Contrato de arrendamiento

Por 4 abril, 2019

El contrato de arrendamiento según el artículo 1973 del código civil colombiano, es un contrato en mediante el cual las dos partes adquieren una obligación recíproca; la una en conceder el goce de una cosa y la otra de pagar por ese goce.

Existen diferentes tipos de arrendamiento, pero aquí nos centraremos en los más comunes: arrendamiento de vivienda urbana y arrendamiento de local comercial.

Tabla de contenido

Contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana está regulado por la ley 820 de 2003.

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Formas del contrato de arrendamiento de vivienda urbana. ¿Verbal o escrito?

Según el artículo 3 de la ley 820 el contrato de arrendamiento puede ser verbal o escrito, pero se sugiere encarecidamente que sea escrito.

Si ya es difícil resolver conflictos entre arrendador y arrendatario cuando hay un contrato escrito, puede imaginarse lo que sucede cuando no existe prueba alguna de lo acordado verbalmente, donde cada parte tiene una versión distinta de los hechos.

Arrendador y arrendatario ¿Quiénes son?

La palabra tiene poco valor, así que todo debe constar por escrito, y cada uno, arrendatario y arrendador deben conservar una copia del contrato.

Tipos o clasificación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

El artículo 4 de la ley 820 de 2003 contempla 4 clasificaciones a saber:

  • Siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o el de su familia, o el de terceros, cuando se trate de personas jurídicas, un inmueble con o sin servicios, cosas o usos adicionales;
  • Cuando dos o más personas naturales reciben el goce de un inmueble o parte de él y se comprometen solidariamente al pago de su precio;
  • Cuando verse sobre el goce de una parte no independiente del inmueble que se arrienda, sobre el que se comparte el goce del resto del inmueble o parte de él con el arrendador o con otros arrendatarios;
  • De pensión. Cuando verse sobre parte de un inmueble que no sea independiente, e incluya necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se pacte por un término inferior a un (1) año. En este caso, el contrato podrá darse por terminado antes del vencimiento del plazo por cualquiera de las partes previo aviso de diez (10) días, sin indemnización alguna.

Ejemplos de arrendamiento de vivienda.

Contrato individual: Pedro toma en arrendamiento el apartamento para él y su familia.

Contrato mancomunado: Pedro y Pablo toman en arrendamiento el apartamento para que vivan las familias de Pedro y Pablo. Pedro y Pablo son coarrendatarios y solidarios por el pago del arrendamiento y demás obligaciones derivadas o accesorias.

Contrato compartido: Pedro arrienda un apartamento pero solo en parte, pues el resto está ocupado por el arrendador.

Contrato de pensión: Pedro, que es estudiante universitario, arrienda una habitación con derecho a servicios, uso compartido de la cocina y los baños. Importante tener en cuenta que este tipo de contrato debe ser inferior a un año, y cualquiera de las partes puede terminarlo en cualquier tiempo y sin indemnización, pero con previo aviso de 10 días. Es un caso muy especial de arrendamiento al que no le aplican las normas generales sobre la terminación del contrato.

Contenido del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

El artículo 3 de la ley 820 de 2003 señala que el contrato de arrendamiento de vivienda urbana debe contener los siguientes aspectos:

  • Nombre e identificación de los contratantes;
  • Identificación del inmueble objeto del contrato;
  • Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, así como de las zonas y los servicios compartidos con los demás ocupantes del inmueble;
  • Precio y forma de pago;
  • Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales;
  • Término de duración del contrato;
  • Designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los servicios públicos del inmueble objeto del contrato.

Adicionalmente las partes pueden incluir otros puntos que consideren oportunos y que no estén prohibidos por la ley.

Término o duración del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

La duración del contrato es el que señalen las partes y no hay duración mínima ni máxima excepto en el contrato de arrendamiento de pensión.

Si las partes no acuerdan el término de duración del contrato, el artículo 5 de la ley 820 presume que es un año.

Prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

El artículo 6 de la ley 820 de 2003 señala lo siguiente respecto a la prórroga del contrato:

«El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley.»

Si las partes nada dicen sobre la terminación del contrato, este se prorroga en las mimas condiciones, excepto el precio del arrendamiento que se debe incrementar en el porcentaje que indica la ley.

¿Es obligatorio renovar o prorrogar el contrato de arrendamiento de vivienda urbana?

Interesante pregunta, pues la ley permite la terminación legal del contrato sólo en ciertas condiciones.

La simple expiración de la duración pactada da a lugar a la terminación del contrato siempre que las dos partes estén de acuerdo en ello, de lo contrario el contrato se debe prorrogar, excepto en los casos en que la ley permite terminarlo o no renovarlo.

Si no se dan las condiciones para terminar el contrato legalmente, se puede terminar pero pagando las indemnizaciones a que haya lugar según la parte que termina ilegalmente el contrato de arrendamiento.

Generalmente la terminación se da en común acuerdo, como cuando el arrendador le pide el apartamento al arrendatario y este acepta entregarlo, o viceversa, pero cuando no hay acuerdo, entonces hay que aplicar lo que dispone la ley respecto a la terminación del contrato de arrendamiento.

Valor del canon de arrendamiento.

El artículo 18 de la ley 820 señala que el precio mensual del arrendamiento no puede exceder del 1% del valor comercial del inmueble.

Y precisa que el valor comercial que se tome como referencia no puede exceder de dos veces el avalúo catastral del inmueble.

Es decir que si el avalúo catastral de un apartamento es de $100.000.000, el valor comercial sobre el que se debe calcular el canon de arrendamiento no debe ser superior a $200.000.000, es decir, que el arrendamiento sería de máximo $2.000.000, que viene a ser lo mismo que aplicar el 2% al avalúo catastral que en el ejemplo son $100.000.000.

La realidad es que el precio normal de un arrendamiento es aproximadamente del 0.5% de valor comercial del inmueble; es lo que generalmente se cobra de arrendamiento en cualquier inmueble para vivienda.

Incremento del arrendamiento anual.

Como la inflación incrementa constantemente, la costumbre es que cada año se incrementa el arriendo.

Este aspecto también está regulado y lo hace el artículo 20 de la ley 820 de 2003:

«Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a aquél en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18 de la presente ley.

El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deberá informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. El pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dará derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la comunicación.»

Lo primero que se debe enfatizar aquí, es que el incremento no se hace al iniciar un año nuevo, esto es, desde el primero de enero. NO. El incremento se hace luego de un año de haberse iniciado el contrato, de modo que si el contrato inició el primero de julio, el incremento se debe hacer el primero de julio de cada año.

En segundo lugar, el incremento se debe notificar al arrendatario, pues de no hacerse, el incremento no es oponible y en caso de una demanda, no será reconocido el incremento.

La ley dispone señala dos mecanismos de notificación: el de correo certificado o la notificación personal que se haya pactado en el contrato, que no debe ser otro que una carta entregada al arrendatario con el respectivo recibido, aunque puede ser también la notificación electrónica, pero luego puede haber problemas para probar que en efecto el arrendatario recibió dicha notificación.

Y el arrendamiento no se puede incrementar más de lo que se incrementó el índice de precios al consumidor en el año inmediatamente anterior a aquel en que se hace el incremento.

Así, si el incremento se debe hacer en julio de 2019, se toma el IPC del año 2018.

Obligaciones del arrendador de vivienda urbana.

El artículo 8 de la ley 820 de 2003 señala taxativamente cuáles son las obligaciones del arrendador:

  • Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos.
  • Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato.
  • Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el arrendador deberá suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el caso, copia del mismo con firmas originales.
    • Esta obligación deberá ser satisfecha en el plazo máximo de diez (10) días contados a partir de la fecha de celebración del contrato.
    • Cuando se trate de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del mismo.
  • En el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene además, la obligación de mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y de sanidad las zonas o servicios de uso común y de efectuar por su cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean atribuibles a los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda;
  • Las demás obligaciones consagradas para los arrendadores en el Capítulo II, Título XXVI, Libro 4 del Código Civil.
    • Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.
    • A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.

Obligaciones del arrendatario de vivienda urbana.

El arrendatario también tiene una serie de obligaciones que señala el artículo 9 de la ley 820 de 2003:

  • Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido.
  • Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias.
  • Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato.
  • Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos.
  • En caso de vivienda compartida y de pensión, el arrendatario está obligado además a cuidar las zonas y servicios de uso común y a efectuar por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o, a la de sus dependientes, y
  • Las demás obligaciones consagradas para los arrendatarios en el Capítulo III, Título XXVI, libro 4 del Código Civil.
    • El arrendatario es obligado a usar de la cosa según los términos o el espíritu del contrato.
    • Conservar en buen estado el inmueble.

El incumplimiento de las obligaciones da lugar a la terminación del contrato de arrendamiento.

Servicios públicos en el arrendamiento de vivienda urbana.

El pago de los servicios lo hace la parte que se haya comprometido en el contrato de arrendamiento, pero por regla general se acuerda que sea el arrendatario quien los pague, excepto en el contrato de arrendamiento de pensión de que hablamos al inicio de este documento.

Cuando es el arrendatario quien debe pagar los servicios públicos, las reglas son las que fija el artículo 15 de la ley 820:

  • Al momento de la celebración del contrato, el arrendador podrá exigir al arrendatario la prestación de garantías o fianzas con el fin de garantizar a cada empresa prestadora de servicios públicos domiciliarios el pago de las facturas correspondientes.
  • La garantía o depósito, en ningún caso, podrá exceder el valor de los servicios públicos correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de conexión y al cargo por unidad de consumo, correspondiente a dos (2) períodos consecutivos de facturación, de conformidad con lo establecido en el artículo 18 de la Ley 689 de 2001.
  • El cargo fijo por unidad de consumo se establecerá por el promedio de los tres (3) últimos períodos de facturación, aumentado en un cincuenta por ciento (50%).

Importante:

Aquí hay que hacer una importante aclaración, y es que la garantía o depósito no se hace en favor del arrendador sino de cada una de las empresas de servicios públicos, de manera que la costumbre de solicitar al arrendatario un depósito en efectivo para garantizar el pago de los servicios públicos, no se ajusta a la ley 820.

Consecuencia de no constituir la garantía para el pago de servicios públicos.

Si no se constituye la garantía en favor de las empresas de servicios públicos, la responsabilidad por el pago de servicios recae en el arrendador, es decir que es este quien debe responder por el pago y reconexión, además de los fraudes en que incurra el arrendatario.

El numeral 2 del artículo 15 de la ley 820 señala:

«Prestadas las garantías o depósitos a favor de la respectiva empresa de servicios públicos domiciliarios, el arrendador denunciará ante la respectiva empresa, la existencia del contrato de arrendamiento y remitirá las garantías o depósitos constituidos.

El arrendador no será responsable y su inmueble dejará de estar afecto al pago de los servicios públicos, a partir del vencimiento del período de facturación correspondiente a aquél en el que se efectúa la denuncia del contrato y se remitan las garantías o depósitos constituidos.»

Por su parte el numeral 4 del mismo artículo señala que:

«Una vez notificada la empresa y acaecido el vencimiento del período de facturación, la responsabilidad sobre el pago de los servicios públicos recaerá única y exclusivamente en el arrendatario. En caso de no pago, la empresa de servicios públicos domiciliarios podrá hacer exigibles las garantías o depósitos constituidos, y si éstas no fueren suficientes, podrá ejercer las acciones a que hubiere lugar contra el arrendatario.»

Claro el asunto. La constitución de la garantía como lo indica la ley, libera al arrendador de cualquier responsabilidad relacionada con los servicios públicos, y eso no se logra si se le exige al arrendatario un depósito en efectivo como es la costumbre.

Por otra parte, si el arrendatario no constituye las garantías luego de ser exigidas por el arrendador, es causal para la terminación del contrato según lo dispone el numeral 3 del mismo artículo:

«El arrendador podrá abstenerse de cumplir las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento hasta tanto el arrendatario no le haga entrega de las garantías o fianzas constituidas. El arrendador podrá dar por terminado de pleno derecho el contrato de arrendamiento, si el arrendatario no cumple con esta obligación dentro de un plazo de quince (15) días hábiles contados a partir de la fecha de celebración del contrato.»

El artículo 15 de la ley 820 regula extensamente el tema de los servicios públicos por lo que le invitamos a consultarlo completo.

Prohibición de exigir depósitos o garantías.

La ley prohíbe exigir al arrendatario el pago de depósitos en efectivo para efectos de garantizar el cumplimiento del contrato.

Dice el artículo 16 de la ley 820 de 2003:

«En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario.

Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior.»

De acuerdo a esta norma, exigir al arrendatario un depósito para garantizar el pago de servicios públicos es ilegal, está prohibido, pues la ley sólo autoriza la constitución de una garantía o caución en favor de las empresas de servicios públicos, no en favor del arrendador.

Reparaciones locativas en el contrato de arrendamiento.

Las reparaciones locativas están reguladas tanto por la ley 820 (artículo 27) como por el código civil, y hay que entrar a discernir cuándo deben ser asumidas por el arrendatario y cuándo por el arrendador.

Este tema está desarrollado en el siguiente artículo que recomendamos consultar, pero se anticipa que por lo general (no siempre) corresponden al arrendatario.

Reparaciones y locativas y no locativas en el arrendamiento

Subarriendo en el arrendamiento de vivienda urbana.

El arrendatario puede subarrendar siempre que lo autorice el arrendatario, lo cual debería quedar en el contrato, ya sea en un sentido u otro, autorizándolo o prohibiéndolo.

Al respecto señala el artículo 17 de la ley 820 en sus dos primeros incisos:

«El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que medie autorización expresa del arrendador.

En caso de contravención, el arrendador podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento y exigir la entrega del inmueble o celebrar un nuevo contrato con los usuarios reales, caso en el cual el contrato anterior quedará sin efectos, situaciones éstas que se comunicarán por escrito al arrendatario.»

Que el arrendatario subarriende sin autorización es una causal para la terminación del contrato de arrendamiento.

Cláusula penal en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

La ley no prohíbe incluir una cláusula penal o de incumplimiento en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana; lo que prohíbe es solicitar depósitos de dinero u otras garantías reales, que es muy distinto a la cláusula penal.

En consecuencia, en nuestro criterio sí se puede incluir una cláusula penal, puesto que esta es común y legal en todo tipo de contratos bilaterales.

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana como título ejecutivo.

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana constituye presta mérito ejecutivo en los términos del artículo 14 de la ley 820 de 2003:

«Las obligaciones de pagar sumas en dinero a cargo de cualquiera de las partes serán exigibles ejecutivamente con base en el contrato de arrendamiento y de conformidad con lo dispuesto en los Códigos Civil y de Procedimiento Civil. En cuanto a las deudas a cargo del arrendatario por concepto de servicios públicos domiciliarios o expensas comunes dejadas de pagar, el arrendador podrá repetir lo pagado contra el arrendatario por la vía ejecutiva mediante la presentación de las facturas, comprobantes o recibos de las correspondientes empresas debidamente canceladas y la manifestación que haga el demandante bajo la gravedad del juramento de que dichas facturas fueron canceladas por él, la cual se entenderá prestada con la presentación de la demanda.»

En consecuencia, si el arrendatario, por ejemplo, no paga el arrendamiento, el arrendatario puede ejecutar al arrendatario o al codeudor o fiador.

Esto es básicamente lo más relevante de un contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

Contrato de arrendamiento de locales comerciales.

El arrendamiento de locales comerciales está regulado por el código de comercio a partir de su artículo 518 y hasta el 523, y la regulación no es tan detallada como el de vivienda, por lo que en buena parte se debe recurrir a lo que diga el código civil sobre el arrendamiento de cosas que encontramos a partir del artículo 1974, y en algunos casos la ley 820 de 2003.

Formas del contrato de arrendamiento de local comercial.

El código de comercio nada dice el respecto, y el código civil tampoco, por lo que se concluye que este puede ser verbal y escrito, pero como ya se dijo cuando se abordó el contrato de arrendamiento de vivienda, es recomendable hacerlo por escrito, y preferiblemente autenticándolo.

La importancia de autenticar los contratos

Lo escrito, escrito está, y la autenticación evita que una de las partes luego alegue que el no dijo lo que está escrito y que menos lo firmó.

Duración del contrato de arrendamiento de local comercial.

Ante la ausencia de regulación especial se aplica la norma general, y esta deja en libertad a las partes para que pacten en común acuerdo el término de duración del contrato de arrendamiento.

Prórroga o renovación del contrato de arrendamiento de local comercial.

Aquí es donde el código de comercio regula lo relacionado a la prórroga o renovación del contrato de arrendamiento de inmuebles destinados a uso comercial.

De acuerdo al artículo 518 del código de comercio, el contrato de arrendamiento puede ser renovado o prorrogado por acuerdo de las partes, pero una vez el arrendatario lleve 2 años o más, el arrendatario tiene derecho a que le sea renovado, excepto si se dan los siguientes casos:

  1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.
  2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario.
  3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

Si no se dan esos casos, el arrendador tienen la obligación de renovar el contrato de arrendamiento, y el asunto es así de estricto para proteger la inversión y el esfuerzo del comerciante que ha logrado posicionar una marca, un nombre.

Cuando se den las causales 2 y 3 para no renovar el contrato de arrendamiento, el arrendador debe notificar al arrendatario con mínimo 6 meses antes de la finalización del contrato. Si no se hace esa notificación, o sea hace con menos de 6 meses de anticipación, el contrato se renovará automáticamente por ministerio de la ley.

Se recomienda al arrendatario que firme un solo contrato para luego firmar una prórroga, pues si firma cada año un contrato nuevo, tendrá dificultades para estructurar el derecho a la renovación automática del contrato, pues este exige mínimo dos años. Maniobra de algunos arrendadores o inmobiliarias para facilitar la terminación del contrato de arrendamiento.

Valor del arrendamiento de local comercial.

La ley no regula el monto o valor del arrendamiento de un local comercial, así que la partes pueden fijarlo como a uno le guste y el otro lo acepte.

Incremento del arrendamiento de locales comerciales.

Es otro tema que no fue regulado por la ley, así que serán las partes las que deben pactar cómo, cuando y cuánto será el incremento anual del arrendamiento.

Se recomienda que desde el comienzo se incluya en el contrato el porcentaje en que se incrementará el arrendamiento anualmente, con el fin de evitar abusos por parte del arrendador.

Si en el contrato de arrendamiento no se pacta el incremento del arrendamiento, el arrendador podrá hacerle incrementos exagerados, y lo hacen por ejemplo para conseguir que el arrendatario se vaya por su propia cuenta.

En todo caso el arrendatario no está desprotegido, pues si llegado el caso las partes no se ponen de acuerdo sobre el monto del incremento del arrendamiento, se recurre a lo dispuesto por el artículo 519 del código de comercio:

«Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos.»

En tal caso será la justicia con la intervención de peritos que entre a regular los aspectos que no fueron considerados en el contrato de arrendamiento, y en el que la partes no se ponen de acuerdo con posteridad.

Obligaciones del arrendador de local comercial.

Las obligaciones del arrendador son las generales contempladas en el artículo 1982 del código civil:

  • A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
  • A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.
  • A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

Respecto a la perturbación en el goce del local arrendamiento el artículo 1988 contempla una serie de reglas a considerar:

  • Si el arrendatario es turbado en su goce por vías de hecho de terceros, que no pretenden derecho a la cosa arrendada, el arrendatario a su propio nombre perseguirá la reparación del daño.
  • Si es turbado o molestado en su goce por terceros que justifiquen algún derecho sobre la cosa arrendada, y la causa de este derecho hubiere sido anterior al contrato, podrá el arrendatario exigir una disminución proporcionada en el precio o renta del arriendo para el tiempo restante.
  • Si el arrendatario, por consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero, se hallare privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte no habría contratado, podrá exigir que cese el arrendamiento.
  • Podrá exigir indemnización de todo perjuicio, si la causa del derecho justificado por el tercero fue o debió ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue del arrendatario, o siendo conocida de éste, intervino estipulación especial de saneamiento con respecto a ella.
  • Si la causa del referido derecho no era ni debía ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, no será obligado el arrendador a abonar el lucro cesante.

Obligaciones del arrendatario de local comercial.

El arrendatario tiene las siguientes obligaciones:

  1. Pagar la renta o el arrendamiento.
  2. Darle el uso para el cual fue arrendado el local.
  3. Cuidar el estado del local comercial.
  4. Hacer las reparaciones locativas.
  5. Restituir el finalizar el contrato de arrendamiento en el estado que en le fue entregada.

Servicios públicos en el arrendamiento de locales comerciales.

Al no estar regulado expresamente este aspecto, corresponde a las partes acordar el pago de los servicios públicos, pero lo normal es que los pague el arrendatario y sea este el que tenga que responder con todos los aspectos relacionados a los servicios públicos.

Subarriendo en el arrendamiento de locales comerciales.

El arrendatario podrá subarrendar solo si el arrendador lo ha autorizado conforme lo dispone el artículo 2004 del código civil:

«El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo.»

Si no hay autorización no puede subarrendarse, y si hay autorización, el subarrendatario no le puede dar un uso diferente al que tiene derecho el arrendatario principal.

El incumplimiento de lo anterior es causal para la terminación del contrato de arrendamiento.

¿El contrato de arrendamiento de local comercial presta mérito ejecutivo?

Por ministerio de la ley el contrato de arrendamiento no presta mérito ejecutivo por sí mismo, así que es preciso que en él se incluya una cláusula que así lo considere.

A continuación presentamos un modelo de cláusula ejecutiva de un contrato:

«Merito Ejecutivo: El Arrendatario declara de manera expresa que reconoce y acepta que este Contrato presta mérito ejecutivo para exigir del Arrendatario y a favor del Arrendador el pago de (i) los cánones de arrendamiento causados y no pagados por el Arrendatario, (ii) las multas y sanciones que se causen por el incumplimiento del Arrendatario de cualquiera de las obligaciones a su cargo en virtud de la ley o de este Contrato, (iii) las sumas causadas y no pagadas por el Arrendatario por concepto de servicios públicos del Inmueble, cuotas de administración y cualquier otra suma de dinero que por cualquier concepto deba ser pagada por el Arrendatario; para lo cual bastará la sola afirmación de incumplimiento del Arrendatario hecha por el Arrendador, afirmación que solo podrá ser desvirtuada por el Arrendatario con la presentación de los respectivos recibos de pago.» Fuente: Metrocuadrado.com

En los anteriores términos, el contrato de arrendamiento de local comercial presta mérito ejecutivo y servirá para cobrar los valores correspondientes mediante un proceso ejecutivo. Se recomienda hacer reconocimiento de firmas ante notario público (autenticación) para mayor seguridad.

Terminación del contrato de arrendamiento.

El contrato de arrendamiento puede ser terminado por las partes en común acuerdo, o de forma unilateral, existiendo o uno una justa causa, y de no existir la justa causa, se ha de pagar una indemnización.

Este tema se ha desarrollado ampliamente en el siguiente artículo, donde se considera la terminación de los dos contratos abordados en este artículo.

Terminación del contrato de arrendamiento

Como recomendación final la invitación es a buscar asesoramiento antes de firmar cualquier contrato, puesto que un buen contrato evita un mal pleito, lo que es válido para el arrendador y para el arrendatario.

Seguramente se nos han quedado temas pendientes, así que son bienvenidos sus aportes para enriquecer la información.

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21 Opiniones
  1. Tatiana Dice:

    Buenas noches tengo una pregunta…. Si una persona le pasa al abogado como prueba El contrato de arrendamiento y este es falso con firmas falsas y lo pasa al un juez incurrirá un delito?? O por lo contrario es valedero…. gracias espero respuesta

    Responder
  2. Valeria del Rosario Dice:

    Agradezco de su gran aporte, soy adulto mayor y vivo sola y dependo de mi pensión. Desde hace 7 años y 8 meses vivo en arriendo en un apto. El propietario vendió el apto en agosto de 2017. El supuesto nuevo propietario en marzo de este año 2018, me exige la entrega del apto. Nunca fui informada de esta negociación por ninguna de las partes. He sido muy cumplida con mis obligaciones y deberes como arrendataria. Unas personas me informan que yo tengo derecho a que me reconozcan y paguen una indemnización de 3 meses y otros dicen que son 6 meses y una indemnización de 1.5 por meses por llevar más de 7 años.
Usted es tan gentil y me colabora cuales son mis derechos como arrendataria? Sin son 3 o 6 meses? Y como se deben liquidar el 1.5 por meses o por años? Teniendo en cuenta el tiempo de 7 años y 8 meses que llevo viviendo como arrendataria y muy cumplida y puntual con mis obligaciones.
    Nuevamente, agradezco su amable colaboración y asesoría.

    Responder
    • Veronica M Dice:

      De acuerdo a la Ley 820/2003 el arrendador debe pagar al arrendatario a modo de indemnización por perjuicios la suma de tres (3) canones del valor del arriendo actual antes de que usted restituya el inmueble al arrendador, dado a que el arrendador incumplió el contrato.

      Responder
  3. Alfredo Dice:

    Que implicaciones tiene el que con la presentación de la demanda, se aporte en los anexos, certificado de existencia de la persona jurídica demandada desactualizado?

    Responder
  4. Yuliet mendoza Dice:

    Buenos días. Rente un apartamento el 18 de diciembre; por 6 meses, es decir mi contrato se venció el 17 de junio; mi esposo se quedo son empleo y hemos pagado el arríendo luego de los días pactados para hacerlo. Ya que hemos tenido mucha dificultad. Ahora ya fui yo quien me quede sin empleo; antes del 15 de junio, para lo cual envió una carta a la agencia de arrendamientos; diciendo que estamos sin empleo y no tenemos como cubrir la obligación. Del arriendo; que deseo entregar el apto el 30 de junio; para lo cual me responden q no; que puedo desocupado hasta el 15 de julio. Pero yo debo irme a vivir con mi esposo w hijos donde mi suegra; por la mala sitúacion económica, por eso no puedo pagar otros 15 días hasta el 15 de julio. Mi pregunta es; que puedo hacer?? Ya cumplido el contrato hay algo que pueda hacer para poder entregrarlo sin esperar hasta el 15 de julio???

    Responder
  5. Mauro Saavedra Dice:

    Buenos días, agradezco su apoyo con la siguiente consulta:
    Que podría suceder si al arrendatario se le cobra un deposito como garantía por el mismo valor del canon de arrendamiento y el arrendatario lo acepta firmando el contrato.
    Que consecuencias traería esto para el arrendador y como podría blindarse teniendo en cuenta que el arrendatario lo acepto firmando el contrato.
    quedo atento a su respuesta y muchas gracias.

    Responder
    • Veronica M. Dice:

      ley 820/2003
      ARTÍCULO 16. PROHIBICIÓN DE DEPÓSITOS Y CAUCIONES REALES. En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario. Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior.

      Responder
  6. Ivón Gómez Dice:

    Buenos días , mi pregunta es la siguiente tomé una casa en arriendo se firmó el contrato y se dio el dinero de un mes de arriendo el mismo día que se hizo la firma del contrato ahora voy a entregar la casa y tengo en tendido queltimo mes que voy a estar en la casa no se paga por que fue el mes que pague por adelantado quisiera saber si estoy en lo correcto o no muchas gracias

    Responder
  7. Martha Dice:

    Buenos días, agradezco inmensamente si me puedes ayudar con mi consulta, necesito asesoría urgente.
    Hace 6 meses tome un local en arriendo, el contrato está a 6 meses es decir se me venció hace unos días,en el local tengo funcionando una taberna bar,en el contrato dice que para pedir que les entregué el inmueble o cancelar el contrato deben de hacerlo los arrendadores con 30 días de anticipación del vencimiento del contrato pero ello me pasaron la carta con 20 días de anticipación, esto me está afectando ya que en estos 6 meses ya tengo el negocio acreditado y para teasladarloe genera un gasto muy grande, además q en el contrato dice que si no me piden el local 30 días antes el contrato se da por renovado a otros 6 meses.
    Quiero saber si en este caso se le puede cobrar al dueño del local la acreditada o si puedo seguir los otros seis meses y si es a si que debo de hacer? Ya q el propietario me dijo q necesita si o si el local para el 10 de diciembre cosa q me afecta muchísimo ya q es la temporada alta en este tipo de negocios…
    Agradezco su ayuda
    Feliz dia

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  8. edinson v Dice:

    buenos dias, quiero pedirle el favor y me ayude con mi consulta. hace tres meses arrende una casa por 1 año y voy puntual en mis pagos, ayer me llega una carta del dueño que me dice que debo abandonar en quince (15) dias maximo 1 mes por que ellos van a vender la casa, que me indemniza el valor de 15 dias del pago para que desocupe.

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  9. martin c. Dice:

    Buenas noches!.. Tengo una inquietud respecto al contrato de arrendamiendo de inmueble Urbano. Se puede pasar de ser habitacioanl a habitacional y comercial?.. Que debo hacer para que se me indemnice. Gracias!..

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  10. Polarity Terms of Use And End-User License Agreement Dice:

    Email Signup – Preferences

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  11. Castro Dice:

    El arrendatario me puede impedir la venta del local pidiendome que desocupe

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  12. danielsanchez Dice:

    Buenos dias, tengo una pregunta: ¿Está permitido pedir dos meses de deposito al arrendador de un local comercial?

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  13. MIRIAM WILCHES Dice:

    BUEN DIA, CON LA EXIGENCIA DE PAGO DE PARAFISCALES A LOS ARRENDADORES ES OBLIGATORIO QUE LE EXIJA EL PAGO DE LOS PARAFISCALES PARA PAGARLE EL ARRIENDO A UNA PERSONA NATURAL??.

    GRACIAS

    Responder
  14. JR Dice:

    Buenas tardes.
    Ejerzo la profesión de abogada y debo manifestar que el concepto está errado con respecto a la prohibición de subarrendar locales comerciales, pues según el artículo 523 del Código de Comercio, el arrendatario lo puede hacer hasta la mitad del inmueble sin expresa autorización del arrendador.

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  15. Mauricio Dice:

    Buenos días tengo un contrato de arrendamiento de vivienda que inicio el 10 de Diciembre de 2012. con clausula para no renovación de contrato de tres meses antes de vencimiento. Y parágrafo que a partir del tercer año lo rige el código de comercio para dichos efectos.

    Mi pregunta es:¿puedo enviar la carta de NO renovación del contrato arrendamiento de vivienda en el mes de Mayo 09, para entrega física de la vivienda en Agosto 10 de 2019. (causa: Compramos vivienda) sin que ello me represente la sanción económica?
    Mil gracias

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  16. Julian Dice:

    Si yo deseo no ser mas el codeudor del contrato de arrendamiento de local comercial, que debo hacer para no tener que seguir siendolo

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  17. Kelly Vanessa Buitrago Vergara Dice:

    Buen día. Quisiera saber si como arrendataria estoy obligada a pintar anualmente un local comercial que tengo arrendado a una barbería, el señor tiene adhesivos por todo lado y nunca hace aseo de las paredes ni nada y ahora que está todo tenaz pretende que yo sea quien incurra en los gastos de pintura y demás. Agradezco su respuesta.

    Responder
  18. Jacjy Dice:

    Buenas noches. Quisiera que ne ayuden con uas dudas que tengo von mi contrato de arrendamiento.
    1) en mi contrato la fecha de inicio es 21 de diciembre 2013 al 21 de junio 2013 (2014 debia decir)
    2) en mi contrato se hizi a nombre de la empresa y su representante que a la fecha ta NO EXISTE LA EMPRESA.
    3) en mi conjunto hay mas aptos iguales nuchisimos maa económicos en donde vivo.
    4) el contrato esta mal redactando y con un aley obsoleta del 1985

    Queid atenta

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  19. Diana Dice:

    Buen día, tengo una consulta, nosotros tomamos en arriendo un apto para el 30 de septiembre se cumplen dos años de estar en este, nosotros no teníamos pensado en desocupar y sabíamos que el contrato se renovará por un año mas, pero de la empresa de mi esposo el día 29 de julio de este año le notificaron el traslado para otra ciudad, de inmediato dimos aviso a la inmobiliaria de la situación faltando dos meses para cumplir el tiempo de contrato, quienes nos dijeron que no podíamos desocupar porque debimos avisar con cuatro meses de anticipación, que el contrato ya estaba renovado por un año más, que si desocupabamos debemos pagar una multa de tres cañones de arrendamiento, les dijimos que debe haber alguna excepción porque es algo fortuito y debemos irnos, es el trabajo de mi esposo que nos sostiene y no podemos darnos el lujo de perderlo por culpa de la inmobiliaria. Por favor podemos hacer algo al respecto?.

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