Renovación del contrato de arrendamiento de un establecimiento de comercio

Inicio » Derecho comercial. » (27 / 01 / 2011 )

Todo comerciante que tenga un local o Establecimiento de comercio en arrendamiento, tiene derecho a que una vez culminado el Contrato de arrendamiento, es decir, una vez vencido su término, el arrendador le renueve el contrato de arrendamiento.

Esta protección especial que la ley hace de los comerciantes que actúan como arrendatarios de Establecimientos de comercio, busca proteger el trabajo realizado por el comerciante, quien con su esfuerzo, inventiva y capacidad, logra posicionar una marca, un nombre, servicio o producto. Lo que busca la ley es evitar que el arrendador intente despojar al comerciante de un local posicionado para luego el arrendador montar un negocio igual, beneficiándose del trabado anterior del arrendatario y obviamente en detrimento de este.

Respecto a la renovación de un contrato de arrendamiento de un local o establecimiento de comercio, el Código de Comercio en su artículo 518 establece lo siguiente:

Art. 518.- El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:
1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;
2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y
3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

En primer lugar, para adquirir el derecho renovación del contrato de arrendamiento de que trata el artículo 518 del Código de Comercio, se debe cumplir el primer requisito sobre el tiempo mínimo en que se debe tener como arrendatario del local, es decir como mínimo dos años.

Cumpliéndose el anterior requisito y no habiendo incumplido ninguna causal del contrato durante el tiempo de duración del mismo, el arrendador esta obligado a renovar el contrato, a excepción de los casos planteados en los numerales 2 y 3 del artículo 518, lo que significa que si el arrendador no necesita el local para utilizarlo como vivienda o para montar un negocio diferente al que tiene el arrendatario, o no lo va a demoler o reconstruir, esta obligado a renovar el contrato de arrendamiento.

Es de aclarar, que lo que la ley obliga es a renovar el contrato, no ha mantener las condiciones del mismo, es decir, que el arrendador si puede exigir nuevas condiciones como precio, duración, etc., pues una cosa es la renovación del contrato (que es lo que la ley protege) y otra muy distinta son las condiciones del contrato mismo, las cuales dependen de un acuerdo de voluntades entre las partes, que bien pueden ser distintas a las condiciones del contrato precedente.

Ahora bien, el artículo 520 del Código de comercio, afirma que en caso que se den los preceptos contemplados en los numerales 2 y 3 del artículo 518, se debe informar al arrendatario con mínimo seis (6) meses de anticipación; se debe tener claro que este preaviso es solo en los casos en que el local vaya a ser utilizado por el arrendador como vivienda o para montar un negocio diferente al que tiene el arrendatario, o que lo vaya a demoler o reconstruir el local, de lo contrario no se aplica el preaviso de los seis meses puesto que existe la obligación por parte del arrendador de renovar el contrato.

Art. 520.- En los casos previstos en los ordinales 2 y 3 del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.

Se debe hacer énfasis en que el preaviso de seis meses solo aplicar en el caso en que se den las situaciones contempladas en los numerales 2 y 3 del artículo 518 del Código de Comercio, pues si estos no se dan, la asiste la obligación al arrendador de renovar el contrato, y por lo tanto el preaviso carece de función.

Ahora, suponiendo que el contrato no se renueva porque el arrendador requiere remodelarlo, una vez remodelado, y si el arrendador decide arrendarlo nuevamente, el arrendatario inicial, es decir, el que estaba al momento de iniciar la remodelación, debe tener el privilegio para ser el quien tenga la primera oportunidad de arrendarlo:

Art. 521.- El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo.
Parágrafo.- Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y éste deberá dar aviso a aquél, con no menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia por el arrendamiento.
Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad.

Comos se puede observar, no es fácil que un arrendador se niegue a renovar un contrato de arrendamiento de un establecimiento comercial, sin contar con causas plenamente justificadas, causas que no pueden ser otras que las contempladas en el artículo 518 del Código de Comercio.

Ahora, si aun así, el arrendador decide no renovar el contrato de arrendamiento estando obligado a ello, puede quedar obligado a indemnizar al arrendatario en los términos del artículo 522 del Código de Comercio:

Art. 522.- Si el propietario no da a los locales

Temas relacionados

Siéntase libre de opinar


38 Opiniones
  1. ivan dice:

    buen dia

    Quisiera saber si el preaviso de 6 meses, procedente en las circunstancias del articulo 518 require alguna formalidad (por escrito, o contentivo de algunos requisitos especificos) y como se notifica?

  2. gloria arcila dice:

    compré un almacen hace 8 años y el dueño del local me firmó contrato a 1 año con incremento del 10% anual, en el 2006 pagaba 200.000 y me incrementó a 250.000 y en el 2007 tuve dificultades y acordamos no incrementar y hace un año me pidio el local y luego en agosto me desahució para entregar en may0 24 de 2010, en octubre me demandó por no haber pagado los incremento como reza el contrato y ahora sale sentencia en mi contra, por favor ayudenme, no se que hacer. éste señor tiene mas de 10 locales comerciales arrendados.mil gracias, por favor una pronta respuesta, estoy desesperada.

  3. mauricio dice:

    quiero saber cual es la prorroga que se debe dar a un arrendatario cuando el inmueble es solicitado por un proceso de sucesion.

  4. ingridvel dice:

    tengo un local hace 12 años haora cambio de dueño sin yo saber me corresponde indebnisasion en dinero por tantos años en este local ?

  5. rosy dice:

    hola me gustarian q me ayudadaran con el formato de una carta de renovacion de contrato de viviendo urbana ya q la inmobiliaria me lo pid y no soy d est pais y no se como trabajan aqui con respecto a esogracias repondan a rosannyssanchez@hotmail.com

  6. RENOVACION CONTRATO ARRENDAMIENTO (SOLO EL DOCUMENTO) dice:

    Gracias
    Necesito saber como actualizo un contrato de arrendamiento (solo el documento) no el contrato, pues la revisoría fiscal me exige el documento actualizado cada año. Es necesario colocar en el contrato que se trata de una actualización del documento? Gracias y que el Señor le bendiga

    • Monica esguerra dice:

      tome en arriendo un local comercial desde el dia 18 de diciembre del 2003, el contrato se hizo verbal hasta el 2006, luego se firmo contrato desde 2006 hasta 2007, luego se hizo un nuevo contrato el 18 de mayo de 2009, en enero de 2010 la dueña pasa una carta requiriendo el local por arreglos locativos y que se debe entregar el 18 de mayo de 2010, pero me ofrecen un local en otro lado para tomarlo el 29 de abril de 2010. mi pregunta es debo cancelar los dias del 18 de abril al 29 a mi actual arrendataria o que derechos tengo

  7. Gustavo Adolfo dice:

    ¿ Que ocurre en los casos en los que establecimientos de Comercio son notificados de una Declaratoria de Utilidad Pública por la realización de una obra de interes general?

    ¿Es pertinente solicitar Indemnización a la entidad estatal por el lucro cesante y por el daño emergente?

    ¿ Dentro de los avalúos comerciales que efectúe la entidad estatal se debe tener en cuenta los niveles de entabilidad de estos establecimientos, para generar las ofertas de compra?

  8. janeth dice:

    Hola, me pueden ayudar? mi papa tiene un arrendatario de local comercial, el contrato se firmo a 5 años, para el reajuste el abogfado fijo que segun el IPC se haran los reajustes. Le ofrecieron comprar el local pero el arrendatario se opuso a la compra, le mandamos la carta ofreciendolo al arrendatario,, ademas se le informo que subia el canon de arrendamiento para renovarlo mientras se negociaba con el. el contesto que no le interesaba comprar y que se ajustaba al reajuste que decia en el contrato o al IPC, ese reajuste representa unos $35.000. ¿ Es verdad que un contrato comercial se debe reajustar al IPC?, he estado leyendo y es decomun acuerdo pero ¿ mi papa esta obligado a cumplir lo que dice el contrato?Que podemos hacer