En este artículo 25 secciones
- Qué es el contrato de arrendamiento.
- Elementos esenciales del contrato de arrendamiento.
- Qué cosas se pueden arrendar.
- El contrato de arrendamiento puede ser verbal o escrito.
- Duración del contrato de arrendamiento.
- Precio o canon de arrendamiento.
- Obligaciones del arrendador.
- Obligaciones del arrendatario.
- Prohibición de subarrendar y de ceder el contrato.
- Terminación del contrato de arrendamiento.
- Los tres regímenes del arrendamiento en Colombia.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Cuál es la diferencia entre alquiler y arrendamiento?
- ¿Qué ley regula los contratos de arrendamiento en Colombia?
- ¿Qué pasa si el inquilino no se quiere ir?
- ¿Qué pasa si el inquilino se va sin pagar?
- ¿Qué derechos tiene un arrendatario después de 10 o 20 años?
- ¿Cuánto tiempo debe dar el arrendador para desocupar?
- ¿Qué pasa si no pago tres meses de arriendo?
- ¿Se puede arrendar una cosa ajena?
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El contrato de arrendamiento es aquel en que una parte entrega a otra el goce de una cosa y esta paga por ese goce un precio, según lo define el artículo 1973 del Código Civil. En Colombia no lo gobierna una sola norma: el Código Civil fija las reglas generales, la ley 820 de 2003 regula el arrendamiento de vivienda urbana y el Código de Comercio protege al empresario que ocupa un inmueble con su establecimiento. ¿Cuál de esas normas se aplica a su caso y qué derechos y obligaciones nacen del contrato?
Qué es el contrato de arrendamiento.
El arrendamiento es el negocio mediante el cual una persona cede a otra el uso y goce de una cosa durante un tiempo, a cambio de un precio. No se transfiere la propiedad, solo el goce.
Así lo define el Código Civil en su artículo 1973:
«El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.»
De la definición se desprende lo esencial: el arrendatario no se hace dueño de nada. Recibe la cosa para usarla y debe devolverla cuando el contrato termine, en el estado en que la recibió, salvo el deterioro natural por el uso.
La parte que entrega el goce se llama arrendador y la que paga el precio se llama arrendatario, según el artículo 1977 del Código Civil. En el lenguaje corriente al arrendatario se le dice inquilino, y ambos términos designan a la misma persona, como se explica en el artículo sobre arrendador y arrendatario.
Elementos esenciales del contrato de arrendamiento.
Para que exista un contrato de arrendamiento deben concurrir tres elementos. Si falta uno, el negocio no es arrendamiento aunque las partes lo llamen así.
- La cosa. El bien cuyo goce se concede, que debe poder usarse sin consumirse.
- El precio. La contraprestación que paga el arrendatario, que en los inmuebles se llama canon de arrendamiento.
- El consentimiento. El acuerdo de las dos partes sobre la cosa y el precio.
El precio es el elemento que más problemas genera, porque si el goce se concede gratuitamente no hay arrendamiento sino comodato o préstamo de uso, que es un contrato distinto y con reglas propias.
Esta distinción importa en la práctica. Quien permite que un familiar ocupe su casa sin cobrarle nada no tiene un arrendatario, y por lo tanto no puede acudir al proceso de restitución de inmueble arrendado ni exigir cánones que nunca se pactaron.
Qué cosas se pueden arrendar.
El arrendamiento no se limita a las casas y los apartamentos. La regla del Código Civil es amplia:
«Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso.»
El requisito clave es que la cosa pueda usarse sin consumirse. Por eso no se arrienda un bulto de cemento ni un galón de gasolina: se venden, porque el uso los agota. El artículo 1974 del Código Civil también permite arrendar la cosa ajena, caso en el cual el arrendatario de buena fe tiene acción de saneamiento contra el arrendador si resulta privado del bien.
Arrendamiento de bienes muebles.
Los bienes muebles se arriendan bajo las mismas reglas generales del Código Civil, porque ni la ley 820 de 2003 ni el Código de Comercio los regulan de forma especial.
Son ejemplos frecuentes el arrendamiento de vehículos, de maquinaria amarilla, de equipos de cómputo, de andamios y formaletas, de mobiliario para eventos y de plantas eléctricas.
En estos contratos las partes tienen mucha más libertad que en la vivienda urbana: pueden pactar depósitos en garantía, cauciones reales y el incremento que quieran, porque las prohibiciones de la ley 820 no les aplican.
El contrato de arrendamiento puede ser verbal o escrito.
La ley no exige que el contrato de arrendamiento conste por escrito. Un acuerdo verbal sobre la cosa y el precio basta para que el contrato exista y produzca todos sus efectos.
Cosa distinta es poder probarlo. Un contrato verbal existe, pero cuando surge el conflicto nadie puede acreditar el plazo pactado, el valor del canon ni las obligaciones asumidas, como se detalla en el artículo sobre el contrato de arrendamiento verbal.
Por esa razón, y de acuerdo con nuestro criterio, no existe una sola circunstancia que justifique arrendar sin contrato escrito, ni siquiera cuando el inquilino es un amigo o un familiar. Los problemas que genera se explican en arrendamiento sin contrato.
Duración del contrato de arrendamiento.
El término del contrato es el que acuerden las partes. La ley solo interviene cuando las partes guardan silencio o cuando el tipo de inmueble tiene una protección especial.
Duración en el arrendamiento de vivienda urbana.
En la vivienda urbana la duración la fijan las partes, y si nada se dijo la ley la suple. Señala la ley 820 de 2003:
«El término del contrato de arrendamiento será el que acuerden las partes. A falta de estipulación expresa, se entenderá por el término de un (1) año.»
Ese contrato se prorroga automáticamente por el mismo término inicial si las partes cumplieron sus obligaciones y el arrendatario acepta el reajuste de la renta, según el artículo 6 de la misma ley.
Duración en el arrendamiento de locales comerciales.
En los locales comerciales no hay un plazo supletorio como el de la vivienda, pero sí una protección mucho más fuerte para el arrendatario.
El empresario que ocupe el inmueble por dos años consecutivos con un mismo establecimiento de comercio adquiere el derecho a que le renueven el contrato, en los términos del artículo 518 del Código de Comercio. En la práctica, eso convierte un contrato de un año en una relación que el arrendador no puede terminar a su antojo una vez cumplido ese tiempo.
Cuál es la duración que más conviene.
Elegir el plazo no es un trámite. Es la decisión que más condiciona el resultado del negocio para las dos partes.
En vivienda urbana. Un año es lo más equilibrado. Un plazo mayor amarra al arrendador a un incremento limitado al IPC y le quita al arrendatario movilidad para cambiar de sector o de ciudad.
En locales comerciales. Depende de la solidez del negocio. A un emprendimiento nuevo le conviene un plazo corto, porque muchos negocios no superan el primer año y quedar atado a un arriendo es un riesgo. A un negocio consolidado que debe invertir en adecuar el local le conviene un plazo largo, que le da estabilidad y protege la inversión.
Supongamos que un apartamento se arrienda en $1.000.000 y que al año siguiente la ley solo permite subirlo a $1.050.000, mientras que en el sector inmuebles iguales se están arrendando en $1.200.000. Ese desfase es el que lleva a muchos arrendadores a no firmar por más de un año, porque saben que un contrato largo les congela el precio por debajo del mercado.
Cuando la brecha se vuelve grande, el arrendador termina el contrato o no lo renueva para arrendarlo a otra persona por un valor mayor, lo que es legal siempre que la terminación se haga como la ley lo exige y se pague la indemnización que corresponda, según se explica en indemnizaciones en el contrato de arrendamiento.
Precio o canon de arrendamiento.
El precio es el elemento que convierte el negocio en arrendamiento, y el Código Civil admite que no siempre se pague en dinero.
«El precio puede consistir ya en dinero; ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha.»
Tratándose de inmuebles el precio se llama canon de arrendamiento, y en la vivienda urbana la ley le pone un techo: no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble, según el artículo 18 de la ley 820 de 2003. En los locales comerciales y en los demás bienes el precio es libre. El detalle está en el artículo sobre el canon de arrendamiento.
Obligaciones del arrendador.
El Código Civil resume en tres las obligaciones de quien arrienda:
«El arrendador es obligado: 1.) A entregar al arrendatario la cosa arrendada. 2.) A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. 3.) A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.»
La primera es evidente. La segunda es la que más conflictos genera, porque obliga al arrendador a asumir las reparaciones que no son locativas, es decir, las que no provienen del uso normal sino del deterioro de la cosa.
La tercera significa que el arrendador debe garantizar que el arrendatario disfrute el bien en paz. Si un tercero perturba ese goce, el arrendador debe responder en los términos de los artículos 1988 y siguientes del Código Civil. El reparto detallado de quién paga cada arreglo está en reparaciones en el contrato de arrendamiento.
Obligaciones del arrendatario.
Al arrendatario le corresponde:
- Pagar el precio en el plazo y el lugar convenidos.
- Usar la cosa según los términos del contrato o, a falta de estipulación, según su destino natural.
- Cuidar la cosa como un buen padre de familia y responder por los daños que no provengan del uso legítimo.
- Realizar las reparaciones locativas, que son las derivadas del uso ordinario.
- Restituir la cosa al terminar el contrato.
La obligación de restituir es la que suele desconocerse. El artículo 2005 del Código Civil exige devolver la cosa en el estado en que fue entregada, tomando en cuenta el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos.
Por eso conviene dejar constancia escrita del estado del inmueble al momento de la entrega, con fotografías fechadas y un inventario firmado por las dos partes. Sin ese soporte, la discusión sobre los daños al final del contrato no la gana nadie.
Prohibición de subarrendar y de ceder el contrato.
El arrendatario no puede poner a otra persona en su lugar ni entregarle el bien a un tercero sin permiso del arrendador. Dice el Código Civil:
«El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo.»
La prohibición se repite en el artículo 17 de la ley 820 de 2003 para la vivienda urbana y en el artículo 523 del Código de Comercio para los locales, con la particularidad de que en este último el arrendatario sí puede subarrendar hasta la mitad del inmueble. El procedimiento para hacerlo bien está en cesión del contrato de arrendamiento.
Terminación del contrato de arrendamiento.
El Código Civil enumera las causas por las que el arrendamiento se acaba:
«El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y especialmente: 1o.) Por la destrucción total de la cosa arrendada. 2o.) Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo. 3o.) Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán. 4o.) Por sentencia de juez en los casos que la ley ha previsto.»
A esas causas se suman el mutuo acuerdo, que puede darse en cualquier momento, y el incumplimiento de cualquiera de las partes. Las causales aplicables a cada tipo de inmueble y el preaviso que exige cada una se desarrollan en terminación del contrato de arrendamiento.
Los tres regímenes del arrendamiento en Colombia.
Antes de resolver cualquier duda hay que identificar qué norma gobierna el contrato, porque las reglas cambian por completo de un régimen a otro.
| Qué se arrienda. | Norma que lo rige. | Rasgo distintivo. |
|---|---|---|
| Inmueble urbano destinado a vivienda | Ley 820 de 2003 | Prohíbe depósitos, limita el canon al 1% y el incremento al IPC |
| Inmueble donde funciona un establecimiento de comercio | Código de Comercio, artículos 518 a 524 | Derecho de renovación a los dos años y desahucio de seis meses |
| Los demás inmuebles y todos los bienes muebles | Código Civil, artículos 1973 a 2044 | Libertad casi total para pactar precio, plazo y garantías |
La ley 820 de 2003 y el Código de Comercio no reemplazan al Código Civil, lo complementan. En todo aquello que la norma especial no regula se vuelve a las reglas generales, y por eso el artículo 8 de la ley 820 remite expresamente a las obligaciones del arrendador contenidas en el Código Civil.
Un local comercial, por ejemplo, se rige por el Código de Comercio en cuanto a renovación, desahucio y preferencia, pero por el Código Civil en cuanto a reparaciones, entrega y restitución. El desarrollo de cada régimen está en contrato de arrendamiento de vivienda urbana y en contrato de arrendamiento de locales comerciales.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Cuál es la diferencia entre alquiler y arrendamiento?
Ninguna. Son la misma figura con dos nombres. La ley colombiana usa la palabra arrendamiento y el lenguaje corriente usa alquiler o arriendo, pero designan el mismo contrato y producen los mismos efectos.
¿Qué ley regula los contratos de arrendamiento en Colombia?
Depende de lo que se arriende. La vivienda urbana se rige por la ley 820 de 2003; los inmuebles donde funciona un establecimiento de comercio, por los artículos 518 a 524 del Código de Comercio; y todo lo demás, incluidos los bienes muebles, por el Código Civil.
¿Qué pasa si el inquilino no se quiere ir?
El arrendador no puede sacarlo por su cuenta ni cambiar las cerraduras. Debe terminar el contrato como la ley lo exige y, si el arrendatario no entrega, iniciar un proceso de restitución de inmueble arrendado ante el juez.
¿Qué pasa si el inquilino se va sin pagar?
El arrendador conserva el derecho a cobrar. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana presta mérito ejecutivo por disposición del artículo 14 de la ley 820 de 2003, de modo que puede iniciar un proceso ejecutivo contra el arrendatario y contra su codeudor.
¿Qué derechos tiene un arrendatario después de 10 o 20 años?
En vivienda urbana, ninguno adicional por el paso del tiempo, salvo que el arrendador que lleve cuatro años o más de contrato puede terminarlo por su plena voluntad pagando una indemnización menor. En locales comerciales sí: a los dos años el arrendatario adquiere el derecho a la renovación del contrato.
¿Cuánto tiempo debe dar el arrendador para desocupar?
En vivienda urbana, tres meses de preaviso escrito. En locales comerciales, seis meses cuando la negativa a renovar se funda en que el propietario necesita el inmueble o en que debe reconstruirlo. En los demás casos, el que se haya pactado en el contrato.
¿Qué pasa si no pago tres meses de arriendo?
Que el arrendador puede terminar el contrato por incumplimiento y exigir la restitución del inmueble, además de cobrar ejecutivamente lo adeudado. Es falso que los últimos tres meses no se paguen: esa creencia es una de las mayores fuentes de conflicto entre arrendadores e inquilinos.
¿Se puede arrendar una cosa ajena?
Sí. El artículo 1974 del Código Civil lo permite expresamente. El arrendatario de buena fe tiene acción de saneamiento contra el arrendador si después resulta privado del bien por el verdadero dueño.
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En el caso del pago del arrendamiento y administración del local, ¿se pagan en documentos separados o juntos? Teniendo en cuenta que se paga al centro comercial directamente.
Al ser conceptos diferentes, deberían estar separados, ya sea en la misma factura o en dos facturas.
Quisiera saber si es necesario iniciar un proceso de conciliación extrajudicial para negociar el tiempo para el desalojo de un bien inmueble urbano.
No. El CGP no impone como requisito de procedibilidad la conciliación extrajudicial en los procesos de restitución de inmueble arrendado.
¿Es legal que la inmobiliaria pida el apto para entregar y, además de eso, pida tres meses de pago sin que se esté usando el apartamento?
Si lo inmobiliaria está terminando el contrato de arrendamiento, el arrendatario sólo debe pagar hasta la fecha en que entregue el apartamento.
Consulte: Indemnizaciones en el contrato de arrendamiento.
Muchas gracias por toda la información. Mi pregunta es: ¿qué requisitos se le exigen a una persona que quiere alquilar un inmueble y paga todo el año por anticipado?
Buenos días, Nidia.
El que el arrendatario pague un año de arriendo de forma anticipada es una garantía de que por lo menos durante el primer año no quedará debiendo el arrendamiento, pero sí puede quedar debiendo servicios públicos.
Además, si el contrato es superior a 1 año, a partir del segundo año se queda sin garantía, por lo que, en tales casos, lo recomendable es pedir las garantías normales, como un seguro de arrendamiento o en su defecto un codeudor, y el respecto depósito para efecto de los servicios públicos.
Saludos
Buenas tardes, tengo una duda. Mi contrato culmina el 30 de este mes. En junio de 2023, me hicieron un estimado de los recibos por casi $440,000 COP, pero ya están pagados los recibos de luz y gas. Por esta razón, ¿debo pagar el estimado completo o solo el agua, que es el recibo que aún no ha llegado?
Muchas gracias por la ayuda.
Deberá pagar el estimado de los recibos no pagados y, probablemente, de la fracción de tiempo de aquellos que ya pagó si el contrato termina luego del corte de los recibos.
Hola, ¿podrías ayudarme, por favor? Tengo un local comercial arrendado, pero el arrendatario no paga a tiempo el dinero del arriendo y, hasta el día de hoy, debe 2 meses. Además, el recibo de los servicios públicos siempre lo paga en cuotas. En varias ocasiones, la empresa de energía ha cortado el servicio.
¿Qué debo hacer para solicitar el local? Tengo contrato de arrendamiento desde hace 2 años.
1. Citarlo a un centro de conciliación para que restituya el inmueble y, por aparte, lleguen a un acuerdo de pago de lo debido, o
2. Iniciar un proceso judicial de restitución por mora en el pago de la renta.
Buenos días. De antemano, gracias por la ayuda. Quisiera saber si es posible arrendar una casa que pertenece a varios hijos por herencia, donde la mayoría (5) está de acuerdo en arrendarla y uno (1) no. ¿Existe alguna disposición jurídica que permita hacerlo con el consentimiento de la mayoría?
Gracias.
No hay lío; el que no está de acuerdo, pues no está de acuerdo.