Un inmueble sobre el que se ha constituido una afectación a vivienda familiar o se ha constituido un patrimonio de familia, se puede vender previa cancelación de dichas figuras o gravámenes.
- ¿El patrimonio de familia se puede vender?
- ¿Se puede vender un inmueble con afectación a vivienda familiar?
- Cómo vender un inmueble con afectación a vivienda familiar.
- Cómo vender un inmueble con patrimonio de familia.
- Promesa de compraventa de inmueble con afectación a vivienda familiar.
- Preguntas frecuentes.
¿El patrimonio de familia se puede vender?
Un inmueble que se ha gravado con patrimonio familiar inembargable puede ser vendido, pero previamente se debe levantar o cancelar el patrimonio de familia.
Un inmueble con patrimonio de familia no se puede embargar, pero tampoco vender, por lo que se hace necesario cancelar ese patrimonio para liberar al inmueble de ese gravamen.
Cuando el patrimonio de familia se puede levantar mediante escritura pública, dicho levantamiento se puede hacer en la misma escritura donde se realiza la venta.
¿Se puede vender un inmueble con afectación a vivienda familiar?
Al igual que en el caso del patrimonio de familia, el inmueble con afectación a vivienda familiar se puede vender siempre que previamente se haya levantado la afectación a vivienda familiar.
La afectación a vivienda familiar se puede hacer en la misma escritura de venta, siendo primero el levantamiento de la afectación familiar y luego la compraventa.
Cómo vender un inmueble con afectación a vivienda familiar.
Para vender un inmueble con afectación familiar se debe primero levantar esa afectación, para que el inmueble quede libre, por decirlo de alguna forma.
Recordemos que la afectación familiar en un inmueble se hace a favor del cónyuge; por consiguiente, el levantamiento de la afectación familiar para poder vender el inmueble requiere la aceptación o consentimiento del cónyuge beneficiario de la afectación.
Es necesario que el consentimiento sea libre, es decir, que se encuentre libre de todo vicio, ya que de lo contrario el contrato estaría viciado de nulidad; recordemos que los vicios del consentimiento son error, fuerza o dolo.
Además, el consentimiento debe ser expreso, lo cual se entenderá con la firma de ambos cónyuges, de conformidad con lo señalado en el artículo 3 de la ley 258 de 1996, el cual señala lo siguiente:
«Los inmuebles afectados a vivienda familiar solo podrán enajenarse, o constituirse gravamen u otro derecho real sobre ellos con el consentimiento libre de ambos cónyuges, el cual se entenderá expresado con su firma.»
En el caso en que el cónyuge se encuentre ausente, es necesario primero que se declare judicialmente la ausencia y, segundo, que se solicite el levantamiento de la afectación a vivienda familiar; y una vez levantada la afectación, se puede vender el inmueble sin problema alguno.
Levantada o cancelada la afectación familiar, se puede vender el inmueble sin ningún problema, como cualquier otra venta.
El levantamiento de la afectación familiar se hace por escritura pública y se puede hacer junto con la escritura de compraventa.
Cómo vender un inmueble con patrimonio de familia.
Igual que sucede con la afectación a vivienda familiar, los inmuebles sobre los que se ha constituido patrimonio familiar pueden ser vendidos, pero previamente se debe cancelar el patrimonio de familia.
El patrimonio de familia se cancela mediante escritura pública si en el núcleo familiar no hay menores de edad, y si los hubiera, se requiere tramitar el proceso ante un juez de familia.
Una vez levantado el patrimonio de familia, se puede vender el inmueble como cualquier otro.
En resumen, la venta de inmuebles con afectación a vivienda familiar o con patrimonio de familia es posible, pero previamente se deben levantar o cancelar estas figuras.
El fin de estas figuras no es prohibir la venta de los inmuebles, sino evitar el embargo por parte de terceros; y la venta solo se restringe en la medida en que exige el levantamiento previo de tales figuras.
Promesa de compraventa de inmueble con afectación a vivienda familiar.
Ha quedado claro que se puede vender un inmueble con afectación a vivienda familiar o con patrimonio de familia; y, por consiguiente, la promesa de compraventa debe considerar esa situación particular del inmueble.
De manera que se debe incluir una cláusula en la promesa de compraventa en la que el vendedor se compromete a levantar o cancelar esos gravámenes previo a la venta del inmueble, teniendo en cuenta que esa cancelación o levantamiento se puede hacer junto con la compraventa, pero la escritura no se puede elaborar y menos protocolizar hasta tanto no estén satisfechos los requisitos para levantar tales gravámenes.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
Sí. La venta de la casa tiene limitaciones si tiene afectación a vivienda familiar o tiene constituido patrimonio de familia. Si no tiene ninguna de esas figuras, puede vender la casa sin ningún problema; y si las tiene, debe cancelarlas previamente.
Sí, se puede vender la casa sin autorización de los hijos.
Si la casa tiene constituido patrimonio de familia y los hijos son menores de edad, requiere autorización judicial, no de los hijos. Y si los hijos son mayores de edad, igual se puede cancelar ante notario sin que se requiera la autorización de los hijos, y tampoco del juez. Solo se debe adjuntar el registro civil de los hijos para acreditar que son mayores de edad.
Sí. No se requiere la firma del cónyuge para comprar un bien o inmueble. Se requiere la firma para venderlo en caso de que tenga afectación familiar precisamente a favor del cónyuge.
Sí, se puede vender la participación del 50% de la casa, mas no media casa como tal. Se adquiere un derecho y se crea una comunidad, puesto que no se puede hacer un desenglobe de media casa.
No. Si el inmueble tiene afectación a vivienda familiar, primero debe cancelarse esa afectación para poder venderlo; y, además, debe tenerse en cuenta que, si hay hijos, parte de la casa, la que pertenecía al cónyuge fallecido, pertenece a los hijos en calidad de herencia, por lo que primero debe liquidarse la respectiva sucesión.
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Mi hija tiene una casa que quiere vender. Se la compró de contado al municipio, pero la escritura salió con patrimonio familiar. Hay una persona interesada en su compra, pero es a través del IESS. Pregunto: ¿se tiene primero que hacer el levantamiento del gravamen o se puede hacer una minuta de compraventa, adjuntando una cápsula sobre esto mientras se tramita el levantamiento del gravamen?
Si su hija tiene hijos menores de edad, primero debe levantar o cancelar el patrimonio de familia, que se hace ante un juez de familia, y luego sí hacer la escritura de compraventa, por tratarse de dos procesos distintos en entidades distintas.
Si su hija no tiene hijos menores de edad, en el mismo proceso de compraventa se puede hacer el levantamiento del patrimonio de familia, pero por supuesto, procedimentalmente primero se cancela el patrimonio de familia y luego se se protocoliza la compraventa, pero se puede hacer en un solo momento.
En cualquier caso la promesa de compraventa debe indicar la obligación que tiene el promitente vendedor de cancelar previamente el gravamen, sólo que en el caso del proceso judicial para levantarlo, no hay seguridad de cuánto tiempo tomará lo que puede llevar al vender a incumplir con la fecha de la compraventa, mientras que si la cancelación del gravamen se hace ante notario, no hay problema porque la cancelación del gravamen se hace conjuntamente con la compraventa.
Buenas tardes, adquirí una vivienda por herencia de mis padres. En la escritura está como Afectación a la Vivienda. Tengo un crédito con el banco, que es un crédito de labranza, pero hace dos años quedé sin trabajo y he venido pagando la mitad de la cuota. ¿Me pueden embargar?
Gracias.
No. Una vivienda con afectación a vivienda familiar no puede ser embargada por créditos bancarios, excepto si se trata de un crédito hipotecario que financió la adquisición de la vivienda.
Buenas tardes:
Hace aproximadamente 25 años compré una casa. El inmueble tenía patrimonio de familia. El vendedor, o titular, a los pocos días de la venta falleció. Uno de sus dos hijos me reconoció los derechos de la compra, pero el otro no lo hizo y me coloca muchas trabas. Por tal motivo, no he podido legalizar esta propiedad. ¿Qué me recomienda?
Gracias por su asesoría.
Atentamente,
Bernarda Betancur
Debe hacerse parte de la sucesión aportando su título, que sería el contrato de promesa de compraventa.
Buenas tardes, requiero una asesoría. Actualmente tengo dos inmuebles y quiero sustituir el patrimonio de familia de un inmueble al otro para poder venderlo. El inmueble que deseo vender tenía crédito hipotecario, el cual ya he cancelado, pero aún tiene el patrimonio de familia. El otro inmueble tiene crédito hipotecario y es al que necesito trasladar el patrimonio de familia.
Entre los requisitos que me piden, me dicen que requieren una carta de inoponibilidad del banco, y el banco me indica que para que ellos me otorguen esa carta, debo deberles el 20% o menos de la deuda hipotecaria. Les explico que la venta de este apartamento es precisamente para reducir dicha deuda, ya que la cuota se ha vuelto muy cara debido a los temas de inflación.
¿Alguien me puede hacer el favor de colaborar y asesorar qué debo hacer? Gracias.
3218902938
Debido a que el banco no está obligado a concederle esa autorización, deberá someterse a sus condiciones, puesto que tiene el derecho a no desmejorar su garantía. Tendría que intentar llegar a algún acuerdo alternativo, como ofrecerle otro tipo de garantía.
Buenos días:
Cordial saludo.
Compré una casa con el subsidio familiar de vivienda de Comfacor, el cual me otorgó 20 millones de pesos hace más de cinco años. En las escrituras de la casa dice que no se puede vender hasta que cumpla 10 años de habitarla. Por problemas familiares y porque necesitamos el dinero, deseamos vender la casa.
¿Cómo se hace para venderla? ¿Hay algún modo de hacerlo o es imposible venderla y hay que esperar los 10 años?
Cel: 320 715 4593
El objetivo de limitar la venta de la casa cuando se otorgan subsidios es evitar el fraude al sistema, como personas que obtienen un subsidio, venden la casa y luego piden otro subsidio, por lo que es difícil sortear ese tipo de limitaciones.
Muy buenas tardes. Tengo un trabajo de la universidad en el que me piden un contrato de compraventa de bien inmueble con afectación a vivienda familiar, pero me ha sido imposible encontrar uno. ¿Podrían ayudarme? Mil gracias.
No disponemos de uno, pero se puede conseguir en cualquier persona que labora haciendo minutas y contratos alrededor de la notaría de cualquier ciudad.
Buenos días, una pregunta: tengo el 50% de un inmueble y mi esposa el otro 50%. ¿Puedo vender mi parte a uno de nuestros hijos?
Gracias.
Depende del país que consulte; si es de Perú, gustosamente le podría asesorar.
Sí, cada propietario puede vender su parte, aunque sólo puede vender la participación de un bien proindiviso.
Hola, pregunto si es posible que el juez de familia autorice la venta de un inmueble con patrimonio de familia con la promesa de compraventa de una nueva propiedad a la que se desea subrogar o reemplazar el patrimonio de familia de la propiedad inicial que se quiere vender.
Sí, es posible que el juez lo autorice, siempre que encuentre que la promesa representa la suficiente garantía y que no es una maniobra para poner en riesgo los intereses de los hijos menores de edad.
Como propietario, él puede venderla; es un derecho que tiene. Además, sus hijos ya son mayores y no existe responsabilidad de su parte para con ellos, así anteriormente no lo haya hecho. Les recuerdo que el derecho exige pedirlo a tiempo, es decir, con inmediatez.
Gracias por el aporte.
En cuanto a que la notaria no le dijo nada, es obligación suya, antes de efectuar cualquier negocio, solicitar asesoría de un abogado, cuyos honorarios son inferiores a los perjuicios que se originan con posterioridad, como es su caso.
En efecto, es una buena práctica contratar asesoría especializada para evitar futuras complicaciones legales que terminan siendo más costosas que los honorarios cobrados por el profesional.
Hay que revisar el texto de la escritura de venta y, si en ella se indica que el vendedor se compromete a sanear lo vendido, se puede exigir a través de una demanda por obligación de hacer. En la demanda, se puede solicitar que, si no lo hacen, el juez lo realice por él. En cuanto a la amenaza, existen dos alternativas: 1) Consejo Seccional de la Judicatura, Sala Disciplinaria, y 2) denuncia penal ante la Fiscalía General de la Nación.
Es correcto. Si una de las partes del contrato no cumple, la que sí ha cumplido puede promover una acción de cumplimiento para que el juez ordene el cumplimiento de la obligación asumida.