Ley de piscinas en la propiedad horizontal

La propiedad horizontal que tenga piscina debe cumplir las normas de seguridad de la ley 1209 de 2008 y de su reglamento, el decreto 554 de 2015, hoy compilado en el Decreto Único Reglamentario del Sector Salud 780 de 2016, sin que importe el tamaño del conjunto ni el número de apartamentos. ¿Qué exige exactamente esa normativa, cuándo hay que tener salvavidas, quién responde si ocurre una tragedia y qué sanciones se arriesgan?

Cuál es la ley de piscinas y a qué piscinas se aplica.

La norma principal es la ley 1209 de 2008, que rige desde el 14 de enero de 2009 y cuyo objeto es adecuar las instalaciones de las piscinas para evitar accidentes y proteger la vida de los usuarios.

Esa ley fue reglamentada primero por el decreto 2171 de 2009 y hoy lo está por el decreto 554 de 2015, que derogó al anterior y que fue compilado en el decreto 780 de 2016, el decreto único reglamentario del sector salud.

El punto de partida es el ámbito de aplicación, previsto en el artículo 2 de la ley 1209 de 2008:

«El ámbito de esta ley se extiende a todas las piscinas de uso colectivo que, con independencia de su titularidad pública o privada, se ubiquen en el territorio nacional.»

La expresión «con independencia de su titularidad pública o privada» es la que cierra la discusión: que la piscina esté dentro de un conjunto cerrado y solo la usen los residentes no la excluye de la ley.

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Cómo clasifica la ley las piscinas.

El artículo 4 de la ley 1209 de 2008 distingue las piscinas particulares —que son exclusivamente las unifamiliares— de las piscinas de uso colectivo, y dentro de estas últimas establece tres categorías.

La piscina de un conjunto residencial es, entonces, una piscina de uso colectivo y de uso restringido, porque el propio artículo 4 menciona expresamente a los condominios en esa categoría.

Las normas que aplican a los conjuntos residenciales.

El decreto 554 de 2015 se divide en tres títulos según el tipo de piscina, y a las copropiedades les corresponde el Título II. Dice su artículo 15:

«Las disposiciones del presente título se aplican a piscinas de uso restringido no abiertas al público en general ubicadas en instalaciones como clubes privados, condominios o conjuntos residenciales.»

Por eso los requisitos aplicables a un conjunto son los de los artículos 16 y 17 del decreto 554 de 2015, compilados en el capítulo 2 del título 7 de la parte 8 del libro 2 del decreto 780 de 2016.

Distinto es el caso de la piscina de una casa de familia: el artículo 3 de la ley 1209 de 2008 y el artículo 19 del decreto 554 de 2015 solo le exigen los sensores de movimiento o alarmas de inmersión y el sistema de seguridad de liberación de vacío.

Quién es el responsable del cumplimiento.

Es una pregunta que conviene resolver desde el principio, porque de ella dependen las sanciones. Señala el artículo 8 de la ley 1209 de 2008:

«La persona o las personas, tanto naturales como jurídicas, o comunidades, tengan o no personería jurídica, que ostenten la titularidad en propiedad o en cualquier relación jurídica que pueda comportar la tenencia o explotación de la piscina, será responsable del cumplimiento de esta ley y se someterá a las sanciones que la misma establece en caso de incumplimiento.»

En una copropiedad la titular de la piscina es la persona jurídica, de modo que la responsable es ella y no el administrador a título personal.

Cosa distinta es que el administrador, como representante legal y responsable de la conservación de los bienes comunes conforme al numeral 7 del artículo 51 de la ley 675 de 2001, responda frente a la copropiedad por su omisión, con la culpa leve que se presume en el artículo 50 de esa ley.

El mismo artículo 8 agrega que también son responsables las personas encargadas del acceso de los menores de doce años, lo que reparte la responsabilidad con los padres y acompañantes.

Requisitos de seguridad de la piscina en un conjunto residencial.

Los requisitos se agrupan en tres bloques: las normas mínimas de seguridad, los dispositivos obligatorios y los documentos de gestión.

Normas mínimas de seguridad.

El artículo 16 del decreto 554 de 2015 obliga a los responsables de las piscinas de clubes, condominios y conjuntos residenciales a cumplir lo siguiente:

1. No permitir el acceso a menores de doce (12) años sin la compañía de un adulto.
2. Mantener permanentemente el agua limpia y sana, conforme a los parámetros del Ministerio de Salud y Protección Social.
3. Tener un botiquín de primeros auxilios con material para curaciones.
4. Mantener en el área de la piscina por lo menos dos flotadores circulares con cuerda y un bastón con gancho.
5. Escribir en colores vistosos y en letra grande, visible con claridad, la profundidad máxima de la piscina.
6. Tener en servicio las veinticuatro (24) horas un teléfono o citófono en el sitio de la piscina para llamadas de emergencia.

Nótese que estas seis exigencias son idénticas a las del artículo 11 de la ley 1209 de 2008 y a las que el artículo 7 del mismo decreto impone a las piscinas abiertas al público: en este punto no hay un régimen más benigno para las copropiedades.

A ellas se suma la marcación de profundidades del artículo 13 de la ley 1209 de 2008, que exige señalar en tres partes la profundidad mínima, la máxima y la intermedia, con baldosas de distinto color y sin cambios abruptos de profundidad.

Dispositivos obligatorios.

El artículo 17 del decreto 554 de 2015 es el que más inversión exige, y suele ser el gran incumplido. En su numeral 1 dispone:

«Disponer de sensores de movimiento o alarmas de inmersión, sistema de seguridad de liberación de vacío y cubiertas antiatrapamientos. Las piscinas en funcionamiento que no dispongan de estos equipos deberán incorporarlos.»

La frase final no admite interpretación: las piscinas que ya estaban funcionando no quedaron exceptuadas, sino obligadas a incorporar los equipos.

Esos dispositivos cumplen funciones distintas y por eso son acumulativos y no alternativos:

• Alarma de agua o detector de inmersión. Según el artículo 6 de la ley 1209 de 2008, es un dispositivo electrónico independiente, a base de baterías, que produce sonidos de alerta superiores a ochenta (80) decibeles cuando alguien cae a la piscina.
• Cubiertas antiatrapamiento. Aíslan el efecto de succión de los drenajes, conforme al artículo 7 de la ley.
• Sistema de liberación de vacío. El artículo 12 exige equipar la bomba de succión con un sensor de emergencia que la desactive automáticamente si se bloquea el drenaje, además de un dispositivo de accionamiento manual visible, señalizado y de libre acceso.

El mismo artículo 12 exige que las piscinas construidas después de la entrada en vigencia de la ley tengan por lo menos dos drenajes, y que las cubiertas permanezcan en perfecto estado.

Cerramiento y alarma fuera del horario de servicio.

El cerramiento es la barrera que impide el acceso directo al lugar donde está la piscina, con puerta, torniquete o cualquier otro medio de control, según el artículo 5 de la ley 1209 de 2008.

Su obligatoriedad para las copropiedades está en el inciso final del artículo 14 de la misma ley:

«Será obligatorio para los conjuntos residenciales y todas las piscinas de uso público instalar el cerramiento según las especificaciones antes mencionadas y alarmas de agua, con sensor de inmersión para vigilancia en horario en que no se encuentren en servicio las piscinas.»

El parágrafo del artículo 17 del decreto 554 de 2015 reitera esa obligación, de manera que no hay margen de discusión: la piscina debe quedar cerrada y con la alarma activa en los horarios en que no está en servicio.

La finalidad es evidente y conviene explicarla a los residentes: se trata de impedir que un niño llegue solo a la piscina en las horas en que no hay nadie vigilando.

Plan de seguridad y reglamento de uso.

El numeral 2 del artículo 17 del decreto 554 de 2015 exige elaborar el plan de seguridad de la piscina y su reglamento de uso, cumplir lo previsto en ellos y ponerlos a disposición de la autoridad competente cuando esta lo solicite.

El contenido del plan de seguridad lo describe el artículo 9 del mismo decreto e incluye la localización de equipos y desagües, los sistemas eléctricos e hidráulicos y su mantenimiento, los procedimientos de atención de emergencias y evacuación, el sistema de tratamiento del agua, las hojas de seguridad de los productos químicos y los manuales de operación y capacitación del personal.

De acuerdo con nuestro criterio, el reglamento de uso debe fijarse en un lugar visible junto a la piscina y ser aprobado por la asamblea o el consejo de administración, porque de él dependen las sanciones internas que después quiera imponer la copropiedad.

Lista de verificación rápida.

Esa lista sirve como acta de verificación interna y es, en la práctica, lo primero que revisa la autoridad cuando visita la copropiedad.

Calidad del agua y requisitos sanitarios.

El agua debe permanecer limpia y sana de manera permanente. Así lo dispone el literal b del artículo 11 de la ley 1209 de 2008:

«Deberá mantenerse permanentemente el agua limpia y sana, cumpliendo los requisitos higiénico-sanitarios establecidos por la respectiva autoridad sanitaria. El tratamiento de desinfección química debe cumplir las condiciones que establezca el reglamento para proteger la salud de los usuarios.»

Eso supone un tratamiento químico continuo, con registro de las mediciones, y no una limpieza ocasional cuando el agua se ve turbia.

El artículo 6 del decreto 554 de 2015 encarga al Ministerio de Salud y Protección Social definir los parámetros físico-químicos y microbiológicos del agua, y exige que los productos químicos utilizados cumplan los requisitos de etiquetado y almacenamiento.

La vigilancia sanitaria corresponde a las autoridades sanitarias departamentales, distritales y municipales de categoría especial 1, 2 y 3, que además expiden el concepto sanitario, según el artículo 14 del decreto.

De acuerdo con nuestro criterio, la copropiedad debe conservar la bitácora de dosificación y los resultados de los análisis del agua, porque es la prueba de que cumplió, y sin ella cualquier reclamación la encuentra desarmada.

Cuándo es obligatorio el salvavidas en un conjunto residencial.

Es la obligación que más consultas y más incumplimientos genera. La regla está en el numeral 4 del artículo 17 del decreto 554 de 2015:

«Los condominios o conjuntos residenciales deberán contar con una (1) persona salvavidas por cada piscina durante los fines de semana, al igual que en época de vacaciones escolares y cuando se realicen eventos sociales en la piscina o sus alrededores que involucren menores de catorce (14) años.»

Son tres situaciones distintas y basta que se presente una de ellas para que el salvavidas sea obligatorio.

1. Los fines de semana.
2. La época de vacaciones escolares, incluidas las de mitad y fin de año y la semana de receso.
3. Los eventos sociales en la piscina o sus alrededores que involucren menores de catorce (14) años.

A esas tres se agrega una cuarta que suele pasarse por alto, prevista en el parágrafo 1 del artículo 14 de la ley 1209 de 2008: en todo caso debe haber salvavidas cuando la piscina sea utilizada por más de diez (10) menores a la vez, sin importar el día.

La cantidad tampoco se negocia: el artículo 14 de la ley exige una (1) persona por cada piscina y una por cada estructura similar, de modo que dos piscinas contiguas requieren dos salvavidas.

El salvavidas debe tener conocimientos de resucitación cardiopulmonar y estar certificado por una entidad reconocida; el artículo 10 del decreto 554 de 2015 habilita al Sena y a otras entidades públicas o privadas para capacitarlo y certificarlo.

En los clubes privados la exigencia es mayor, porque el numeral 3 del artículo 17 les impone tener un salvavidas por piscina durante todo el horario de funcionamiento.

Conviene precisar un punto que suele confundirse: la obligación no depende del tamaño del conjunto, del número de apartamentos ni del presupuesto. La ley no estableció ninguna excepción por esos motivos.

Finalmente, el parágrafo 2 del artículo 14 de la ley permite que los menores de doce años adscritos a programas y escuelas de natación debidamente inscritas ingresen bajo la vigilancia de un profesor o instructor.

Qué hacer cuando el presupuesto no alcanza para el salvavidas.

Es la situación real de muchos edificios pequeños, y merece una respuesta práctica más que un reproche.

La primera opción es contratar el salvavidas únicamente en las franjas exigidas, que no son todo el año ni todo el día. Un contrato por horas para sábados, domingos, festivos y temporadas de vacaciones cuesta una fracción de lo que cuesta una persona de tiempo completo.

La segunda es restringir el horario de servicio de la piscina, dejándola habilitada solo en las franjas en que hay salvavidas y manteniéndola cerrada, con la alarma activa, el resto del tiempo. Es una decisión legítima y expresamente respaldada por la norma del cerramiento.

La tercera es cerrar la piscina mientras se consiguen los recursos, que es lo que muchas copropiedades terminan haciendo.

¿Quién decide el cierre? De acuerdo con nuestro criterio, hay que distinguir. El cierre temporal por razones de seguridad es un acto de conservación que el administrador puede adoptar de inmediato, e incluso debe hacerlo si la piscina no cumple los requisitos. El cierre indefinido, en cambio, implica una sensible disminución en el uso y goce de un bien común y, en nuestra opinión, requiere decisión de la asamblea general con la mayoría calificada del 70 % que exige el numeral 1 del artículo 46 de la ley 675 de 2001.

La adecuación de la piscina, por su parte, es una expensa que debe aprobar la asamblea, y si su valor supera cuatro veces las expensas necesarias mensuales también exige mayoría calificada, tema que tratamos en el artículo sobre la asamblea de copropietarios en la propiedad horizontal.

Quién vigila el cumplimiento y qué sanciones se aplican.

La competencia no está en una superintendencia sino en el municipio. Dice el artículo 9 de la ley 1209 de 2008 que los municipios o distritos son competentes en materia de autorizaciones, inspecciones y ejercicio de la potestad sancionatoria, conforme a los procedimientos del Código Nacional de Policía.

El artículo 10 agrega que la dependencia que el municipio determine realiza las funciones de inspección, expide el documento que certifica que la piscina cumple las normas de seguridad y efectúa auditorías periódicas.

A esa vigilancia se suma la sanitaria, a cargo de las secretarías de salud, que pueden aplicar medidas sanitarias de seguridad conforme a la ley 9ª de 1979.

Las sanciones del artículo 16.

Las sanciones son progresivas y su cuantía sorprende a más de un administrador. El artículo 16 de la ley 1209 de 2008 las gradúa así:

Las multas se pagan a favor del municipio donde ocurrió la infracción y se destinan a un fondo para vigilar y promover el cumplimiento de la ley.

La norma habla de la clausura definitiva del establecimiento. De acuerdo con nuestro criterio, un conjunto residencial no puede ser clausurado porque no es un establecimiento abierto al público, pero sí puede ordenarse el cierre definitivo de la piscina, que es el bien común objeto de la infracción.

Adviértase, además, que el mismo artículo 16 deja a salvo cualquier otra acción legal y las sanciones administrativas o penales a que haya lugar, de modo que la multa no es el único riesgo.

Responsabilidad de la copropiedad por un accidente en la piscina.

Es la pregunta de fondo, y la que debería mover a cualquier consejo de administración: ¿qué pasa si alguien se ahoga o sufre una emergencia y no hay quién lo auxilie?

El artículo 15 de la ley 1209 de 2008 es explícito al señalar que son responsables las personas naturales o jurídicas que incumplan las medidas de seguridad del capítulo IV o que permitan el acceso de menores sin la supervisión debida.

En términos prácticos, la responsabilidad patrimonial recae sobre la persona jurídica de la copropiedad, que es la titular de la piscina, y una eventual condena se financia con los recursos comunes, es decir, con cuotas extraordinarias a cargo de todos los copropietarios.

El administrador puede quedar comprometido de manera personal frente a la copropiedad, porque el inciso segundo del artículo 50 de la ley 675 de 2001 presume su culpa leve cuando incumple o se extralimita en sus funciones, y no exigir el cumplimiento de la ley de piscinas es precisamente una omisión en el cuidado de los bienes comunes.

De acuerdo con nuestro criterio, la copropiedad reduce ese riesgo con tres medidas concretas: cumplir de manera verificable los requisitos, dejar prueba documental del cumplimiento y contratar una póliza de responsabilidad civil extracontractual que cubra los daños a terceros en zonas comunes.

Recordemos que el artículo 15 de la ley 675 de 2001 ya obliga a asegurar los bienes comunes contra incendio y terremoto; la póliza de responsabilidad civil es adicional y, tratándose de una piscina, difícilmente puede considerarse un lujo.

Ruta para poner la piscina en regla.

Si la copropiedad quiere ajustarse a la norma sin improvisar, este es el orden que recomendamos:

1. Levantar un diagnóstico con la lista de verificación de este artículo, dejando constancia fotográfica del estado de cada elemento.
2. Cotizar las adecuaciones faltantes: cerramiento, alarma de inmersión, cubiertas antiatrapamiento y sistema de liberación de vacío.
3. Elaborar el plan de seguridad y el reglamento de uso, y fijar este último junto a la piscina.
4. Definir el horario de servicio de la piscina y las franjas en que se contratará el salvavidas.
5. Llevar el presupuesto de las adecuaciones a la asamblea general para su aprobación, con la mayoría que corresponda según la cuantía.
6. Contratar el mantenimiento del agua con registro de mediciones y solicitar el concepto sanitario a la secretaría de salud.
7. Solicitar a la dependencia municipal la certificación de cumplimiento de normas de seguridad prevista en el artículo 10 de la ley 1209 de 2008.
8. Contratar o actualizar la póliza de responsabilidad civil extracontractual.

Contenido mínimo del reglamento de uso de la piscina.

El reglamento no tiene una fórmula legal, pero de acuerdo con nuestro criterio debe contener por lo menos estos puntos:

REGLAMENTO DE USO DE LA PISCINA — [Nombre del edificio o conjunto] – P.H.

1. Horario de servicio de la piscina y días en que permanece cerrada. Fuera de ese horario la piscina permanecerá con cerramiento asegurado y alarma de inmersión activa.
2. Prohibición de ingreso de menores de doce (12) años sin la compañía de un adulto responsable de su seguridad, conforme al artículo 16.1 del decreto 554 de 2015.
3. Franjas en las que la copropiedad dispone de salvavidas: fines de semana, festivos, vacaciones escolares y eventos sociales que involucren menores de catorce (14) años.
4. Aforo máximo permitido y regla de suspensión del servicio cuando se supere.
5. Prohibición de ingresar con alimentos, envases de vidrio o bebidas alcohólicas al área de la piscina.
6. Obligación de ducharse antes del ingreso y prohibición de ingreso a personas con heridas abiertas o afecciones contagiosas de la piel.
7. Reglas para el ingreso de visitantes y para los eventos sociales, con autorización previa de la administración.
8. Ubicación del botiquín, de los flotadores, del bastón con gancho, del teléfono o citófono de emergencia y del dispositivo manual de parada de la bomba.
9. Procedimiento de atención de emergencias y números de contacto.
10. Sanciones por incumplimiento, con remisión al procedimiento y al debido proceso del artículo 60 de la ley 675 de 2001.

Ese documento cumple doble función: es el requisito del numeral 17.2 del decreto 554 de 2015 y es el soporte de las sanciones internas que la copropiedad quiera imponer a quien lo desconozca.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.

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