Quienes viven en arriendo en un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal tienen algunos derechos, aunque no los mismos que un propietario.
- El derecho de los arrendatarios a ser escuchados.
- El derecho a recibir solución a los problemas planteados.
- El derecho a la defensa y al debido proceso.
- La obligación de los arrendatarios de acatar el reglamento de propiedad horizontal.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Qué pasa si el arrendador no paga la administración y sancionan al arrendatario?
- ¿La administración debe pedir paz y salvo para que el arrendatario pueda desocupar el inmueble?
- ¿Un arrendatario tiene derecho a pertenecer al consejo de administración?
- ¿Las multas por comportamientos o acciones del arrendatario se imponen a este o al propietario?
El derecho de los arrendatarios a ser escuchados.
Los arrendatarios tienen derecho a ser escuchados por los órganos administrativos de la propiedad horizontal respecto a los asuntos que los afecten directamente.
Si bien los arrendatarios no pueden tener voto en una asamblea de copropietarios, deben ser escuchados en la medida en que las decisiones que se tomen los afecten. Ese derecho se extiende al de realizar peticiones, siempre que tenga relación con un hecho que los esté afectando.
El derecho a ser escuchados les permite asistir a las reuniones, pero sin derecho a voto, solo con derecho a voz en los temas que les afecten directamente.
El derecho a recibir solución a los problemas planteados.
Los arrendatarios no solo deben ser oídos, sino que la administración tiene la obligación de resolver sus inquietudes y problemas en la medida en que sean pertinentes y esté en sus manos ofrecer la solución.
Al respecto, es importante señalar lo que dijo la Corte Constitucional en sentencia C-318 de 2002:
«Quienes residan en el inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal pero no sean propietarios, pueden verse afectados por decisiones adoptadas por la asamblea de copropietarios o por las autoridades internas, casos estos en los cuales no puede privárseles del derecho de elevar peticiones y obtener pronta resolución, como tampoco negárseles la posibilidad de ser oídos antes de que se adopten por quien corresponda las decisiones pertinentes, en cuanto puedan afectarlos, para lo cual podrán actuar directamente o por intermedio de representantes suyos y con sujeción al reglamento de propiedad horizontal que, se repite, no podrá conculcar o hacer nugatorio este derecho.»
Siempre que una acción o decisión afecte directamente al arrendatario, este tiene derecho a realizar las reclamaciones y peticiones del caso.
El derecho a la defensa y al debido proceso.
Como el arrendatario está sometido al cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal, el incumplimiento de este puede derivar en la imposición de sanciones contra el arrendatario, y en tal evento se le debe garantizar el debido proceso y el derecho a la defensa del arrendatario sancionado.
Incluso, los arrendatarios tienen el derecho de impugnar las sanciones que les sean impuestas por la administración en caso de considerar que han sido arbitrarias.
En resumen, el arrendatario debe acatar las normas internas del conjunto, pero también tiene derecho a ser escuchado, a solucionar los problemas y a defenderse.
La obligación de los arrendatarios de acatar el reglamento de propiedad horizontal.
Es preciso anotar que el artículo 37 de la Ley 675 de 2001, regulatoria de la propiedad horizontal, establece que las decisiones tomadas por la asamblea general de propietarios son de obligatorio cumplimiento para los moradores de los bienes privados que no sean propietarios, es decir, para los arrendatarios o quienes ocupen un bien bajo una figura diferente como comodato o cualquier otra que no implique la posición del dominio jurídico, sino el simple goce del bien.
Considerando que los arrendatarios están en la obligación de acatar las decisiones que tome la asamblea general de propietarios, incluida la imposición de sanciones, y que la Ley 675 no contempló de forma expresa derechos esenciales para los moradores no propietarios, fue la Corte Constitucional la que, por la vía jurisprudencial, fijó algunos derechos.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
Cuando no se paga la administración, la copropiedad puede imponer algunas consecuencias al moroso, como limitar o suspender ciertos servicios, y cuando el obligado a pagar la administración es el arrendador, el arrendatario termina perjudicado.
En tal caso, el arrendador está incumpliendo el contrato de arrendamiento, puesto que su obligación es velar porque el inmueble esté en condiciones de ser utilizado, y en el caso aquí planteado no lo está, y por lo tanto el arrendatario deberá reclamar al arrendador por su incumplimiento.
El contrato de arrendamiento es firmado entre el arrendador y el arrendatario, y la administración de la copropiedad no tiene la obligación de verificar que el arrendatario haya cumplido con las obligaciones del contrato de arrendamiento. Es un asunto que debe resolver el arrendador.
No tiene derecho, pero puede serlo por delegación del propietario.
Las multas que imponga la copropiedad son responsabilidad del propietario, porque, como se anotó, no existe ninguna relación contractual vinculante entre el arrendatario y el conjunto.
En consecuencia, las multas que se le impongan al arrendatario las debe pagar el propietario, pero en el contrato de arrendamiento se puede acordar que las pague el arrendatario, y en caso de que este no lo haga, el responsable final es el arrendador.
Es decir, la propiedad horizontal no puede ejecutar al arrendatario para que pague una multa, incluso si en el contrato de arrendamiento se pactó que él debe pagarla. Es un asunto que debe resolver el arrendador.
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Buenos días, quisiera saber qué deben hacer los miembros del consejo en sus cargos.
Consulte: Consejo de administración en la propiedad horizontal.
Buenas noches, soy propietaria y quisiera saber si el administrador o el comité de convivencia me puede cobrar una multa porque los vecinos dicen que mi inquilina no hace aseo dentro del apartamento y que salen malos olores.
Quisiera que me asesoren y que me digan qué debo hacer, teniendo en cuenta que es una buena inquilina y que los malos olores no son frecuentes.
Toda multa debe estar establecida en el reglamento de propiedad horizontal, de modo que, si no está allí, no se puede imponer.
Buenas tardes,
¿Con qué ley puedo pedir copia de mi contrato de un local comercial en propiedad horizontal en Colombia? La administradora se niega rotundamente a entregarme las copias, y las mías fueron extraviadas o robadas de mi local, no se exactamente. Es importante que exija que me den copias de los documentos, ya que ahora me quieren sacar y argumentan que de los ocho años que llevo, solo valen el último año y que no son válidos los contratos anteriores.
No existe una ley que establezca esa obligación.
Buenas noches:
Solicito asesoría de alguien que tenga conocimiento y me pueda ayudar. Soy arrendatario desde hace más de 3 años de un inmueble de propiedad horizontal. Inicialmente, se realizó con los propietarios un convenio de arrendamiento por 3 meses en el año 2019, convenio que se ha prorrogado cada 6 meses. Sin embargo, debido a la emergencia sanitaria, se llegó a un acuerdo verbal por el tiempo que duró la emergencia, y nunca más se volvió a renovar ningún contrato o acuerdo hasta el día de hoy, julio de 2022.
La propietaria me está exigiendo la entrega del inmueble en 30 días y me ha comunicado que, si no lo entrego, me impedirá la entrada al inmueble que habito. Cabe anotar que estoy al día en los pagos de cánones de arrendamiento hasta la fecha.
Mi pregunta es: ¿es legal o permitido que me bloqueen la entrada al inmueble?
Si la última renovación formal fue por 6 meses, el contrato se ha seguido renovando automáticamente por 6 meses, y para terminarlo se requiere notificar el preaviso con 3 meses de anticipación, para lo que se toma como referencia la fecha en que se renueva el contrato de 6 meses.
Cordial saludo,
Hace 5 años vivo en un apartamento. He sido muy cumplida en los pagos y, por lo mismo, debo entregarlo, dado que no voy a estar en capacidad económica de continuar con el apartamento. Me preocupa que debía avisar en mayo, pues el contrato se vence en agosto. Si no puedo pagar más el arriendo, ¿cómo voy a tener para pagar los tres meses de cláusula penal? Por favor, ¿qué debo hacer?
Gracias.
En ese caso, debe intentar un acuerdo con el arrendador, porque al no haber notificado con el debido tiempo, el contrato se entiende renovado.
Buena tarde. Tengo una casa campestre en un conjunto cerrado. Hemos tenido problemas económicos para dar cumplimiento al valor de la administración y, como la casa está afectada a vivienda familiar, no la han podido tocar; sin embargo, sí me embargaron el carro. Dado que la situación no mejora, hemos pensado en arrendar la casa para poder pagar cumplidamente las administraciones y darnos un respiro. Sin embargo, me dicen que nos pueden embargar los arriendos. ¿Es esto cierto?
Sí, es probable que el canon de arrendamiento pueda ser embargado, pero podría llegar a un acuerdo de pago con la administración para que esta se comprometa a no pedir su embargo.
Buen día, soy dueña de un apartamento y el arrendatario se fue. Me dejó cortados todos los servicios, rompió algunas cosas del apartamento y dejó una deuda de administración. El administrador no se dio cuenta de cuándo desocupó; no me avisaron ni pidieron paz y salvo al arrendatario. ¿Qué puedo hacer?
Empresa de seguridad y administración, deberán responder. Le recuerdo que los cargos de administración no los paga el inquilino, sino el propietario.
Buenas tardes:
Tengo en arriendo un apartamento desde el 1 de agosto de 2021. El dueño del apartamento no cumple con los pagos de la administración y nos quitaron el derecho al parqueadero. Ahora tenemos que dejar el carro en el parqueadero de visitantes, donde nos cobran mil pesos por hora. Le informamos al dueño sobre este problema, pero su solución es que podemos irnos, pero debemos pagar la indemnización.
Queremos saber qué podemos hacer para no pagar dicha indemnización, ya que no podemos quedarnos allí; es mucho dinero en parqueadero.
Agradezco su colaboración.
Gracias.
El arrendador está incumpliendo el contrato de arrendamiento, lo que habilita al arrendatario a terminar el contrato de arrendamiento sin el pago de indemnización.