Reajuste fiscal de los activos fijos 2025: artículos 70 y 73 del estatuto tributario

El contribuyente puede ajustar o reajustar el costo fiscal de los activos fijos para reconocer el efecto de la inflación, y el estatuto tributario ofrece dos caminos para hacerlo: el reajuste anual del artículo 70, que para el año gravable 2025 es del 5,81% según el Decreto 0449 de 2026, y el ajuste histórico del artículo 73, reservado a las personas naturales que venden bienes raíces, acciones o aportes. ¿Cuál de los dos aplicar, cuándo hacerlo y qué pasa si nunca se ha hecho?

Qué es el ajuste fiscal de los activos fijos y para qué sirve.

El ajuste fiscal es un incremento del costo fiscal de un activo fijo que la ley autoriza para compensar la pérdida de valor del dinero por el paso del tiempo. No es un ingreso ni una valorización comercial: es un mayor costo que se reconoce únicamente para efectos tributarios.

Recordemos que un activo fijo es el bien que el contribuyente no enajena dentro del giro ordinario de su negocio (artículo 60 del estatuto tributario), como la casa, la finca, el vehículo, la maquinaria o las acciones que se tienen como inversión.

El ajuste importa por dos razones. Primero, cuando el activo se vende, la ganancia ocasional o la utilidad se calcula restando el costo fiscal al precio de venta, de modo que un costo fiscal más alto significa menos impuesto. Segundo, el costo fiscal es, por regla general, el valor por el que se declara el activo en el patrimonio (artículo 267 del estatuto tributario).

Existen dos mecanismos distintos, que el contribuyente elige y que, como veremos, no se pueden combinar sobre un mismo bien:

Teniendo claro lo anterior, veamos cada mecanismo en detalle.

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Reajuste fiscal del artículo 70 del estatuto tributario.

El artículo 70 del estatuto tributario es la norma que permite el reajuste anual, y su redacción es corta:

«Los contribuyentes podrán ajustar anualmente el costo de los bienes muebles e inmuebles, que tengan el carácter de activos fijos en el porcentaje señalado en el artículo 868.»

El artículo 868 es el que regula la UVT, cuyo valor se reajusta cada año con la variación del índice de precios al consumidor para ingresos medios entre el primero de octubre de un año y el primero de octubre del año anterior. Por eso el porcentaje del reajuste fiscal coincide con el porcentaje en que se incrementa la UVT, y el gobierno lo fija cada año mediante decreto.

El mismo mecanismo lo repite el artículo 280 del estatuto tributario, ubicado en el capítulo del patrimonio, y de allí que se le llame también reajuste fiscal a los activos patrimoniales:

«Los contribuyentes podrán ajustar anualmente el costo de los bienes que tengan el carácter de activos fijos en el mismo porcentaje en que se ajusta la Unidad de Valor Tributario, salvo para las personas naturales cuando hubieren optado por el ajuste previsto en el artículo 73 de este Estatuto.»

De estas dos normas se desprenden tres características del reajuste del artículo 70:

• Es voluntario. La ley dice «podrán», de modo que el contribuyente decide si lo aplica o no en cada año.
• Es para todos los contribuyentes. Personas naturales y jurídicas, obligadas o no a llevar contabilidad, sobre cualquier activo fijo mueble o inmueble.
• Es anual. Se aplica año por año, sobre el costo que el activo tenía al cierre del año anterior.

Reajuste fiscal 2025.

Para el año gravable 2025, que se declara en 2026, el porcentaje de reajuste fiscal es del 5,81%, fijado por el Decreto 0449 del 27 de abril de 2026, que sustituyó el artículo 1.2.1.17.20 del Decreto 1625 de 2016:

«Ajuste del costo de los activos fijos. Los contribuyentes podrán ajustar el costo de los activos fijos por el año gravable 2025, en el cinco coma ochenta y uno por ciento (5,81%) de acuerdo con lo previsto en el artículo 70 del Estatuto Tributario.»

Ese 5,81% corresponde a la variación del IPC para ingresos medios certificada por el DANE entre el primero de octubre de 2023 y el primero de octubre de 2024, que es la misma con la que se fijó la UVT de 2025. El porcentaje para el año gravable 2026 se conocerá cuando el gobierno expida el decreto correspondiente, normalmente en el primer semestre de 2027.

Tabla histórica de porcentajes de reajuste fiscal.

La siguiente tabla recoge el porcentaje de reajuste fiscal de los activos fijos para cada año gravable. Es útil para quien necesita reconstruir el costo fiscal de un activo que ha tenido durante varios años.

Cada porcentaje se aplica sobre el costo fiscal que el activo tenía al 31 de diciembre del año anterior, incluyendo los reajustes que ya se hayan practicado, como se explica enseguida.

Base para aplicar el reajuste fiscal.

Los artículos 70 y 280 del estatuto tributario señalan el porcentaje, pero guardan silencio sobre la base. Se entiende que la base es el costo fiscal del activo determinado conforme al artículo 69 del estatuto tributario, que por regla general está constituido por el precio de adquisición más las adiciones, mejoras y reparaciones que se hayan capitalizado.

El costo base es el que figure a 31 de diciembre del año anterior al año en que se aplica el reajuste. Así, para aplicar el reajuste del año gravable 2025 se toma el costo fiscal del activo a 31 de diciembre de 2024, incluidos los reajustes de años anteriores.

En consecuencia, el reajuste es acumulativo: el resultado de cada año se suma al costo y sirve de base para el reajuste del año siguiente, lo que produce un efecto de interés compuesto.

Cómo se calcula el reajuste fiscal de los activos fijos.

Supongamos que en enero de 2012 se compró un inmueble por $100.000.000 y queremos determinar su costo fiscal a 31 de diciembre de 2025 aplicando el reajuste de cada año. Por simplicidad no consideramos la depreciación, que tratamos más adelante.

El cálculo de cada fila es sencillo: se multiplica el costo ajustado del año anterior por el porcentaje del año y el resultado se suma a ese costo. Por ejemplo, para 2025: $189.378.232 × 5,81% = $11.002.875, que sumados dan un costo fiscal de $200.381.107.

Como se puede observar, un inmueble comprado por $100.000.000 termina con un costo fiscal que duplica el precio de compra, y esa diferencia es la que deja de tributar como ganancia ocasional cuando el inmueble se venda.

Reajuste fiscal por fracción de año.

La norma fija un porcentaje anual, pero nada dice sobre los activos que no estuvieron en el patrimonio del contribuyente durante todo el año, bien porque se compraron o bien porque se vendieron a mitad de año.

De acuerdo con nuestro criterio, en esos casos el reajuste debe aplicarse en proporción al tiempo durante el cual el activo estuvo en el patrimonio del contribuyente, pues no tiene sentido reconocer la inflación de un año completo sobre un bien que se poseyó solo una parte de él.

Para hacer la proporción se divide el porcentaje del año entre 365 y se multiplica por los días de posesión, o se aplica una regla de tres. Ejemplo: un activo con costo fiscal de $100.000.000 a 31 de diciembre de 2024 que se vende el 30 de junio de 2025 (181 días) tendría un reajuste de $100.000.000 × 5,81% × 181 / 365 = $2.881.000 aproximadamente, y ese es el costo que se lleva al cálculo de la ganancia ocasional de la venta.

Insistimos en que se trata de una posición interpretativa, pues la ley no regula expresamente la fracción de año, y en la práctica es común que los contribuyentes apliquen el porcentaje completo en el año de la venta.

¿Se puede aplicar un porcentaje menor al fijado por el gobierno?

Algunos lectores preguntan si pueden aplicar, por ejemplo, un 4% en lugar del 5,81% fijado para 2025. De acuerdo con nuestro criterio sí es posible, porque el reajuste es optativo y la norma fija un máximo, no un mínimo: quien puede no ajustar, puede ajustar en menor proporción.

Lo que no se puede es aplicar un porcentaje superior al fijado por el decreto, pues en ese caso el contribuyente estaría declarando un costo fiscal sin respaldo legal, que la Dian puede desconocer con la sanción por inexactitud correspondiente.

El reajuste fiscal y la depreciación.

El reajuste del artículo 70 no se deprecia. Así lo dispone expresamente el artículo 68 del estatuto tributario:

«Cuando se trate de bienes depreciables, agotables o amortizables, la deducción o el costo por depreciación, agotamiento o amortización, se determinará sobre el costo del bien, sin incluir los ajustes a que se refieren los artículos 70, 72 y 90-2 de este Estatuto (…)»

Significa esto que la depreciación se calcula sobre el costo del activo sin los reajustes, de modo que el contribuyente debe llevar por separado el costo depreciable y el valor acumulado de los reajustes.

Y cuando el activo se vende, el artículo 69 del estatuto tributario ordena sumar al costo los ajustes del artículo 70 y restar la depreciación que se haya deducido fiscalmente. Es decir, el reajuste incrementa el costo en la venta, pero no genera un mayor gasto por depreciación durante la vida del activo.

Cómo se contabiliza el reajuste fiscal de los activos fijos.

El reajuste fiscal no se contabiliza. Es un ajuste exclusivamente tributario que no tiene efectos en los estados financieros, pues las normas contables (NIIF plenas y NIIF para pymes) no contemplan un incremento del costo de los activos por inflación.

Por lo anterior, el contribuyente obligado a llevar contabilidad debe controlar el reajuste por fuera de los libros, en la conciliación fiscal (formato 2516), donde el costo fiscal del activo será mayor que su valor en libros por el monto acumulado de los reajustes.

Esa diferencia entre la base fiscal y el valor contable del activo puede dar lugar al reconocimiento de un impuesto diferido, tema que escapa al alcance de este artículo. Para las personas naturales no obligadas a llevar contabilidad basta con conservar un cuadro de control con el costo de adquisición y el reajuste aplicado en cada año.

Ajuste fiscal histórico del artículo 73 del estatuto tributario.

El artículo 73 del estatuto tributario ofrece a las personas naturales una alternativa para determinar el costo fiscal de sus bienes raíces, acciones y aportes cuando los venden, mediante un factor multiplicador que recoge de una sola vez todo el incremento acumulado desde el año de compra:

«Para efectos de determinar la renta o ganancia ocasional, según el caso, proveniente de la enajenación de bienes raíces y de acciones o aportes, que tengan el carácter de activos fijos, los contribuyentes que sean personas naturales podrán ajustar el costo de adquisición de tales activos, en el incremento porcentual del valor de la propiedad raíz, o en el incremento porcentual del índice de precios al consumidor para empleados, respectivamente, que se haya registrado en el período comprendido entre el 1o. de enero del año en el cual se haya adquirido el bien y el 1o. de enero del año en el cual se enajena. El costo así ajustado, se podrá incrementar con el valor de las mejoras y contribuciones por valorización que se hubieren pagado, cuando se trate de bienes raíces.»

De la norma se destacan varios elementos que la diferencian del artículo 70:

• Solo para personas naturales. Las sociedades no pueden utilizarlo.
• Solo para bienes raíces, acciones y aportes. Un vehículo o una maquinaria, por ejemplo, solo se pueden ajustar con el artículo 70.
• Se aplica sobre el costo de adquisición, no sobre el costo fiscal ya reajustado, y a ese resultado se le suman las mejoras y las contribuciones por valorización pagadas, en el caso de inmuebles.
• El índice es distinto. Para bienes raíces se usa el incremento del valor de la propiedad raíz certificado por el IGAC; para acciones y aportes, el IPC para empleados certificado por el DANE.
• Se restan las depreciaciones deducidas. Según el parágrafo del artículo 73, al momento de la enajenación del inmueble se resta del costo así determinado la depreciación que se haya deducido fiscalmente.

Tabla del artículo 73 para el año gravable 2025.

Los factores los publica el gobierno cada año. Para las ventas realizadas durante el año gravable 2025, que se declaran en 2026, la tabla vigente es la del artículo 1.2.1.17.21 del Decreto 1625 de 2016, sustituido por el Decreto 0449 de 2026. La tabla trae cuatro columnas: acciones o aportes, bienes raíces urbanos, bienes raíces rurales dedicados a actividades agropecuarias y demás bienes raíces rurales.

Se ubica el año en que se adquirió el bien y se multiplica el costo de adquisición por la cifra de la columna que corresponda:

La tabla llega hasta 2024 porque el ajuste cubre el periodo entre el primero de enero del año de compra y el primero de enero del año de venta: un bien comprado y vendido en 2025 no tiene incremento que reconocer. Por la misma razón, la tabla que se utiliza es la del año en que se vende el bien, no la del año en que se compró.

Para consultar los factores de años anteriores y hacer el cálculo automáticamente puede utilizar nuestra calculadora de ajuste fiscal a los activos fijos en personas naturales.

Cómo se aplica el artículo 73: ejemplo.

Supongamos que en el año 2000 una persona natural compró un apartamento por $10.000.000 y lo vende en 2025 por $150.000.000. Se trata de un bien raíz urbano, así que en la tabla ubicamos el año 2000 en la columna de bienes raíces urbanos y encontramos el factor 9,16.

Sin el ajuste, la ganancia ocasional sería de $140.000.000, de modo que el artículo 73 reduce la base del impuesto en más de $80.000.000. Si el propietario hubiera pagado mejoras o contribuciones de valorización, las suma al costo ajustado; y si dedujo depreciación sobre el inmueble, la resta.

En el caso de las acciones, el procedimiento es el mismo, solo que se toma la columna de acciones o aportes.

Opción sobre el costo declarado en 1986.

El artículo 73 trae una alternativa para los bienes muy antiguos: en lugar del costo de adquisición, se puede tomar el costo fiscal que figuró en la declaración de renta del año gravable 1986 y multiplicarlo por el factor que el decreto fija para ese año. Para 2025 esos factores son 55,27 para acciones o aportes, 443,02 para bienes raíces urbanos, 429,25 para bienes rurales agropecuarios y 437,46 para los demás bienes raíces rurales.

Esta opción es útil cuando el bien se adquirió antes de 1986 y el valor declarado ese año, que ya incorporaba ajustes de la época, es más alto que el costo original de compra.

El valor del artículo 73 debe figurar como valor patrimonial.

El inciso segundo del artículo 73 impone una condición que no existe en el artículo 70:

«Cuando el contribuyente opte por determinar el costo fiscal de los bienes raíces, aportes o acciones en sociedades, con base en lo previsto en este artículo, la suma así determinada debe figurar como valor patrimonial en sus declaraciones de renta, cuando se trate de contribuyentes obligados a declarar, sin perjuicio de que en años posteriores pueda hacer uso de la alternativa prevista en el artículo 72 de este Estatuto, cumpliendo los requisitos allí exigidos.»

Es decir, quien opta por el artículo 73 debe declarar el bien por ese valor en su patrimonio. Por eso el reglamento autoriza expresamente tomar el costo así determinado como valor patrimonial en la declaración del año gravable respectivo (parágrafo del artículo 1.2.1.17.21 del Decreto 1625 de 2016), incluso si el bien no se vende.

La Dian ha interpretado esa condición como un requisito de aplicación del artículo 73. En el Oficio 914975 del 6 de diciembre de 2021 señaló:

«Finalmente, se pone de presente que el artículo 73 del Estatuto Tributario establece expresamente como requisito para su aplicación, incluir como valor patrimonial en las declaraciones de renta el costo fiscal determinado según lo establecido en dicha disposición. No obstante, tal prerrogativa no se predica respecto del artículo 70 del mismo Estatuto.»

La consecuencia práctica es que, de acuerdo con nuestro criterio, el contribuyente obligado a declarar que piensa vender un inmueble utilizando el artículo 73 debe tener ese inmueble declarado por el valor que arroja la tabla en el año anterior a la venta, y si no lo hizo, debe corregir la declaración antes de vender, dentro del término que trae el artículo 588 del estatuto tributario. Más adelante volvemos sobre este punto.

Recordemos además que, para las personas naturales no obligadas a llevar contabilidad, el artículo 277 del estatuto tributario exige declarar los inmuebles por el mayor valor entre el costo de adquisición, el costo fiscal, el autoavalúo y el avalúo catastral, de modo que el valor del artículo 73 solo será el valor patrimonial cuando sea el mayor de esos cuatro.

Los ajustes de los artículos 70 y 73 son excluyentes.

Sobre un mismo activo no se pueden aplicar los dos ajustes, porque ambos reconocen el mismo fenómeno: la inflación acumulada desde la compra. Así lo dispone el artículo 280 ya citado, al excluir del reajuste anual a las personas naturales que «hubieren optado por el ajuste previsto en el artículo 73», y lo reitera el penúltimo inciso del artículo 73:

«Los ajustes efectuados de conformidad con el inciso primero del artículo 70, no serán aplicables para determinar la renta o la ganancia ocasional prevista en este artículo.»

La Dian lo confirma en el Oficio 914975 de 2021 al señalar que los dos mecanismos son optativos y «excluyentes entre sí conforme lo dispuesto en el artículo 280 del Estatuto Tributario».

En la práctica esto significa tres cosas:

• Quien vende aplicando el artículo 73 parte del costo de adquisición original y no puede sumar los reajustes del artículo 70 que haya venido aplicando; en ese caso los reajustes de años anteriores simplemente se abandonan.
• Quien ha optado por el artículo 73 y tiene el bien declarado por ese valor no puede aplicarle el reajuste anual del artículo 70 en los años siguientes. El camino inverso sí está abierto: quien venía con el artículo 70 puede pasarse al 73, abandonando los reajustes acumulados.
• La única alternativa que la ley permite después de optar por el artículo 73 es la del artículo 72, esto es, tomar como costo fiscal el avalúo catastral o autoavalúo declarado en el año anterior a la venta.

Lo anterior no impide comparar los dos caminos antes de decidir. Precisamente porque son excluyentes, conviene hacer los dos cálculos y elegir el que arroje el mayor costo fiscal. Los distintos escenarios de cambio entre un mecanismo y otro los desarrollamos más adelante.

¿Cuál conviene: el artículo 70 o el artículo 73?

Depende del año de compra y del tipo de activo, porque los índices son distintos: el artículo 70 usa la inflación, que en 2023 y 2024 fue alta, mientras que para los inmuebles el artículo 73 usa el incremento de la propiedad raíz, que en los últimos años ha estado entre el 3% y el 5% anual.

Ejemplo 1. Inmueble antiguo. Un apartamento urbano comprado en 2000 por $10.000.000 y vendido en 2025. Con el artículo 73 el costo fiscal es de $91.600.000 (factor 9,16). Con el artículo 70, aplicando los porcentajes de 2001 a 2025 de la tabla histórica, el costo llega aproximadamente a $36.250.000. Aquí gana el artículo 73 por amplio margen.

Ejemplo 2. Inmueble reciente. Un apartamento urbano comprado en enero de 2023 por $300.000.000 y vendido en 2025. Con el artículo 73 el costo fiscal es de $327.000.000 (factor 1,09). Con el artículo 70, aplicando el 10,97% de 2024 y el 5,81% de 2025, el costo llega a $352.250.000. Aquí gana el artículo 70.

Por regla general, entre más antiguo sea el inmueble, más conveniente resulta el artículo 73; para bienes comprados en los últimos años suele convenir el artículo 70, sobre todo por los porcentajes altos de 2023 y 2024. En todo caso, cada contribuyente debe hacer sus números.

Cambiar del ajuste del artículo 70 al 73 o viceversa: cuándo se puede.

Como los tres mecanismos para determinar el costo fiscal de un inmueble (costo más reajustes del artículo 70, tabla del artículo 73 y avalúo del artículo 72) son opcionales, es normal que el contribuyente use uno durante años y quiera pasarse a otro cuando vende. La ley no trata todos los cambios igual: unos están permitidos, uno está prohibido y otros tienen condiciones. Veamos cada escenario.

Del artículo 70 al artículo 73.

Se puede. Es el caso más común: el contribuyente reajustó el inmueble año a año con el artículo 70 y al vender descubre que la tabla del artículo 73 le da un costo mayor. Ninguna norma se lo impide; el artículo 280 solo cierra la puerta en sentido contrario, y el Consejo de Estado, en la sentencia 20677 del 10 de mayo de 2018, señaló que el inciso segundo del artículo 73 «expresamente admite» cambiar la forma de valuación del inmueble en años posteriores.

La condición es que el cálculo se haga desde cero. El artículo 73 ordena partir del costo de adquisición y advierte que los reajustes del artículo 70 «no serán aplicables para determinar la renta o la ganancia ocasional prevista en este artículo», de modo que los reajustes acumulados se abandonan; no se suman al resultado de la tabla.

De acuerdo con nuestro criterio, si el contribuyente está obligado a declarar, el cambio debe hacerse en la declaración del año anterior a la venta, declarando el inmueble por el valor de la tabla de ese año, para cumplir la exigencia de que ese valor figure como valor patrimonial. Y solo tiene sentido si el resultado es superior al que venía declarando, pues el valor patrimonial no se puede disminuir.

Del artículo 73 al artículo 70.

No se puede. Es el único cambio que la ley prohíbe expresamente. El artículo 280 del estatuto tributario permite el reajuste anual «salvo para las personas naturales cuando hubieren optado por el ajuste previsto en el artículo 73», y el inciso segundo del artículo 73 solo abre la puerta hacia el artículo 72, no hacia el 70.

Quien ya declaró el inmueble por el valor de la tabla y no lo vendió tiene dos alternativas en la declaración siguiente: aplicar de nuevo el artículo 73 con la tabla de ese año, que trae factores actualizados y normalmente arroja un valor mayor, o pasarse al avalúo del artículo 72. Lo que no puede es tomar el valor del artículo 73 y aplicarle encima el reajuste del artículo 70, ni volver al costo reajustado del artículo 70 como si nunca hubiera optado por la tabla.

De acuerdo con nuestro criterio, la restricción opera sobre el activo respecto del cual se optó por el artículo 73, no sobre todo el patrimonio: los demás activos fijos del contribuyente, incluidos los vehículos y la maquinaria que el artículo 73 no cubre, siguen pudiendo reajustarse con el artículo 70.

Del artículo 73 al artículo 72.

Se puede, y está previsto en la ley. El inciso segundo del artículo 73 dice que el valor de la tabla debe figurar como valor patrimonial «sin perjuicio de que en años posteriores pueda hacer uso de la alternativa prevista en el artículo 72 de este Estatuto, cumpliendo los requisitos allí exigidos».

El requisito es el propio del artículo 72: que el avalúo catastral o autoavalúo figure en el predial o en la declaración de renta del año anterior a la venta. Como el avalúo del predial existe con independencia de lo que se haya declarado en renta, este cambio es fácil de cumplir; el detalle está en nuestro artículo sobre el avalúo catastral como costo fiscal.

Del artículo 70 al artículo 72.

Se puede. El artículo 72 no exige haber declarado el inmueble de ninguna forma particular en años anteriores: basta con que el avalúo figure en el predial o en la declaración de renta del año anterior a la venta. Los reajustes del artículo 70 que se venían aplicando se abandonan, porque el avalúo reemplaza el costo del inmueble con todos sus ajustes.

Aquí no hay que hacer nada en el año anterior, salvo verificar el avalúo que tendrá el inmueble en el predial, pues ese será el costo. Recordemos que las correcciones a las declaraciones no cuentan para el artículo 72.

Del artículo 72 al artículo 70 o al 73.

Se puede. Declarar el inmueble por el avalúo catastral no es «optar» por el artículo 72, porque para las personas naturales no obligadas a llevar contabilidad ese es simplemente el valor patrimonial que exige el artículo 277 cuando el avalúo es el mayor de las alternativas. El artículo 72 solo se ejerce en el momento de la venta, y hasta ese momento el contribuyente conserva las otras dos opciones.

Así, quien ha declarado su casa por el avalúo catastral durante años puede, al vender, calcular el costo con la tabla del artículo 73 sobre el precio de compra, o con el costo de adquisición más los reajustes del artículo 70, que la Dian admite acumular en la venta (Oficio 914975 de 2021), y comparar los tres resultados. De acuerdo con nuestro criterio, si va a usar el artículo 73 y está obligado a declarar, debe hacer figurar ese valor en la declaración del año anterior, con las condiciones ya explicadas.

Resumen de los cambios permitidos.

En todos los casos la regla de fondo es la misma: sobre un mismo inmueble se usa un solo mecanismo para determinar el costo fiscal de la venta, y el único camino cerrado es volver al reajuste anual después de haber optado por la tabla del artículo 73.

La regla del mayor valor del artículo 277 limita las opciones de las personas naturales.

Todo lo dicho sobre los ajustes de los artículos 70, 72 y 73 tiene un límite para las personas naturales que no llevan contabilidad, que son la mayoría de nuestros lectores: no pueden declarar el inmueble por el valor que más les convenga, sino por el mayor de las alternativas que señala el artículo 277 del estatuto tributario:

«Los contribuyentes obligados a llevar libros de contabilidad deben declarar los inmuebles por el costo fiscal, determinado de acuerdo con lo dispuesto en los Capítulos I y III del Título I del Libro I de este Estatuto y en el artículo 65 de la Ley 75 de 1986. Los contribuyentes no obligados a llevar libros de contabilidad deben declarar los inmuebles por el mayor valor entre el costo de adquisición, el costo fiscal, el autoavalúo o el avalúo catastral actualizado al final del ejercicio, sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 72 y 73 de este Estatuto. Las construcciones o mejoras no incorporadas para efectos del avalúo o el costo fiscal del respectivo inmueble deben ser declaradas por separado.»

La norma distingue dos grupos. Quien lleva contabilidad declara el inmueble por su costo fiscal, sin importar el avalúo catastral. Quien no lleva contabilidad debe comparar cada año cuatro valores y declarar el más alto:

• El costo de adquisición: lo que pagó por el inmueble, más las mejoras capitalizadas.
• El costo fiscal: ese costo con los reajustes del artículo 70 que haya aplicado, o el valor de la tabla del artículo 73 si optó por ella.
• El autoavalúo: el valor que él mismo declaró para el predial, en los municipios con sistema de declaración.
• El avalúo catastral vigente al 31 de diciembre del año que se declara.

Es una regla de piso, no de techo: el contribuyente puede declarar más que el mayor de esos valores, pero nunca menos. Y como el avalúo catastral suele ser el más alto de los cuatro en inmuebles antiguos, en la práctica la mayoría de las personas naturales terminan declarando por el avalúo catastral, tengan o no un ajuste fiscal.

Cómo limita la regla del mayor valor cada ajuste.

Frente al artículo 70. El reajuste anual incrementa el costo fiscal, pero si ese costo reajustado sigue siendo inferior al avalúo catastral, el valor patrimonial no cambia: se declara el avalúo. El reajuste no se pierde, porque sigue haciendo parte del costo fiscal que se usará en la venta, pero no se ve en la declaración. De acuerdo con nuestro criterio, en ese caso conviene llevar el control del costo reajustado en un cuadro aparte, y recordar que la Dian admite acumular el reajuste en la venta aunque no haya figurado en el patrimonio (Oficio 914975 de 2021).

Frente al artículo 73. Aquí la regla tiene un efecto doble. Si el valor de la tabla es superior al avalúo catastral, el contribuyente no solo puede sino que debe declararlo, porque es el mayor de los cuatro; y con ello queda cumplida la exigencia del inciso segundo del artículo 73 de que ese valor figure como valor patrimonial. Si el valor de la tabla es inferior al avalúo catastral, el artículo 277 le impide declararlo, pero en ese caso el artículo 73 tampoco le conviene, porque el avalúo del artículo 72 le dará un costo mayor en la venta.

Frente al artículo 72. Es el ajuste que mejor convive con la regla, porque el avalúo catastral es a la vez el valor patrimonial obligatorio y el costo fiscal de la venta. Para la persona natural no obligada a llevar contabilidad, declarar por el avalúo catastral un año deja automáticamente lista la opción del artículo 72 para el año siguiente.

Lo que no puede hacer la persona natural no obligada a llevar contabilidad.

Con la regla del mayor valor quedan descartadas varias prácticas que nuestros lectores consultan con frecuencia:

• Declarar el inmueble por el costo de compra de hace veinte años cuando el avalúo catastral es varias veces mayor. El valor patrimonial mínimo es el avalúo.
• Aplicar un factor del artículo 73 inferior al de la tabla para «acercarse al valor comercial» si el resultado queda por debajo del avalúo catastral. El piso sigue siendo el avalúo.
• Disminuir el valor patrimonial de un año a otro. Si el avalúo catastral sube, el valor declarado sube; si el contribuyente ya declaró por la tabla del artículo 73, ese valor no puede bajar, aunque el avalúo del año siguiente sea menor, pues el mayor de los cuatro valores es el costo fiscal ya determinado.
• Omitir las mejoras. Las construcciones o mejoras que no estén incorporadas al avalúo catastral se declaran aparte, por su costo.

Por qué la ley dice «sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 72 y 73».

La expresión aclara que la regla del mayor valor gobierna el valor patrimonial, es decir, la cifra por la que se declara el inmueble cada año, pero no anula las alternativas para determinar el costo fiscal en la venta. Así lo entendió el Consejo de Estado en la sentencia 20677 del 10 de mayo de 2018, al señalar que un contribuyente puede tener el inmueble declarado por un valor y, al vender, tomar como costo el avalúo del predial del año anterior aunque no coincida con lo declarado en renta.

En consecuencia, el artículo 277 fija el piso de lo que se declara, y los artículos 69, 70, 72 y 73 fijan las opciones para el costo de la venta. Lo único que exige coherencia entre las dos cosas es el inciso segundo del artículo 73, que obliga a que el valor de la tabla figure como valor patrimonial, exigencia que, como vimos, solo entra en juego cuando ese valor es el mayor de los cuatro.

Qué pasa con los obligados a llevar contabilidad.

Las sociedades y las personas naturales comerciantes obligadas a llevar contabilidad no están sujetas a la regla del mayor valor: declaran el inmueble por su costo fiscal, que puede ser muy inferior al avalúo catastral. Para ellas el reajuste del artículo 70 sí se refleja cada año en el patrimonio, y el avalúo catastral solo aparece si al vender optan por el artículo 72, para lo cual les basta con que figure en el predial del año anterior, según lo explicamos en el artículo sobre el avalúo catastral como costo fiscal.

Recordemos que el artículo 73 no está disponible para las sociedades, de modo que para ellas las únicas alternativas son el costo reajustado del artículo 70 y el avalúo del artículo 72.

Cuándo se aplica cada ajuste: cada año o al momento de vender.

Esta es la duda más frecuente de nuestros lectores, y la respuesta es distinta para cada artículo.

El reajuste del artículo 70 es anual.

El artículo 70 dice que los contribuyentes «podrán ajustar anualmente» el costo, y el artículo 280 repite la expresión. En consecuencia, la forma natural de aplicarlo es año por año en cada declaración de renta, incrementando el valor patrimonial del activo con el porcentaje que corresponda.

Si el contribuyente omitió el reajuste en un año, de acuerdo con nuestro criterio la solución correcta es corregir esa declaración para incluirlo, lo que puede hacer dentro de los tres años siguientes al vencimiento del plazo para declarar, según el artículo 588 del estatuto tributario, pues la corrección aumenta el patrimonio y no disminuye el impuesto. Recordemos que el impuesto de renta es de periodo, y lo que corresponde a un año se declara en ese año.

Ahora bien, la Dian tiene una doctrina más flexible. En el Oficio 914975 de 2021, ante la pregunta de si los ajustes del artículo 70 pueden formar parte del costo fiscal en la venta aunque se calculen solo en ese momento, respondió:

«Por lo tanto, para efectos de determinar la renta o ganancia ocasional derivada de la enajenación del activo fijo, el contribuyente podrá ajustar el costo fiscal del activo de conformidad con el artículo 70 del Estatuto Tributario, aun cuando dicho ajuste no se haya declarado como valor patrimonial del activo en años anteriores.»

Según esa doctrina, quien nunca reajustó puede, al vender, aplicar los porcentajes de todos los años en que poseyó el activo y llevar el resultado al costo fiscal de la venta. Como los conceptos de la Dian son obligatorios para sus funcionarios (artículo 131 de la Ley 2010 de 2019), mientras esa doctrina esté vigente el contribuyente que la aplique no debería tener reparos por parte de la Dian.

Nuestra recomendación es no depender de esa doctrina: aplicar el reajuste cada año, y si se omitió, corregir las declaraciones que todavía no estén en firme. El ajuste acumulado al momento de la venta queda como un recurso para los años que ya no se pueden corregir.

El ajuste del artículo 73 se determina para la venta, pero se declara año a año.

El artículo 73 está concebido para la venta: se calcula sobre el costo de adquisición, con la tabla del año en que se enajena el bien, y se usa «para efectos de determinar la renta o ganancia ocasional» de esa venta. No es acumulativo como el del artículo 70: la tabla de cada año ya trae incorporado todo el incremento desde el año de compra.

Pero la misma norma (Artículo 73 E.T) exige que el valor así determinado figure como valor patrimonial en las declaraciones del contribuyente obligado a declarar, y como en el año de la venta el bien ya no está en el patrimonio, esa exigencia solo se puede cumplir en las declaraciones anteriores. Por eso el reglamento ((Artículo 1.2.1.17.21, DUR 1625 de 2016)) autoriza cada año tomar el valor de la tabla como valor patrimonial, aunque no haya venta:

«Parágrafo. El costo fiscal de los bienes raíces, aportes o acciones en sociedades determinado de acuerdo con este artículo, podrá ser tomado como valor patrimonial en la declaración de renta y complementarios del año gravable 2025.»

Así las cosas, quien tiene un inmueble o unas acciones y no sabe si los venderá el año entrante puede aplicar el artículo 73 en cada declaración, recalculando el valor sobre el costo de adquisición con la tabla de ese año, y declararlo por ese valor. De esa forma, el día que venda, el valor de la tabla ya viene figurando como valor patrimonial y la condición del inciso segundo está cumplida.

De acuerdo con nuestro criterio, la condición se cumple con la declaración del año inmediatamente anterior a la venta, que es el último cierre en que el bien está en el patrimonio; si el bien no figuró por ese valor, la vía es corregir esa declaración antes de vender.

Quien no estaba obligado a declarar en los años anteriores no tiene que cumplir esa condición, pues la norma la limita expresamente a los «contribuyentes obligados a declarar», de suerte que puede aplicar la tabla directamente en la declaración del año de la venta.

Qué hacer cuando nunca se ha declarado o nunca se ha ajustado el activo.

Es común el caso de la persona natural que tiene un inmueble desde hace décadas, nunca ha declarado renta y ahora debe hacerlo, por ejemplo porque la Dian le envió un requerimiento o porque superó los topes. ¿Debe aplicar el ajuste fiscal desde la primera declaración?

No está obligada. Los dos ajustes son voluntarios, y si no piensa vender el inmueble puede limitarse a declararlo conforme al artículo 277: por el mayor valor entre el costo de adquisición, el costo fiscal, el autoavalúo y el avalúo catastral, que para un inmueble antiguo normalmente será el avalúo catastral.

Pero conviene pensar en el futuro. Si algún día vende, tendrá tres caminos para determinar el costo fiscal:

1. Artículo 69 más los reajustes del artículo 70, que en un inmueble comprado hace décadas arroja un valor bajo, aunque la doctrina de la Dian permite acumularlos en el año de la venta.
2. Artículo 72: el avalúo catastral o autoavalúo que haya declarado en el año anterior a la venta, siempre que lo haya declarado por ese valor.
3. Artículo 73: la tabla, que para un inmueble urbano comprado en 1990, por ejemplo, multiplica el costo de compra por 122,25 en 2025.

Por lo anterior, quien empieza a declarar con un inmueble antiguo debería hacer los tres cálculos desde ya y declarar el inmueble de forma coherente con el camino que piensa usar en la venta. Como nadie sabe con certeza si venderá el año entrante, la forma de mantener abierta la opción del artículo 73 es declarar el inmueble cada año por el valor de la tabla de ese año, que el reglamento permite tomar como valor patrimonial aunque no se venda.

Tenga en cuenta que constituir un inmueble como patrimonio de familia no cambia nada de lo anterior: el bien sigue siendo del contribuyente, se sigue declarando y, si algún día se levanta la afectación y se vende, se aplican las mismas reglas.

Corregir las declaraciones para modificar el ajuste del costo fiscal.

Es la consulta más frecuente de quienes ya vendieron: el contribuyente descubre, después de la venta, que otro mecanismo le habría dado un costo fiscal mayor, o que omitió el reajuste durante años, y pregunta si puede corregir las declaraciones anteriores para incorporarlo. La respuesta depende de cuál de los tres mecanismos quiera aplicar, porque el estatuto tributario los trata de forma distinta.

El artículo 72 no admite corrección.

Es el único caso en que la ley lo prohíbe expresamente. El artículo 72 del estatuto tributario dispone que, para tomar el avalúo como costo fiscal, «no se tendrán en cuenta las correcciones o adiciones a las declaraciones tributarias».

Por eso no sirve corregir la declaración del año anterior a la venta para subir allí el valor del inmueble al avalúo catastral. Pero tampoco hace falta: el avalúo que figura en el predial de ese año sirve por sí solo, porque la norma admite cualquiera de las dos fuentes.

El reajuste del artículo 70 sí se puede incorporar por corrección.

El artículo 70 no tiene ninguna restricción de ese tipo. Quien omitió el reajuste anual puede corregir las declaraciones de los años en que debió aplicarlo, y es la vía que recomendamos mientras se esté en término.

Una corrección que solo incrementa el valor patrimonial del activo, sin modificar el impuesto a cargo ni el saldo a favor, no genera sanción por corrección, porque el artículo 644 la exige únicamente cuando la corrección aumenta el impuesto o disminuye el saldo a favor.

Recordemos, además, que la Dian admite en el Oficio 914975 de 2021 aplicar el reajuste acumulado en el año de la venta aunque no se haya declarado antes, de modo que aquí la corrección es la vía más segura, pero no la única.

El artículo 73 admite corrección, con tres condiciones.

El artículo 73 exige que el valor de la tabla figure como valor patrimonial en las declaraciones del contribuyente obligado a declarar, pero no prohíbe las correcciones. De acuerdo con nuestro criterio, eso permite corregir la declaración del año anterior a la venta para adoptar ese mecanismo, siempre que se cumpla lo siguiente.

• Que la corrección esté en término y la Dian no haya notificado aún requerimiento especial ni pliego de cargos sobre esa declaración.
• Que el valor declarado no disminuya. Por la regla del mayor valor del artículo 277, el nuevo valor patrimonial debe superar el que venía declarando; si el resultado de la tabla es menor que el avalúo catastral, la corrección no es posible.
• Que corresponda a un año en que el bien estaba en el patrimonio. Corregir después de vender, y más si ya hubo una actuación de la Dian, es una posición que la Administración puede objetar como una adecuación posterior de los hechos.

Por eso insistimos en que la decisión sobre el costo fiscal se toma antes de vender y no cuando llega el requerimiento.

Hacia arriba hay tres años; hacia abajo, solo uno.

Conviene tener presente una asimetría que decide muchos de estos casos. Corregir hacia arriba el valor patrimonial de un año anterior, para incorporar el reajuste o el valor de la tabla, cabe dentro de los tres años del artículo 588. En cambio, corregir hacia abajo la declaración del año de la venta, para reducir la ganancia ocasional ya declarada, es una corrección del artículo 589 y solo procede dentro del año siguiente al vencimiento del plazo para declarar ese año.

En consecuencia, cuando ya pasó más de un año desde ese vencimiento, la ganancia ocasional declarada no se puede reducir por corrección, aunque el contribuyente tenga razón en que le correspondía un costo fiscal mayor. Los términos y el procedimiento de cada caso los tratamos en el artículo sobre la corrección de las declaraciones tributarias.

Un costo fiscal superior al precio de venta choca con el artículo 90.

Hay una consecuencia que rara vez se anticipa. Cuando el contribuyente busca un costo fiscal que deje la ganancia ocasional en ceros, con frecuencia llega a un costo superior al precio por el que vendió, y eso abre otro frente.

El artículo 90 del estatuto tributario dispone que en la venta de bienes raíces «no se aceptará un precio inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo». Un costo fiscal de 115 millones frente a una venta de 83 millones equivale a reconocer que el precio declarado quedó por debajo del costo, lo que la Dian no acepta y puede llevarla a fijar el precio de venta en el valor del costo.

De acuerdo con nuestro criterio, el costo fiscal que se lleve a la declaración debe ser coherente con el precio de la escritura. Si el mecanismo elegido arroja un costo superior al precio de venta, lo que hay es una pérdida, que para las personas naturales no obligadas a llevar contabilidad no es deducible, y no una ganancia en ceros construida a conveniencia. Sobre los mínimos del precio tratamos en el artículo sobre el valor por el que se debe escriturar la venta de un inmueble.

¿Se puede corregir para cambiar de método?

Hasta aquí hemos hablado de corregir para incorporar un ajuste que se omitió. Es distinta la pregunta de si se puede corregir una declaración ya presentada para reemplazar el método que se aplicó en ese mismo año, por ejemplo para pasar del reajuste del artículo 70 al valor de la tabla del artículo 73 en el año anterior a la venta.

Ninguna norma lo prohíbe de forma expresa, de modo que en principio cabe dentro del término de corrección. Pero hay un límite que en la práctica determina el resultado: la corrección no puede disminuir el valor patrimonial ya declarado, por la regla del mayor valor del artículo 277. En consecuencia, solo es viable el cambio hacia el método que arroje un valor superior.

De acuerdo con nuestro criterio, el resultado es el siguiente:

Nótese que este cambio solo tiene utilidad en la declaración del año inmediatamente anterior a la venta, que es la que debe reflejar el valor cuando se aplica el artículo 73. Corregir años más antiguos para cambiar de método no aporta nada, salvo que se esté reconstruyendo la cadena de reajustes del artículo 70.

Lo anterior se refiere al cambio retroactivo sobre una declaración ya presentada. El cambio de un año al siguiente, que es el escenario normal y no requiere corrección alguna, lo tratamos más arriba al explicar los escenarios de cambio entre un mecanismo y otro.

Efectos patrimoniales del ajuste fiscal.

Cualquiera de los dos ajustes incrementa el valor patrimonial del activo y, por tanto, el patrimonio líquido del contribuyente. Ese incremento tiene consecuencias que se deben evaluar antes de decidir.

No es un ingreso ni genera renta. El mayor patrimonio producto del ajuste no tributa, y tampoco produce renta por comparación patrimonial, porque el artículo 237 del estatuto tributario ordena que, para esa comparación, «en lo concerniente al patrimonio se harán previamente los ajustes por valorizaciones y desvalorizaciones nominales», y el reajuste fiscal es precisamente una valorización nominal.

Impuesto al patrimonio. Un patrimonio líquido mayor puede acercar al contribuyente al umbral del impuesto al patrimonio o incrementar su base, de modo que quien esté cerca de ese umbral debe considerarlo antes de reajustar.

Coherencia entre años. Una vez incrementado el valor patrimonial, no se puede disminuir en el año siguiente, por la regla del mayor valor del artículo 277 que explicamos en la sección anterior, y porque el artículo 73 obliga a mantener como valor patrimonial la suma determinada con la tabla.

En resumen: frente a una venta futura siempre conviene tener el costo fiscal lo más alto posible, pero el costo de esa ventaja es un patrimonio más alto en el intermedio, y cada contribuyente debe decidir dónde le pesa más.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores sobre el reajuste fiscal de los activos fijos.

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