En este artículo 14 secciones
- Cómo usar la calculadora.
- Hasta cuándo sirve esta tabla.
- Antes de usar el resultado.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Qué diferencia hay entre bien raíz rural agropecuario y los demás bienes raíces rurales?
- Vendí en 2026. ¿Puedo usar esta calculadora?
- El bien lo adquirí por prescripción o por herencia y no tengo valor de compra. ¿Qué valor uso?
- ¿Debo tener soportes de las mejoras que agrego?
- ¿Puedo sumar al resultado el reajuste del artículo 70?
- Si nunca he declarado renta, ¿estoy obligado a usar el artículo 73?
- Artículos relacionados
Cuando una persona natural vende un bien raíz, unas acciones o unos aportes que tenía como activo fijo, el artículo 73 del estatuto tributario le permite ajustar el costo de adquisición con un factor que depende del año en que compró el bien, lo que reduce la ganancia ocasional; esta calculadora aplica la tabla del artículo 1.2.1.17.21 del Decreto 1625 de 2016 para los activos vendidos durante el año gravable 2025, cuya declaración se presenta en 2026.
Para calcular el costo fiscal ajustado de un activo fijo vendido en 2025, en aplicación del artículo 73 del estatuto tributario, diligencie el siguiente formulario:
Cómo usar la calculadora.
Los campos del formulario corresponden a los datos que exige la norma:
- Tipo de activo. Bien raíz urbano, bien raíz rural dedicado a actividades agropecuarias, demás bienes raíces rurales, o acciones y aportes. Cada uno tiene su propio factor, así que conviene elegir con cuidado: una finca en producción no usa el mismo índice que un lote rural de recreo.
- Año de adquisición. El año en que compró el bien que vendió. Si lo adquirió en 1955 o antes, elija la primera opción.
- Valor de adquisición. Lo que pagó por el bien, según la escritura o el documento de compra.
- Mejoras y contribuciones por valorización. Lo que haya pagado por construcciones, mejoras y valorizaciones. Estas sumas no se ajustan con el factor: se agregan al final. Solo se pueden sumar en bienes raíces, no en acciones, y deben estar soportadas.
- Valor de la venta. El precio por el que enajenó el activo en 2025.
El resultado muestra el índice aplicado, el valor de adquisición ya ajustado, el costo fiscal total con mejoras y la utilidad que resulta de restar ese costo al precio de venta. Si el costo supera al precio, la calculadora indica que hubo pérdida.
- Liquidador de intereses propiedad horizontal
- Guía de propiedad horizontal
- Proyección y planeación pensional
Hasta cuándo sirve esta tabla.
La tabla que usa la calculadora es la del artículo 1.2.1.17.21 del Decreto 1625 de 2016, sustituida por el Decreto 0449 del 27 de abril de 2026, y aplica únicamente a los activos vendidos durante el año gravable 2025.
El gobierno expide una tabla nueva cada año, normalmente entre marzo y mayo, con factores más altos que recogen la inflación y la valorización del año corrido. En consecuencia, quien venda en 2026 deberá esperar el decreto que se expida en 2027 para hacer el cálculo definitivo. Mientras tanto, esta calculadora sirve como estimación aproximada, pero el valor final será algo mayor.
Recordemos, además, que la tabla que se usa es la del año de la venta y no la del año de la compra, y que llega hasta el año anterior al de la enajenación: quien compró y vendió en el mismo año no tiene ajuste, y por eso la calculadora aplica un índice de 1,00 en ese caso.
Antes de usar el resultado.
El ajuste del artículo 73 es optativo y no siempre es el que más conviene. Antes de llevar este resultado a la declaración, tenga en cuenta tres cosas.
Compare con las otras dos alternativas.
Para determinar el costo fiscal de un inmueble que se vende existen tres caminos, y lo correcto es calcular los tres y tomar el mayor:
- El costo de adquisición con los reajustes anuales del artículo 70, que para el año gravable 2025 fue del 5,81%.
- El avalúo catastral o autoavalúo del año anterior a la venta, según el artículo 72.
- La tabla del artículo 73, que es la que aplica esta calculadora.
Por regla general, entre más antiguo sea el inmueble más conviene el artículo 73; en compras recientes suele ganar el artículo 70, y cuando el catastro está actualizado, el artículo 72. En nuestro artículo sobre el reajuste fiscal de los activos fijos explicamos cómo se comparan y en qué casos se puede pasar de un mecanismo a otro.
El valor debe figurar como valor patrimonial.
El inciso segundo del artículo 73 condiciona su uso para los contribuyentes obligados a declarar:
«Cuando el contribuyente opte por determinar el costo fiscal de los bienes raíces, aportes o acciones en sociedades, con base en lo previsto en este artículo, la suma así determinada debe figurar como valor patrimonial en sus declaraciones de renta, cuando se trate de contribuyentes obligados a declarar, sin perjuicio de que en años posteriores pueda hacer uso de la alternativa prevista en el artículo 72 de este Estatuto, cumpliendo los requisitos allí exigidos.»
De acuerdo con nuestro criterio, esa exigencia se cumple si el bien venía declarado por el valor de la tabla en la declaración del año anterior a la venta. Quien no lo hizo así puede corregir esa declaración antes de vender, dentro del término del artículo 588. Y quien no estaba obligado a declarar en los años anteriores no debe cumplir esta condición, porque la norma la limita a los «contribuyentes obligados a declarar».
Por lo mismo, el reglamento permite tomar cada año el valor de la tabla como valor patrimonial aunque no haya venta, lo que resulta útil para quien no sabe si venderá el año entrante y quiere dejar la opción disponible.
El valor declarado no puede disminuir.
Las personas naturales que no llevan contabilidad deben declarar los inmuebles por el mayor valor entre el costo de adquisición, el costo fiscal, el autoavalúo y el avalúo catastral, según el artículo 277 del estatuto tributario. Si el resultado de esta calculadora es inferior al avalúo catastral, no se puede declarar el inmueble por ese valor menor, y además el artículo 72 le dará un costo más alto en la venta.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores sobre esta calculadora.
¿Qué diferencia hay entre bien raíz rural agropecuario y los demás bienes raíces rurales?
La tabla vigente separa los predios rurales dedicados a actividades agropecuarias, como fincas ganaderas o de cultivo, de los demás predios rurales, como lotes de recreo o parcelas sin explotación. Los factores del primer grupo son ligeramente menores. Elija la opción según la destinación real del predio.
Vendí en 2026. ¿Puedo usar esta calculadora?
Solo como estimación. Los índices cargados son los de las ventas de 2025; para las de 2026 el gobierno expedirá una tabla nueva, previsiblemente en el primer semestre de 2027, con factores algo mayores. Actualizamos la calculadora en cuanto se publique el decreto.
El bien lo adquirí por prescripción o por herencia y no tengo valor de compra. ¿Qué valor uso?
Depende del título. En la adquisición por prescripción adquisitiva de dominio no hay precio pagado, y la norma no regula el caso; de acuerdo con nuestro criterio puede tomarse el avalúo catastral del año en que quedó en firme la sentencia, asimilado al valor de adquisición. En la herencia, el costo fiscal es el valor por el que se adjudicó el bien en la sucesión y el año de adquisición es el de la adjudicación. En ambos casos suele ser más favorable el avalúo catastral del artículo 72.
¿Debo tener soportes de las mejoras que agrego?
Sí. Las mejoras y las contribuciones por valorización se suman al costo solo si se pueden probar con facturas, documentos equivalentes o recibos de pago, en los términos del artículo 771-2. Si no tiene soportes, es preferible dejar el campo en cero: un costo sin respaldo puede ser rechazado por la Dian y generar sanción por inexactitud.
¿Puedo sumar al resultado el reajuste del artículo 70?
No. Los dos ajustes son excluyentes sobre un mismo bien, según el artículo 280 del estatuto tributario y el penúltimo inciso del artículo 73. Se elige uno de los dos, no se suman.
Si nunca he declarado renta, ¿estoy obligado a usar el artículo 73?
No. Ninguno de los mecanismos es obligatorio. Quien nunca declaró puede usar la tabla del artículo 73 sin la condición del valor patrimonial, pero también puede tomar el avalúo catastral del año anterior por el artículo 72 si le resulta mayor, o el costo de compra con los reajustes acumulados del artículo 70, que la Dian admite aplicar en el año de la venta (Oficio 914975 de 2021).
Twitter
Facebook
WhatsApp
LinkedIn
Buenas tardes.
Vendimos la casa en el año 2024 y mi parte correspondió al 50%, me tocó 83.500.000, salió en la exógena pero no lo reporté en las ganancias ocasionales; este año me solicitaron hacer la corrección, le pagué a una contadora y ella aplicó el avalúo catastral del año 2023, me dio una ganancia de 26.775.000, me la declaró como exenta. Este año yo utilicé la ayuda renta de la DIAN y según esto no se podía hacer porque la plata debía consignarse a una cuenta AFC y no a una cuenta de ahorros. Puedo corregir la declaración de renta del año 2023 para utilizar el art. 73, aumentar el valor fiscal y luego corregir nuevamente el año 2024 para que la ganancia ocasional me salga en ceros; por el art. 73 el valor fiscal es de 115 millones.
Gracias.
No puede hacerlo porque el término para corregir es de un año según el artículo 589 del Estatuto Tributario, término que ya venció. Para mayor información consulte este enlace.
Buenas tardes, en 2025 se vendió un inmueble rural por 550 millones, deseo aplicar el artículo 73, que se compró en 150 millones. Para la venta en 2025 tendría un costo de 354 millones, ¿verdad? Pero tengo una duda, si al inmueble se le hicieron mejoras, debo tener soporte de esas mejoras (ejemplo compra de materiales, pago de obreros, etc.) para poder hacer el cálculo, o si no se tiene soportes, ¿es mejor no tener en cuenta esas mejoras, así se note visiblemente de estas?
Y otra duda, aplicando el artículo 73 al inmueble que lo compré en el año 2012 por valor de 150 millones, según la tabla para el año gravable 2024, debí declararlo en 339 millones, basada en la tabla aplicable para el AG 2024. Si no lo hice así, ¿lo mejor es corregir?
Y es correcto declararlo así en AG 2024 por valor de 339 millones, pero para el año AG 2025, ¿el de la venta tomarme como costo los 354 millones?
Muchas gracias.
En cuanto a la primera pregunta, las mejoras deben estar soportadas para poderlas incluir en el costo.
Respecto a la segunda, la corrección de 2024 sería necesaria si quiere usar el artículo 73, y es innecesaria para el artículo 70.
La razón está segundo del artículo 73, que es la única de las dos normas que impone la condición: «La suma así determinada debe figurar como valor patrimonial en sus declaraciones de renta, cuando se trate de contribuyentes obligados a declarar», por lo que es necesaria la corrección.
Cuando se realiza la venta de un inmueble que pertenece a dos personas, la retención que se practicó en notaría se la podría tomar una sola en su totalidad y esa misma persona tomarse el valor total de mejoras.
Si el certificado de retención está a nombre de una sola persona, sí se puede tomar el total de la retención; de lo contrario, no. En cuanto a las mejoras, estas hacen parte del inmueble, así que cada vendedor debe tomarse lo que le corresponde.
Buenas tardes
Tengo la siguiente pregunta:
Vendí un apartamento en 2025 que compre en 2011, siempre lo he declarado por el avalúo catastral, Si le aplico los ajustes ya sea del artículo 73 del estatuto tributario o los ajustes retroactivos del artículo 70 del Estatuto Tributario el resultado es menor al avalúo catastral. la pregunta es puedo tomar el valor declarado (Valor catastral) en 2024 y a ese valor aplicar el ajuste del 5,81% para el año 2025 y así determinar el costo fiscal del apto para determinar la ganancia ocasional en 2025.
Gracias por su colaboración
Sí, puede tomar el valor fiscal declarado en el año anterior y aplicarle el reajuste fiscal; es precisamente lo que permite o exige la norma.
Buenas noches,
¿Si un bien fue vendido en el 2024 y en el año 2023 fue declarado por el avalúo, en la renta de 2024 puedo aplicar el reajuste del art. 70 y tomarlo como costo para disminuir la ganancia ocasional, así lo haya declarado en el 2023, solo por el valor del avalúo?
Sí, de hecho, la norma exige que el activo debe ser declarado por el mayor valor entre el avalúo catastral y el costo fiscal ajustado con el artículo 70. De modo que, si este último es mayor, es el que debe declarar y utilizar para determinar la ganancia ocasional, porque en su caso particular no puede utilizar la opción del artículo 73 al no figurar dicho método como valor patrimonial en el año anterior.
Tengo un par de inquietudes,
1. El año pasado se declaro por el valor de avaluo que refleja el recibo del impuesto, este año se puede declarar haciendo uso del articulo 73 tomando como base el valor de la compra
2. Si uso la plantilla para hacer el ajuste x el articulo 73 de un bien que se compro en el 2010 por 100 millones me da un valor ajustado al 2024 de 200.903.364, al mirar el supuesto de la venta en el 2024 por el art 70 por un valor de 205.000.000, me da un valor ajustado de $299,000,000, para obtener una utilidad o ganancia de $-94,000,000, mi pregunta es cual valor ajustado se debe colocar el de 205 o el 299 millones
1. Puede declararlo por el valor de compra más ajustes, así lo haya declarado anteriormente por el avalúo catastral, siempre que el valor declarado no disminuya.
2. Puede utilizar cualquiera de los dos para determinar la utilidad o ganancia ocasional. La norma utiliza el término “podrán”, siendo optativo.
Las 6,500 UVT exentos en la venta de un inmueble diferente a vivienda por persona natural se descuentan de una vez del valor de venta.
Primero se declara el ingreso por la venta completa, y luego se declara la ganancia ocasional exenta a fin de descontarla.
Buenos días. Tengo un inmueble que venía declarando por el avalúo catastral. ¿Es legal para la declaración gravable de 2024 aumentarlo en el 10.97% sobre el avalúo catastral 2024? Muchas gracias.
Sí, pero el ajuste se debe aplicar sobre el costo fiscal que había declarado en 2023, que se supone era el avalúo catastral de 2023.
Buen día,
Si el predio fue adquirido por derecho de pertenencia en el 2000 y se va a vender en el 2025, ¿cómo se haría el ajuste, ya que el valor de compra es 0 y se ha venido Declarando por el avalúo catastral? Gracias.
La norma no regula ese tema, pero en tal caso podría utilizarse el avalúo catastral del año 2000 en que adquirió el bien por pertenencia, que se podría asimilar al valor de compra.
Buen dia
Qué se podia hacer ya que el avaluo para el año 2000 fue de 7.000.000 y para hoy el predio esta avaluado en impuesto predial en 200.000.000 al hacer el calculo no es mucho lo que aumenta 61.390.000 y dando una Ganancia ocasional muy alta. Gracias
En ese caso, ¿podría utilizar el avalúo catastral como costo fiscal según el artículo 72 del estatuto tributario? No es obligatorio que utilice el artículo 73.