El local comercial y el establecimiento de comercio parecen lo mismo, pero son bienes distintos: el local es el inmueble donde se atiende al público, y el establecimiento es el conjunto de bienes organizados que funciona en él, según el artículo 515 del Código de Comercio. ¿En qué se diferencian y por qué importa distinguirlos?
Qué es un local comercial.
El local comercial es el espacio físico —un inmueble o parte de él— donde el comerciante desarrolla su actividad: donde exhibe y vende sus productos o presta sus servicios. También se le llama punto de venta o de atención al público.
Jurídicamente es un bien inmueble, con su propia matrícula inmobiliaria en la oficina de registro de instrumentos públicos, y su propietario puede ser el mismo comerciante o un tercero que se lo arrienda.
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Qué es un establecimiento de comercio.
El establecimiento de comercio es el conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de su empresa (artículo 515 del Código de Comercio). Según el artículo 516, lo integran el nombre comercial y las marcas, las creaciones industriales o artísticas, las mercancías, el mobiliario y las instalaciones, los contratos de arrendamiento, el derecho a la clientela y a la fama comercial, y los derechos y obligaciones de su actividad.
Es un bien mueble incorporal, una universalidad, que se identifica con su matrícula mercantil en la cámara de comercio.
Diferencias entre local comercial y establecimiento de comercio.
El siguiente cuadro resume las diferencias:
| Aspecto | Local comercial | Establecimiento de comercio |
|---|---|---|
| Qué es | El inmueble donde se ejerce la actividad | El conjunto de bienes organizados para la actividad |
| Naturaleza | Bien inmueble | Bien mueble, universalidad de bienes |
| Registro | Matrícula inmobiliaria (instrumentos públicos) | Matrícula mercantil (cámara de comercio) |
| Traslado | No se puede trasladar | Puede trasladarse a otro local |
| Venta | Escritura pública inscrita en instrumentos públicos | Documento privado reconocido o escritura, inscrito en la cámara |
| Propietario | El dueño del inmueble | El empresario, que puede ser arrendatario del local |
Por qué importa distinguirlos.
La diferencia tiene consecuencias prácticas en varias situaciones:
- En la compraventa de un establecimiento de comercio, se venden la mercancía, el nombre y la clientela, pero no el local, que requiere su propia escritura si también se vende.
- En la prenda de establecimiento de comercio, la garantía recae sobre el establecimiento, no sobre el inmueble, que solo podría gravarse con hipoteca.
- En el arrendamiento, el dueño del local no es dueño del establecimiento: si el arrendatario se va, se lleva su establecimiento, y la clientela y el buen nombre le pertenecen a él, no al arrendador.
- En los permisos, el uso del suelo se refiere al inmueble y a la actividad que se desarrolla en él, mientras que la matrícula mercantil se refiere al establecimiento.
Combinaciones posibles.
Como son bienes independientes, pueden combinarse de varias formas:
- En un mismo local pueden funcionar varios establecimientos de comercio, como en los locales subdivididos en módulos de un centro comercial.
- Un establecimiento puede funcionar en dos o más locales unidos físicamente, aunque jurídicamente sigan siendo inmuebles independientes, incluso de propietarios distintos.
- El local y el establecimiento pueden ser del mismo dueño o de dueños diferentes.
- Puede haber un establecimiento sin local abierto al público, como una tienda virtual, que de todas formas se matricula con una dirección de notificación.
- Puede haber un local sin establecimiento, como el local desocupado o el que su dueño arrienda a un tercero sin desarrollar allí actividad propia.
En este último caso, quien arrienda un inmueble propio no tiene por ello un establecimiento de comercio: el establecimiento es del arrendatario que desarrolla allí su actividad.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
¿Qué es un local comercial?
Es el inmueble o espacio físico donde un comerciante atiende al público o desarrolla su actividad comercial.
¿El local hace parte del establecimiento de comercio?
No. El local es un inmueble independiente; lo que hace parte del establecimiento es el contrato de arrendamiento del local o, si el local es del empresario, el derecho a que se le arriende al comprador en caso de venta (art. 516, num. 5).
¿Si arriendo una bodega propia tengo un establecimiento de comercio?
No. El establecimiento lo tiene el arrendatario que desarrolla allí su actividad; arrendar un inmueble propio no constituye por sí mismo un establecimiento.
¿Pueden funcionar varios negocios en un mismo local?
Sí. Cada uno es un establecimiento de comercio independiente, con su propia matrícula, aunque todos deben cumplir las condiciones sanitarias y de seguridad exigidas para el inmueble.
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Buenas tardes. Tengo un local comercial subdividido en 12 espacios pequeños donde funcionan como establecimientos comerciales para la venta de ropa. El local solo cuenta con dos baños (hombres y mujeres) y cuenta con un lavamanos. No tiene cafetería y el agua se suministra directamente de la conexión de la calle.
La Secretaría de Salud de Bogotá me exige que el local debe tener tanque de almacenamiento de agua potable. ¿Qué debo hacer, ya que es difícil instalar el tanque?
Gracias por su respuesta.
En estos casos, se deben cumplir con los requerimientos que realice la Secretaría de Salud, que está en la obligación de garantizar las condiciones de salubridad de los establecimientos de comercio.
Aunque desconocemos el sustento normativo en que se apoya la Secretaría de Salud, en general, se deben acatar sus instrucciones y deberá hallar la forma de instalar el tanque en la parte superior de alguno de los locales o espacios.
Buenas tardes. Tengo un local comercial donde vendo accesorios de lujo para carros y motos. La alcaldía no me da el permiso porque, según el estudio de suelos, esta actividad económica no puede funcionar en el sector, a pesar de que es un área comercial. Además, frente a mi local hay un taller mecánico y al lado un taller de electricidad automotriz.
¿Qué debo hacer?
Deberá verificar si en efecto el uso de suelos prohíbe desarrollar tal actividad económica. Puede enviar un derecho de petición para que se le sustente jurídicamente la negativa y hacer el estudio de la misma.
Puede suceder que el lado de su cuadra tenga un uso distinto al que tiene el otro lado…
Buen día. Por favor, ¿me podrían confirmar si un inmueble propio (bodega) que se arrienda a una inmobiliaria y que esta, a su vez, lo arrienda a una empresa, es considerado para mi establecimiento de comercio?
No, el establecimiento de comercio supone tener un local para atención al público o desde el cual ejerza una actividad económica, y ese no es su caso. El establecimiento de comercio lo tendría el arrendatario de la bodega.