Contrato de corretaje inmobiliario

En el negocio de la compra y venta de bienes raíces, es de gran utilidad el contrato de corretaje inmobiliario; sin embargo, muchos no lo conocen con este nombre, sino que simplemente se refieren a los comisionistas si es una persona natural y a inmobiliarias si es una persona jurídica dedicada a este negocio.

Regulación del contrato de corretaje inmobiliario.

El contrato de corretaje se encuentra regulado de forma general en el Código de Comercio a partir del artículo 1340 hasta el 1353.

El contrato de corretaje es un contrato comercial mediante el cual se encarga una intermediación para contactar a dos partes en un negocio.

El contrato de corretaje puede ser verbal o escrito y no requiere solemnidad alguna para su perfeccionamiento o validez.

Corretaje inmobiliario.

El corretaje inmobiliario es la intermediación que hace un tercero para acercar o poner en contacto al vendedor de un inmueble con su posible comprador.

El corretaje inmobiliario aplica tanto para la venta de inmuebles como para el arrendamiento de los mismos, y el intermediario se conoce como corredor inmobiliario, aunque popularmente se le conozca como simple intermediario o comisionista.

Señala el artículo 1340 del Código de Comercio colombiano:

«Se llama corredor a la persona que, por su especial conocimiento de los mercados, se ocupa como agente intermediario en la tarea de poner en relación a dos o más personas, con el fin de que celebren un negocio comercial, sin estar vinculado a las partes por relaciones de colaboración, dependencia, mandato o representación.»

El contrato de corretaje inmobiliario consiste en el acuerdo según el cual una parte interesada en un bien raíz encarga a otra para que busque a un interesado en suministrarle ese bien raíz.

Ejemplo: Si usted necesita comprar una casa, entonces busca a un tercero para que ese tercero encuentre a la persona que esté vendiendo una casa, de modo que el trabajo que tiene que desarrollar el corredor (comisionista) no es otro que poner en contacto a un comprador con un vendedor: el corredor se encarga de contactar a una persona interesada en comprar una casa con una persona interesada en vender una casa.

La Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, en la sentencia 11001-3103-013 - 2001-00900-01 del 9 de febrero de 2011, con ponencia del magistrado Edgardo Villamil Portilla, define el objeto o finalidad del contrato de corretaje inmobiliario de la siguiente forma:

«Así, la actividad de dicho intermediario se reduce, exclusivamente, a facilitar el encuentro de dos o más sujetos que tienen la voluntad de contratar; esto viene a indicar que en desarrollo de tal labor el corredor obra como un puente conductor o, si se quiere, como un vaso comunicante entre quien tiene la intención de ofrecer un bien o prestar un servicio, y aquél que desea hacerse a él.

Acontece que el corredor facilita la complementación de las economías de los contratantes, porque su conocimiento le permite saber de las necesidades comunes y esa es, precisamente, la importancia de su gestión en el desarrollo del negocio, misma que no puede detener una vez ha desatado la iniciativa, pues el acuerdo de voluntades ya no depende de su actividad, sino de los deseos y expectativas de los contratantes.

Por lo mismo, no se puede cargar al corredor con obligaciones ajenas al contacto, como la de mantenerse en vigilia para la realización efectiva del mismo, pues su función es puramente genética, por lo que se descarta que deba alimentar con denuedo el proceso de convicción de los contratantes sobre las bondades de la celebración del acto.»

Y en cuanto al momento en que se entiende ejecutado el contrato y obtenido el derecho a la remuneración, dice la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en la sentencia SC17005 del 12 de diciembre de 2014, con ponencia del magistrado Luis Armando Tolosa Villabona:

«En el corretaje, la labor del intermediario se agota con el simple hecho material de acercar a los interesados en la negociación, sin ningún requisito adicional. Y el corredor adquiere el derecho a la remuneración cuando los terceros concluyen el contrato y entre éste y el acercamiento propiciado por el corredor, existe una relación necesaria de causa a efecto.»

Es claro que la labor del corredor inmobiliario no hace otra cosa que contactar a comprador y vendedor, por encargo de cualquiera de ellos o de ambos, sin que esté obligado a realizar gestiones adicionales, aunque por la naturaleza de los negocios inmobiliarios, el corredor voluntariamente suele facilitar tareas como la consecución de documentos, certificados, paz y salvos, y hasta ayudar en la gestión de créditos hipotecarios, tareas que, si bien son recurrentes, no son del resorte del contrato de corretaje inmobiliario.

Remuneración en el corretaje inmobiliario.

El contrato de corretaje inmobiliario se remunera mediante el pago de una comisión sobre el valor del negocio, ya sea una venta o arrendamiento.

El inciso primero del artículo 1341 del Código de Comercio establece lo siguiente:

«El corredor tendrá derecho a la remuneración estipulada; a falta de estipulación, a la usual y, en su defecto, a la que se fije por peritos.»

El monto de la comisión debe pactarse expresamente para evitar conflictos posteriores.

Por regla general, el derecho a la comisión se causa cuando el negocio se concreta como resultado de la intervención o gestión del corredor o comisionista.

Al respecto, señaló la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en la sentencia SC008-2021 del 25 de enero de 2021, con ponencia del magistrado Octavio Augusto Tejeiro:

«Fluye, entonces, que, salvo pacto en contrario, el corredor queda habilitado para reclamar el premio cuando los contactados materializan el acto por él gestionado. Es por eso que debe demostrar que este se dio gracias a su intermediación, pues solo así habrá certeza de que esa labor fue efectiva; para lo cual es preciso que haya identidad entre el acto promocionado y el realizado por los aproximados, lo que significa que debe evidenciarse una relación de causa a efecto entre su oficio y el vínculo jurídico concertado por los relacionados.»

Si el corredor hace gestiones, y en ello invierte tiempo y dinero, pero no logra que el negocio se materialice, no tiene derecho a la comisión, pues se trata de una remuneración por éxito o resultados.

Y le corresponde al corredor probar que fue gracias a su gestión que se pudo realizar el negocio, como lo señala la misma sentencia SC008-2021:

«Es cierto que el corredor no debe participar en la negociación conforme lo dedujo el tribunal y lo plantea de forma insistente la casacionista; sin embargo, ello no lo exime de probar que fue su gestión la que llevó a quienes relacionó a materializar el vínculo jurídico para el cual los presentó.

Es que el simple ofrecimiento y los actos subsiguientes realizados por la mediadora, como dar información adicional al receptor de la oferta, enseñar el inmueble brindado, etc., son insuficientes para inferir conexidad entre su gestión y el contrato estipulado por los contactados; siempre debe demostrar que éste fue causa de aquélla, pues solo así hará actuar las normas que consagran el derecho a la comisión derivada de su mediación, según lo exteriorizó el fallador.»

En consecuencia, la comisión se paga cuando se concreta el negocio gestionado por el corredor.

¿Quién paga la comisión en el contrato de corretaje inmobiliario?

Este punto es importante, ya que en algunos casos la comisión la paga tanto el comprador como el vendedor, por lo que resulta oportuno precisar cuándo se ha de pagar la comisión por cada una de las partes y cuándo por una de ellas.

Para ello resulta pertinente citar el inciso segundo del artículo 1341 del Código de Comercio:

«Salvo estipulación en contrario, la remuneración del corredor será pagada por las partes, por partes iguales, y la del corredor de seguros por el asegurador. El corredor tendrá derecho a su remuneración en todos los casos en que sea celebrado el negocio en que intervenga.»

La norma es clara en afirmar que, si nada se pacta, la comisión debe ser pagada por el comprador y el vendedor en partes iguales.

Por lo general, quien está interesado en vender una propiedad recurre a la inmobiliaria o a un intermediario para que la ofrezca, y por lo general se pacta que la comisión la paga el vendedor. Sin embargo, se puede dar el caso en que se guarde silencio en ese aspecto, lo que lleva a las partes a entrar en conflicto porque una de las partes no quiere pagar la comisión completa y la otra no quiere pagar su parte; de allí la importancia de pactar ese aspecto.

Este punto es tan crucial que se han dado casos en que el corredor cobra la comisión al vendedor y luego cobra el mismo porcentaje al comprador. Se reitera que, al no haberse pactado nada al respecto, el comprador quedaría obligado a pagar la comisión que le corresponde.

Lo correcto es pactar expresamente un porcentaje de comisión y también pactar quién paga la comisión, pues no vaya a ser que se pacte una comisión del 3%, por ejemplo, y el corredor termine cobrando a cada parte el 3%, y no el 3% a las dos partes.

¿El contrato de corretaje inmobiliario puede ser verbal o debe ser por escrito?

El contrato de corretaje inmobiliario puede ser verbal o escrito, pero sobra decir que lo mejor es que sea por escrito, pues luego hay problemas para probar que el contrato existió y el corredor se puede quedar sin cobrar la comisión que le corresponde.

En el contrato de corretaje verbal existe la dificultad de probar que la oferta fue aceptada, presupuesto esencial para que se configure el contrato, pues si el corredor no prueba que la oferta que le hizo al interesado fue aceptada, no se reconocerá la existencia del contrato.

Para ilustrar este aspecto, transcribimos un pequeño aparte de la sentencia SC11815 del 5 de abril de 2016, con ponencia de la magistrada Margarita Cabello Blanco:

«Pero además, ese comportamiento, para ser vinculante, debe darse a conocer al oferente de modo que sepa que su oferta fue aceptada, lo cual debe ocurrir, en caso de la oferta haya sido escrita, “dentro de los seis días siguientes a la fecha que tenga la propuesta, si el destinatario reside en el mismo lugar del proponente; si reside en lugar distinto, a dicho término se sumará el de la distancia” (artículo 851) salvo que el solicitante haya establecido otro. Porque si la proposición de negocio fue verbal, a tono con lo dispuesto en el artículo 850 del Estatuto Mercantil, “deberá ser aceptada o rechazada en el acto de oírse. La propuesta hecha por teléfono se asimilará, para los efectos de su aceptación o rechazo, a la propuesta verbal entre presentes”.»

Sugerimos consultar la sentencia  completa por lo relevante del tema tratado allí, pues se puede determinar cómo un corredor inmobiliario no pudo cobrar una cuantiosa suma por graves errores que cometió desde que inició la intermediación hasta cuando interpuso el recurso de casación.