Derechos del arrendatario en la propiedad horizontal

Quienes viven en arriendo en un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal tienen algunos derechos, aunque no los mismos que un propietario.

El derecho de los arrendatarios ser escuchados.

Los arrendatarios tienen derecho a ser escuchados por los órganos administrativos de la propiedad horizontal respecto a los asuntos que los afecten directamente.

Si bien los arrendatarios no pueden tener voto en una asamblea de copropietarios, deben ser escuchados en la medida que las decisiones que se tomen los afecten. Ese derecho se extiende a la de realizar peticiones, siempre que tenga relación con un hecho que los está afectando.

El derecho a ser escuchados les permite asistir a las reuniones, pero sin derecho a voto, sólo con derecho a voz en los temas que les afecten directamente.

El derecho a recibir solución a los problemas planteados.

Los arrendatarios no solo deben ser oídos, sino que la administración tiene la obligación de resolver sus inquietudes y problemas en la medida en que sea pertinentes y esté en sus manos ofrecer la solución.

Al respecto es importante señalar lo que dijo la Corte constitucional en sentencia C-318 de 2002:

«Quienes residan en el inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal pero no sean propietarios, pueden verse afectados por decisiones adoptadas por la asamblea de copropietarios o por las autoridades internas, casos estos en los cuales no puede privárseles del derecho de elevar peticiones y obtener pronta resolución, como tampoco negárseles la posibilidad de ser oídos antes de que se adopten por quien corresponda las decisiones pertinentes, en cuanto puedan afectarlos, para lo cual podrán actuar directamente o por intermedio de representantes suyos y con sujeción al reglamento de propiedad horizontal que, se repite, no podrá conculcar o hacer nugatorio este derecho.»

Siempre que una acción o decisión afecte directamente al arrendatario, este tiene derecho a realizar las reclamaciones y peticiones del caso.

El derecho a la defensa y al debido proceso.

Como el arrendatario está sometido al cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal, el incumplimiento de este puede derivar en la imposición de sanciones contra el arrendatario, y en tal evento se le debe garantizar el debido proceso y el derecho a la defensa del arrendatario sancionado.

Incluso, los arrendatarios tienen el derecho de impugnar las sanciones que le sean impuestas por la administración en caso de considerar que hayan sido arbitrarias.

En resumen, el arrendatario debe acatar las normas internas del conjunto, pero también tienen derecho a ser escuchados, a solucionar los problemas y a defenderse.

La obligación de los arrendatarios de acatar el reglamento de propiedad horizontal.

Es preciso anotar que el artículo 37 de la ley 675 de 2001, regulatoria de la propiedad horizontal, establece que las decisiones de tomadas por la asamblea general de propietarios son de obligatorio cumplimiento para los moradores de los bienes privados que no sean propietarios, esto es, para los arrendatarios o quienes ocupen un bien bajo una figura diferente como comodato o cualquier otra que no implique la posición del dominio jurídico, sino el simple goce del bien.

Proceso verbal sumario.El proceso verbal sumario, que es un proceso declarativo, es una demanda de única instancia y de mínima cuantía, que no requiere abogado para ser presentada.

Considerando que los arrendatarios están en la obligación de acatar las decisiones que tome la asamblea general de propietarios, incluida la imposición de sanciones, y que la ley 675 no contempló de forma expresa derechos esenciales para los moradores no propietarios, fue la corte constitucional que por la vía jurisprudencial fijó algunos derechos.

Preguntas frecuentes.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.

Cuando no se paga la administración la copropiedad puede imponer algunas consecuencias al moroso, como limitar o suspender ciertos servicios, y cuando el obligado a pagar la administración es el arrendador, el arrendatario termina perjudicado.

En tal caso el arrendador está incumpliendo el contrato de arrendamiento, puesto que su obligación es velar porque el inmueble está en condiciones de ser utilizado, y en caso aquí planteado no lo está, y por lo tanto el arrendatario deberá reclamar al arrendador por su incumplimiento.

El contrato de arrendamiento es firmado entre el arrendador y el arrendatario y la administración de la copropiedad no tiene la obligación de verificar que el arrendatario haya cumplido con las obligación del contrato de arrendamiento. Es un asunto que debe resolver el arrendador.

No tiene derecho, pero poder serlo por delegación del propietario.

Las multas que imponga la copropiedad son responsabilidad del propietario, porque, como se anotó, no existe ninguna relación contractual vinculante entre el arrendatario y el conjunto.

En consecuencia, las multas que se le impongan al arrendatario las debe pagar el propietario, pero en el contrato de arrendamiento se puede acordar que las pague el arrendatario, y en caso que este no lo haga, el responsable final es el arrendador.

Es decir, la propiedad horizontal no puede ejecutar al arrendatario para que pague una multa, incluso si en el contrato de arrendamiento se pactó que él debe pagarla. Es un asunto que debe resolver el arrendador.

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  1. olga (febrero 28 de 2022)

    buenas tardes
    tengo en arriendo un apartamento desde 1 agosto 2021 , el dueño del apartamento no cumple con los pagos de la administración , nos quitaron el derecho al parqueadero, toca dejar el carro en parqueadero de visitantes nos cobran mil pesos la hora, le dijimos al dueño de este problema pero la solución de el es que nos podemos ir pero que hay que pagar la indemnización, que podemos hacer para no pagar dicha indemnización no podemos quedarnos hay es mucho dinero en parqueadero
    agradezco su colaboracion
    gracias

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  2. marce (marzo 8 de 2022)

    buen dia soy dueña de un apartamento y el arrendatario se fue me dejo cortados todos los servicios rompio agunas cosas del apto y dejo deuda de administracion y el administrador no se dio cuenta de cuando desocupo no me avisaron ni pidieron paz y salvo al arrendatario que puedo hacer

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    • CaroAcostAbogada en respuesta a marce (marzo 25 de 2023)

      Empresa de seguridad y administración, deben responder. Le recuerdo que los cargos de administración no los paga el inquilino sino el propietario.

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  3. Maycol caviedes (marzo 22 de 2022)

    Buenas tardes. Agradezco a quien me pueda ayudar. Yo soy propietario de un apartamento en un conjunto, establecido como propiedad horizontal, en el momento que yo compro este apartamento la constructora ofrece estos con una cantidad de parqueaderos de uso comunal y otros para visitantes de uso comunal, después te varias asamblea manifiesta la administración que el uso de los parqueadero quedó delimitado únicamente para los residentes propietarios y no para los residentes arrendatarios, teniendo en cuenta esto, los apartamentos arrendados pierden el derecho al goze y disfrute de ese bien común, esto es legal? Y si no que puedo hacer? A qué instancias o a dónde debo recurrir?

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  4. arge (junio 3 de 2022)

    buena tarde tengo una casa campestre en conjunto cerrado, hemos tendido problemas económicos para dar cumplimiento al valor de la administración y como la casa esta afectada a vivienda familiar no la han podido tocar pero si me embargaron el carro, como la situación no mejora hemos pensado en arrendar la casa para pagar cumplidamente las administraciones y drnos un respiro, pero me dicen que nos pueden embargar los arriendos ..es esto cierto?

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  5. Ruth Villamil (julio 11 de 2022)

    Soy arrendataria y tengo dos perros criollos de tamaño mas bien grande. Mis perros naturalmente ladran especialmente en cuanto me voy a trabajar y una vecina específicamente se ha quejado diciendo que en el edificio hay personas enfermas y que el ladrido de mis perros molesta y ha dicho que va a denunciarme ante la sociedad defensoras de animales y otras instancias.
    Revisé el Manual de Propiedad Horizontal y encuentro que he cumplido con todo lo establecido.
    Es posible ser orientada para saber qué debo hacer, y tener claro si pueden hacer algo en contra mía o de mis peludos? Gracias

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  6. Jeannette Mogollón (julio 11 de 2022)

    Cordial saludo
    Hace 5 años vivo en un apartamento. He sido muy cumplida en los pagos, y por lo mismo debo entregarlo, dado que no voy a estar en capacidad económica de continuar con el apartamento. Me preocupa que debía avisar en Mayo, pues el contrato se vence en agosto. Si no puedo pagar más el arriendo, cómo voy a tener para pagar los tres meses de cláusula penal. Por favor, ¿ Qué debo hacer?
    Gracias.

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  7. Mario Vargas (julio 28 de 2022)

    Buenas Noches:
    Solicito alguna ASESORIA de alguien que tenga conocimiento y me logre ayudar.
    Soy arrendatario hace mas de 3 años de un inmueble de propiedad horizontal, inicialmente se realizo con los propietarios un convenio de arrendamiento por 3 meses año 2019 convenio en el cual se fue prorrogando cada 6 meses, hasta que llego la EMERGENCIA SANITARIA a partir de ahí se llego a un acuerdo verbal final por el tiempo que duro la emergencia y nunca mas se volvió a renovar ningún contrato o acuerdo hasta el día de hoy julio de 2022, pero la propietaria me esta exigiendo la entrega del inmueble en 30 días y que si no lo entrego me impide la entrada al inmueble que habito cabe anotar que estoy al día en pagos de canones de arrendamiento a hoy.la pregunta es :es legal o permitido que me bloqueen la entrada al inmueble ?

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  8. gabriela (noviembre 10 de 2022)

    buenas tardes con que ley puedo pedir copia de mi contrato de un local comercial en propiedad horizntal en colombia, ya que la admnistradora se niega rotundamente a enregarme las copias y las mias fueron extraviadas o robadas de mi local no se. es importante como exigo que me den unas copias de los documentos ya que ahora me quieen sacar y apelan que de lo 8 años que llevo solo valen el ultimo año y que no valen los contratos anteriores

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  9. Sandra orjuela (diciembre 27 de 2022)

    Buenas noches soy propietaria quisiera saber si el administrador o el comité de convivencia me puede cobrar una multa por q los vecinos dicen que mi inquilina no hace aseo dentro del apto y q salen malos olores.
    Quisiera q m asesoran y q debo hacer(teniendo encuentra q es buena inquilina y q losmalos olores no es frecuente)

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  10. Luz stella (mayo 6 de 2023)

    Buenos días quisiera saber que deben aser los miembros del consejo sus cargos

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