¿Cuándo se extingue la propiedad horizontal?

Los edificios y conjuntos se acogen al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública inscrita en el registro de instrumentos públicos, momento en el que adquieren personería jurídica; pero, como todo, la propiedad horizontal también puede terminar. Las causales de extinción están señaladas en el artículo 9 de la Ley 675 de 2001, y su trámite, en los artículos siguientes. Veamos cuándo y cómo se extingue.

Causales de extinción de la propiedad horizontal.

El artículo 9 de la Ley 675 de 2001 señala que la propiedad horizontal se extinguirá por alguna de las siguientes causales:

1. La destrucción o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un conjunto, en una proporción que represente por lo menos el 75% del edificio o etapa en particular, salvo cuando se decida su reconstrucción.
2. La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre los bienes de dominio particular, siempre que medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre esos bienes o sobre el edificio o conjunto.
3. La orden de autoridad judicial o administrativa; por ejemplo, cuando se ordena la expropiación del inmueble.

Como se observa, no basta la voluntad de la mayoría ni el simple abandono del edificio: la ley exige causales precisas y, en el caso de la decisión de los propietarios, unanimidad y la aceptación de los acreedores garantizados.

• Proyección y planeación pensional
• Liquidador de pensiones en Colpensiones
• Liquidador de intereses propiedad horizontal

La extinción puede ser total o parcial.

La extinción de la propiedad horizontal puede ser total o parcial. Es parcial, por ejemplo, cuando se trata de un conjunto de varias edificaciones y se destruyen algunas, pero el resto subsiste. En ese caso el régimen se mantiene sobre la parte que sobrevive.

La destrucción o deterioro no siempre extingue: la reconstrucción.

La destrucción o el deterioro del edificio no extingue la propiedad horizontal cuando se decide su reparación o reconstrucción. De hecho, el artículo 13 de la Ley 675 de 2001 prevé la reconstrucción obligatoria cuando la destrucción o el deterioro es inferior al 75% del valor comercial, y también cuando, siendo superior, la asamblea decide reconstruir con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el 70% de los coeficientes de copropiedad.

Mayoría necesaria para extinguir la propiedad horizontal.

Este es un punto que suele generar confusión entre nuestros lectores. La extinción de la propiedad horizontal por decisión de los propietarios (numeral 2 del artículo 9) exige unanimidad, y no simplemente la mayoría de los asistentes a una asamblea.

El artículo 45 de la Ley 675 de 2001 lo confirma al advertir que, salvo la decisión relativa a la extinción de la propiedad horizontal, para ninguna otra decisión se puede exigir una mayoría superior al 70%. Es decir, la ley admite que para la extinción se requiera una mayoría aún más alta, que en la causal voluntaria es la unanimidad. A su turno, el artículo 46 exige mayoría calificada del 70% para la disolución y liquidación de la persona jurídica, y su parágrafo prohíbe adoptar estas decisiones en reuniones no presenciales o de segunda convocatoria, salvo que en esta última se obtenga la mayoría exigida.

De acuerdo con nuestro criterio, y con fundamento en los artículos 45 y 46 de la Ley 675 de 2001, no es correcto afirmar que una reunión de segunda convocatoria pueda aprobar la extinción con cualquier número de asistentes: esa regla de la segunda convocatoria opera para las decisiones ordinarias, no para la extinción ni para la disolución y liquidación, que requieren las mayorías calificadas ya indicadas.

Procedimiento para la extinción.

El artículo 10 de la Ley 675 de 2001 establece el procedimiento:

«La propiedad horizontal se extingue total o parcialmente por las causales legales antes mencionadas, una vez se eleve a escritura pública la decisión de la asamblea general de propietarios, o la sentencia judicial que lo determine, cuando a ello hubiere lugar, y se inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.»

La propiedad horizontal se entiende extinta, entonces, una vez se eleva a escritura pública la causal de extinción y se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin ese registro, la extinción no produce efectos.

División de la copropiedad.

Registrada la escritura de extinción, la copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes debe dividirse. El artículo 11 de la Ley 675 de 2001 da un plazo no superior a un (1) año para hacerlo. La división material tiene preferencia cuando los bienes son fraccionables sin depreciarse y las normas urbanísticas lo permiten; en caso contrario, se procede a la venta para distribuir su producto entre los propietarios, a prorrata de sus coeficientes de copropiedad.

Liquidación de la persona jurídica.

Una vez registrada la extinción total, se procede a la disolución y liquidación de la persona jurídica, que conserva su capacidad legal para los actos tendientes a ese fin, según el artículo 12 de la Ley 675 de 2001. Actuará como liquidador el administrador, previa presentación y aprobación de cuentas, salvo decisión en contrario de la asamblea. Para extinguir la persona jurídica, el acta de liquidación final debe registrarse ante la entidad responsable de certificar su existencia y representación legal.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

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