Incremento del arrendamiento en locales comerciales

Por 3 septiembre, 2019

El incremento máximo del canon de arrendamiento de locales comerciales no está regulado por la ley, por lo tanto se debe aplicar lo que las partes acuerden o en su defecto lo que la justicia disponga como pasa a explicarse.

Ley que regula el arrendamiento de locales comerciales.

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El código de comercio en los artículos 518 al 524 aborda el arrendamiento de establecimientos de comercio, en los que se incluyen algunas reglas sobre el arrendamiento de locales comerciales como tal, pero ninguna de ellas regula el canon de arrendamiento y menos su incremento.

El código civil que es el llamado a regular las partes no reguladas de forma particular por el código de comercio, tampoco dice nada de los incrementos del arrendamiento, por lo que este tema está huérfano en la ley colombiana.

La ley 820 de 2003 contempla un límite máximo al incremento de canon de arrendamiento, pero dicha ley aplica exclusivamente para el arrendamiento de vivienda, por ser de interés social más no toca el incremento del arrendamiento de locales comerciales.

Regulación contractual del incremento del arrendamiento de local comercial.

Debido a que la ley no regula cómo, ni cuándo ni en cuánto se incrementa el arrendamiento de un local comercial, le corresponde a las partes regular ese tema en el contrato de arrendamiento.

Contrato de arrendamiento

Para evitar problemas en el contrato de arrendamiento se debe fijar de forma clara el porcentaje en que se debe incrementar al arrendamiento y las fechas de ese incremento.

Regulación judicial del incremento del arrendamiento local comercial.

Cuando las partes no hayan regulado el incremento del arrendamiento en el respectivo contrato, o se presenten diferencias respecto a dicho incremento, el asunto debe ser resuelto en los estrados judiciales.

Señala el artículo 519 del código de comercio:

«Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos.»

En consecuencia, es necesario interponer una demanda civil que se conoce como proceso de regulación de incremento de canon de arrendamiento de local comercial, donde el juez entrará a decidir sobre el incremento según las pretensiones del demandante y las prueba que se alleguen en el proceso entre otras consideraciones.

Recomendaciones sobre el incremento del canon de arrendamiento.

Como ya se señaló, en el contrato de arrendamiento se debe acordar el incremento, y ese acuerdo debe ser por escrito para que preste utilidad, lo que nos indica que el contrato de arrendamiento debe hacerse por escrito, pues en el caso de contratos verbales demostrar si se acordó o no incremento, o de cuánto fue, es una tarea difícil que es mejor evitar.

Al fijar contractualmente el incremento del arrendamiento hay que considerar variables como la inflación o la posible valorización o desvalorización futura del inmueble por distintas razones, lo que cobra más relevancia si son contratos a largo plazo.

Para el arrendador puede no ser ideal pactar un incremento porcentual fijo anual, como por ejemplo del 5% anual, porque ¿qué pasa si en 10 años la inflación llega al 30% anual como en los años 90 del siglo pasado? Perderá una importante suma de dinero porque el incremento no le alcanzaría para cubrir el efecto de la inflación.

Arrendador y arrendatario ¿Quiénes son?

Para cubrirse de esos riesgos se suele fijar un incremento en función de la inflación, como por ejemplo un porcentaje igual al crecimiento de la inflación, o a la inflación más 2 puntos porcentuales, etc.

Las valorizaciones o desvalorizaciones futuras también tienen un efecto importante. Por ejemplo, puede ser que hoy por un local es razonable cobrar un salario mínimo mensual de arrendamiento, pero ese local se puede valorizar porque le construyeron un centro comercial al frente y el arrendamiento pasa a costar 10 veces, y en tal evento el arrendador está atado a un contrato que le impide ajustar ese arrendamiento a las nuevas circunstancias.

O puede ser que suceda lo contrario, que el local se desvalorice y el arrendamiento de locales similares disminuya y el arrendatario termina perjudicado con un contrato que no le permite hacer ese ajuste.

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3 Opiniones
  1. JAIME GIRALDO Dice:

    Buena noche, tengo en alquiler un local hace 11 años, actualmente pago 650.000, cada dos años me ha estado incrementando 50.000,fuera de eso el local se ha estado deteriorando por el tiempo y nunca le hace arreglos, he estado hablando con el y me dice que los arreglos los tengo que hacer yo, mi pregunta es, si es justo este incremento que debo hacer se que a el le corresponde los arreglos, gracias por su colaboracion.

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  2. gregorio Dice:

    MI arrendatario no me subio nada luego del primer año ahora van dos y me va subir el arriendo en un 20 y quiere que le pague el año que paso es decir el retroactivo es legal esta accion ?

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