Contrato de arrendamiento de locales comerciales

El contrato de arrendamiento de locales comerciales tiene un tratamiento especial regulado por el código de comercio, que brinda una especial protección a los comerciantes por motivo del papel del comercio en la economía y en la sociedad.

Regulación del arrendamiento de locales comerciales.

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El contrato de arrendamiento de locales comerciales está sujeto a las mimas reglas generales contenida en el código civil, pero el código de comercio contempla ciertos aspectos propios a fin de proteger la inversión económica del comerciante.

Esta regulación la encontramos a partir de su artículo 518 y hasta el 523 del código de comercio.

Formas del contrato de arrendamiento de local comercial.

El código de comercio nada dice el respecto, y el código civil tampoco, por lo que se concluye que este puede ser verbal o escrito, por las connotaciones de este tipo de contratos, es recomendable hacerlo por escrito, y preferiblemente autenticándolo.

Autenticar contratos, documentos y títulos valores ¿Por qué hacerlo?

Lo escrito, escrito está, y la autenticación evita que una de las partes luego alegue que el no dijo lo que está escrito y que menos lo firmó.

Duración del contrato de arrendamiento de local comercial.

Ni el código civil ni el código de comercio regulan la duración del contrato de arrendamiento de locales comerciales, así que la partes pueden pactarlo libremente, pudiendo hacerlo por meses o por años, y tantos años como prefieran.

Contrato de arrendamiento

Prórroga o renovación del contrato.

La renovación del contrato de arrendamiento en locales comerciales está especialmente regulada por el código de comercio en su artículo 518.

De acuerdo a la norma, el contrato de arrendamiento puede ser renovado o prorrogado por acuerdo de las partes, pero una vez el arrendatario lleve 2 años o más, el arrendatario tiene derecho a que le sea renovado, excepto si se dan los siguientes casos:

  1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.
  2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario.
  3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

Esta tema está desarrollado con mayor detalle en el siguiente artículo.

Renovación del contrato de arrendamiento de local comercial

La principal característica del contrato de arrendamiento de locales comerciales, es el derecho del arrendatario, y al obligación del arrendador, de renovar el contrato luego de llevar dos años ocupando el local.

Valor del arrendamiento de local comercial.

La ley no regula el monto o valor del arrendamiento de un local comercial, así que la partes pueden fijarlo como a uno le guste y según el otro lo acepte.

Se aplica la ley que dicte el mercado.

Incremento del arrendamiento de locales comerciales.

El código de comercio no reguló el incremento del arrendamiento de locales comerciales, ni tampoco lo hace el código civil.

Incremento del arrendamiento en locales comerciales

De manera que el incremento está gobernado por la voluntad de las partes, lo que obliga que en el contrato firmado se regule ese aspecto para evitar conflictos futuros.

Obligaciones del arrendador de local comercial.

El código de comercio no contempla obligaciones especiales para el arrendador distintas a la de renovar el contrato como la notificación.

En lo demás se aplican las reglas generales del código civil, como:

  • A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
  • A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.
  • A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

Y por supuesto, las obligaciones que haya asumido en la el contrato de arrendamiento firmado.

Obligaciones del arrendatario de local comercial.

El arrendatario tiene las siguientes obligaciones ovias:

  1. Pagar la renta o el arrendamiento.
  2. Darle el uso para el cual fue arrendado el local.
  3. Cuidar el estado del local comercial.
  4. Hacer las reparaciones locativas.
  5. Restituir el finalizar el contrato de arrendamiento en el estado que en le fue entregada.

Y las otras obligaciones incluidas en el contrato de arrendamiento según haya sido la voluntad de las partes.

Servicios públicos en el arrendamiento de locales comerciales.

Al no estar regulado expresamente este aspecto, corresponde a las partes acordar el pago de los servicios públicos, pero lo normal es que los pague el arrendatario y sea este el que tenga que responder con todos los aspectos relacionados a los servicios públicos.

Subarriendo en el arrendamiento de locales comerciales.

El arrendatario podrá subarrendar solo si el arrendador lo ha autorizado conforme lo dispone el artículo 2004 del código civil:

«El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo.»

Si no hay autorización no puede subarrendarse, y si hay autorización, el subarrendatario no le puede dar un uso diferente al que tiene derecho el arrendatario principal.

El incumplimiento de lo anterior es causal para la terminación del contrato de arrendamiento.

Mérito ejecutivo en el contrato de arrendamiento de local comercial.

Por ministerio de la ley el contrato de arrendamiento no presta mérito ejecutivo por sí mismo, así que es preciso que en él se incluya una cláusula que así lo considere.

Una cláusula que diga algo así:

«El Arrendatario declara de forma expresa que reconoce y acepta que este Contrato presta mérito ejecutivo para que el arrendatario exija al arrendador el pago de los cánones de arrendamientos y demás obligaciones pecuniarias derivadas del contrato»

De lo que se trata es que del contrato se desprenden los elementos o requisitos del título ejecutivo:

Obligación clara, expresa y que provenga del deudor.

Lo anterior se complementa con al autenticación o reconocimiento de firmas.

¿Contrato de arrendamiento presta mérito ejecutivo?

Terminación del contrato.

El contrato de arrendamiento puede ser terminado por las partes en común acuerdo, o de forma unilateral, existiendo o uno una justa causa, y de no existir la justa causa, se ha de pagar una indemnización, tema desarrollado en el siguiente artículo.

Terminación del contrato de arrendamiento de local comercial

Como recomendación final la invitación es a buscar asesoramiento antes de firmar cualquier contrato, puesto que un buen contrato evita un mal pleito, lo que es válido para el arrendador y para el arrendatario.

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Déjenos su opinión

2 Opiniones
  1. Alexander S Dice:

    En la opción que facilitan del merito ejecutivo esta bien la parte que dice “para que el arrendatario exija al arrendador el pago de los cánones de arrendamientos y demás obligaciones pecuniarias derivadas del contrato”, ¿No sería lo contrario?

    Responder
  2. jesus Dice:

    EN EL ACTUAL SINIESTRO DE LA PANDEMIA SE CONSIDERA UN DAÑO AL INMUEBLE , SI LAS ASEGURADORAS RESPONDEN POR ESTE AMPARO , COMO LO HACEN LOS PARTICULARES QUE NO ESTABAN AMPARADOS POR NINGUNA ASEGURADORA ?????

    Responder
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