Los edificios y conjuntos que se acogen al régimen de propiedad horizontal lo hacen a través de escritura pública que debe ser inscrita en el registro de instrumentos públicos para que adquieran la personería jurídica. Pero la propiedad horizontal, como todo en la vida, puede terminar.
¿Por qué termina la propiedad horizontal?
Esta duda la resuelve el artículo 9° de la Ley 675 de 2001; entonces, las causales de extinción de la propiedad horizontal son:
- Por la destrucción de la propiedad o deterioro de por lo menos el 75%, ya sea del edificio o edificaciones que conforman un conjunto.
- Por la decisión de los propietarios, la cual debe ser única y tomada por todos, pero en este caso debe haber por escrito la aceptación de los acreedores que tengan garantía real sobre los bienes de dominio particular o sobre el conjunto o edificio.
- Por orden emitida por autoridad judicial o administrativa; en este caso, un ejemplo sería que se ordene la expropiación.
Respecto a la destrucción o deterioro del edificio o conjunto como causal para que se extinga la propiedad horizontal, esta no extingue cuando se proceda a su reparación o reconstrucción.
La extinción de la propiedad horizontal puede ser parcial o total; es parcial, por ejemplo, cuando se trata de un conjunto de edificaciones y se destruyen algunas, pero el resto subsiste.
La propiedad horizontal se entiende extinta una vez se eleve a escritura pública la causal de extinción y se registre en la oficina de instrumentos públicos.
Dada la extinción, es decir, una vez efectuado el correspondiente registro, la copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes debe ser dividida, y para ello la ley da un año de plazo para que esto se efectúe.
Por último, una vez registrada la extinción total de la propiedad horizontal, se procederá a la liquidación y disolución de la persona jurídica, y el acta de liquidación final debe ser registrada en la entidad competente para tal fin, extinguiéndose así la persona jurídica.
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¿Y no se extinguiría de algún modo por falta de reunión de la asamblea, falta de nombramiento de administrador o algo similar?
No, esa causal de extinción no está considerada por la ley. Necesariamente deberá haber una reunión de la asamblea para aprobar la extinción de la propiedad horizontal.
Yo opino que, en este caso, como en todos, se convoca a una reunión de propietarios de carácter extraordinario, donde se les informa de los asuntos a tratar (esta no debe ser inferior a 15 días). Si algunos no asisten, se convoca a una segunda reunión. Si no asisten ni envían representantes, no importa la cantidad ni el coeficiente de participación de los presentes. Es decir, si son inferiores al 50% de los propietarios, estos pueden decidir. Acto seguido, se notificará a los ausentes la decisión tomada, y esta es válida legalmente.
En nuestro criterio, y de acuerdo con los artículos 45 y 46 de la Ley 675 de 2001, se requiere necesariamente mayoría calificada para la aprobación de la disolución y liquidación de la propiedad horizontal.