El incremento máximo del canon de arrendamiento de locales comerciales no está regulado por la ley, por lo tanto, se debe aplicar lo que las partes acuerden en el contrato o en su defecto lo que la justicia disponga como pasa a explicarse.
- Incremento arriendo comercial en el 2023.
- Ley que regula el arrendamiento de locales comerciales.
- Regulación contractual del incremento del arrendamiento de local comercial.
- Regulación judicial del incremento del arrendamiento local comercial.
- Qué pasa si no se pacta un incremento en el canon de arrendamiento.
- Recomendaciones sobre el incremento del canon de arrendamiento.
Incremento arriendo comercial en el 2023.
En Colombia no existe una ley (a fecha de hoy 2023) que regule el porcentaje en que se debe incrementar el canon de arrendamiento de locales comerciales.
Esa limitación o regulación aplica únicamente para el arrendamiento de vivienda urbana contenida en la ley 820 de 2003, que no se extiende a locales comerciales.
Por lo anterior, la regulación del incremento del arrendamiento debe hacerse por vía contractual, lo que implica que depende de la voluntad de las partes, así que porcentaje incremento que puede ser el IPC, o cualquier otro que las partes hayan acordado.
Ley que regula el arrendamiento de locales comerciales.
El código de comercio en los artículos 518 al 524 aborda el arrendamiento de establecimientos de comercio, en los que se incluyen algunas reglas sobre el arrendamiento de locales comerciales como tal, pero ninguna de ellas regula el canon de arrendamiento y menos su incremento.
El código civil que es el llamado a regular las partes no reguladas de forma particular por el código de comercio, tampoco dice nada de los incrementos del arrendamiento, por lo que este tema está huérfano en la ley colombiana.
La ley 820 de 2003 contempla un límite máximo al incremento de canon de arrendamiento, pero dicha ley aplica exclusivamente para el arrendamiento de vivienda, por ser de interés social más no toca el incremento del arrendamiento de locales comerciales.
Regulación contractual del incremento del arrendamiento de local comercial.
Debido a que la ley no regula cómo, ni cuándo ni en cuánto se incrementa el arrendamiento de un local comercial, les corresponde a las partes regular ese tema en el contrato de arrendamiento.
Para evitar problemas en el contrato de arrendamiento se debe fijar de forma clara el porcentaje en que se debe incrementar al arrendamiento y las fechas de ese incremento.
Depende de las partes fijar el porcentaje en que se incrementará al canon de arrendamiento y la fecha a partir de la cual se realizará el incremento, lo que debe figurar clara y expresamente en el respectivo contrato.
Regulación judicial del incremento del arrendamiento local comercial.
Como regularmente en los contratos se pacta el incremento del canon de arrendamiento, no suele haber problemas en este aspecto, pero sí lo hay cuando se trata de renovar el contrato de arrendamiento.
Aquí se presenta una situación distinta, pues el primer contrato se pacta un precio, por ejemplo, pero al terminarse ese contrato, cuando se renueva el arrendador puede exigir un precio mayor, con el que seguramente el arrendatario no esté de acuerdo, caso en el cual se aplica el artículo 519 del código de comercio:
«Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos.»
En consecuencia, es necesario interponer una demanda civil que se conoce como proceso de regulación de incremento de canon de arrendamiento de local comercial, donde el juez entrará a decidir sobre el incremento según las pretensiones del demandante y las prueba que se alleguen en el proceso entre otras consideraciones.
Qué pasa si no se pacta un incremento en el canon de arrendamiento.
El arrendatario debe cumplir lo que el contrato diga, y si el contrato nada dice, es decir, guarda silencio respecto al incremento del canon de arrendamiento, pues el arrendatario no está obligado a pagar ningún incremento.
En tal situación el arrendador tendrá que recurrir a un proceso de regulación de canon de arrendamiento a fin de conseguir que se obligue al arrendatario a pagar el incremento que resulte probado en el proceso judicial.
Para evitar esa situación siempre se debe pactar el incremento del arrendamiento, como es apenas obvio.
Recomendaciones sobre el incremento del canon de arrendamiento.
Como ya se señaló, en el contrato de arrendamiento se debe acordar el incremento, y ese acuerdo debe ser por escrito para que preste utilidad, lo que nos indica que el contrato de arrendamiento debe hacerse por escrito, pues en el caso de contratos verbales demostrar si se acordó o no incremento, o de cuánto fue, es una tarea difícil que es mejor evitar.
Al fijar contractualmente el incremento del arrendamiento hay que considerar variables como la inflación o la posible valorización o desvalorización futura del inmueble por distintas razones, lo que cobra más relevancia si son contratos a largo plazo.
Para el arrendador puede no ser ideal pactar un incremento porcentual fijo anual, como por ejemplo del 5% anual, porque ¿Qué pasa si en 10 años la inflación llega al 30% anual como en los años 90 del siglo pasado? Perderá una importante suma de dinero porque el incremento no le alcanzaría para cubrir el efecto de la inflación.
Para cubrirse de esos riesgos se suele fijar un incremento en función de la inflación, como por ejemplo un porcentaje igual al crecimiento de la inflación, o a la inflación más 2 puntos porcentuales, etc.
Las valorizaciones o desvalorizaciones futuras también tienen un efecto importante. Por ejemplo, puede ser que hoy por un local resulte razonable cobrar un salario mínimo mensual de arrendamiento, pero ese local se puede valorizar porque le construyeron un centro comercial al frente y el arrendamiento pasa a costar 10 veces, y en tal evento el arrendador está atado a un contrato que le impide ajustar ese arrendamiento a las nuevas circunstancias.
O puede ser que suceda lo contrario, que el local se desvalorice y el arrendamiento de locales similares disminuya y el arrendatario termina perjudicado con un contrato que no le permite hacer ese ajuste.
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octubre 4th, 2019 a las 10:56 am
Buenos días, Como se hace para pedir un local que viene pagando una suma irrisoria ya que los arriendos en el municipio están al rededor de 500.000 y esta persona solo paga 210.000 desde el año 2016 hasta hoy 2019, se lo incremente a pagar el próximo año 260.000 y el siguiente 320.000 y me dice el arrendatario que es muy caro.-
noviembre 7th, 2019 a las 11:22 am
BUENOS DIAS SERA TAN AMABLE TENGO UN LOCAL EN ARRENDAMIENTO HACE CINCO AÑO MIS AUMENTOS HAN SIDO RAZONABLES, PERO ESTE AÑO FALLECIO LA PERSONA ENCARGADA DEL CONTRATO, TOMA EL CARGO UN SOBRINO Y NOS LLAMAN HACER NUEVO CONTRATO CON UN INCREMENTO DE 200.000 ADICIONALES, ESE INCREMENTO ES LEGAL ESTOY CANCELANDO 600.000 Y AHORA QUE 800.000.
enero 10th, 2020 a las 2:29 pm
Buenas tardes
tengo un local hace 25 años en alquiler, y los propietarios en los últimos 5 años me vienen incrementando el doble y hasta 3 veces el valor del IPC, Para este año 2020, el incremento nos informan que va a ser del 10%.
No estamos en condiciones de poder aceptar este incremento, pues cada año nuestra empresa, ha rebajado sus ventas en un 60%. de 10 empleados pasamos a tener 3.
enero 17th, 2020 a las 5:20 pm
Gilberto, tambien soy arredatario de local comercial. Teniendo en cuenta que no hay nada en la ley que le impida al arrendador incrementar un 10% o mas, Mi sugerencia es que trate de llegar a un acuerdo con el arrendador, ya que por lo que nos cuenta ud debe ser un muy buen arrendatario al llevar 25 años en ese local. Recuerde que ud. no puede obligarlo a que le baje, pero si puede hacer uso de sus habilidades de negociante y lograr algo mas razonable.
La otra opcion es que si en este momento solamente tiene 3 empleados y las ventas han bajado un 60%, puede pesar en un local mas pequeño mentras recuperan sus ventas.
Los mejores deseos.
enero 30th, 2020 a las 4:54 pm
Buenas tardes, tengo e arriendo un casa lote para una actividad, el contrato inicio en el 2017 y el incremento anual es del 7%, para este año 2020 me quieren increnentar un 66% .. esto es legal.
Gracias
febrero 10th, 2020 a las 10:44 pm
Cordial saludo
Mis preguntas son la siguientes.
El comerciante esta totalmente desamparado ante la usura del arrendador?
No importa los años de antigüedad y buen comportamiento de pago?
Quien vela por los derechos del arriendatario?
Gracias por su amabilidad y profesionalismo.
febrero 14th, 2020 a las 9:32 am
SOY RETIRADO Y TENGO LOCAL COMERCIAL. UNA TRANSNACIONAL ESTA INTERESADA.
POR FAVOR TENGO ALGUNAS PREGUNTAS
PREGUNTAS: SOLICITAN CONTRATO 20 ANOS INCREMENTOS ANUALES SOLO IPC DEBO SOLICITAR MINIMO 10 POR CIENTO ANUAL ??
CONTRATO SE FIRMA CON LA FRANQUICIA O LA TRANSNACIONAL DIRECTAMENTE ?
PIDEN TRES MESES SIN PAGO RENTA PARA HACER ADECUACIONES AL LOCAL
ES ACEPTABLE ???
QUE REQUISITOS Y GARANTIA DEBO EXIGIR ANTES FIRMA CONTRATO ??
SE ACOSTUMBRA UN DEPOSITO PARA GARANTIZAR RENTA ????
GRACIAS ANTICIPADAS POR SU ATENCION Y GRAN SERVICIO A LA COMUNIDAD.
noviembre 23rd, 2022 a las 11:07 am
Buenos días hay que entrar a revisar al detalle la documentación, ya que desafortunadamente en colombia no hay un marco legal para el arrendamiento de local comercial, en cuanto a tres meses sin pagar arriendo no es factible, si quiere podemos revisar los documentos y elaborar uno que no deje conceptos al azar para hacerlo exigible mas adelante tel 3012106842
noviembre 10th, 2020 a las 12:34 pm
Hola buenos días: tengo una duda. quiero adquirir un local en arriendo pero como la actual situacion economica es muy dificil el dueño del local propone que le pague arriendo del 10% sobre utilidades . Que tan viable puede ser esta propuesta para ambas partes?
noviembre 10th, 2020 a las 12:35 pm
Hola buenos días: tengo una duda. quiero adquirir un local en arriendo pero como la actual situacion economica es muy dificil el dueño del local propone que le pague arriendo del 10% sobre utilidades . Que tan viable puede ser esta propuesta para ambas partes?
enero 24th, 2021 a las 6:02 pm
En la actualidad hay alguna ley que obligue a los arrendatarios de empresas grandes no perjudicadas en el COVID-19 a pagar por encima de la tarifa del IPC dado que esta si esta regulada pero para vivienda y no local comercial. Que se puede hacer cuando el arrendatario se reúsa al aumento por encima del IPC?
agosto 29th, 2022 a las 3:24 pm
Buenas tardes, si tengo un local comercial y según el contrato se incrementa el IPC a partir del 23 Agosto de cada año(2022). Se tomaría el IPC del 2021 o lo que va corrido del año al 2022.
noviembre 23rd, 2022 a las 11:08 am
Buenos días hay que entrar a revisar al detalle la documentación, ya que desafortunadamente en colombia no hay un marco legal para el arrendamiento de local comercial, en cuanto a tres meses sin pagar arriendo no es factible, si quiere podemos revisar los documentos y elaborar uno que no deje conceptos al azar para hacerlo exigible mas adelante tel 3012106842
febrero 27th, 2023 a las 4:40 pm
buena tarde, tengo el arriendo un local desde octubre de 2020 y hasta ahora el arrendatario me dice que va a subir el canon de arrendamiento y que debo pagarle un retroactivo del año anterior. debo pagar ese retroactivo ?
marzo 14th, 2023 a las 4:17 pm
Buenas tarde, tenía el arriendo de un local desde marzo de 2020 y lo entregue el 9 de marzo 2023, hasta ahora el arrendatario me dice que seguí pagando el mismo canon de arriendo hasta la fecha, (algo hablado con el arrendador y autorizado por este), donde tengo las cuentas de cobro y soportes de los pagos y no hay nunca un comunicado de que se estaba pagando sin los ajustes estipulado en el contrato del aumento anual del IPC y me solicita ahora pagarle el retroactivo de años anteriores, debo pagar ese retroactivo ?
El no ajuste de los aumentos del IPC anual no se realizaron por común acuerdo con la propietaria de mantener el canon del 2020