Contrato de corretaje

El corretaje es el contrato por el cual una persona, en razón de su conocimiento del mercado, pone en contacto a dos o más partes para que celebren un negocio, sin estar vinculada a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, dependencia, mandato o representación, según lo define el artículo 1340 del Código de Comercio. Su aplicación más difundida es la inmobiliaria, y allí se concentran los conflictos: cuándo se causa la comisión y quién debe pagarla. ¿Qué dice la ley y qué ha decidido la Corte Suprema?

Qué es el corretaje.

El corretaje designa dos cosas en el lenguaje comercial: la actividad que desarrolla el corredor y la remuneración que recibe por ella.

Como contrato, consiste en el encargo de acercar a dos partes interesadas en un negocio. El corredor no compra, no vende, no negocia y no firma: conecta.

El artículo 1340 del Código de Comercio define al corredor:

«Se llama corredor a la persona que, por su especial conocimiento de los mercados, se ocupa como agente intermediario en la tarea de poner en relación a dos o más personas, con el fin de que celebren un negocio comercial, sin estar vinculado a las partes por relaciones de colaboración, dependencia, mandato o representación.»

La parte final de la definición es la que delimita la figura: el corredor no está vinculado a las partes por mandato ni representación. No actúa por cuenta de nadie, y de ahí se derivan casi todas sus particularidades.

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Características del contrato.

La Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, en la sentencia SC008-2021, definió el contrato y enumeró sus características:

«El corretaje, regulado en los artículos 1340 a 1353 del Código de Comercio, es un contrato en virtud del cual una parte llamada corredora, experta y conocedora del mercado, contrae, para con otra denominada cliente, encargante o proponente, a cambio de una comisión, la obligación de gestionar, promover, inducir y propiciar la celebración de un negocio poniéndola en conexión con otra u otras, sin tener vínculos de colaboración, dependencia, mandato o representación con alguna de ellas.»

Y agrega en la misma providencia que se trata de un contrato mercantil típico, nominado, consensual, bilateral, principal, autónomo e independiente, oneroso, conmutativo y de libre discusión.

Vale la pena detenerse en dos de esas notas. Es consensual, de modo que puede ser verbal, y es autónomo e independiente, lo que significa que no depende del negocio que el corredor gestiona ni queda subsumido en él.

Qué debe hacer el corredor y qué no.

La labor del corredor se agota con el acercamiento. Lo precisó la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencia del 9 de febrero de 2011, con ponencia del magistrado Edgardo Villamil Portilla:

«La actividad de dicho intermediario se reduce, exclusivamente, a facilitar el encuentro de dos o más sujetos que tienen la voluntad de contratar; esto viene a indicar que en desarrollo de tal labor el corredor obra como un puente conductor entre quien tiene la intención de ofrecer un bien o prestar un servicio, y aquél que desea hacerse a él.»

Y añade una consecuencia que conviene retener:

«No se puede cargar al corredor con obligaciones ajenas al contacto, como la de mantenerse en vigilia para la realización efectiva del mismo, pues su función es puramente genética, por lo que se descarta que deba alimentar con denuedo el proceso de convicción de los contratantes sobre las bondades de la celebración del acto.»

Que su función sea «genética» significa que se agota al originar el contacto. Una vez puestas en relación las partes, el acuerdo ya no depende de él sino de la voluntad de ellas, y no puede exigírsele que las persuada ni que vigile el cierre del negocio.

Obligaciones del corredor.

Las obligaciones del corredor son las siguientes:

• De encargo. Dedicar su esfuerzo e idoneidad profesional al negocio, y hacer lo necesario para que la gestión llegue a buen término.
• De conservación. Conservar y devolver las mercancías que le hayan sido encomendadas para realizar el encargo.
• De reserva. Mantener en secreto la información que las partes le comuniquen, e informar del desarrollo de la negociación sin afectar ese deber.
• De no delegar. No trasladar a otro la responsabilidad que asumió en el contrato.
• De llevar libros. Consignar las operaciones y encargos realizados y la identificación de sus clientes.
• De imparcialidad. Defender los intereses de ambos interesados cuando las dos partes lo hayan contratado.

El deber de imparcialidad es el más singular y explica por qué el corredor no puede asimilarse a un mandatario: no defiende a una parte contra la otra, sino que facilita el acuerdo entre ambas.

Obligaciones de los interesados.

En cuanto a las obligaciones de los interesados tenemos:

• Remunerar al corredor por sus servicios.
• Sufragar los gastos en que haya incurrido en las actividades promocionales y materiales, salvo pacto en contrario.
• Comunicarle oportunamente, a él o a la otra parte, que ya no están interesados en negociar.
• Suministrarle toda la información relevante para el desarrollo del encargo.
• Entregarle las muestras e informes técnicos que razonablemente se requieran.

Cuándo se causa la comisión.

Es la cuestión que más litigios genera, y la jurisprudencia la ha resuelto con precisión.

La Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia SC17005 del 12 de diciembre de 2014, con ponencia del magistrado Luis Armando Tolosa Villabona, lo expresó así:

«En el corretaje, la labor del intermediario se agota con el simple hecho material de acercar a los interesados en la negociación, sin ningún requisito adicional. Y el corredor adquiere el derecho a la remuneración cuando los terceros concluyen el contrato y entre éste y el acercamiento propiciado por el corredor, existe una relación necesaria de causa a efecto.»

Son entonces dos condiciones: que el negocio se celebre y que exista relación de causa a efecto entre ese negocio y el acercamiento que el corredor propició.

La segunda condición es la difícil, porque debe probarla el corredor. Así lo confirmó la Corte en la sentencia SC008-2021, con ponencia del magistrado Octavio Augusto Tejeiro:

«Es cierto que el corredor no debe participar en la negociación; sin embargo, ello no lo exime de probar que fue su gestión la que llevó a quienes relacionó a materializar el vínculo jurídico para el cual los presentó.»

Y advierte la misma providencia que el simple ofrecimiento y los actos subsiguientes, como dar información adicional al receptor de la oferta o enseñar el inmueble, son insuficientes para inferir esa conexión: siempre debe demostrarse que el contrato fue causa de la gestión.

La consecuencia es dura para el corredor: si hizo gestiones, invirtió tiempo y dinero, pero el negocio no se materializó o se materializó por una vía ajena a su intervención, no tiene derecho a la comisión. Es una remuneración por resultado.

El corredor tiene derecho a las expensas aunque el negocio no se celebre.

Es una compensación importante que casi nadie invoca. Dice el artículo 1342 del Código de Comercio:

«A menos que se estipule otra cosa, el corredor tendrá derecho a que se le abonen las expensas que haya hecho por causa de la gestión encomendada o aceptada, aunque el negocio no se haya celebrado. Cada parte abonará las expensas que le correspondan de conformidad con el artículo anterior. Este artículo no se aplicará a los corredores de seguros.»

De modo que aunque no haya comisión sin negocio, sí hay reembolso de gastos sin negocio, salvo pacto en contrario y salvo para los corredores de seguros.

De acuerdo con nuestro criterio, esta norma debería invocarse mucho más de lo que se hace: cubre publicidad, desplazamientos, avalúos y demás gastos en que el corredor incurra, y para excluirla hay que pactarlo expresamente.

Quién paga la comisión.

Es la segunda gran fuente de conflicto, sobre todo en el corretaje inmobiliario, y la ley trae una regla supletiva que sorprende a muchos.

Dice el inciso segundo del artículo 1341 del Código de Comercio:

«Salvo estipulación en contrario, la remuneración del corredor será pagada por las partes, por partes iguales, y la del corredor de seguros por el asegurador. El corredor tendrá derecho a su remuneración en todos los casos en que sea celebrado el negocio en que intervenga.»

Es decir, si nada se pacta, la comisión la pagan comprador y vendedor por mitades. En la práctica suele acordarse que la pague el vendedor, pero eso es un pacto, no la regla legal.

El primer inciso del mismo artículo resuelve el monto: el corredor tiene derecho a la remuneración estipulada; a falta de estipulación, a la usual; y en su defecto, a la que fijen peritos.

El riesgo de no pactar quién paga y cuánto.

Aquí está el problema práctico más frecuente y conviene explicarlo con precisión.

Se ha dado el caso de que se pacta una comisión del tres por ciento sin decir quién la paga, y el corredor termina cobrando ese tres por ciento al vendedor y otro tanto al comprador. Al no haberse pactado nada, cada parte queda obligada a pagar la porción que le corresponde, de modo que el corredor puede reclamar a ambas.

Y ocurre también lo contrario: que ninguna quiera pagar la totalidad y ambas discutan, con el negocio ya cerrado.

De acuerdo con nuestro criterio, la cláusula de remuneración debe precisar tres cosas y no dos: el porcentaje, la base sobre la que se calcula y quién lo paga, indicando si es una sola parte o si se reparte y en qué proporción. Pactar solo el porcentaje es la causa de la mayoría de estas discusiones.

El corretaje inmobiliario.

Es la aplicación más difundida de la figura. Muchos no la conocen con ese nombre y hablan simplemente de comisionistas, cuando se trata de una persona natural, o de inmobiliarias, cuando es una persona jurídica dedicada al negocio.

El corretaje inmobiliario es la intermediación para acercar al vendedor de un inmueble con su posible comprador, y opera tanto para la venta como para el arrendamiento.

Su mecánica es la misma: si usted necesita comprar una casa, encarga a un tercero que encuentre a quien esté vendiendo una, y el trabajo del corredor no es otro que ponerlos en contacto.

En la práctica, sin embargo, el corredor inmobiliario suele hacer bastante más: conseguir documentos, certificados y paz y salvos, acompañar la gestión del crédito hipotecario y coordinar la escrituración. Esas tareas son frecuentes pero no son del resorte del contrato de corretaje, y por eso conviene precisar en el contrato si se asumen y si se remuneran aparte.

La comisión cuando el corredor no gestionó la venta.

Es una cláusula que aparece con frecuencia y que conviene mirar con cuidado antes de firmar.

Algunos corredores exigen el pago de la comisión aunque la venta no haya sido producto de su gestión directa. Para que eso proceda debe existir pacto expreso, y ese pacto no es un buen negocio para quien encarga: se han dado casos en que el corredor no hace ninguna gestión, el propietario vende por su cuenta y luego aparece el corredor cobrando una comisión por un trabajo que nunca hizo.

De acuerdo con nuestro criterio, quien encargue la venta de un inmueble debería revisar si el documento contiene una cláusula de ese tipo y, si la acepta, delimitarla en el tiempo y excluir expresamente los compradores que el propietario consiga por su cuenta.

El corretaje verbal y el problema de la prueba.

El contrato de corretaje puede ser verbal, porque es consensual. Pero en el corretaje verbal aparece una dificultad que ha costado comisiones cuantiosas: probar que la oferta fue aceptada.

Si el corredor no demuestra que su propuesta fue aceptada por el interesado, no se reconocerá la existencia del contrato. Y las reglas sobre aceptación de la oferta en materia mercantil son estrictas en cuanto a los plazos, que varían según la propuesta sea verbal o escrita y según las partes residan o no en el mismo lugar.

La Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia se ocupó del punto en la sentencia SC11815 del 5 de abril de 2016, con ponencia de la magistrada Margarita Cabello Blanco:

«Ese comportamiento, para ser vinculante, debe darse a conocer al oferente de modo que sepa que su oferta fue aceptada, lo cual debe ocurrir, en caso de que la oferta haya sido escrita, dentro de los seis días siguientes a la fecha que tenga la propuesta, si el destinatario reside en el mismo lugar del proponente; si reside en lugar distinto, a dicho término se sumará el de la distancia, salvo que el solicitante haya establecido otro.»

La providencia agrega que si la propuesta fue verbal debe aceptarse o rechazarse en el acto de oírse, y que la hecha por teléfono se asimila a la verbal entre presentes.

Conviene consultar esa sentencia completa, porque muestra cómo un corredor inmobiliario perdió una suma cuantiosa por errores cometidos desde el inicio de la intermediación.

Modelo de contrato de corretaje inmobiliario.

El siguiente modelo recoge las cláusulas que la jurisprudencia ha señalado como decisivas. Debe ajustarse al caso concreto.

La cláusula octava merece subrayarse: la relación escrita de interesados presentados es la prueba que resuelve, años después, si el negocio fue consecuencia de la gestión del corredor. Es la que evita el litigio que la jurisprudencia citada describe.

El corretaje de seguros.

El Código de Comercio dedica una sección al corretaje de seguros, a partir del artículo 1347, con reglas propias.

Las sociedades corredoras de seguros deben estar inscritas ante la Superintendencia Financiera y sometidas a su vigilancia, y su remuneración corre por cuenta del asegurador y no de las partes por mitades.

Además, como se vio, la regla sobre el reembolso de expensas aunque el negocio no se celebre no se aplica a los corredores de seguros.

Diferencia con la agencia comercial.

Es la confusión más costosa, porque la agencia comercial genera prestaciones a la terminación que el corretaje no genera. La Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia SC1121-2018, señaló estas diferencias.

La misma providencia señala tres similitudes: en ambos se actúa por cuenta de otro, ambos suponen comerciantes independientes y ambos tienen por objeto genérico la gestión de intereses ajenos.

El corretaje es además mucho más informal, hasta el punto de admitir la forma verbal, mientras que la agencia comercial, por su complejidad, exige el documento escrito. Su régimen se explica en el artículo sobre el contrato de agencia comercial.

Diferencia con la comisión.

La diferencia esencial es que en el corretaje no hay mandato ni representación, mientras que la comisión es precisamente una especie de mandato.

El corredor procura la relación entre las partes y se retira; el comisionista negocia con el tercero y cierra el negocio por cuenta del comitente, aunque en nombre propio.

El ejemplo lo aclara: el corredor inmobiliario presenta al interesado en comprar con el interesado en vender, y el negocio se desarrolla entre ellos sin su intervención. El vendedor profesional de vehículos, en cambio, busca al comprador y fija con él el precio sin intervención del dueño: allí hay comisión.

El régimen de esa figura se desarrolla en el artículo sobre el contrato de comisión, y el panorama completo de las figuras de intermediación en el artículo sobre los contratos de intermediación.

Tratamiento tributario y contable.

La remuneración del corredor, se llame comisión u honorarios, está sujeta a retención en la fuente a título de renta por concepto de honorarios o comisiones, cuando quien paga tiene la calidad de agente de retención. Las tarifas aplicables se explican en el artículo sobre la retención en la fuente por honorarios.

En cuanto al registro contable, tratándose de una intermediación, el corredor solo debe reconocer como ingreso propio la comisión o remuneración que recibe. Los dineros que reciba por cuenta de las partes no son ingreso suyo y deben registrarse como un pasivo, por corresponder a ingresos para terceros.

De acuerdo con nuestro criterio, cuando el corredor recauda dineros del negocio deberían emitirse dos facturas: la que expide al tercero por cuenta del encargante, cuyo valor se registra en el pasivo, y la que expide al encargante por su comisión, que sí constituye su ingreso.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

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