Un inmueble con patrimonio de familia o con afectación a vivienda familiar sí se puede vender, pero primero hay que levantar la limitación: ninguna de las dos prohíbe la venta, aunque ambas la condicionan. En la afectación basta la firma de ambos cónyuges, sin juez ni defensor de familia. En el patrimonio de familia, si los beneficiarios son mayores basta la escritura ante notario, y si hay menores procede el trámite notarial con concepto del defensor. Cuando la cancelación es notarial puede hacerse en la misma escritura de compraventa; si requiere juez, son dos trámites separados.
- Sí se puede vender, pero hay que levantar la figura.
- Cómo vender un inmueble con afectación a vivienda familiar.
- Cómo vender un inmueble con patrimonio de familia.
- ¿Se puede hacer todo en la misma escritura?
- La promesa de compraventa debe preverlo.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Puedo vender mi casa teniendo hijos?
- ¿Puedo vender mi casa sin autorización de mis hijos?
- ¿Se puede vender sin la firma del cónyuge?
- ¿Se puede vender un bien si el cónyuge falleció?
- ¿Qué hago si la escritura no menciona la afectación pero el certificado sí?
- ¿Qué pasa si compré y el vendedor no levantó el gravamen?
- Artículos relacionados
Un inmueble con patrimonio de familia o con afectación a vivienda familiar sí se puede vender, pero no directamente: hay que levantar primero la limitación, porque ninguna de las dos figuras prohíbe la venta pero ambas la condicionan. ¿Cómo se hace, se puede resolver en la misma escritura y qué debe decir la promesa de compraventa?
Sí se puede vender, pero hay que levantar la figura.
Empecemos por lo esencial, que resuelve la angustia de la mayoría de los lectores.
Ni el patrimonio de familia ni la afectación a vivienda familiar fueron creados para impedir la venta. Su finalidad es evitar el embargo por parte de terceros y proteger a la familia frente a los actos del propietario.
Lo que ocurre es que ambas limitan la disposición del bien, de modo que mientras la anotación esté viva en el folio de matrícula ninguna notaría autorizará la compraventa. Primero se levanta, después se vende.
- Guía de arrendamiento sin riesgo
- Liquidador de intereses propiedad horizontal
- Guía de propiedad horizontal
Cómo vender un inmueble con afectación a vivienda familiar.
En la afectación a vivienda familiar el levantamiento es sencillo, porque el beneficiario es una sola persona: el cónyuge o compañero permanente.
Basta con que ambos comparezcan y firmen. Lo exige el artículo 3 de la ley 258 de 1996:
«Los inmuebles afectados a vivienda familiar solo podrán enajenarse, o constituirse gravamen u otro derecho real sobre ellos con el consentimiento libre de ambos cónyuges, el cual se entenderá expresado con su firma.»
Dos exigencias se desprenden de la norma. El consentimiento debe ser libre, esto es, exento de error, fuerza o dolo, pues de lo contrario el acto quedaría viciado de nulidad. Y debe ser expreso, lo que se entiende cumplido con la firma en la escritura.
No se requiere ningún juez, no interviene el defensor de familia y no importa si hay hijos menores de edad, porque los hijos no son beneficiarios de esta figura.
Si el cónyuge no firma o está ausente.
Cuando falta esa firma el camino se alarga, pero existe.
El artículo 4 de la ley 258 de 1996 permite que el juez levante la afectación a solicitud de uno solo de los cónyuges en siete eventos, entre ellos la declaración judicial de ausencia, la disolución de la sociedad conyugal o cualquier justo motivo que el juez aprecie.
Tratándose de un cónyuge ausente, hay que declarar judicialmente la ausencia y luego pedir el levantamiento. Desarrollamos estos supuestos en el artículo sobre la afectación a vivienda familiar cuando la relación conyugal finaliza.
Cómo vender un inmueble con patrimonio de familia.
En el patrimonio de familia el levantamiento depende de la edad de los beneficiarios, y aquí conviene desmontar una creencia muy extendida.
Si todos los beneficiarios son mayores de edad, la cancelación se hace ante notario por escritura pública, aportando los registros civiles que acrediten la edad. No se requiere la firma de los hijos ni autorización judicial.
Si hay beneficiarios menores de edad, tampoco es forzoso acudir al juez: los artículos 84 a 88 del decreto ley 019 de 2012 permiten el trámite notarial con el concepto del defensor de familia, que dispone de quince días hábiles. Solo si ese concepto es desfavorable el asunto pasa al juez de familia.
El procedimiento completo, con documentos, modelos y costos, está en nuestro artículo sobre el levantamiento del patrimonio de familia.
¿Se puede hacer todo en la misma escritura?
Es la pregunta práctica que decide si el negocio se cae o sale, y la respuesta depende de la vía.
Si la cancelación es notarial, sí. El levantamiento y la compraventa pueden otorgarse en un mismo acto, respetando el orden lógico: primero se cancela la limitación y enseguida se protocoliza la venta. Es lo que ocurre con la afectación a vivienda familiar y con el patrimonio de familia sin menores.
Si la cancelación requiere juez, no. Son dos trámites ante entidades distintas y en tiempos distintos: primero la sentencia, después la escritura de compraventa.
De acuerdo con nuestro criterio, esa diferencia debe definir el cronograma del negocio. Cuando hay proceso judicial de por medio no conviene comprometerse con fechas cortas, porque la duración del juzgado no depende de las partes.
La promesa de compraventa debe preverlo.
Aquí está el error que más caro sale, y se comete por omisión.
La promesa debe incluir una cláusula en la que el promitente vendedor se obligue a levantar o cancelar la limitación antes de la fecha de la escritura, identificando cuál es y qué vía se seguirá.
Conviene además fijar un plazo realista y prever qué ocurre si el levantamiento no se obtiene. Sin esa previsión, el vendedor queda expuesto a incumplir y el comprador a perder tiempo y arras.
Recordemos que la escritura no puede elaborarse ni protocolizarse mientras no estén satisfechos los requisitos para levantar el gravamen.
Modelo de cláusula para la promesa de compraventa.
Ofrecemos una redacción que puede adaptarse al caso concreto:
| Modelo de cláusula
CLÁUSULA ___. LEVANTAMIENTO DE LIMITACIONES AL DOMINIO. El PROMITENTE VENDEDOR declara que sobre el inmueble objeto de esta promesa pesa la siguiente limitación al dominio, según consta en la anotación número ______ del folio de matrícula inmobiliaria número __________: ____________________ (patrimonio de familia inembargable / afectación a vivienda familiar), constituida mediante escritura pública número ______ del ______ de la Notaría ______ de ______. El PROMITENTE VENDEDOR se obliga a obtener y registrar el levantamiento o cancelación de dicha limitación, a su costa, a más tardar el ______ de ______ de ______, y a entregar al PROMITENTE COMPRADOR copia del certificado de libertad y tradición en el que conste dicha cancelación. Parágrafo primero. Las partes acuerdan que, si la cancelación puede surtirse por vía notarial, esta se otorgará en el mismo instrumento en que se solemnice la compraventa, entendiéndose que se cancela la limitación y acto seguido se transfiere el dominio. Parágrafo segundo. Si el levantamiento requiere autorización judicial y esta no se obtiene dentro del plazo señalado, las partes podrán prorrogarlo de común acuerdo por ______ meses o dar por terminada la promesa, en cuyo caso el PROMITENTE VENDEDOR restituirá las sumas recibidas dentro de los ______ días siguientes, sin que haya lugar a indemnización. |
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Puedo vender mi casa teniendo hijos?
Sí. Tener hijos no impide vender. La venta se condiciona solo si el inmueble tiene patrimonio de familia o afectación a vivienda familiar, y en ese caso hay que cancelar la figura antes. Si no tiene ninguna de las dos, puede vender sin restricción.
¿Puedo vender mi casa sin autorización de mis hijos?
Sí. Los hijos no autorizan la venta en ningún caso. Si hay patrimonio de familia y son mayores de edad, basta aportar sus registros civiles para acreditar la edad. Si son menores, lo que se requiere es el concepto del defensor de familia o la autorización del juez, no la firma de ellos.
¿Se puede vender sin la firma del cónyuge?
Depende. Si el inmueble tiene afectación a vivienda familiar, no: el artículo 3 de la ley 258 de 1996 exige la firma de ambos. Si no la tiene y el bien es exclusivamente suyo, puede venderlo sin esa firma, sin perjuicio de los efectos que la venta tenga en la liquidación de la sociedad conyugal.
¿Se puede vender un bien si el cónyuge falleció?
No de inmediato. La afectación se extingue de pleno derecho con la muerte, pero hay que cancelar la anotación en el registro. Y sobre todo: la parte del cónyuge fallecido pertenece ahora a sus herederos, de modo que primero debe liquidarse la sucesión y adjudicarse el bien.
¿Qué hago si la escritura no menciona la afectación pero el certificado sí?
Manda el certificado. Es probable que la afectación se haya constituido en una escritura distinta de la de compraventa, o que haya operado por ministerio de la ley. En el mismo certificado figura el número de la escritura que la constituyó; con ese dato puede pedir copia en la notaría correspondiente y proceder al levantamiento.
¿Qué pasa si compré y el vendedor no levantó el gravamen?
Si en el contrato el vendedor se comprometió a sanear lo vendido o a cancelar la limitación, puede exigirlo judicialmente mediante un proceso de obligación de hacer, solicitando que, ante su renuencia, el juez lo haga en su lugar. Conviene actuar con abogado y sin demora.
Twitter
Facebook
WhatsApp
LinkedIn
En mi escritura aparezco sola, sin afectación familiar, solo yo como propietaria, y pues con su debida hipoteca, pero me dicen que debo hacer levantamiento de afectación familiar que está en el certificado de libertad y tradición, que así no puedo vender. Por favor, me explica, porque no comprendo si en la escritura dice eso, porque en el certificado de libertad y tradición dice otra.
Si en el certificado de libertad y tradición está inscrita la afectación familiar, esta debe ser levantada. Probablemente fue constituida en otra escritura. En todo caso, en el mismo certificado de libertad y tradición debe figurar la escritura en la que fue constituida la afectación.
Ases. 12 años. Falleció la señora mía. Ella y yo la Caja de Vivienda. Los agudicó una vivienda, y en esa unión libre tenemos 4 hijos. Dos de ellos viven en la casa. Hemos tenido conflictos por los servicios que no quieren pagar las deudas. Van quise millones de servicios. Yo soy una persona mayor, con 65 años, y ellos se quieren apoderar de la casa. Ya no puedo vivir con ellos. Estoy desesperado con esas deudas, por eso quiero vender lo que me corresponde a mí.
Si conocer los detalles de la situación que vive no es posible dar una opinión precisa. Lo recomendado es consultar con un abogado. Puede recurrir a un consultorio jurídico de alguna universidad, donde le prestarán apoyo jurídico sin costo.
PD. No nos queda clara su situación o su inquietud. ¿La casa a nombre de quién está? Seguramente deba liquidar la sucesión…
Mi hija tiene una casa que quiere vender. Se la compró de contado al municipio, pero la escritura salió con patrimonio familiar. Hay una persona interesada en su compra, pero es a través del IESS. Pregunto: ¿se tiene primero que hacer el levantamiento del gravamen o se puede hacer una minuta de compraventa, adjuntando una cápsula sobre esto mientras se tramita el levantamiento del gravamen?
Si su hija tiene hijos menores de edad, primero debe levantar o cancelar el patrimonio de familia, que se hace ante un juez de familia, y luego sí hacer la escritura de compraventa, por tratarse de dos procesos distintos en entidades distintas.
Si su hija no tiene hijos menores de edad, en el mismo proceso de compraventa se puede hacer el levantamiento del patrimonio de familia, pero por supuesto, procedimentalmente primero se cancela el patrimonio de familia y luego se se protocoliza la compraventa, pero se puede hacer en un solo momento.
En cualquier caso la promesa de compraventa debe indicar la obligación que tiene el promitente vendedor de cancelar previamente el gravamen, sólo que en el caso del proceso judicial para levantarlo, no hay seguridad de cuánto tiempo tomará lo que puede llevar al vender a incumplir con la fecha de la compraventa, mientras que si la cancelación del gravamen se hace ante notario, no hay problema porque la cancelación del gravamen se hace conjuntamente con la compraventa.
Buenas tardes, adquirí una vivienda por herencia de mis padres. En la escritura está como Afectación a la Vivienda. Tengo un crédito con el banco, que es un crédito de labranza, pero hace dos años quedé sin trabajo y he venido pagando la mitad de la cuota. ¿Me pueden embargar?
Gracias.
No. Una vivienda con afectación a vivienda familiar no puede ser embargada por créditos bancarios, excepto si se trata de un crédito hipotecario que financió la adquisición de la vivienda.
Buenas tardes:
Hace aproximadamente 25 años compré una casa. El inmueble tenía patrimonio de familia. El vendedor, o titular, a los pocos días de la venta falleció. Uno de sus dos hijos me reconoció los derechos de la compra, pero el otro no lo hizo y me coloca muchas trabas. Por tal motivo, no he podido legalizar esta propiedad. ¿Qué me recomienda?
Gracias por su asesoría.
Atentamente,
Bernarda Betancur
Debe hacerse parte de la sucesión aportando su título, que sería el contrato de promesa de compraventa.
Buenas tardes, requiero una asesoría. Actualmente tengo dos inmuebles y quiero sustituir el patrimonio de familia de un inmueble al otro para poder venderlo. El inmueble que deseo vender tenía crédito hipotecario, el cual ya he cancelado, pero aún tiene el patrimonio de familia. El otro inmueble tiene crédito hipotecario y es al que necesito trasladar el patrimonio de familia.
Entre los requisitos que me piden, me dicen que requieren una carta de inoponibilidad del banco, y el banco me indica que para que ellos me otorguen esa carta, debo deberles el 20% o menos de la deuda hipotecaria. Les explico que la venta de este apartamento es precisamente para reducir dicha deuda, ya que la cuota se ha vuelto muy cara debido a los temas de inflación.
¿Alguien me puede hacer el favor de colaborar y asesorar qué debo hacer? Gracias.
3218902938
Debido a que el banco no está obligado a concederle esa autorización, deberá someterse a sus condiciones, puesto que tiene el derecho a no desmejorar su garantía. Tendría que intentar llegar a algún acuerdo alternativo, como ofrecerle otro tipo de garantía.
Buenos días:
Cordial saludo.
Compré una casa con el subsidio familiar de vivienda de Comfacor, el cual me otorgó 20 millones de pesos hace más de cinco años. En las escrituras de la casa dice que no se puede vender hasta que cumpla 10 años de habitarla. Por problemas familiares y porque necesitamos el dinero, deseamos vender la casa.
¿Cómo se hace para venderla? ¿Hay algún modo de hacerlo o es imposible venderla y hay que esperar los 10 años?
Cel: 320 715 4593
El objetivo de limitar la venta de la casa cuando se otorgan subsidios es evitar el fraude al sistema, como personas que obtienen un subsidio, venden la casa y luego piden otro subsidio, por lo que es difícil sortear ese tipo de limitaciones.
Muy buenas tardes. Tengo un trabajo de la universidad en el que me piden un contrato de compraventa de bien inmueble con afectación a vivienda familiar, pero me ha sido imposible encontrar uno. ¿Podrían ayudarme? Mil gracias.
No disponemos de uno, pero se puede conseguir en cualquier persona que labora haciendo minutas y contratos alrededor de la notaría de cualquier ciudad.
Buenos días, una pregunta: tengo el 50% de un inmueble y mi esposa el otro 50%. ¿Puedo vender mi parte a uno de nuestros hijos?
Gracias.
Depende del país que consulte; si es de Perú, gustosamente le podría asesorar.
Sí, cada propietario puede vender su parte, aunque sólo puede vender la participación de un bien proindiviso.
Hola, pregunto si es posible que el juez de familia autorice la venta de un inmueble con patrimonio de familia con la promesa de compraventa de una nueva propiedad a la que se desea subrogar o reemplazar el patrimonio de familia de la propiedad inicial que se quiere vender.
Sí, es posible que el juez lo autorice, siempre que encuentre que la promesa representa la suficiente garantía y que no es una maniobra para poner en riesgo los intereses de los hijos menores de edad.
Como propietario, él puede venderla; es un derecho que tiene. Además, sus hijos ya son mayores y no existe responsabilidad de su parte para con ellos, así anteriormente no lo haya hecho. Les recuerdo que el derecho exige pedirlo a tiempo, es decir, con inmediatez.
Gracias por el aporte.
En cuanto a que la notaria no le dijo nada, es obligación suya, antes de efectuar cualquier negocio, solicitar asesoría de un abogado, cuyos honorarios son inferiores a los perjuicios que se originan con posterioridad, como es su caso.
En efecto, es una buena práctica contratar asesoría especializada para evitar futuras complicaciones legales que terminan siendo más costosas que los honorarios cobrados por el profesional.
Hay que revisar el texto de la escritura de venta y, si en ella se indica que el vendedor se compromete a sanear lo vendido, se puede exigir a través de una demanda por obligación de hacer. En la demanda, se puede solicitar que, si no lo hacen, el juez lo realice por él. En cuanto a la amenaza, existen dos alternativas: 1) Consejo Seccional de la Judicatura, Sala Disciplinaria, y 2) denuncia penal ante la Fiscalía General de la Nación.
Es correcto. Si una de las partes del contrato no cumple, la que sí ha cumplido puede promover una acción de cumplimiento para que el juez ordene el cumplimiento de la obligación asumida.