Al construir un edificio bajo el régimen de propiedad horizontal, el constructor debe entregar no solo las unidades privadas, sino también los bienes comunes necesarios para su uso, conforme a la ley 675 de 2001. Existen dos tipos de bienes comunes: los esenciales, que se entregan simultáneamente con las unidades, y los de uso general, que deben ser entregados una vez se haya vendido al menos el 51% de las unidades. Además, el constructor debe proporcionar documentación técnica y garantizar que los bienes coincidan con el proyecto aprobado. La entrega debe hacerse en un estado saneado, y los bienes comunes son indivisibles e inalienables.
- Clases de bienes comunes y su plazo de entrega.
- Documentos, garantías y planos que deben entregarse.
- La entrega de los bienes comunes en proyectos por etapas.
- ¿En qué estado deben entregarse los bienes comunes?
- Los bienes comunes no pueden venderse.
- ¿Quién paga los gastos mientras no se entregan los bienes comunes?
- El papel del revisor fiscal en la entrega.
- ¿Qué hacer si el constructor no entrega los bienes comunes?
- ¿Cuánto tiempo tiene la constructora para entregar el inmueble?
- Preguntas frecuentes.
- ¿Cuándo debe el constructor entregar las zonas comunes?
- ¿A quién se entregan las zonas comunes de uso general?
- ¿Debe la constructora entregar las garantías y los planos de los equipos?
- ¿La constructora debe entregar los bienes comunes a paz y salvo?
- ¿Puede la constructora vender las zonas comunes?
- ¿En cuánto tiempo prescribe la acción para reclamar la entrega?
- ¿Es obligatorio que entreguen una planta eléctrica?
- ¿Cuánto tiempo tiene la constructora para entregar el apartamento?
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Cuando se construye un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, el constructor no solo entrega los bienes privados a quienes los compran, sino también los bienes comunes necesarios para su disfrute, y esa entrega tiene reglas y plazos propios en el artículo 24 de la ley 675 de 2001, según el tipo de bien común de que se trate. Veamos qué se entrega, cuándo, en qué estado y qué hacer si el constructor no cumple.
Clases de bienes comunes y su plazo de entrega.
La ley distingue dos clases de bienes comunes según su función, y a cada una le fija un momento distinto de entrega, como lo establece el artículo 24 de la ley 675 de 2001:
«Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.»
«Los bienes comunes de uso y goce general… se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad.»
Es importante distinguir la clase de bienes comunes porque de ello depende la fecha en que el constructor deberá entregar cada uno.
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Bienes comunes esenciales.
Son los indispensables para poder usar el bien privado, como los elementos estructurales, los accesos, las escaleras, los pasillos y las puertas de ingreso. Sin ellos no es posible utilizar el apartamento o el local.
Por esa razón, estos bienes se entienden entregados de manera simultánea con el bien privado, según las actas correspondientes. No tienen un plazo distinto al de la entrega de la unidad.
Bienes comunes de uso y goce general.
Son los que no son indispensables para el disfrute individual de cada unidad, como las zonas verdes, la piscina, el gimnasio, los parques infantiles, la biblioteca o el salón comunal. Estos se entregan a quien designe la asamblea o, en su defecto, al administrador definitivo, a más tardar cuando la construcción y enajenación de bienes privados alcance el 51% de los coeficientes de copropiedad.
Ese umbral coincide con el que marca el cese de la administración provisional, que analizamos en el artículo sobre cuándo debe la constructora entregar la administración. Si el constructor ha construido y vendido más del 51% y no ha entregado estos bienes comunes, incurre en incumplimiento.
Documentos, garantías y planos que deben entregarse.
La entrega de los bienes comunes no se agota en las áreas físicas. El artículo 24 exige entregar, además, la documentación técnica:
«La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.»
Por eso el constructor debe entregar las garantías y las hojas de vida de los equipos —ascensores, bombas, motores— y los planos de las redes. Y, conforme al parágrafo 2 del artículo 24, los bienes comunes deben coincidir con el proyecto aprobado y con el reglamento de propiedad horizontal.
De ahí que la exigibilidad de un equipo concreto, como una planta eléctrica, dependa de que haya sido contemplado en el proyecto aprobado, en el reglamento o en la oferta comercial del constructor. Si se ofreció o quedó en el proyecto, debe entregarse; si nunca hizo parte de él, no es exigible.
La entrega de los bienes comunes en proyectos por etapas.
En los proyectos construidos por etapas, el parágrafo 1 del artículo 24 precisa que los bienes comunes esenciales se refieren a los ubicados en cada edificio o etapa cuya construcción se haya concluido.
En consecuencia, el porcentaje del 51% y las obligaciones asociadas se analizan en función de lo efectivamente construido y enajenado. De acuerdo con nuestro criterio, las etapas que aún no se han construido ni vendido no generan, entretanto, obligación de pago de administración, a diferencia de las unidades ya construidas y no vendidas, por las que el constructor sí responde.
¿En qué estado deben entregarse los bienes comunes?
Los copropietarios suelen preguntar si la entrega debe hacerse saneada, es decir, sin deudas, sin cargas laborales pendientes y sin cuentas por cobrar sin soporte, sobre todo cuando el administrador provisional dejó una gestión desordenada.
De acuerdo con nuestro criterio, la entrega debe hacerse saneada, aunque la ley 675 no lo exija de forma expresa. Ello se desprende del deber de rendición de cuentas y de la responsabilidad del administrador provisional, que responde por los perjuicios que cause por dolo o culpa, según el artículo 50 de la ley 675 de 2001. Además, el reglamento de propiedad horizontal puede establecer expresamente que la entrega se haga a paz y salvo, y es lo que la costumbre y el sentido común dictan.
Por la misma razón, y por sentido común, se espera que el constructor entregue los servicios públicos a paz y salvo, aunque este punto depende también de lo que se haya contratado, pues no existe una norma que de forma expresa lo imponga.
Los bienes comunes no pueden venderse.
Un constructor no puede vender las zonas comunes. El artículo 19 de la ley 675 de 2001 dispone que los bienes comunes son indivisibles y, mientras conserven ese carácter, inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados.
Por eso la venta de un área común, sin que medie su desafectación aprobada conforme a la ley, es improcedente. Si ello ocurrió, procede reclamar el cumplimiento y la restitución, sin perjuicio de la prescripción de la acción, que analizamos más adelante.
No confundir los bienes comunes con las áreas cedidas al municipio.
Cosa distinta son las áreas de cesión obligatoria que el urbanizador entrega al municipio como parte de las obligaciones urbanísticas, como vías y zonas verdes públicas. Esas áreas se convierten en espacio público y pueden ser utilizadas por cualquier persona, aun ajena al conjunto; no son bienes comunes de la copropiedad.
¿Quién paga los gastos mientras no se entregan los bienes comunes?
Aunque el constructor conserve la administración porque aún no se ha hecho la entrega oficial, los gastos de vigilancia, aseo, energía y demás se cubren con el presupuesto financiado por las cuotas de todos los bienes, incluidos los que todavía son de la constructora. Es decir, la constructora paga las expensas de las unidades que no ha vendido, según su coeficiente, conforme al artículo 29 de la ley 675 de 2001. Lo desarrollamos en el artículo sobre el pago de cuotas y expensas.
El papel del revisor fiscal en la entrega.
Cuando la copropiedad cuenta con revisor fiscal, este no ejecuta la entrega ni asume aspectos técnicos o de ingeniería que no le competen.
Su función es de fiscalización: conocer la situación, verificar que todo se ajuste a las normas, que existan las licencias y permisos, que los contratos se hayan cumplido, y presentar a la administración un informe con sus hallazgos, para que sean los órganos de la copropiedad quienes adopten las decisiones.
¿Qué hacer si el constructor no entrega los bienes comunes?
Si, cumplido el 51%, el constructor no ha entregado los bienes comunes de uso general, sus garantías o sus planos, hay incumplimiento, y los copropietarios pueden exigir el cumplimiento por la vía correspondiente.
Esas acciones están sujetas a prescripción, que corre desde que la obligación se hizo exigible, esto es, desde la fecha en que el constructor debió entregar. El término depende del tipo de acción: conforme al artículo 2536 del Código Civil, la acción ejecutiva prescribe en 5 años y la ordinaria en 10. Por la trascendencia del asunto y porque el plazo depende de las circunstancias, conviene asesorarse antes de actuar, para no dejar prescribir el derecho.
Cuando han transcurrido muchos años sin reclamar —por ejemplo, dos décadas—, es muy probable que la acción ya haya prescrito, de modo que la oportunidad para reclamar es un factor decisivo.
¿Cuánto tiempo tiene la constructora para entregar el inmueble?
Conviene no confundir la entrega de los bienes comunes con la entrega del bien privado. El plazo para entregar el apartamento o el local no lo fija el artículo 24, sino el contrato o la promesa de compraventa que el comprador suscribe con la constructora.
Por eso, el tiempo para entregar la unidad, y las consecuencias de la mora, se rigen por lo pactado en ese contrato, mientras que el artículo 24 gobierna la entrega de las zonas y áreas comunes.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes que nos plantean nuestros lectores.
¿Cuándo debe el constructor entregar las zonas comunes?
Los bienes comunes esenciales, de forma simultánea con la entrega del bien privado. Los de uso y goce general, a más tardar cuando la construcción y enajenación de bienes privados alcance el 51% de los coeficientes de copropiedad (artículo 24 de la ley 675 de 2001).
¿A quién se entregan las zonas comunes de uso general?
A la persona o personas que designe la asamblea general o, en su defecto, al administrador definitivo.
¿Debe la constructora entregar las garantías y los planos de los equipos?
Sí. El artículo 24 exige entregar las garantías y hojas de vida de los ascensores, bombas y demás equipos, y los planos de las redes eléctricas, hidrosanitarias y de servicios públicos.
¿La constructora debe entregar los bienes comunes a paz y salvo?
En principio sí, por el deber de rendición de cuentas y la responsabilidad del administrador provisional, aunque la ley 675 no lo exija de forma expresa. El reglamento puede establecerlo, y por sentido común los servicios públicos deben quedar a paz y salvo.
¿Puede la constructora vender las zonas comunes?
No. Los bienes comunes son inalienables en forma separada de los bienes privados (artículo 19 de la ley 675 de 2001), salvo que medie su desafectación conforme a la ley. Una venta sin ese requisito es improcedente.
¿En cuánto tiempo prescribe la acción para reclamar la entrega?
Depende del tipo de acción. Según el artículo 2536 del Código Civil, la acción ejecutiva prescribe en 5 años y la ordinaria en 10, contados desde que la obligación se hizo exigible. Conviene asesorarse para el caso concreto y no dejar vencer el término.
¿Es obligatorio que entreguen una planta eléctrica?
Solo si la planta eléctrica estaba contemplada en el proyecto aprobado, en el reglamento o en la oferta comercial. Los bienes comunes deben coincidir con el proyecto aprobado y el reglamento (parágrafo 2 del artículo 24).
¿Cuánto tiempo tiene la constructora para entregar el apartamento?
El plazo de entrega de la unidad privada lo fija el contrato o la promesa de compraventa, no el artículo 24, que regula la entrega de los bienes comunes.
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¿La constructora debe entregar a los propietarios los servicios públicos a paz y salvo?
Depende de lo que se haya contratado, pero por sentido común se supone que deben estar a paz y salvo aunque no hay una ley que de forma expresa lo disponga.
Buenos días:
Soy revisor fiscal de varias copropiedades. En ellas, la mayor parte de las áreas comunes han sido entregadas o son edificaciones con mucha antigüedad. Actualmente, recibí una copropiedad en la que no le han entregado las áreas comunes. Como revisor fiscal, debo estar en el proceso, teniendo en cuenta que desconozco los términos y requerimientos de ingeniería, así como otros aspectos necesarios para controlar el proceso de entrega de las mismas.
Agradezco su respuesta, indicándome cuál es el rol que debo desempeñar en estas actividades.
Atentamente,
Pedro A. Ramírez
Buenos días,
La obligación del revisor fiscal no debe ser parte del proceso. Su deber es conocer la situación, verificar que todo esté según las normas, que existan los licencia y permisos, que los contratos se hayan cumplido, etc., y presentar un informe a la administración sobre sus hallazgos.
Saludos.
Buen día,
¿Todas las constructoras están obligadas a hacer entrega de por lo menos una planta eléctrica, o esta es opcional?
Eso depende de lo que la constructora prometió entregar en su oferta al ofrecer su proyecto.
¿Es legal que los propietarios paguen por los servicios de vigilancia, aseo y energía sin que se haya realizado la asamblea extraordinaria para la entrega oficial de la constructora a los propietarios, habiendo ya cumplido con el 51% del coeficiente?
¿No debería ser responsabilidad de la constructora?
Es responsabilidad de la constructora, pero con el presupuesto construido con las cuotas de administración que paguen todos los bienes, incluidos los que aún son propiedad de la constructora.
¿Qué significa para un conjunto residencial en propiedad horizontal, constituido en 1980, que un liquidador de la constructora cedió al municipio, en 1994, 3 lotes de zonas comunes?
Implica que esas áreas se convirtieron en públicas y pueden ser utilizadas por cualquier persona fuera del conjunto.
¿Qué acción puedo tomar porque la constructora vendió áreas comunales y ya han pasado 20 años de construcción?
Procede una acción de cumplimiento, pero probablemente ya prescribió.
El administrador nombrado por la constructora no cumplió con sus funciones de cobros a morosos y debe pagos a las empresas de servicios de aseo y vigilancia. Su contabilidad es deprimente, ya que no tiene soportes de pagos. La constructora, como propietaria inicial, debe responder por las deudas y cobros para su entrega a los propietarios o al nuevo consejo.
Somos una parcelación por etapas. La Etapa 2 lleva 10 años, y el año pasado se integraron las Etapas 2 y 3.
Los integrantes de la Etapa 3 desean modificar la propiedad horizontal (PH) para quedar solos.
No estamos de acuerdo con las nuevas etapas, lo que indica que no hay unanimidad.
Sin embargo, pretenden, con mayoría en coeficientes, aprobar una cuota extraordinaria para pagar a un abogado que realizaría este trámite y obtendría una orden administrativa o judicial que anularía nuestra PH, en la que ya estamos integrados.
¿Pueden los interesados cobrar esta cuota al 100% de los copropietarios de las Etapas 1, 2 y 3?
Una pregunta que tengo es: si la constructora no entrega las zonas comunes, las hojas de vida de las máquinas de la piscina y demás, y tampoco la garantía de estas, y ha trascurrido 5 años sin que la constructora haya cumplido, ¿en cuánto tiempo puedo interponer una demanda? ¿Cómo puedo asegurar que no haya prescrito el tiempo de reclamar este derecho y en qué ley puedo encontrar esta información?
Agradezco su respuesta.
Generalmente, las acciones para reclamar el incumplimiento de la constructora prescriben a los 5 años desde que se hizo exigible la obligación para la constructora, que sería la fecha en que debió entregar tales obras.
La promotora tiene un retraso en la entrega de áreas comunales no esenciales. Aún tienen a cargo la administración. Nuestro reglamento interno dice que deben tenerla hasta que finalice el 100% del proyecto. Mi pregunta es: cuando nos entreguen la administración, ¿nos la deben entregar subsanada, es decir, sin deudas pendientes, sin cargas de empleados y sin cuentas por cobrar? ¿En qué ley o reglamento puedo revisar eso?
En principio, sí debe entregarla saneada, pero es algo que no está contemplado específicamente en la Ley 675, aunque podría estar contemplado en el reglamento.
Buenas. Sí, señor, puede hacer parte del consejo. Aunque no es común, también está obligado a pagar la administración de los lotes que no estén vendidos, siempre y cuando el proyecto no sea por etapas. En este último caso, las etapas que no haya entregado ni construido no entran en el pago de administración.
De acuerdo con la legislación colombiana, en el contexto de los conjuntos residenciales y proyectos inmobiliarios, los propietarios de lotes, independientemente de si estos están vendidos o no, pueden tener obligaciones frente a la administración del conjunto. Sin embargo, si el proyecto se desarrolla por etapas y hay lotes que no han sido entregados ni construidos, es posible que no se requiera el pago de la administración correspondiente a esos lotes.
Es importante revisar los estatutos del conjunto y las disposiciones específicas que regulen la administración para determinar las obligaciones exactas en cada caso. Además, se recomienda consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario para obtener asesoría específica sobre su situación.
Hola, si ya hay el 51% del coeficiente, deberían haber entregado las zonas comunes no esenciales (lea el artículo de nuevo). De no haberlas entregado, es incumplimiento de la constructora. Si el proyecto es por etapas, la constructora debe pagar la administración de lo que no se ha construido o vendido.
Gracias por el aporte.