Contrato de arrendamiento. Recomendaciones y precauciones

El contrato de arrendamiento según el artículo 1973 del código civil colombiano, es un contrato en mediante el cual las dos partes adquieren una obligación recíproca; la una en conceder el goce de una cosa y la otra de pagar por ese goce.

En palabras más sencillas, el contrato de arrendamiento consiste en que el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo habite o lo explote comercialmente, y el arrendatario se compromete a pagar un determinado canon de arrendamiento como contraprestación.

El contrato de arrendamiento se puede hacer sobre cualquier cosa, propiedad o bien: casas, locales comerciales, tierras, máquinas,  e incluso software.

En esta nota haremos énfasis en el arrendamiento de vivienda urbana por ser este tipo de contrato de uso masivo  y fuente de continuos conflictos, que en muchos casos tienen su origen en no hacer las cosas como es debido.

El contrato de arrendamiento puede ser verbal o escrito, pero por supuesto se debe realizar siempre por escrito, pues de esa forma se prueba con facilidad las condiciones del contrato, como renta o canon, tiempo de duración, forme y fecha de pago, renovación, reajuste de la remuneración etc.

El artículo 3 de la ley 820 de 2003 dice que en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana debe contener los siguientes aspectos:

  • Nombre e identificación de los contratantes;
  • Identificación del inmueble objeto del contrato;
  • Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, así como de las zonas y los servicios compartidos con los demás ocupantes del inmueble;
  • Precio y forma de pago;
  • Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales;
  • Término de duración del contrato;
  • Designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los servicios públicos del inmueble objeto del contrato.

El contrato de arrendamiento, además de ser por escrito lo recomendable es “autenticarlo” en un notaria (presentarlo personalmente ante el notario), que no es necesario para darle validez al contrato, pero que sí evita que luego una de las partes niegue haber firmado dicho contrato afirmando que esa no es su firma, de manera que cualquier proceso ejecutivo resulte más sencillo.

Consulte: Contrato de arrendamiento de vivienda urbana presta mérito ejecutivo por mandato legal.

Además de los elementos señalados por el artículo 3 de la ley 820 de 2003, el contrato de arrendamiento debe estar acompañado de alguna garantía, que bien puede ser un depósito o un fiador.

Tenga en cuenta que el depósito en caso de vivienda urbana está limitado por el artículo 15 de la ley 820 de 2003 y sólo opera respecto a los servicios públicos:

«La garantía o depósito, en ningún caso, podrá exceder el valor de los servicios públicos correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de conexión y al cargo por unidad de consumo, correspondiente a dos (2) períodos consecutivos de facturación, de conformidad con lo establecido en el artículo 18 de la Ley 689 de 2001.»

En consecuencia, la mejor opción es recurrir a un fiador, puesto que el artículo 16 de la referida ley proscribe la posibilidad de exigir depósitos o garantías reales diferentes a las relacionadas con los servicios públicos.

Se debe ser claro en el objeto del contrato. Si es para vivienda que quede claro que no se permite allí un local comercial, pues hay casos en que darle uso comercial a una casa de habitación puede tener connotaciones negativas para el propietario, como por ejemplo que le cambien la clasificación en los servicios públicos haciéndolos más costosos.

Se debe precisar si se permite o no un subarriendo, y si se permite, en qué condiciones se debe dar.

Igualmente, no se recomienda dejar un plazo indefinido en el contrato de arrendamiento, pues luego habrá dificultades para por terminar con él, y si se trata de un local comercial, el proceso puede resultar más complejo debido a los intereses económicos que se forjan entorno a él de parte del arrendatario.

La forma de pago se debe pactar claramente, lo mismo que las fechas en que se debe hacer el pago.

Consulte: Consecuencias de tolerar que el arrendatario pague tardíamente el canon de arrendamiento.

Recuerde que el incremento anual del canon de arrendamiento de vivienda urbana está limitado por la ley.

Distinto es el caso del arrendamiento de locales comerciales donde la ley no se ocupó de ello, de manera que las partes libremente cuánto será el incremento anual.

Una recomendación final es no entregar la propiedad hasta tanto no se firme el contrato de arrendamiento, y siempre conservar una copia del contrato.

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