más se adecue a las necesidades o intereses de cada persona o familia.
Diferencias en la constitución.
La Corte suprema resalta las siguientes diferencias entre la constitución del patrimonio de familia y la afectación a vivienda familiar:
- El Patrimonio de Familia no opera por ministerio de la ley respecto de inmuebles adquiridos con posterioridad al matrimonio, salvo los casos especiales, concretamente, cuando la adquisición del predio se hace a “entidades públicas de cualquier nivel administrativo y entidades de carácter privado…” (Art. 60 Ley 9 de 1989), en la medida en que se trate de vivienda de interés social, lo que sí acontece con la afectación a vivienda.
- El Patrimonio de Familia es, en línea de principio, voluntario y se puede constituir por escritura pública; empero, en eventos como la adquisición de vivienda de interés social (leyes 91 de 1936, 9ª de 1989 y 3ª de 1991), es obligatorio.
- Para constituir este patrimonio debe tenerse en cuenta el valor catastral del predio, que no podrá superar los 250 salarios mínimos mensuales vigentes; igualmente, la constitución del patrimonio de familia en las hipótesis que reseñan las disposiciones citadas, “tendrá efecto” en la medida en que el crédito concedido equivalga, como mínimo, al 50% del valor del inmueble, mientras que la afectación a vivienda puede constituirse sin tales referentes (Ley 546 de 1999).
- De esta última y el Patrimonio de Familia se constituyen, precisamente, a favor del grupo familiar, en el entendido que, respecto de aquella, comprende al compañero o cónyuge no propietario (arts. 1º y 12º de la Ley 258 de 1996); no obstante, los favorecidos en el Patrimonio pueden ser los hijos existentes y los que lleguen a existir; en cambio, en la afectación a vivienda no hay mención expresa a los descendientes, los que, por esa circunstancia, no deben ser tenidos como beneficiarios para los objetivos de que tratan los artículos 3 y 4, relativos a la cancelación del gravamen.
- El bien sometido a afectación de vivienda, puede estar, previamente, hipotecado (num. 1º, art. 7), a diferencia del afectado a Patrimonio de Familia que no admite, de manera previa, gravamen de ese linaje, censos o anticresis (art. 3º Ley 70 de 1931; literal c, Art. 1º Decreto 2817 de 2006); sólo es admisible garantía hipotecaria pero a favor, únicamente, del acreedor que proveyó los dineros para adquisición del bien, eventualidad que comporta, de manera simultánea, la constitución del Patrimonio.
Diferencia en efectos y existencia.
La diferencia entre los efectos y la existencia de estas figuras son las siguientes según la Corte:
- Uno y otra tornan inembargable el inmueble; empero, en ambos eventos, si el bien es garantía de la acreencia adquirida con el fin exclusivo de su compra, deviene procedente la cautela. No obstante, en el caso de la afectación a vivienda, dada la posibilidad de gravar con hipoteca el bien raíz, previamente a su constitución, el embargo sí procede por cuenta de dicho crédito.
- El Patrimonio de Familia subsiste a pesar del fallecimiento de ambos cónyuges, siempre y cuando existan hijos menores de edad.
- Las dos limitaciones de dominio exigen, aunque diferentes, un mínimo de exigencias tendientes a su variación o extinción, esto es, ya la anuencia de los beneficiarios ora la de una autoridad.
Diferencia en la extinción, cancelación o levantamiento.
Respecto a las diferencias respecto a la forma como se extingue o cancela el patrimonio de familia y la afectación a vivienda familiar, señala la Corte:
- La afectación a vivienda puede ser cancelada pero sólo mediante el concurso de los cónyuges o compañeros (arts. 3º, 4º y 12 de la Ley 258 de 1996), sin que interese la existencia o no de hijos menores, mientras que en el Patrimonio de Familia, en el caso de que existan estos últimos, los consortes no cuentan con esa facultad, pues debe haber, de manera inevitable, intervención de autoridad judicial (leyes 70 de 1931 y 861 de 2003).
- En el caso del Patrimonio de Familia, el fallecimiento de ambos cónyuges genera su extinción, siempre y cuanto no existan hijos menores de edad (Art. 29 Ley 70 de 1931); en cambio, en el régimen de la afectación a vivienda familiar, el fallecimiento de uno o de los dos cónyuges comporta la extinción de ella, así existan hijos menores.
- En el Patrimonio de Familia, la muerte de uno de los esposos, suceso que apareja la disolución del matrimonio, no implica per se su extinción, así el cónyuge sobreviviente no tenga hijos; cosa diferente acontece en la afectación a vivienda, pues la muerte real o presunta de uno de ellos o de ambos, genera la extinción de la misma.
- La afectación a vivienda se cancelará, entre otras circunstancias, por las siguientes: 1) cuando judicialmente se suspenda o prive de la patria potestad, se declare la ausencia o la incapacidad de uno de los cónyuges, 2) cuando se disuelva la sociedad conyugal por cualquiera de las causas previstas en la ley. Aspectos que no generan similar consecuencia en el Patrimonio de Familia
- En los eventos en que el Patrimonio de Familia se haya constituido bajo los parámetros del artículo 22 de Ley 546 de 1999, cuando el saldo de la deuda sea inferior al 20% del valor del crédito “perderá su vigencia”, circunstancia que no acontece con la afectación a vivienda. Así mismo, según lo regula esa disposición, en los casos allí previstos, de coexistir un gravamen hipotecario y el patrimonio de familia, la garantía puede ser levantada siempre y cuando preceda la “autorización” del acreedor; tales condicionamientos, en cambio, no aplican a la afectación a vivienda.
Cuadro resumen de las diferencias.
En el siguiendo cuadro resumimos las diferencias más relevantes entre el patrimonio de familia y la afectación a vivienda familiar.
El valor del bien que quiera constituirse como patrimonio de familia no debe superar el valor de doscientos cincuenta salarios mínimos mensuales vigentes; para la afectación de un bien inmueble a vivienda familiar no se establece ningún valor mínimo. |
Puede constituirse el patrimonio de familia sobre otros bienes inmuebles siempre y cuando no se supere el valor de doscientos cincuenta salarios mínimos vigentes; solo se puede afectar un bien a vivienda familiar. |
No puede constituirse patrimonio de familia sobre un bien inmueble sobre el que se haya constituido anticresis o que se encuentre embargado; en la afectación a vivienda familiar es posible que antes de que esta se constituya el bien haya estado hipotecado con anterioridad. |
Un bien inmueble constituido como patrimonio de familia es inembargable; mientras que en la afectación a vivienda familiar, por regla general el bien es inembargable pero, se podrá embargar cuando previamente se haya constituido hipoteca sobre el bien y cuando la hipoteca se haya constituido para garantizar préstamos para la adquisición, construcción o mejora de vivienda. |
El patrimonio de familia se puede constituir a favor de una familia de esposos o compañeros permanentes y sus hijos menores, a favor de una familia compuesta ya sea por esposos o compañeros permanentes y a favor de menores de edad que estén entre si dentro del segundo grado de consanguinidad; en la afectación a vivienda familiar los beneficiarios son los cónyuges o compañeros permanentes. |
El patrimonio de familia subsiste después del divorcio, a favor del cónyuge sobreviviente aun cuando no tenga hijos, muertos ambos cónyuges subiste a favor de los hijos menores; la afectación de vivienda familiar se extingue por la muerte de uno o ambos cónyuges. |
El patrimonio de familia no puede ser hipotecado ni gravado de ningún modo, en cambio un inmueble con afectación a vivienda familiar sí puede ser hipotecado con la firma de los dos cónyuges. |
¿Cuál de las dos figuras es mejor?
Para determinar cuál de las dos figuras es la más adecuada debemos señalar tres aspectos importantes: nivel de garantía o protección, facilidad de constitución y facilidad de cancelación o levantamiento.
Nivel de garantía o protección del patrimonio de familia y la afectación a vivienda familiar.
Las dos figuras cumplen los mismos objetivos en cuanto a que las dos contempla la inembargabilidad del inmueble, no obstante, la afectación a vivienda familiar permite más opciones para que pueda ser levantada por vía judicial, por lo tanto ofrece una menor garantía que el patrimonio de familia.
Por ejemplo, el artículo de la ley 258 de 1996 permite que por impuestos o contribuciones de carácter público una entidad estatal puede solicitar ante un juez el levantamiento de la afectación a vivienda familiar.
Igualmente permite que un tercero que considere ha sido perjudicado o defraudado por la constitución de la afectación a vivienda familiar, solicite a un juez su levantamiento.
En consecuencia, ofrece mayor garantía el patrimonio de familia que la afectación a vivienda familiar.
Facilidad de constitución de las dos figuras.
En cuanto a facilidad para constituirla, las dos son iguales pues las dos se constituyen por escritura pública y se requieren los mismos documentos.
No obstante, la constitución del patrimonio de familia tiene más limitantes pues no se puede constituir sobre bienes con avalúo catastral superior a 250 salarios mínimos, limitación que no tiene la afectación a vivienda familiar.
De otra parte, la afectación a vivienda familiar se puede hacer sobre inmuebles ya hipotecados, lo que no se puede hacer en el patrimonio de familia, excepto si la hipoteca es para adquirir o construir el bien que se afectará con el patrimonio de familia.
Facilidad para la cancelación o levantamiento.
Es necesario proteger la vivienda, pero también hay que considerar la facilidad con que se puede «desproteger» en caso de ser necesario como cuando ocurre una emergencia y es necesario venderla.
Tanto el patrimonio de familia como la afectación a vivienda familiar se puede cancelar mediante escritura pública, pero en el caso del patrimonio de familia, si existen hijos menores de edad se requiere la intervención de un juez de familia para que se autorice la cancelación del patrimonio de familia, y para conseguir ese pronunciamiento judicial se requiere de tiempo y justificar la solicitud, por lo que no hay garantía de que el juez otorgue tal autorización.
La cancelación del patrimonio de familia y de la afectación a vivienda familiar exige el consentimiento del cónyuge, de manera que se hace imposible proceder si los dos no están de acuerdo, y en caso de que uno no lo esté el asunto generalmente termina en divorcio y separación de bienes… que es otro asunto del que no nos ocupamos en este escrito.
Lo anterior hace necesario que cada caso particular sea evaluado para determinar cuál de las dos figuras es la más indicada según las circunstancias de cada familia.
¿Se puede hipotecar un inmueble con patrimonio de familia?
No es posible hipotecar un inmueble sobre el que se ha constituido un patrimonio de familia, porque el patrimonio de familia sólo es embargable cuando la hipoteca se ha constituido antes de constituir el patrimonio de familia, no después.
Tampoco se puede hipotecar un inmueble con afectación a vivienda familiar por las misas razones.
Para hipotecar una inmueble con patrimonio de familia o afectación a vivienda familiar, es preciso cancelar previamente estos gravámenes.
Cómo saber si mi vivienda tiene patrimonio familiar o afectación a vivienda familiar.
Para conocer si sobre su vivienda se ha constituido un patrimonio de familia, o una afectación a vivienda familiar, debe consultar un certificado de libertad y tradición, donde estarán anotados estos gravámenes en caso que existan.
Vivienda familiar.
Cuando se habla de vivienda familiar se hace referencia a los inmuebles residenciales, adaptados con las condiciones necesarias para la habitación de familias.
Esto es diferente a la figura de la afectación a vivienda familiar, por lo menos en Colombia, ya que en otros países el concepto de vivienda familiar puede suponer la existencia de una protección especial sobre este tipo de viviendas, que es sustancialmente diferente a la afectación familiar expuesta en esta nota.
junio 11th, 2019 a las 2:34 pm
En el caso de la afectación de un inmueble como patrimonio de familia me gustaría saber si necesariamente el propietario debe estar casado con su conyuge o si también es válida una situación de convivencia de 2 años o mas? Agradezco aclaración al respecto
junio 11th, 2019 a las 11:48 pm
TENGO UN INMUEBLE CON AFECTACIÓN A VIVIENDA FAMILIAR YA MI HIJA CUMPLIÓ LA MAYORÍA DE EDAD SE LEVANTA LA AFECTACIÓN , PARA ESTE CASO EL INMUEBLE SE PUEDE EMBARGAR O SIGUE LA PROTECCIÓN HASTA QUE SE LEVANTE Y EN QUE CASOS SE PUEDE LEVANTAR ESTA SEGURIDAD DEL INMUEBLE
enero 18th, 2020 a las 11:32 am
Cunado en el divorcio de común acuerdo se hace la liquidación de bienes en cero, pero realmente existe un bien inmueble que tiene afectación familiar, se puede levantar por uno de los conjugues?, además en el impuesto predial aparece solo a nombre de ella y con el 100% Yen la escritura del divorcio se renuncia a cualquier bien que no haya quedado en la liquidación, gracias por su respuesta
octubre 15th, 2020 a las 11:24 am
TENGO UN INMUEBLE CON AFECTACIÓN A VIVIENDA FAMILIAR YA MI HIJO CUMPLIÓ LA MAYORÍA DE EDAD SE LEVANTA LA AFECTACIÓN, PARA ESTE CASO EL INMUEBLE SE PUEDE EMBARGAR O SIGUE LA PROTECCIÓN HASTA QUE SE LEVANTE Y EN QUE CASOS SE PUEDE LEVANTAR ESTA SEGURIDAD DEL INMUEBLE? TENGO UN PROBLEMA JURÍDICO Y YA HAY MEDIDAS CAUTELARES DE EMBARGO CONTRA LOS DOS CONYUGUES, ME PUEDEN EMBARGAR MI APTO? SE ENCUENTRA HIPOTECADO Y CON AFECTACIÓN A VIVIENDA FAMILIAR QUE PUEDO HACER EN ESTE CASO?
noviembre 6th, 2020 a las 9:51 am
Si la hipoteca se constituyó antes de que se hiciera la Afectación a Vivienda Familiar, se puede embargar.
noviembre 16th, 2020 a las 1:00 pm
Buenas tardes. Queremos comprar un predio con patrimonio de familia. El dueño actual me dice que le entregue proporcionalmente un valor cercano al 30 por ciento del valor real del Predio para así liberarlo de la hipoteca inicial que dicho inmueble tiene, por otro lado, el patrimonio de familia que posee dicho predio nos limita la negociación. El vendedor sugiere entregar la tenencia y posesión del Predio y que en dos meses aprox levantará el patrimonio de familia mencionado. La pregunta es…. Hasta que punto es válido y como puedo proteger mi inversión?
abril 24th, 2023 a las 5:28 pm
No invierta en la compra del predio hasta tanto no se levanté la afectación patrimonial que se debe hacer mediante sentencia judicial elevada a escritura pública después que el juez de familia verifique que no hay menores de edad que puedan ser afectados por la medida y la solicitud del levantamiento la debe hacer los cónyuges o el que esté de sobreviviente y sino existe cónyuges entonces lo solicitará los hijos que deben ser todos mayores de edad. Levantada la medida de la afectación patrimonial puede hacer la inversión en la compra del predio.
agosto 24th, 2021 a las 9:52 am
la norma es la 258 de 1996 no la 256 1996 ya que esta ultima trata es de competencias desleal.
septiembre 20th, 2022 a las 10:23 am
Buen día tuve una unión marital de hecho desde el 2003 EN EL 2005 se compro una vivienda y quedo con afectación a vivienda familiar, en el 20210 mi conyugue fue a la notaria y levanto la afectación a vivienda familiar con una señora que no era yo, yo como tenia en mi poder la escritura publica original creí que el no podría hacer eso y ahora que saco un certificado de libertad me dio cuenta de la anotación de levantamiento con firma de él y esa señora, con el tengo dos hijos uno de los cuales aún es menor de edad. que puedo hacer en este caso pues me suplanto y hay falsificación en documento publico además si lo hizo bajo la gravedad de juramento también esta mintiendo.
septiembre 23rd, 2022 a las 9:19 am
Recomendación se debe de iniciar la acción penal por los delitos que se configuran según la información suministrada y simultáneamente un proceso declarativo de nulidad del acto por medio del cual se levanto la afectación a vivienda familiar. Cel. 3183683806
mayo 15th, 2022 a las 3:02 am
Buenos días mi padre falleció y dejó un inmueble con afectación familiar,el tenía su pareja permanente ,y dejó en total 7 hijos que implica esto
septiembre 20th, 2022 a las 10:22 am
Buen día tuve una unión marital de hecho desde el 2003 EN EL 2005 se compro una vivienda y quedo con afectación a vivienda familiar, en el 20210 mi conyugue fue a la notaria y levanto la afectación a vivienda familiar con una señora que no era yo, yo como tenia en mi poder la escritura publica original creí que el no podría hacer eso y ahora que saco un certificado de libertad me dio cuenta de la anotación de levantamiento con firma de él y esa señora, con el tengo dos hijos uno de los cuales aún es menor de edad. que puedo hacer en este caso pues me suplanto y hay falsificación en documento publico además si lo hizo bajo la gravedad de juramento también esta mintiendo.
enero 14th, 2023 a las 7:23 am
Buenos días. Por favor pregunto si puedo dar en arrendamiento mi apartamento que tiene afectación de vivienda familiar. Gracias Hernando Morales
enero 14th, 2023 a las 8:24 am
Buenos días,
Por supuesto, la afectación a vivienda familiar limita la enajenación del inmueble, o la constitución de gravámenes, más no limita el arrendamiento, lo que puede hacer sin requerir la firma del cónyuge.
enero 17th, 2023 a las 1:40 pm
BUENAS TARDES
UNA CONSULTA TENGO UNA VIVIENDA QUE TIENE AFECTACION A VIVIENDA FAMILIAR PERO DESDE HACE MAS DE 5 AÑOS NO CONVIVO CON MI EXPAREJA NUNCA HUBO MATRIMONIO, ELLA ACTUALMENTE VIVE EN LA CASA CON MIS HIJOS MENORES DE EDAD Y SU NUEVO PROMETIDO QUE PUEDO HACER PARA LEVANTAR LA AFECTACION A VIVIENDA FAMILIAR? MUCHAS GRACIAS
enero 31st, 2023 a las 5:52 am
Hola , si tengo un hijo mayor de edad por fuera del matrimonio, y mi esposa me quiere poner como beneficiario en afectacion de vivienda , la pregunta es : ¿¿este hijo me demando por alimentos y manutencion cuando el ya tenia 21 años ( mayor de edad), el aun asi me puede cobrar o exigir algo referente al patrimonio el cual estoy siendo beneficiario en la afectacion familiar??.
De antemano, muchas gracias .
abril 24th, 2023 a las 3:50 pm
Buena tarde, comento que levante medida cautelar emitida por el juzdado sobre mi inmueble, soy madre madre cabeza de hogar, soltera y tengo una hija de 17 años ya realice una declaración en notaria con testigos para protección de bien, tengo claro que me cubre hasta que mi hija cumpla los 18 años y queda de nuevo desprotejida, comento tengo a mis padres a cargo, son de la tercera edad, no tienen pensión y viven conmigo en el inmueble, comento mi madre es paciente oncológica y tiene oxígeno permanente, pregunta hay alguna ley que me ampare y que mi inmueble no sea embargable??? pues desafortunadamente serví de fiador a un familiar y quede con el problema
agosto 23rd, 2023 a las 9:22 pm
Buenas noches, poseo junto con mis padres un inmueble de interés social con patrimonio familiar constituido en el momento de la compra, en 2019 pagamos la hipoteca constituida en la compra, y liberamos la escritura de la misma. Pero mi papa adquirio deudas con tarjetas de credito posterior a la compra de la vivienda y unos creditos a libre inversión que por una enfermedad y hospitalización no pudo continuar pagandolas. Hemos visto mensajes que si mi papa que es adulto mayor no se pone al dia, hablan de ejecutar medidas cautelares, la pregunta es si el inmueble de interes social con patrimonio familiar y con hipoteca constituida ya extinguida en 2019, es objeto de secuestro, embargos y otros, gracias.