Derecho de preferencia del arrendatario de local comercial

El comerciante que ha ocupado un local comercial por dos años o más tiene derecho a la renovación del contrato, y si el local debe desocuparse para repararlo o reconstruirlo, tiene derecho a que se le prefiera cuando vuelva a arrendarse, según los artículos 518 a 522 del Código de Comercio. ¿Cuándo nace la preferencia, cómo se ejerce y qué pasa si el arrendador la desconoce?

El derecho de renovación del artículo 518.

La preferencia es una consecuencia del derecho de renovación. El artículo 518 del Código de Comercio dispone que el empresario que a título de arrendamiento haya ocupado un inmueble no menos de dos años consecutivos con un mismo establecimiento de comercio tiene derecho a la renovación del contrato al vencimiento, salvo en tres casos:

1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.
2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario.
3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

Fuera de esos casos, el arrendador no puede negarse a renovar, aunque el contrato haya vencido. Las reglas de la renovación y la fijación del canon las desarrollamos en el artículo sobre la renovación del contrato de arrendamiento de local comercial.

El desahucio con seis meses de anticipación.

Cuando el arrendador invoca las causales de los numerales 2 o 3 —necesitar el local para sí o para repararlo o demolerlo—, el artículo 520 del Código de Comercio le exige desahuciar al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que se entienda renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término.

El derecho de preferencia del artículo 521.

Si el arrendatario tuvo que desocupar el local para que fuera reparado, reconstruido o reemplazado por una nueva edificación, el artículo 521 del Código de Comercio le reconoce prelación cuando el local vuelva a arrendarse:

«El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo.»

La preferencia compensa al comerciante por haber perdido su derecho de renovación por una causa ajena a él. Tiene tres características:

• Opera en igualdad de circunstancias: el arrendador no puede preferir a otro que ofrezca las mismas condiciones.
• El arrendatario no tiene que pagar primas ni valores especiales, solo el canon.
• Si no hay acuerdo sobre el canon, lo fijan peritos.

Si después de la reconstrucción hay menos locales que antes, los arrendatarios más antiguos excluyen a los menos antiguos.

Cómo se ejerce la preferencia.

El parágrafo del mismo artículo 521 fija el procedimiento:

«Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y este deberá dar aviso a aquél, con no menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento.»

Es decir, el propietario debe avisar con al menos 60 días la fecha en que los locales estarán disponibles, y el antiguo arrendatario debe responder con al menos 30 días de anticipación a esa fecha si ejerce la preferencia.

Qué pasa si el arrendador no cumple.

El artículo 522 del Código de Comercio protege al arrendatario frente al uso abusivo de las causales: si el arrendador no da a los locales el destino alegado para no renovar —no los ocupa con su propio negocio o no inicia las obras dentro de los tres meses siguientes a la entrega—, o si los arrienda a otro desconociendo la preferencia, debe indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos.

De acuerdo con nuestro criterio, el remedio para la violación de la preferencia es la indemnización y no la anulación del nuevo contrato de arrendamiento celebrado con un tercero, que es válido entre las partes.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.