Derechos del arrendatario en la propiedad horizontal

Quienes viven en arriendo en un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal tienen algunos derechos aunque no los mismos que un propietario.

La obligación de los arrendatarios de acatar el reglamento de propiedad horizontal.

derecho-defensa

En primer lugar, es preciso anotar que el artículo 37 de la ley 675 de 2001, regulatoria de la propiedad horizontal, establece que las decisiones de tomadas por la asamblea general de propietarios son de obligatorio cumplimiento para los moradores de los bienes privados que no sean propietarios, esto es, para los arrendatarios o quienes ocupen un bien bajo una figura diferente como comodato o cualquier otra que no implique la posición del dominio jurídico, sino el simple goce del bien.

Proceso verbal sumario ¿Qué es?

Considerando que los arrendatarios están en la obligación de acatar las decisiones que tome la asamblea general de propietarios, incluida la imposición de sanciones, y que la ley 675 no contempló de forma expresa derechos esenciales para los moradores no propietarios, fue la corte constitucional que por la vía jurisprudencial fijó algunos derechos.

El derecho de los arrendatarios ser escuchados.

Los arrendatarios tienen derecho a ser escuchados por los órganos administrativos de la propiedad horizontal respecto a los asuntos que los afecten directamente.

Si bien los arrendatarios no pueden tener voto en una asamblea de copropietarios, deben ser escuchados en la medida que las decisiones que se tomen los afecten.

Ese derecho se extiende a la de realizar peticiones, siempre que tenga relación con un hecho que los está afectando.

El derecho a ser escuchados les permite asistir a las reuniones pero sin derecho a voto, sólo con derecho a voz en los temas que les afecten directamente.

El derecho a recibir solución a los problemas planteados.

Los arrendatarios no solo deben ser oídos, sino que la administración tiene la obligación de resolver sus inquietudes y problemas en la medida en que sea pertinentes y esté en sus manos ofrecer la solución.

Al respecto es importante señalar lo que dijo la Corte constitucional en sentencia C-318 de 2002:

«Quienes residan en el inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal pero no sean propietarios, pueden verse afectados por decisiones adoptadas por la asamblea de copropietarios o por las autoridades internas, casos estos en los cuales no puede privárseles del derecho de elevar peticiones y obtener pronta resolución, como tampoco negárseles la posibilidad de ser oídos antes de que se adopten por quien corresponda las decisiones pertinentes, en cuanto puedan afectarlos, para lo cual podrán actuar directamente o por intermedio de representantes suyos y con sujeción al reglamento de propiedad horizontal que, se repite, no podrá conculcar o hacer nugatorio este derecho.»

Siempre que una acción o decisión afecte directamente al arrendatario, este tiene derecho a realizar las reclamaciones y peticiones del caso.

El derecho a la defensa y al debido proceso.

Como el arrendatario está sometido al cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal, el incumplimiento de este puede derivar en la imposición de sanciones contra el arrendatario, y en tal evento se le debe garantizar el debido proceso y el derecho a la defensa del arrendatario sancionado.

Incluso, los arrendatarios tienen el derecho de impugnar las sanciones que le sean impuestas por la administración en caso de considerar que hayan sido arbitrarias.

En resumen, el arrendatario debe acatar las normas internas del conjunto, pero también tienen derecho a ser escuchados, a solucionar los problemas y a defenderse.

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24 Opiniones
  1. Alexa Hernandez Dice:

    Hola, por favor pueden aconsejarme si Yo soy arrendataria de un inmueble desde hace dos años, que presenta una fuerte humedad generalizada, como puedo ejercer mi derecho y devolver el inmueble sin pagar multa antes de la finalizacion del contrato? gracias

    Responder
    • Luz roa Dice:

      Podrías tratar de conciliar con el propietario, que arregle el inmueble o que lo reciba sin cobrar multa.

      Responder
  2. Luz roa Dice:

    Una propietaria se niega a sacar a rotar su vehículo, establecido ya en reglamento, ya pasó un mes. ¿Qué sucede si definitivamente no lo saca a rotación? Gracias

    Responder
    • Rodrigo Dice:

      Debes revisar las sanciones que establezca el reglamento. Si en la copropiedad existe establecido un mecanismo de rotación de los garajes, lo mas seguro es que también existan las sanciones para quien los use en forma inadecuada.

      Responder
  3. Luz roa Dice:

    Podrías tratar de conciliar con el propietario, que arregle el inmueble o que lo reciba sin cobrar multa.

    Responder
  4. JANETH GORDILLO Dice:

    BUENAS TARDES ME PUEDE COLABORAR, SOY PROPIETARIA DE UNA CASA PROPIEDAD HORIZONTAL,YE E TENIDO INCONVENIENTES CON LA ADMINISTRADORA.SOY LÍDER COMUNITARIA LE ENSEÑO ARTESANÍAS AL ADULTOS MAYORES,SE DIO EL CASO DE UNA REUNIÓN, CON EL SEÑOR REPRESENTANTE QUE NOS PODÍA COLABORAR REFERENTE A SISBEN Y OTRAS NECESIDADES,ELLA ME SACO DE LA REUNIÓN ESE DÍA PORQUE YO TAMPOCO SABIA QUE ERA UNA REUNIÓN POLÍTICA; PERO ELLA ME MANIFESTÓ” QUE ELLA SE METÍA CON POLÍTICA POR SU COMUNIDAD”.EN OTRA OCASIÓN TERMINANDO LAS CLASES CON EL ADULTO MAYOR. ME HIZO UNA RECLAMACIÓN DE UNA CONSIGNACIÓN POR ACUERDO DE PAGO EN UN TONO NO MUY ADECUADO,SIENDO QUE LA OFICINA QUEDABA A UNOS POCOS PASOS, YO CREO QUE ESTA NO DEBE DE SER LA APTITUD DE UNA BUENA ADMINISTRADORA, HACER RECLAMACIONES, ELLA ESTA TOMAN DOCE ATRIBUCIONES QUE NO DEBE; HICIMOS UN ACUERDO DE PAGO DOS MECES ATRÁS, Y CUAL FUE MI SORPRESA QUE NOS LLEGO UN RECIBO INTERESES DE MORA SI CUANDO REALIZAMOS EL ACUERDO NOS QUITABAN LOS INTERESES DE MORA Y NOS ESTA COBRANDO CUOTA EXTRAORDINARIA QUE NO SABEMOS PORQUE HICIMOS UN ACUERDO DE PAGO VENÍAMOS BIEN Y CUAL FUE LA SORPRESA QUE NOS SALE $162000 DE INTERÉS DE MORA,DE OTRA PARTE YO COMPRE UN CAFÉ INTERNET EL ÚNICO DEL CONJUNTO,AL ANTIGUO DUEÑO SI LE DEJABA ENTRAR A PERSONAS O CLIENTES DE OTROS CONJUNTOS, Y A MI NO; “” LA RESPUESTA DE ELLA CUANDO SE NOTIFICO POR CORREO Y PERSONALMENTE, SU RESPUESTA FUE QUE YA NO ERA PERMITIDO QUE PORQUE LLEGABAN ALGUNAS PERSONAS Y DECÍAN QUE PARA INTERNET Y SE DESVIABAN DE CAMINO ( AQUÍ HAY PERSONAS CONSUMIDORAS DE SUSTANCIAS SI COACTIVAS) Y LOS VECINOS ESTÁN INCONFORMES NECESITO SU AYUDA YA QUE EL AMBIENTE ESTA PESADO LOS VECINOS TAMBIÉN SE ESTÁN QUEJANDO POR LA ACTITUD DE ELLA Y CREO QUE SE VA A CITAR A UNA REUNIÓN EXTRAORDINARIA PORQUE LA ADMINISTRACIÓN SE ENTREGO BIEN Y AHORITA SEGÚN ELLA NO HAY PLATA PARA PAGAR VIGILANCIA.

    SOLICITÁNDOLES A USTEDES UNA ORIENTACIÓN PORQUE SOY UNA PERSONA QUE SE PREOCUPA POR SU CONJUNTO Y SE ACERCA UNA ÉPOCA MUY LINDA Y HASTA EL RESPETO SE ESTA PERDIENDO EMPEZANDO POR LA ADMINISTRADORA. MUCHAS GRACIAS POR SU COLABORACIÓN.

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    • Rodrigo Dice:

      Recuerde que además del administrador(a), también existe el Comité de Convivencia y el Consejo de Administración. Recurra a ellos en ese orden. Debe revisar los términos de su acuerdo de pago y ver si en el está establecido el beneficio de lo que conocemos como “congelar los intereses” que parece ser su inconformidad, y revisar con la Administración o el Contador, si quizá la política es que los intereses se siguen cobrando hasta el cumplimiento total del acuerdo y en ese momento se reversan lo que se cobraron con posterioridad al acuerdo. Es importante conservar la calma y buscar los mecanismos para aclarar dudas antes de discutir.

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  5. Harold Sanchez Dice:

    Entendiendo los derechos que explícitó la Corte para los arrendatarios en propiedad horizontal (presentar peticiones y recibir respuestas básicemente e impugnar decisiones en su contra). Pregunto si las fallas consecutivas del administrador en cuanto a temas de seguridad de la unidad, aseo y daños en zonas comunes… a qué organo se acude? Quien manda al administrador, el Consejo o junta de administración o el Presidente del Consejo?

    Responder
  6. Jasi Michelle Dice:

    Hola buenas tardes necesito saber q ley nos ampara a los inquilinos q después de un año de arriendo por contrato debemos 3 meses y no hemos podido pagar todo sólo abonar hasta cuándo hay plazo para pagar y desocupar?

    Responder
    • Ius- Statera Abogados Dice:

      Buenas tardes, la ley 820 de 2003 es clara en cuanto al incumplimiento del contrato por alguna de las partes da para el reclamo de las clausulas establecidas en el mismo y por ende la finalizacion de dicho contrato, puede llegar a un acuerdo conciliatorio para el pago de las mismas, sin embargo el propietario puede iniciar la accion civil para recuperar el bien. En [email protected] podemos darle una solución y guía analizando el caso con base a sus hechos expuestos y acompañarlo en el proceso, tenemos los mejores especialistas y los mejores resultados, puede comunicarse también al numero 301 450 2210

      Responder
  7. yo Dice:

    buenas tardes… tengo un problema con un apartamento que la dueña del apartamento me suspendió el servicio de agua aludiendo que el tanque del agua esta sucio y yo lo tengo que mandarlo a lavar ya que este tanque es suministro del apartamento y que lo tengo que pagar yo , en el contrato no aparece nada de respecto al aseo de dicho tanque…. gracia

    Responder
    • Ius- Statera Abogados Dice:

      Buenas tardes, dichos arreglos deben ir por cuenta del arrendador usted como arrendatario no debe cubrir tales gastos, lo establece el contrato y la ley 820 del 2003. En [email protected] podemos darle una solución y guía analizando el caso con base a sus hechos expuestos y acompañarlo en el proceso, tenemos los mejores especialistas y los mejores resultados, puede comunicarse también al numero 301 450 2210

      Responder
  8. yo Dice:

    buenas tardes

    Responder
  9. yo Dice:

    buenas tardes ,,, tengo un problema con un propietario de un apartamento que me suspendió el servicio del agua de un apartamento que tengo en alquiler a ludiendo que el tanque del agua esta sucio y que yo lo tengo que mandar a lavar pero en el contrato de arrendamiento no hay nada escrito sobre este teme , ni cuando tome el apartamento el me menciono nada de esto… gracia que debo hacer a que entidad debo acudir …. gracias

    Responder
    • Ius- Statera Abogados Dice:

      Buenas tardes, dichos arreglos deben ir por cuenta del arrendador usted como arrendatario no debe cubrir tales gastos, lo establece el contrato y la ley 820 del 2003. En [email protected] podemos darle una solución y guía analizando el caso con base a sus hechos expuestos y acompañarlo en el proceso, tenemos los mejores especialistas y los mejores resultados, puede comunicarse también al numero 301 450 2210

      Responder
  10. Victoria Dice:

    Hurtaron en mi apartamento, derribaron la puerta, los encargados de la vigilancia no se diron cuenta de nada, quien debe responder? Gracias

    Responder
  11. Stella Dice:

    vivo sola en el segundo piso de una casa de 3 plantas, tengo que compartir el servicio del agua con los de la 3a planta (hermano de la dueña) porque sólo hay un contador para el segundo y tercer piso, en éste viven 3 personas la dueña de la casa dice que yo debo pagar la mitad de la factura del agua aunque yo a diferencia de los del tercer piso, no lavo y poco hago de comer allí, como me he negado a pagar la mitad me pidió que le desocupara, es esto legal y justo?. gracias: Stella

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  12. Carmen Dice:

    En el apto donde vivo arrendada ; el cual llevo dos años , nunca habia tenido inconvenientes. Ahora en época de pandemia , aclaro ejerzo mi carrera de medico, he sentido hostilidad y acoso por parte de la administradora del edificio. El consejo administrativo me multo sin haber comunicación , llamados de atención o requerimiento alguno. Clara violacion al debido proceso. El consejo administrativo habla de sancion de 200 smlv y la cuota de administración es de 165 mim pesos.
    Cual es el paso a seguir

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  13. Federico Dice:

    soy propietario de un departamento en propiedad horizontal, debido a la pandemia tube que cerrar mi local comercial y trasladar en parte a mi vivienda, por ahora no veo otra solución que atender mis clientes en mi departamento. aunque el reglamento interno dice que no puedo hacer negocio dentro del edificio, puedo seguir atendiendo mis clientes en mi departamento? cual es la multa?

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  14. Marta Vargas Dice:

    Buenas tardes,

    Me pueden informar por favor, si las modificaciones que se le hacen a un balcón en la parte donde se colocan las manos es motivo de sanción.

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  15. ingasai71 Dice:

    como arrendataria, tengo derecho a pedir el reglamento de propiedad horizontal?

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