Venta de inmueble con patrimonio de familia o afectación familiar

Un inmueble sobre sobre el que se ha constituido una afectación a vivienda familiar o se ha constituido un patrimonio de familia, se puede vender previa cancelación de dichas figuras o gravámenes.

¿Patrimonio de familia se puede vender?

Un inmueble que se ha gravado con patrimonio familiar inembargable, puede ser vendido, pero previamente se debe levantar o cancelar el patrimonio de familia.

Un inmueble con patrimonio de familia no se puede embargar, pero tampoco vender, por lo que se hace necesario cancelar ese patrimonio para liberar al inmueble de ese gravamen.

Cuando el patrimonio de familia se puede levantar mediante escritura pública, dicho levantamiento se puede hacer en la misma escritura donde se hace la venta.

¿Se puede vender un inmueble con afectación a vivienda familiar?

Al igual que en el caso del patrimonio de familia, el inmueble con afectación a vivienda familiar se puede vender siempre que previamente se haya levantado la afectación a vivienda familiar.

La afectación a vivienda familiar se puede hacer en la misma escritura de venta, siendo primero el levantamiento de la afectación familia, y luego la compraventa.

Cómo vender un inmueble con afectación a vivienda familiar.

Para vender un inmueble con afectación familiar se debe primer levantar esa afectación, para que el inmueble que libre por decirlo de alguna forma.

Afectación a vivienda familiar.Para qué se constituye la afectación a vivienda familiar, como se hace, requisitos y qué efectos tiene esta figura.

Recordemos que la afectación familiar en un inmueble se hace en favor del cónyuge, por consiguiente, el levantamiento de la afectación familiar para poder vender el inmueble, requiere la aceptación o consentimiento del cónyuge beneficiario de la afectación.

Es necesario que el consentimiento sea libre, es decir, que se encuentre libre de todo vicio, ya que de lo contrario el contrato estaría viciado de nulidad; recordemos que los vicios del consentimiento son error, fuerza o dolo.

Además, el consentimiento debe ser expreso, lo cual se entenderá con la firma de ambos cónyuges, de conformidad con lo señalado en el artículo 3 de la ley 258 de 1996, el cual señala lo siguiente:

«Los inmuebles afectados a vivienda familiar solo podrán enajenarse, o constituirse gravamen u otro derecho real sobre ellos con el consentimiento libre de ambos cónyuges, el cual se entenderá expresado con su firma.»

En el caso en que el cónyuge se encuentre ausente, es necesario primero que se declare judicialmente la ausencia, y segundo que se solicite el levantamiento de la afectación a vivienda familiar, y una vez levantada la afectación se puede vender el inmueble sin problema alguno.

Levantada o cancelada la afectación familiar se puede vender el inmueble sin ningún problema, como cualquier otra venta.

El levantamiento de la afectación familiar se hace por escritura pública, y se puede hacer junto con la escritura de compraventa.

Cómo vender un inmueble con patrimonio de familia.

Igual que sucede con la afectación a vivienda familiar, los inmuebles sobre los que se ha constituido patrimonio familiar, pueden ser vendidos, pero previamente se debe cancelar el patrimonio de familia.

Patrimonio de familia.El patrimonio de familia es una figura jurídica que convierte al inmueble en inembargable, es decir, no puede ser secuestrado ni embargado.

El patrimonio de familia se cancela mediante escritura pública si en el núcleo familiar no hay menores de edad, y si los hubiera, se requiere tramitar el proceso ante un juez de familia.

Una vez levantado el patrimonio de familia se puede vender el inmueble como cualquier otro.

Levantamiento de patrimonio de familia.Procedimiento a seguir para cancelar o levantar el patrimonio de familia sobre un inmueble.

En resumen, la venta de inmuebles con afectación a vivienda familiar o con patrimonio de familia, es posible pero previamente se deben levantar o cancelar estas figuras.

El fin de estas figuras no es prohibir la venta de los inmuebles, sino evitar el embargo por parte de terceros, y la venta sólo se restringe en la medida en que exige el levantamiento previo de tales figuras.

Promesa de compraventa de inmueble con afectación a vivienda familiar.

Ha quedado claro que se puede vender un inmueble con afectación a vivienda familiar o con patrimonio de familia, y, por consiguiente, la promesa de compraventa debe considerar esa situación particular el inmueble.

De manera que se debe incluir una cláusula en la promesa de compraventa en al que el vendedor se compromete a levantar o cancelar esos gravámenes, previo a la venta del inmueble, teniendo en cuenta que esa cancelación o levantamiento se puede hacer junto con la compraventa, pero la escritura no se puede elaborar y menos protocolizar hasta tanto no estén satisfechos los requisitos para levantar tales gravámenes.

Preguntas frecuentes.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.

Sí. La venta de la casa tiene limitaciones si tiene afectación a vivienda familiar o tiene constituido patrimonio de familia. Si no tiene ninguna de esas figuras puede vender la casa sin ningún problema, y si las tiene, debe cancelarlas previamente.

Sí se puede vender la casa sin autorización de los hijos.

Si la casa tiene constituido patrimonio de familia y los hijos son menores de edad, requiere autorización judicial, no de los hijos. Y si los hijos son mayores de edad, igual se puede cancelar ante notario sin que se requiere la autorización de los hijos, y tampoco del juez. Sólo se debe adjuntar la registro civil de los hijos para acreditar que son mayores de edad.

Sí. No se requiere la firma del cónyuge para comprar un bien o inmueble. Se requiere la firma para venderlo en caso que tenga afectación familiar precisamente a favor del cónyuge.

Sí, se puede vender la participación del 50% de la casa, mas no media casa como tal. Se adquiere un derecho, y se crea una comunidad, puesto que no se puede hacer un desenglobe de media casa.

No. Si el inmueble tiene afectación a vivienda familiar primero debe cancelarse esa afectación para poder venderlo, y, además, debe tenerse en cuenta que, si hay hijos, parte de la casa, la que pertenecía al cónyuge fallecido, pertenece a los hijos en calidad de herencia, por lo que primero debe liquidarse la respectiva sucesión.

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Forma de citar este artículo (APA):

Gerencie.com. (2023, agosto 21). Venta de inmueble con patrimonio de familia o afectación familiar [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/vender-un-inmueble-que-tiene-afectacion-a-vivienda-familiar.html

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  1. galo haz ortega (abril 4 de 2024)

    mi hija tiene una casa que quiere vender, se la compro de contado al municipio pero la escritura salio con patrimpnio familiar, hay una perona interesada en su compra pero es a travez de iess, pregunto, se tiene primero que hacer el levantamiento del gravamen, o, se puede hacer una minuta de compra venta ,adjuntanto un a capsula sobre esto mientras se tramita el levantamiento del gravamen

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a galo haz ortega (abril 5 de 2024)

      Si su hija tiene hijos menores de edad, primero debe levantar o cancelar el patrimonio de familia, que se hace ante un juez de familia, y luego sí hacer la escritura de compraventa, por tratarse de dos procesos distintos en entidades distintas.

      Si su hija no tiene hijos menores de edad, en el mismo proceso de compraventa se puede hacer el levantamiento del patrimonio de familia, pero por supuesto, procedimentalmente primero se cancela el patrimonio de familia y luego se se protocoliza la compraventa, pero se puede hacer en un solo momento.

      En cualquier caso la promesa de compraventa debe indicar la obligación que tiene el promitente vendedor de cancelar previamente el gravamen, sólo que en el caso del proceso judicial para levantarlo, no hay seguridad de cuánto tiempo tomará lo que puede llevar al vender a incumplir con la fecha de la compraventa, mientras que si la cancelación del gravamen se hace ante notario, no hay problema porque la cancelación del gravamen se hace conjuntamente con la compraventa.

      Responder
  2. Luis Tibocha (abril 10 de 2023)

    Buenas tarde, adquirí una vivienda por herencia de mis padres,en la escritura esta como AFECTACION A LA VIVIENDA,tengo un crédito con el banco es crédito de labranza pero hace dos años quedé si trabajo, he venido pagando la mitad de la cuota, me pueden embargar.
    Gracias

    Responder
  3. Luis Ribocha (abril 10 de 2023)

    Buenas tardes, adquiri una vivienda por herencia de mis padres, labtehgo en afectacion a la vivienda, en estos momentos tengo una deuda con el banco y he podido pagar me ls de la cuota que tengo que darles, me pueden embargar la vivienda, aun con afectacion a la mismas
    Gracias

    Responder
  4. Narda Guzman (enero 7 de 2023)

    buenas tardes
    Hace aproximadamente 25 años compre una casa, el inmueble tenia patrimonio de familia, el vendedor o titular a los pocos dias de la venta fallecio, Uno de sus dos hijos me reconocio los derechos de la compra, El otro no lo reconocio y me coloca muchas trabas, por tal motivo no he podido legalizar es – ta propiedad, que me recomienda, Gracias por su asesoria.
    atentamente Bernarda Betancur

    Responder
  5. YESID (diciembre 5 de 2022)

    BUENAS TARDES, REQUIERO DE UNA ACESORIA. TENGO ACTUALMETE DOS INMUEBLES, Y QUIERO SUSTITUIRLE EL PATRIMONIO DE FAMILIA DE UN INMUEBLE AL OTRO PARA PODER VENDERLO. EL INMUEBLE QUE QUIERO VENDER TENIA CREDITO HIPOTECARIO Y YA LO CANCELE PERO AUN TIENE EL PATRIMONIO DE FAMILIA, EL OTRO INMUEBLE TIENE CREDITO HIPOTECARIO Y ES AL QUE LE DEBO PASAR EL PATRIMONIO DE FAMILIA. ENTRE LOS REQUISITOS QUE ME PIDEN ME DICEN QUE REQUIEREN UNA CARTA DE INOPONIBILIDAD DEL BANCO Y EL BANCO ME DICE QUE PARA Q ELLOS ME DEN ESA CARTA DEBO DEBERLES EL 20% NO MAS DE LA DEUDA HIPOTECARIA, LES EXPLICO Q LA VENTA DE ESTE APARTAMENTO ES PARA LO MISMO PARA REDUCIR DICHA DEUDA POR TEMAS DE LA INFLACION HA SALIDO MUY CARA LA CUOTA.

    ALGUIEN ME PUEDE HACER EL FAVOR DE COLABORAR Y ACESORAR QUE DEBO HACER????? GRACIAS

    3218902938

    Responder
  6. Eider (noviembre 16 de 2022)

    Buenos Días
    Cordial saludos.

    Compre una casa con el subsidio familiar de vivienda de comfacor el cual me dieron 20 millones de pesos hace mas de cinco años.
    En las escrituras de la casa dice que no se puede vender hasta que cumpla 10 años de habitarla.
    Por problemas familiares y que necesitamos el dinero deseamos vender la casa.

    Como se hace para venderla, hay algún modo o si es imposible venderla y hay que esperar los 10 años?
    Cel= 3207154593

    Responder
  7. Lj Rendon (septiembre 24 de 2022)

    Muy buenas tardes, tengo un trabajo de la universidad, donde me piden un contrato de compraventa de bien inmueble con afectacion a vienda familiar, pero me ha sido imposible encontrar una, me podrian ayudar, mil gracias.

    Responder
  8. Luis Enrique (agosto 30 de 2022)

    buenos dias, una pregunta: tengo el 50% de un inmueble y mi esposa el otro 50%, yo puedo vender mi parte a un hijo nuestro ?

    Gracias

    Responder
    • Shalom en respuesta a Luis Enrique (octubre 22 de 2022)

      Que bonita familia! Dios nos libre de emparentar…

      Responder
    • Rosa en respuesta a Luis Enrique (febrero 13 de 2023)

      Depende de que país consulta, si es de Perú gustosamente le podría asesorar.

      Responder
  9. Vender inmueble con patrimonio familiar (marzo 28 de 2022)

    Hola pregunto si es posible que el juez de familia autorice la venta de un inmueble con patrimonio de familia con la promesa de compraventa de una nueva propiedad a la que se quiere subrogar o reemplazar el patrimonio de familia de la propiedad inicial que se quiere vender.

    Responder
  10. alirio Serna M (enero 14 de 2022)

    Como propietario la puede vender, es un derecho que el tiene, además sus hijos ya son mayores y no existe responsabilidad de el para con ellos, así anteriormente no lo haya hecho. les recuerdo que el derecho exige pedirlo a tiempo es decir inmediatez.

    Responder

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