En este artículo 27 secciones
- El derecho de renovación y su fundamento.
- Cuándo nace el derecho de renovación.
- Los tres casos en que no hay que renovar.
- El desahucio de seis meses.
- Qué hacer si el arrendador se niega a renovar.
- La ley obliga a renovar, no a mantener las condiciones.
- Indemnización cuando la causal resulta falsa.
- Renovación y prórroga no son lo mismo.
- Qué pasa si el local se vende.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Cuándo tengo derecho a que me renueven el contrato de mi local?
- ¿Los dos años deben ser bajo un mismo contrato?
- ¿Qué hago si el arrendador se niega a renovarme el contrato?
- ¿Si entrego el local pierdo el derecho de renovación?
- ¿Puede el arrendador subirme mucho el canon al renovar?
- ¿Con cuánto tiempo deben avisarme que no me renuevan?
- ¿Tengo derecho a indemnización si no me renuevan?
- ¿Sirve la cláusula donde renuncio al derecho de renovación?
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El comerciante que haya ocupado un local por dos años consecutivos con un mismo establecimiento adquiere el derecho a que se le renueve el contrato, aun contra la voluntad del arrendador, según el artículo 518 del Código de Comercio. Es una norma de orden público que ninguna cláusula puede desconocer, y su finalidad es impedir que el propietario se apropie del negocio que otro acreditó. ¿Cuándo nace ese derecho y qué puede hacer el arrendatario si se lo niegan?
El derecho de renovación y su fundamento.
La regla general es que renovar un contrato depende de la voluntad de las partes. En el arrendamiento comercial la ley invierte esa regla y le impone al arrendador la obligación de renovar.
La razón es económica y la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia la ha explicado en la sentencia SC2500-2021, con ponencia del magistrado Luis Armando Tolosa:
«La concepción absolutista del derecho a la propiedad y de la autonomía de la voluntad debe ceder ante el orden público. Los artículos 518 a 524 del Código de Comercio, así lo contemplan.»
Un comerciante invierte años y dinero en acreditar un negocio en un lugar determinado, y esa clientela está atada a esa ubicación. Sin la protección legal, al propietario le bastaría no renovar para quedarse con el fruto de ese trabajo.
En la misma providencia la Corte describe cómo operan las dos protecciones que la ley articula:
«En especial, los artículos 518 y 520 estatuyen los mecanismos para amparar, en la medida de lo posible, la estabilidad del bien mercantil y contener los despropósitos del arrendador. Consagran, respectivamente, dos prerrogativas entrelazadas, sucesivas y con diferente grado de protección; una, principal, el derecho a la renovación que privilegia la continuidad del goce del establecimiento. Otra, subsidiaria, el desahucio, para hipótesis excepcionales que buscan evitar mayores traumatismos a la actividad del empresario.»
El derecho de renovación es entonces la protección principal, y el desahucio de seis meses la subsidiaria: cuando la ley permite excepcionalmente no renovar, al menos le da al comerciante tiempo para trasladarse.
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Cuándo nace el derecho de renovación.
Deben concurrir cuatro condiciones y ninguna puede faltar según el artículo 518 del Código de comercio:
- Que el arrendatario haya ocupado el inmueble a título de arrendamiento.
- Que lo haya ocupado por no menos de dos años consecutivos.
- Que durante ese tiempo haya explotado un mismo establecimiento de comercio.
- Que no se configure ninguna de las tres excepciones del artículo 518.
La segunda y la tercera condición merecen precisión, porque de ellas depende el conteo.
Los dos años se cuentan de ocupación, no de contrato. Tres contratos anuales sucesivos sobre el mismo local suman igual que uno de tres años. La norma habla de ocupar el inmueble, no de la vigencia de un documento.
Debe ser el mismo establecimiento. Si el arrendatario cambió de negocio a mitad de camino, el conteo se reinicia. Lo que la ley protege es la clientela acreditada por un establecimiento determinado en un lugar determinado.
Conviene recordar además que la protección no depende de que el inmueble sea un local a la calle: cubre oficinas, bodegas, consultorios y cualquier inmueble donde funcione un establecimiento de comercio, como se explica en contrato de arrendamiento de locales comerciales.
Los tres casos en que no hay que renovar.
Adquirido el derecho, el arrendador solo puede negarse por tres causales taxativas.
Por incumplimiento del arrendatario.
Cualquier incumplimiento hace perder el derecho de renovación: no pagar los cánones a tiempo, no pagar los servicios, dar al inmueble un uso distinto al pactado, subarrendar más de la mitad o ceder sin autorización.
El arrendador no puede ser obligado a continuar con quien no cumple, por muchos años que lleve ocupando el local. La antigüedad no purga el incumplimiento.
Cuando el propietario lo necesita para sí.
El propietario puede recuperar el local para su propia habitación o para un establecimiento suyo, pero con una condición que es el corazón de la norma.
La empresa debe ser sustancialmente distinta. La ley no le permite sacar al arrendatario para montar el mismo negocio, porque eso es exactamente lo que quiso impedir: aprovecharse de la clientela que otro construyó.
Si el contrato no se renueva por voluntad de las partes o por incumplimiento del arrendatario, esa restricción no aplica y el propietario puede instalar el negocio que quiera.
Por reconstrucción o reparación del local.
La tercera causal exige que el inmueble deba ser reconstruido, reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin desocuparlo, o demolido por ruina o para una obra nueva.
Lo determinante es que las obras sean incompatibles con la ocupación. Unas reparaciones que puedan hacerse con el local funcionando no justifican la negativa a renovar.
El desahucio de seis meses.
Cuando el arrendador invoca la segunda o la tercera causal, debe avisar con mucha anticipación según el artículo 520 del Código de comercio:
«En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.»
Son seis meses, no tres, y la sanción por no darlos es la renovación forzosa del contrato por un periodo igual al inicial.
La finalidad del plazo es práctica: darle al comerciante tiempo para conseguir otro local, adecuarlo, avisar a sus clientes y trasladar su operación sin perder la clientela.
Para la causal de incumplimiento no hay desahucio legal, y antes de los dos años tampoco, porque no hay derecho de renovación que enervar. El alcance de la figura está en el desahucio en el contrato de arrendamiento.
Qué hacer si el arrendador se niega a renovar.
Es la situación que más consultas genera y conviene separarla según la razón que invoque el arrendador.
Si niega la renovación sin causal.
El arrendatario tiene un derecho que lo ampara y no está obligado a renunciar a él.
Recordemos que estas normas son de orden público, por disposición del artículo 524 del Código de Comercio:
«Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes.»
En consecuencia, el arrendatario puede negarse a entregar el local. Si el arrendador demanda la restitución, quien está desconociendo la ley es él, y esa demanda difícilmente prospera.
Pero hay que seguir pagando. Quedarse en el local sin pagar el canon convierte al arrendatario en incumplido, y el incumplimiento es la primera excepción del artículo 518. Basta un mes de mora para perder el derecho que se está defendiendo.
Si entrega el local, pierde el derecho.
Es la advertencia más importante y la que más sorprende.
De acuerdo con nuestro criterio, entregar el local cuando el arrendador lo pide equivale a aceptar la terminación, y esa aceptación configura un mutuo acuerdo que extingue el contrato. Los contratos se terminan también por mutuo disenso, y recibir la entrega es precisamente eso.
Por lo tanto, el arrendatario que quiera hacer valer su derecho no debe entregar el local hasta que el asunto se resuelva, sea por acuerdo entre las partes o ante el juez.
Si el desacuerdo es sobre las nuevas condiciones.
Es el escenario más frecuente. El arrendador no niega la renovación pero exige un canon que el arrendatario no puede pagar.
La ley previó esa maniobra y le dio salida:
«Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos.»
El artículo 519 del Código de Comercio abre entonces un proceso judicial en el que unos peritos y el juez fijan las condiciones de la renovación. Mientras se decide, el arrendatario conserva el local si sigue pagando el canon vigente.
La ley obliga a renovar, no a mantener las condiciones.
Es la precisión que evita la mayoría de los malentendidos sobre el alcance del derecho.
El artículo 518 obliga a renovar el contrato, pero no a conservar el canon ni las demás estipulaciones. Así lo estableció la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en la sentencia 00728 del 27 de abril de 2010, con ponencia del magistrado César Julio Valencia:
«Mas, ese peculiar privilegio de poder renovar el contrato una vez cumplidos los requisitos legales, aún en contra de la voluntad del arrendador, no supone de modo ineludible la prolongación de las condiciones pactadas inicialmente, sino, de modo exclusivo, la opción de continuar con el uso del inmueble, aunque sea menester el cambio del contrato anterior.»
El derecho de renovación es entonces el derecho a seguir en el local, no a seguir pagando lo mismo. Y esa distinción es la que permite al arrendador presionar con el precio.
En la misma providencia la Corte reconoce esa contrapartida y señala que la discusión sobre las nuevas condiciones puede llevarse al proceso del artículo 519. El detalle del reajuste está en incremento del arrendamiento de local comercial.
El derecho es del arrendatario, no del arrendador.
Otra precisión de la misma sentencia, y de consecuencias prácticas para el propietario:
«Puestas en este orden las cosas, emerge palmario que, además de ser un derecho consistente en la posibilidad de seguir utilizando el mismo inmueble en que ha venido funcionando un establecimiento de comercio, es también, y fundamentalmente, una potestad exclusiva del arrendatario, que no del arrendador y, por ende, no puede ser exigido por éste sino por aquél.»
El arrendador no puede obligar al arrendatario a renovar. Si el comerciante decide irse al vencimiento del plazo, está en su derecho, y el artículo 518 no le sirve al propietario para retenerlo.
Indemnización cuando la causal resulta falsa.
Es la sanción para el arrendador que inventa una causal, y su alcance suele subestimarse.
«Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.»
El artículo 522 del Código de Comercio castiga entonces dos conductas: no darle al local el destino anunciado, y dárselo a un negocio similar al del arrendatario que salió.
El plazo es de tres meses contados desde la entrega. Si en ese término no se inician las obras o no se da el destino invocado, nace la indemnización.
Y su contenido es amplio: lucro cesante, gastos de nueva instalación, indemnizaciones de los trabajadores despedidos por el traslado y valor actual de las mejoras. Además, el inmueble queda especialmente afecto al pago y la demanda se inscribe en el registro.
Cuando la negativa no invoca ninguna causal.
Conviene distinguir, porque la indemnización del artículo 522 no cubre todos los casos.
Si el arrendador simplemente se niega a renovar sin invocar causal alguna, no procede la indemnización tarifada del artículo 522, que está prevista para el incumplimiento de una causal invocada.
Lo que procede es la indemnización por incumplimiento del contrato, que debe alegarse en juicio y cuyo monto hay que probar y cuantificar. Es una diferencia importante: una opera porque la ley lo dice y la otra depende de lo que se acredite, como se explica en indemnizaciones en el contrato de arrendamiento.
Renovación y prórroga no son lo mismo.
La distinción tiene consecuencias en materia comercial y conviene tenerla clara.
| Aspecto. | Renovación. | Prórroga. |
|---|---|---|
| Qué ocurre | Se celebra un contrato nuevo | Se extiende el existente |
| Condiciones | Pueden pactarse distintas | Se mantienen las mismas |
| Cuándo opera aquí | Por el artículo 518, al vencimiento | Por el artículo 520, si no hubo desahucio |
La Corte Suprema de Justicia lo precisó en sentencia del 8 de octubre de 1997, recordando lo dicho por la Sala Plena el 20 de noviembre de 1971:
«El derecho a la renovación del contrato para el comerciante que haya ocupado el inmueble con un mismo establecimiento mercantil por lapso no inferior a dos años consecutivos, derecho este respecto del cual precisó la Corte que no ha de confundirse con la prórroga del contrato, pues el renovado es uno nuevo, que puede acordarse o celebrarse con sujeción a las circunstancias especialmente en cuanto a precio y utilización de la cosa arrendada.»
Por eso el artículo 520 sanciona la falta de desahucio con la renovación o prórroga «en las mismas condiciones»: allí el contrato continúa igual, sin que el arrendador pueda aprovechar para cambiar el precio.
Qué pasa si el local se vende.
El cambio de propietario no extingue el derecho de renovación, pero la oponibilidad del contrato al comprador tiene un requisito que conviene conocer.
El artículo 2020 del Código Civil obliga a respetar el arriendo a quien recibe el inmueble por título gratuito, y a quien lo recibe a título oneroso solo si el arrendamiento consta en escritura pública.
Como la mayoría de contratos comerciales se celebran por documento privado, el arrendatario que compró estabilidad con dos años de ocupación puede perderla si el local se vende.
¿Qué se debe hacer? El propio artículo 2020 permite al arrendatario de bienes raíces requerir por sí solo la inscripción de la escritura. Es un trámite que casi nadie hace y que es la única forma de blindar el contrato frente a un futuro comprador.
Conviene además tener presente que si al momento de la venta aún no se han cumplido los dos años, no hay derecho de renovación y el nuevo dueño podrá no renovar al vencimiento. El punto se desarrolla en ¿qué pasa con el contrato de arrendamiento si se vende el inmueble?.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Cuándo tengo derecho a que me renueven el contrato de mi local?
Cuando haya ocupado el inmueble por no menos de dos años consecutivos explotando un mismo establecimiento de comercio, y no se configure ninguna de las tres excepciones del artículo 518 del Código de Comercio.
¿Los dos años deben ser bajo un mismo contrato?
No. La norma habla de ocupar el inmueble, de modo que tres contratos anuales sucesivos sobre el mismo local suman igual que uno de tres años. Lo que sí debe ser el mismo es el establecimiento de comercio.
¿Qué hago si el arrendador se niega a renovarme el contrato?
Si no invoca ninguna de las tres causales legales, puede negarse a entregar el local, porque tiene un derecho que lo ampara y estas normas son de orden público. Eso sí, debe seguir pagando el canon: un mes de mora le hace perder el derecho que está defendiendo.
¿Si entrego el local pierdo el derecho de renovación?
De acuerdo con nuestro criterio sí, porque entregar equivale a aceptar la terminación y configura un mutuo acuerdo que extingue el contrato. Quien quiera hacer valer su derecho no debe entregar hasta que el asunto se resuelva.
¿Puede el arrendador subirme mucho el canon al renovar?
La ley lo obliga a renovar pero no a mantener las condiciones, según lo precisó la Corte Suprema en la sentencia 00728 de 2010. Si el desacuerdo es sobre el precio, el artículo 519 del Código de Comercio permite acudir a un proceso judicial con intervención de peritos, y mientras se decide usted conserva el local si sigue pagando.
¿Con cuánto tiempo deben avisarme que no me renuevan?
Seis meses, cuando la causal invocada es que el propietario necesita el inmueble o que debe reconstruirlo. Si no se da ese desahucio, el contrato se considera renovado en las mismas condiciones y por el mismo término inicial.
¿Tengo derecho a indemnización si no me renuevan?
Depende. Si el arrendador invocó una causal y después no le da al local el destino anunciado, o no inicia las obras dentro de los tres meses siguientes a la entrega, procede la indemnización del artículo 522. Si simplemente se negó sin invocar causal, procede la indemnización por incumplimiento, que hay que probar y cuantificar en juicio.
¿Sirve la cláusula donde renuncio al derecho de renovación?
No. El artículo 524 del Código de Comercio dispone que contra los artículos 518 a 523 no produce efectos ninguna estipulación de las partes, de modo que esa renuncia es ineficaz aunque esté firmada.
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¡Buenos días! ¿Para informar sobre la renovación del contrato, también debe hacerse mínimo 6 meses antes? En el contrato dejamos que eran 2 meses antes.
Así lo establece la ley, que son 6 meses. Las partes pueden pactar un término menor, pero puede dar lugar a reclamaciones y demandas. Lo mejor es ajustarse a lo que dice la norma.
Agradezco, seguramente como muchos, esta información detallada.
En caso de que en el contrato de arrendamiento se especifique que la fecha de vencimiento del contrato es por mutuo acuerdo y que no prevea plazos para que ni el arrendatario ni el arrendador notifiquen su voluntad de no renovar automáticamente el contrato, ¿cuál es el plazo que se aplica si el arrendatario quiere notificar su deseo de no renovar el contrato? Entiendo que son 6 meses si es el arrendador, pero no encuentro información sobre el plazo para el arrendatario.
¡Gracias!
El plazo de 6 meses aplica únicamente para las causales 2 y 3 del artículo 518 del Código de Comercio. Si ese no es su caso, debe aplicar el artículo 2034 del Código Civil, donde el término sería de 1 mes, según el periodo de pago acordado.
Cuando se da la renovación a la que se hace referencia en el artículo 518 del Código de Comercio, ¿cuántas veces se puede llevar a cabo esa renovación? Es decir, ¿solo se puede renovar una vez al cumplir con los requisitos establecidos, o puede hacerse de manera ilimitada?
La ley no lo precisa, pero considerando que el objetivo de esa norma es proteger los intereses del comerciante que ha realizado una inversión en el posicionamiento de su negocio, se entiende que el derecho a la renovación no solo aplica al contrato inicial, sino a las siguientes renovaciones o contratos nuevos que se firmen.
Tan es así que el artículo 521 establece que cuando la renovación no se ha dado porque la edificación debió ser remodelada o reconstruida, una vez esté en condiciones de ser arrendada se preferirá al arrendatario anterior.
Saludos
Está buena la publicación. Es importante conocer los temas de alquileres, locales comerciales o viviendas para una persona, pareja o familia. El costo de arrendamiento puede ser mensual, trimestral, semestral o anual. El tiempo es muy importante; en caso de no renovar un contrato, se debe cursar un escrito en el que se indique que dicho contrato no será renovado por uso familiar de la vivienda. Asimismo, debe hacerse con una anticipación no menor a seis meses, para que el inquilino tenga suficiente tiempo para buscar otro local y pueda salir del inmueble sin problema alguno.
Gracias por el comentario.