Contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento permite que una persona llamada arrendatario pueda ocupar, gozar o utilizar un inmueble o cosa, pagando a su propietario llamado arrendador, un canon o precio por el arrendamiento.

Definición de contrato de arrendamiento.

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La definición de contrato de arrendamiento la encontramos en el artículo 1973 del código civil colombiano, que afirma:

«El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.»

El dueño de la cosa llamado arrendador le permite el goce de ella a otra persona llamada arrendatario, mediante un contrato de arrendamiento.

Contrato de arrendamiento verbal o escrito.

La ley no establece ninguna ritualidad para el contrato de arrendamiento, por lo que este puede celebrarse verbalmente o mediante documento escrito.

Para efectos probatorios lo recomendado es que el contrato de arrendamiento se haga siempre por escrito, para evitar conflictos entre arrendador y arrendatario por cuenta de intereses e interpretaciones subjetivas e interesadas.

La palabra tiene poco valor, así que todo debe constar por escrito, y cada uno, arrendatario y arrendador deben conservar una copia del contrato.

Cada uno debe conservar una copia del contrato.

El contrato de arrendamiento no debe estar autenticado, pero se recomienda hacerlo para efectos probatorios.

Autenticar contratos, documentos y títulos valores ¿Por qué hacerlo?

Cosas que se pueden arrendar.

El contrato de arrendamiento puede hacerse sobre muebles, inmuebles y ciertas cosas que señala el artículo 1974 del código civil:

«Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso.

Puede arrendarse aún la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción.»

Se pueden arrendar inmuebles como casas, apartamentos, oficinas, bodegas, terrenos, maquinaria, herramientas, vehículos, en fin, cualquier cosa que la ley no haya prohibido.

Duración del contrato de arrendamiento.

La ley ofrece libertad a las partes para que pacten la duración del contrato, que se puede hacer por periodos tan cortos como días y tan largos como muchos años.

En este aspecto la partes tienen plena libertad para negociar.

Precio del arrendamiento o canon de arrendamiento.

La noma señala que el arrendamiento implica que el arrendatario deba pagar un precio al arrendador por goce del bien arrendado, precio que se conoce como canon de arrendamiento.

El artículo 1975 del código civil dice sobre el precio del arrendamiento:

«El precio puede consistir ya en dinero; ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha.

Llámase renta cuando se paga periódicamente.»

En el contrato de arrendamiento se debe fijar el precio y el periodo de pago, que puede ser diario, semanal, quincenal, mensual, o incluso anual, según el tipo de bien arrendado y los intereses y necesidades del arrendador y arrendatario.

El precio del arrendamiento no está regulado o limitado por la ley, excepto en el caso del arrendamiento de vivienda urbana, tema del que más adelante se habla.

También es necesario fijar el incremento del arrendamiento, para evitar conflictos una vez el contrato esté vigente.

Obligaciones del arrendador.

El arrendador tiene unas obligaciones puntuales señaladas en el artículo 1982 del código civil:

  • A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
  • A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.
  • A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

Las demás obligaciones que se incluyan en el contrato de arrendamiento según las particularidades el bien arrendado y de las necesidades tanto del arrendador como del arrendatario.

Obligaciones del arrendatario.

El arrendatario tiene ciertas obligaciones señaladas en el artículo 1996 del código civil que está obligado a cumplir:

«El arrendatario es obligado a usar de la cosa según los términos o el espíritu del contrato; y no podrá, en consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o a falta de convención expresa, a aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país.

Si el arrendatario contraviene a esta regla, podrá el arrendador reclamar la terminación del arriendo con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando subsistir el arriendo.»

Naturalmente que el arrendatario debe cumplir con las siguientes obligaciones:

  1. Pagar el precio del arrendamiento en los plazos acordados.
  2. Conservar en buen estado el bien arrendado.
  3. Cumplir con las normas pertinentes como reglamento de propiedad horizontal.
  4. Hacer las reparaciones locativas y demás acordadas en el contrato.

El contrato puede incluir cualquier otra obligación según la naturaleza y el uso del bien arrendado.

Mantenimiento y reparaciones en el contrato de arrendamiento.

En principio el arrendador o dueño de la cosa arrendada está obligado a realizar el mantenimiento y hacer las reparaciones pertinentes a la cosa arrendada, excepto las reparaciones locativas.

Dice el artículo 1985 del código civil:

«La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.

Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.

Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.»

La ley permite que las partes libremente acuerden en el contrato de arrendamiento la responsabilidad del mantenimiento y conservación de la cosa arrendada, tema que se trata con más detalle en el siguiente artículo.

Reparaciones en el contrato de arrendamiento

La regla general es que el arrendatario se haga cargo de los arreglos o reparaciones locativas como lo señale el artículo 1998 del código civil.

Turbación por terceros al arrendatario.

Una de las situaciones que se presenta en el contrato de arrendamiento, es la turbación en el goce del bien arrendado que sufre el arrendatario por cuenta de terceros, esto es, personas distintas al arrendador.

Es obligación del arrendador en el arrendamiento de cosas librar al arrendatario de toda turbación, sin embargo, cuando la turbación provenga de hechos de terceros, cuando estos no pretenden derecho alguno sobre la cosa arrendada, perseguir la reparación del daño, es decir, procurar que cese la perturbación le corresponde al arrendatario.

Pero si se da el caso de que los terceros que perturban al arrendatario en el goce de su derecho argumentan algún derecho sobre la cosa arrendada, y que dicho derecho tenga causa anterior al contrato, el arrendatario podrá pedir disminución en el precio de arriendo por el resto del contrato.

Si como consecuencia de la perturbación el arrendatario es privado de parte de la cosa arrendada, lo cual haga presumir que el arrendatario por ausencia de esa parte no hubiera arrendado, este podrá solicitar que se termine el contrato por dicha circunstancia de conformidad con el inciso tercero del artículo 1988 del código civil, el cual establece:

«Y si el arrendatario, por consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero, se hallare privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte no habría contratado, podrá exigir que cese el arrendamiento.»

Si la causa del tercero que acredito derecho sobre la cosa arrendada debió ser de conocimiento del arrendador al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, tendrá derecho el arrendatario a la indemnización de los perjuicios que la perturbación le haya causado, pero también es necesario que esta situación no haya sido de conocimiento del arrendatario.

Si el derecho del tercero fue de conocimiento del arrendatario al momento de la celebración del contrato, para que él tenga derecho a indemnización de perjuicios en caso de perturbación, es necesario que se haya establecido el saneamiento por dicha situación a cargo del arrendador.

¿Qué pasa si el arrendador no tenía conocimiento del derecho del tercero respecto de la cosa arrendada?

En caso de que el arrendador no haya tenido conocimiento del derecho del tercero respecto a la cosa arrendada al momento de celebrar el contrato de arrendamiento no será obligado a pagar el lucro cesante.

Prohibición o permiso para subarrendar.

El código civil en su artículo 2004 prohíbe al arrendatario subarrendar la cosa arrendada, a no ser que se le haya autorizado expresamente, generalmente en el contrato de arrendamiento, pero se puede hacer en un otrosí.

Otrosí en los contratos. ¿Qué es y para qué sirve?

En caso que el arrendatario esté autorizado para subarrendar el inmueble, debe hacerlo en los términos del contrato principal, es decir, que el subarriendo no se puede utilizar para desfigurar el objeto del contrato principal.

Por ejemplo, si el contrato de arriendo principal prohíbe dar un uso comercial al inmueble arrendado, en caso que el arrendatario subarriende el inmueble no podrá ser para uso comercial.

Terminación del contrato de arrendamiento.

El contrato de arrendamiento se puede terminar por distintas causas, entre ellas las señaladas en el artículo 2008 del código civil:

  1. Por la destrucción total de la cosa arrendada.
  2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.
  3. Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán.
  4. Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto.

Este tema se desarrolla en el siguiente artículo:

Terminación del contrato de arrendamiento

Renovación o prorroga del contrato de arrendamiento.

Todo contrato es susceptible de renovación o de prorroga según la voluntad de las partes, teniendo en cuenta que el arrendamiento de vivienda urbana y de locales comerciales tiene regulación especial que se debe observar, tema que se aborda más adelante.

En los demás casos la renovación o prórroga se ajusta a lo que la partes acuerden voluntariamente.

Arrendamiento de vivienda urbana y locales comerciales.

Las normas del código civil sobre el arrendamiento son de aplicación general, pero ciertos aspectos en el arrendamiento de vivienda urbana y en locales comerciales tienen tratamientos especiales.

Respecto al arrendamiento de vivienda urbana, tenemos que su la hace la ley 820 de 2003, tema que se aborda en el siguiente artículo.

Contrato de arrendamiento de vivienda urbana

En cuanto al arrendamiento de locales comerciales debemos remitirnos al código de comercio, en especial al artículo 516 y siguientes, tema desarrollado en el siguiente artículo.

Actos administrativos preparatorios o de trámite

En los demás casos se aplican las normas generales del código civil, como en el arrendamiento de fincas, maquinaria, vehículos, etc., al igual que se aplica lo que se incluya en el contrato de arrendamiento que se constituye en ley para las partes.

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16 Opiniones
  1. Kelly Vanessa Buitrago Vergara Dice:

    Buen día. Quisiera saber si como arrendataria estoy obligada a pintar anualmente un local comercial que tengo arrendado a una barbería, el señor tiene adhesivos por todo lado y nunca hace aseo de las paredes ni nada y ahora que está todo tenaz pretende que yo sea quien incurra en los gastos de pintura y demás. Agradezco su respuesta.

    Responder
  2. Jacjy Dice:

    Buenas noches. Quisiera que ne ayuden con uas dudas que tengo von mi contrato de arrendamiento.
    1) en mi contrato la fecha de inicio es 21 de diciembre 2013 al 21 de junio 2013 (2014 debia decir)
    2) en mi contrato se hizi a nombre de la empresa y su representante que a la fecha ta NO EXISTE LA EMPRESA.
    3) en mi conjunto hay mas aptos iguales nuchisimos maa económicos en donde vivo.
    4) el contrato esta mal redactando y con un aley obsoleta del 1985

    Queid atenta

    Responder
  3. Diana Dice:

    Buen día, tengo una consulta, nosotros tomamos en arriendo un apto para el 30 de septiembre se cumplen dos años de estar en este, nosotros no teníamos pensado en desocupar y sabíamos que el contrato se renovará por un año mas, pero de la empresa de mi esposo el día 29 de julio de este año le notificaron el traslado para otra ciudad, de inmediato dimos aviso a la inmobiliaria de la situación faltando dos meses para cumplir el tiempo de contrato, quienes nos dijeron que no podíamos desocupar porque debimos avisar con cuatro meses de anticipación, que el contrato ya estaba renovado por un año más, que si desocupabamos debemos pagar una multa de tres cañones de arrendamiento, les dijimos que debe haber alguna excepción porque es algo fortuito y debemos irnos, es el trabajo de mi esposo que nos sostiene y no podemos darnos el lujo de perderlo por culpa de la inmobiliaria. Por favor podemos hacer algo al respecto?.

    Responder
  4. Marcela Dice:

    Buenas noches. En el caso de arriendo de local por medio de agencia, esta debe entregar un inventario al arrendador? El cobro de reparaciones del local se rige también por la ley 820 de 2003 en cuanto a autorización del arrendatario y lo que la agencia puede descontar mensual del valor del arriendo por reparaciones? Gracias

    Responder
  5. ROCIO ORREGO VALENCIA Dice:

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  6. Pipe Dice:

    Buenas tardes mi consulta sería mi contrato de arrendamiento ice que debo pagar el 19% de iva… eso es legal… Gracias

    Responder
  7. Alejandro Valencia Dice:

    En contrato de arrendamiento anual se debe dar preaviso 3 meses antes, si el contrato vence el 13 de julio, envío preaviso el 15 de abril porque no lo voy a seguir habitando, la agencia no me da respuesta, encontré otra casa más económica. Si la agencia no da respuesta ¿me puedo pasar?, al parecer la agencia se está haciendo la loca

    Responder
  8. Juan L. Dice:

    En el evento que vivimos por causa del COVID-19, ¿puedo solicitar al arrendador que se abstenga de cobrar los arrendamientos por el periodo en que no fue posible atender?, teniendo en cuenta que el local arrendado está ubicado dentro de las instalaciones de un terminal de transporte. Es importante mencionar que el terminal fue cerrado por orden de la Alcaldía y que este terminal es una sociedad anónima, cuyo mayor accionista es la Alcaldía que ordenó el cierre, cumpliendo con lo ordenado por el Gobierno Nacional. ¿También vale la pena anotar que el arrendador es la Terminal de Transporte?, ¿QUE PUEDO ARGUMENTAR PARA SUSTENTAR ESTA SOLICITUD?
    Gracias por sus comentarios.

    Responder
  9. Natalia M.G Dice:

    Hola buenas tardes.
    Quisiera saber si puedo notificar la finalizacion de un contrato de arrendamiento en tiempos de covid-19 un mes antes de que termine el mismo (contrato) y en caso de no ser posible que se podria hacer? debido a que se me paso la fecha de los 3 meses y no habia caido en cuenta que se debia de mandar con este anticipo.
    Ademas por razone de la pandemia mis ingresos economicos han disminuido lo que no me permitiria como tal pagar 3 meses de canon de arrendamiento por penalizacion.

    Responder
  10. MAT Dice:

    Tengo una pregunta, el arrandatario puede contratar las polizas de seguro de daños del bien arrendado dentro de su programa de seguros?? o solo puede asegurar el bien el arrendador y/o propietario del bien??

    Responder
  11. Maurox Dice:

    Estimados, En el caso que el arrendatario y arrendador firmen el contrato previo a que se le entregue el inmueble y sin que realice una transacción de pago, el arrendatario puede retractarse antes de la entrega, sin mutuo acuerdo y sin que tenga riesgo de que se le exija la clausula penal por el hecho de que este aduzca que no se perfecciono el contrato dado que ni se alcanzo a recibir el inmueble y ni se efectuo pago alguno?

    Por otra parte si no se firma en dos copias idénticas para que cada una de las partes quede con su copia original sino se firma una sola copia, tiene validez?

    Agradezco su orientacion

    Responder
  12. tirso Dice:

    MUY BUENOS DIAS, SOY EL ARRENDATARIO Y TENGO UNA CASA EN LA CUAL EL DUEÑO ME LA PIDIO CON TRES MESES DE ANTICIPACION, AHORA EN EPOCA DE CUARENTENA ,PERO NO ME HA CONSIGNADO LOS TRES MESES QUE MANDA LA LEY PARA QUE YO LE DESOCUPE, CON ESTO HA GENERADO UNA INCERTIDUMBRE YA QUE YO ESTABA PAGANDO CUMPLIDO MI ARRIENDO, SE LE PUEDE SOLICITAR QUE ME CONSIGNE LOS TRES MESES DE ARRIENDO COMO MULTA POR QUERER QUE LE DESOCUPE, O DEJO DE PAGAR LOS TRES MESES QUE ME QUEDAN DE ARRIENDO FAVOR DE AYUDARME A SALIR DE ESTA DUDA GRACIAS

    Responder
    • Carolina Dice:

      El arrendador no debe pagarle los tres meses de arriendo pues según la ley y su contrato de arrendamiento el le ha notificado correctamente

      Responder
  13. Alexandra Dice:

    Cordial saludo. Quiero alquilar mi casa para destino mixto, es decir, la va habitar una familia que usarán determinado espacio para su negocio de publicidad, me han dicho que en el primer piso el negocio y en el segundo piso su lugar de habitación. Puedo alquilarla con este uso mixto sin necesidad de modificar el destino del inmueble, es decir, que siga siendo residencial? Qué ley debo consultar? Muchas gracias por su claridad.

    Responder
  14. JOSE VELA Dice:

    Tomaré en arriendo un local comercial. En el certificado de libertad aparecen dos propietarios (Conyuges). Puedo realizar el contrato con uno de los dos?

    Responder
  15. MARIA Dice:

    Mi consulta es nuestros padres ya faltaron y nos dejaron una casa que esta a nombre de los 11 hijos , una hermana esta viviendo en la casa hace tres años , que clase de contrato debemos de hacer firmar ya que no paga arriendo alguno durante el tiempo que lleva viviendo en la casa,

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