Contrato de corretaje inmobiliario

En el negocio de la compra y venta de bienes raíces es de gran utilización el contrato de corretaje inmobiliario, sólo que muchos no lo conocen con este nombre, sino simplemente se refieren a los comisionistas si es una persona natural y a inmobiliarias si es una persona jurídica dedicada a este negocio.

Regulación del contrato de corretaje inmobiliario.

corretaje-inmobiliario

El contrato de corretaje es un contrato de corretaje es un contrato comercial, y se encuentra regulado de forma general en el código de comercio a partir del artículo 1340.

Corretaje inmobiliario.

El corretaje inmobiliario es la intermediación que hace un tercero para acercar o poner en contacto al vendedor de un inmueble con su posible comprador.

Señala el artículo 1340 del código de comercio colombiano:

«Se llama corredor a la persona que, por su especial conocimiento de los mercados, se ocupa como agente intermediario en la tarea de poner en relación a dos o más personas, con el fin de que celebren un negocio comercial, sin estar vinculado a las partes por relaciones de colaboración, dependencia, mandato o representación.»

El contrato de corretaje inmobiliario consiste en el acuerdo según el cual una parte interesada en un bien raíz encarga a otra para que busque a un interesado en suministrarle ese bien raíz.

Ejemplo: Si usted necesita comprar una casa, entonces busca a un tercero para que ese tercero encuentre a la persona que esté vendiendo una casa, de modo que el trabajo que tienen que desarrollar el corredor (comisionista) no es otro que poner en contacto a un comprador con un vendedor: El corredor se encarga de contactar a una persona interesada da en comprar una casa con una persona interesada en vender una casa.

La sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia 11001-3103-013 - 2001-00900-01 del 9 de febrero de 2011 con ponencia del magistrado Edgardo Villamil Portilla, define el objeto o finalidad contrato de carretaje inmobiliario de la siguiente forma:

«Así, la actividad de dicho intermediario se reduce, exclusivamente, a facilitar el encuentro de dos o más sujetos que tienen la voluntad de contratar; esto viene a indicar que en desarrollo de tal labor el corredor obra como un puente conductor o, si se quiere, como un vaso comunicante entre quien tiene la intención de ofrecer un bien o prestar un servicio, y aquél que desea hacerse a él.

Acontece que el corredor facilita la complementación de las economías de los contratantes, porque su conocimiento le permite saber de las necesidades comunes y esa es, precisamente, la importancia de su gestión en el desarrollo del negocio, misma que no puede detener una vez ha desatado la iniciativa, pues el acuerdo de voluntades ya no depende de su actividad, sino de los deseos y expectativas de los contratantes.

Por lo mismo, no se puede cargar al corredor con obligaciones ajenas al contacto, como la de mantenerse en vigilia para la realización efectiva del mismo, pues su función es puramente genética, por lo que se descarta que deba alimentar con denuedo el proceso de convicción de los contratantes sobre las bondades de la celebración del acto.»

Y en cuanto al momento en que se entiende ejecutado el contrato y obtenido el derecho a la remuneración dice la sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia SC17005 del 12 de diciembre de 2014 con ponencia del magistrado Luis Armando Tolosa Villabona:

«En el corretaje, la labor del intermediario se agota con el simple hecho material de acercar a los interesados en la negociación, sin ningún requisito adicional. Y el corredor adquiere el derecho a la remuneración cuando los terceros concluyen el contrato y entre éste y el acercamiento propiciado por el corredor, existe una relación necesaria de causa a efecto.»

Es claro que la labor del corredor inmobiliario no es otra contactar a comprador y vendedor, por encargo de cualquier de ellos o de ambos, sin que esté obligado a realizar gestiones adicionales, aunque por la naturaleza de los negocios inmobiliarios, el corredor voluntariamente suele facilitar tareas como consecución de documentos, certificados, paz y salvos, y hasta ayudar en la gestión de créditos hipotecarios, tareas que se repite, no son del resorte del contrato de corretaje inmobiliario.

¿Quién paga la comisión en el contrato de corretaje inmobiliario?

Este punto es importante por cuanto en algunos casos la comisión la paga tanto el comprador como el vendedor, por lo que resulta oportuno precisar cuándo se ha de pagar la comisión por cada una de las partes y cuándo por una de ellas.

Para ello resulta oportuno citar el inciso segundo del artículo 1341 del código de comercio:

«Salvo estipulación en contrario, la remuneración del corredor será pagada por las partes, por partes iguales, y la del corredor de seguros por el asegurador. El corredor tendrá derecho a su remuneración en todos los casos en que sea celebrado el negocio en que intervenga.»

La norma es clara en afirmar que, si nada se pacta, la comisión debe ser pagada por el comprador y el vendedor en partes iguales.

Por lo general, quien está interesado en vender una propiedad recurre a la inmobiliaria o a un intermediario para que la ofrezca, y por lo general se pacta que la comisión la paga el vendedor, pero se puede dar el caso en que se guarde silencio en ese aspecto, lo que lleva a las partes a entrar en conflicto porque una de las partes no quiere pagar la comisión completa y la otra no quiere pagar su parte, de allí lo importante de pactar ese aspecto.

Este punto es tan importante que se han dado casos en que el corredor cobra la comisión al vendedor, y luego cobra el mismo porcentaje al comprador, y se repite, al no haberse pactado nada al respecto, el comprador quedaría obligado a pagar la comisión que le corresponda.

Lo correcto es pactar expresamente un porcentaje de comisión, y también pactar quién paga la comisión, pues no vaya ser que se pacte una comisión el 3%, por ejemplo, y el corredor termine cobrando a cada parte el 3%, y no el 3% a las dos partes.

¿El contrato de corretaje inmobiliario puede ser verbal o debe ser por escrito?

El contrato de corretaje inmobiliario puede ser verbal o escrito, pero sobra decir que lo mejor es por escrito, pues luego hay problemas para probar que el contrato existió y el corredor se puede quedar sin cobrar la comisión que le corresponde.

En el contrato de corretaje verbal existe la dificultad de probar que la oferta fue aceptada, presupuesto esencial para que se configure el contrato, pues si el corredor no prueba que la oferta que le hizo al interesado fue aceptada, no se reconocerá la existencia del contrato.

Para ilustrar este aspecto, transcribimos un pequeño aparte de la sentencia SC11815 del 5 de abril de 2016 con ponencia de la magistrada Margarita Cabello Blanco:

«Pero además, ese comportamiento, para ser vinculante, debe darse a conocer al oferente de modo que sepa que su oferta fue aceptada, lo cual debe ocurrir, en caso de la oferta haya sido escrita, “dentro de los seis días siguientes a la fecha que tenga la propuesta, si el destinatario reside en el mismo lugar del proponente; si reside en lugar distinto, a dicho término se sumará el de la distancia” (artículo 851) salvo que el solicitante haya establecido otro. Porque si la proposición de negocio fue verbal, a tono con lo dispuesto en el artículo 850 del Estatuto Mercantil, “deberá ser aceptada o rechazada en el acto de oírse. La propuesta hecha por teléfono se asimilará, para los efectos de su aceptación o rechazo, a la propuesta verbal entre presentes”.»

Sugerimos consultar la sentencia  completa por lo relevante del tema tratado allí, pues se puede determinar cómo un corredor inmobiliario no pudo  cobrar una cuantiosa suma por graves errores que cometió desde que inició la intermediación hasta cuando interpuso el recurso de casación.

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