Incremento del arrendamiento en locales comerciales

El incremento máximo del canon de arrendamiento de locales comerciales no está regulado por la ley, por lo tanto se debe aplicar lo que las partes acuerden o en su defecto lo que la justicia disponga como pasa a explicarse.

Ley que regula el arrendamiento de locales comerciales.

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El código de comercio en los artículos 518 al 524 aborda el arrendamiento de establecimientos de comercio, en los que se incluyen algunas reglas sobre el arrendamiento de locales comerciales como tal, pero ninguna de ellas regula el canon de arrendamiento y menos su incremento.

El código civil que es el llamado a regular las partes no reguladas de forma particular por el código de comercio, tampoco dice nada de los incrementos del arrendamiento, por lo que este tema está huérfano en la ley colombiana.

La ley 820 de 2003 contempla un límite máximo al incremento de canon de arrendamiento, pero dicha ley aplica exclusivamente para el arrendamiento de vivienda, por ser de interés social más no toca el incremento del arrendamiento de locales comerciales.

Regulación contractual del incremento del arrendamiento de local comercial.

Debido a que la ley no regula cómo, ni cuándo ni en cuánto se incrementa el arrendamiento de un local comercial, le corresponde a las partes regular ese tema en el contrato de arrendamiento.

Contrato de arrendamiento

Para evitar problemas en el contrato de arrendamiento se debe fijar de forma clara el porcentaje en que se debe incrementar al arrendamiento y las fechas de ese incremento.

Regulación judicial del incremento del arrendamiento local comercial.

Cuando las partes no hayan regulado el incremento del arrendamiento en el respectivo contrato, o se presenten diferencias respecto a dicho incremento, el asunto debe ser resuelto en los estrados judiciales.

Señala el artículo 519 del código de comercio:

«Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos.»

En consecuencia, es necesario interponer una demanda civil que se conoce como proceso de regulación de incremento de canon de arrendamiento de local comercial, donde el juez entrará a decidir sobre el incremento según las pretensiones del demandante y las prueba que se alleguen en el proceso entre otras consideraciones.

Recomendaciones sobre el incremento del canon de arrendamiento.

Como ya se señaló, en el contrato de arrendamiento se debe acordar el incremento, y ese acuerdo debe ser por escrito para que preste utilidad, lo que nos indica que el contrato de arrendamiento debe hacerse por escrito, pues en el caso de contratos verbales demostrar si se acordó o no incremento, o de cuánto fue, es una tarea difícil que es mejor evitar.

Al fijar contractualmente el incremento del arrendamiento hay que considerar variables como la inflación o la posible valorización o desvalorización futura del inmueble por distintas razones, lo que cobra más relevancia si son contratos a largo plazo.

Para el arrendador puede no ser ideal pactar un incremento porcentual fijo anual, como por ejemplo del 5% anual, porque ¿qué pasa si en 10 años la inflación llega al 30% anual como en los años 90 del siglo pasado? Perderá una importante suma de dinero porque el incremento no le alcanzaría para cubrir el efecto de la inflación.

Arrendador y arrendatario ¿Quiénes son?

Para cubrirse de esos riesgos se suele fijar un incremento en función de la inflación, como por ejemplo un porcentaje igual al crecimiento de la inflación, o a la inflación más 2 puntos porcentuales, etc.

Las valorizaciones o desvalorizaciones futuras también tienen un efecto importante. Por ejemplo, puede ser que hoy por un local es razonable cobrar un salario mínimo mensual de arrendamiento, pero ese local se puede valorizar porque le construyeron un centro comercial al frente y el arrendamiento pasa a costar 10 veces, y en tal evento el arrendador está atado a un contrato que le impide ajustar ese arrendamiento a las nuevas circunstancias.

O puede ser que suceda lo contrario, que el local se desvalorice y el arrendamiento de locales similares disminuya y el arrendatario termina perjudicado con un contrato que no le permite hacer ese ajuste.

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7 Opiniones
  1. Manuel Baquero Dice:

    Buenos días, Como se hace para pedir un local que viene pagando una suma irrisoria ya que los arriendos en el municipio están al rededor de 500.000 y esta persona solo paga 210.000 desde el año 2016 hasta hoy 2019, se lo incremente a pagar el próximo año 260.000 y el siguiente 320.000 y me dice el arrendatario que es muy caro.-

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  2. METALICAS Dice:

    BUENOS DIAS SERA TAN AMABLE TENGO UN LOCAL EN ARRENDAMIENTO HACE CINCO AÑO MIS AUMENTOS HAN SIDO RAZONABLES, PERO ESTE AÑO FALLECIO LA PERSONA ENCARGADA DEL CONTRATO, TOMA EL CARGO UN SOBRINO Y NOS LLAMAN HACER NUEVO CONTRATO CON UN INCREMENTO DE 200.000 ADICIONALES, ESE INCREMENTO ES LEGAL ESTOY CANCELANDO 600.000 Y AHORA QUE 800.000.

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  3. gilberto.polania Dice:

    Buenas tardes

    tengo un local hace 25 años en alquiler, y los propietarios en los últimos 5 años me vienen incrementando el doble y hasta 3 veces el valor del IPC, Para este año 2020, el incremento nos informan que va a ser del 10%.
    No estamos en condiciones de poder aceptar este incremento, pues cada año nuestra empresa, ha rebajado sus ventas en un 60%. de 10 empleados pasamos a tener 3.

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    • Salomonico Dice:

      Gilberto, tambien soy arredatario de local comercial. Teniendo en cuenta que no hay nada en la ley que le impida al arrendador incrementar un 10% o mas, Mi sugerencia es que trate de llegar a un acuerdo con el arrendador, ya que por lo que nos cuenta ud debe ser un muy buen arrendatario al llevar 25 años en ese local. Recuerde que ud. no puede obligarlo a que le baje, pero si puede hacer uso de sus habilidades de negociante y lograr algo mas razonable.
      La otra opcion es que si en este momento solamente tiene 3 empleados y las ventas han bajado un 60%, puede pesar en un local mas pequeño mentras recuperan sus ventas.
      Los mejores deseos.

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  4. maritza Dice:

    Buenas tardes, tengo e arriendo un casa lote para una actividad, el contrato inicio en el 2017 y el incremento anual es del 7%, para este año 2020 me quieren increnentar un 66% .. esto es legal.

    Gracias

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  5. Simon Dice:

    Cordial saludo

    Mis preguntas son la siguientes.

    El comerciante esta totalmente desamparado ante la usura del arrendador?

    No importa los años de antigüedad y buen comportamiento de pago?

    Quien vela por los derechos del arriendatario?

    Gracias por su amabilidad y profesionalismo.

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  6. PAPOLOLIS Dice:

    SOY RETIRADO Y TENGO LOCAL COMERCIAL. UNA TRANSNACIONAL ESTA INTERESADA.
    POR FAVOR TENGO ALGUNAS PREGUNTAS
    PREGUNTAS: SOLICITAN CONTRATO 20 ANOS INCREMENTOS ANUALES SOLO IPC DEBO SOLICITAR MINIMO 10 POR CIENTO ANUAL ??

    CONTRATO SE FIRMA CON LA FRANQUICIA O LA TRANSNACIONAL DIRECTAMENTE ?

    PIDEN TRES MESES SIN PAGO RENTA PARA HACER ADECUACIONES AL LOCAL
    ES ACEPTABLE ???

    QUE REQUISITOS Y GARANTIA DEBO EXIGIR ANTES FIRMA CONTRATO ??
    SE ACOSTUMBRA UN DEPOSITO PARA GARANTIZAR RENTA ????
    GRACIAS ANTICIPADAS POR SU ATENCION Y GRAN SERVICIO A LA COMUNIDAD.

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