Incremento del arrendamiento de local comercial en Colombia

El incremento del canon de arrendamiento de un local comercial no está limitado por ninguna ley colombiana: ni el Código de Comercio ni el Código Civil fijan tope o periodicidad, y la ley 820 de 2003, que sí lo hace, aplica solo a la vivienda urbana. En consecuencia, el reajuste es el que las partes hayan pactado en el contrato y, cuando no pactaron nada, el que decida un juez con intervención de peritos. ¿Cómo funciona eso en la práctica?

Incremento del arriendo comercial en 2026.

En Colombia no existe, a la fecha, una norma que fije el porcentaje en que debe incrementarse el arrendamiento de un local comercial.

El límite del IPC solo rige para la vivienda urbana, por disposición del artículo 20 de la ley 820 de 2003, y esa ley no cobija los locales.

Por eso no tiene sentido preguntar cuánto puede subir un arriendo comercial en un año determinado: la respuesta no depende del año ni del IPC, sino de lo que diga el contrato.

Si el contrato pactó el IPC, el incremento será el IPC. Si pactó un porcentaje fijo, será ese. Si pactó el IPC más dos puntos, será eso. Y si no pactó nada, no hay incremento exigible hasta que las partes lo acuerden o un juez lo fije.

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Por qué la ley no regula el incremento comercial.

Conviene entender el vacío para no buscar una norma que no existe.

El Código de Comercio se ocupa del arrendamiento de locales en los artículos 518 a 524, pero solo para reconocerle tres derechos al empresario: la renovación del contrato, el desahucio anticipado y la preferencia en el local reconstruido. Ninguno de esos artículos toca el precio ni su reajuste.

El Código Civil, que suple los vacíos de la ley comercial, tampoco dice nada sobre incrementos del arrendamiento. Y la ley 820 de 2003 se limita a la vivienda urbana por tratarse de un asunto de interés social, como se explica en contrato de arrendamiento de locales comerciales.

El resultado es que la materia queda entregada a la autonomía de la voluntad, con la única corrección del proceso judicial de regulación cuando las partes no logran ponerse de acuerdo al renovar.

El incremento se pacta en el contrato.

Como la ley no regula ni cuánto ni cuándo, ese es trabajo del contrato, y hacerlo mal sale caro.

En el contrato debe quedar expresamente:

1. El porcentaje o la fórmula de reajuste.
2. La periodicidad, normalmente anual.
3. La fecha exacta a partir de la cual se aplica cada incremento.
4. El índice de referencia y el periodo que se toma, cuando el reajuste se ata a la inflación.

La cuarta es la que más se descuida. Decir «se incrementará según el IPC» deja abierto si se toma el IPC del año calendario anterior, el de los últimos doce meses corridos o el proyectado, y esa ambigüedad se resuelve casi siempre a favor de quien redactó el contrato.

Qué fórmula conviene pactar.

Un porcentaje fijo es cómodo pero riesgoso para el arrendador en contratos largos. Un 5% anual pactado hoy puede quedar muy por debajo de la inflación real dentro de unos años, y el arrendador quedará atado a un contrato que le impide corregirlo.

Por eso lo corriente es atar el reajuste a la inflación: el IPC, o el IPC más algunos puntos porcentuales cuando el arrendador quiere cubrirse también de la valorización del sector.

El riesgo del arrendatario es el inverso. Si el sector se desvaloriza y los arriendos de locales comparables bajan, el reajuste automático lo deja pagando por encima del mercado. En contratos largos conviene prever una revisión de las condiciones a mitad de camino.

Qué pasa si el contrato no pactó incremento.

Es la situación más frecuente en los contratos redactados sin asesoría, y la respuesta suele sorprender a los arrendadores.

Si el contrato guarda silencio sobre el reajuste, el arrendatario no está obligado a pagar incremento alguno. No hay norma supletoria que llene ese vacío, y el arrendador no puede imponer unilateralmente un aumento.

El arrendador tiene entonces dos caminos. El primero es negociar el incremento con el arrendatario, que puede aceptarlo o no. El segundo es esperar la renovación del contrato y plantear allí las nuevas condiciones.

De acuerdo con nuestro criterio, quien tenga un contrato comercial sin cláusula de reajuste debe corregirlo mediante un otrosí antes de que el arrendatario adquiera el derecho de renovación, porque después su margen de negociación se reduce considerablemente.

Regulación judicial del incremento.

El conflicto no suele darse durante el contrato sino al renovarlo, y es entonces cuando la ley ofrece una salida.

Supongamos un local arrendado en $3.000.000 cuyo contrato vence, y que el arrendador exige $7.000.000 para renovarlo. El arrendatario, que ya tiene derecho de renovación por llevar más de dos años, no está de acuerdo.

Para ese caso dispone el artículo 519 del Código de Comercio:

«Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos.»

El artículo 519 del Código de Comercio abre entonces un proceso de regulación del canon, en el que unos peritos avalúan el inmueble y las condiciones del mercado y el juez fija el precio de la renovación.

Ese proceso es el contrapeso del derecho de renovación. Sin él, al arrendador le bastaría exigir un canon imposible para forzar la salida del arrendatario y burlar la protección del artículo 518.

El arrendatario no tiene que irse mientras se decide.

Mientras el juez no resuelva, el arrendatario conserva su derecho de renovación y no está obligado a entregar el local, siempre que siga pagando el canon vigente. Recordemos que las normas de los artículos 518 a 523 son imperativas por disposición del artículo 524 del mismo código.

Lo que sí debe hacer es seguir pagando. Dejar de pagar convierte al arrendatario en incumplido y le hace perder el derecho de renovación por la primera excepción del artículo 518, como se detalla en renovación del contrato de arrendamiento de local comercial.

Situaciones particulares del incremento comercial.

A continuación abordamos algunas de las situaciones particulares que se pueden presentar con el incremento del canon de arrendamiento comercial.

Cobro retroactivo de incrementos no aplicados.

Ocurre con frecuencia: el contrato pactó reajuste anual, el arrendador no lo aplicó durante varios años y después pretende cobrar todo lo dejado de percibir.

De acuerdo con nuestro criterio, ese cobro retroactivo no procede cuando el arrendador aceptó durante años el canon sin reajuste, recibió los pagos y expidió las cuentas de cobro por el valor no reajustado. Esa conducta constituye una modificación tácita de la forma de ejecutar el contrato y el arrendatario tenía razones fundadas para creer que el canon era el que se le cobraba.

Es una posición interpretativa. Quien quiera oponerse a un cobro de esa naturaleza deberá acreditar en juicio los pagos aceptados y las cuentas de cobro expedidas sin el reajuste, que son la prueba de la conducta del arrendador.

Aumento del arriendo por circunstancias del entorno.

Ni la valorización ni la desvalorización del sector modifican por sí solas el canon pactado. El contrato es ley para las partes y solo se reajusta como allí se haya previsto.

Tampoco puede el arrendatario exigir una rebaja porque el arrendador arrendó otro local del mismo edificio a un competidor suyo. El Código de Comercio no regula la exclusividad, de modo que si el contrato no la pactó, no hay nada que reclamar.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

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