El consejo de administración es un órgano administrativo esencial en propiedades horizontales de uso comercial o mixto con más de 30 bienes privados, encargado de ejecutar las decisiones de la asamblea de copropietarios. Nombrado por esta asamblea, debe estar conformado por propietarios o sus delegados, y su existencia es obligatoria solo en ciertos casos, mientras que en otras propiedades es opcional. Este consejo, que debe tener un número impar de miembros, toma decisiones clave para el funcionamiento de la copropiedad, garantizando un mejor control sobre la gestión administrativa y evitando la necesidad de reuniones constantes de la asamblea.
- ¿Qué es el consejo de administración?
- ¿En qué casos es obligatorio el consejo de administración?
- Conformación del consejo: número de miembros.
- ¿Quiénes pueden ser miembros del consejo de administración?
- Nombramiento del consejo de administración.
- El presidente del consejo de administración.
- Quórum y mayorías del consejo de administración.
- Las reuniones del consejo de administración.
- Los suplentes y las vacancias en el consejo.
- Funciones del consejo de administración.
- El consejo de administración no puede coadministrar.
- Responsabilidad del consejo y dónde reclamar.
- ¿Quién vigila a los administradores y las propiedades horizontales?
- La renuncia de un consejero.
- Ante quién se presenta la renuncia.
- Cómo debe presentarse.
- No requiere aceptación, pero sí un cierre ordenado.
- Qué pasa si el consejo queda en número par.
- Cuándo el consejo deja de poder sesionar.
- Cómo se llena la vacante.
- La renuncia del presidente del consejo.
- La renuncia para ser nombrado administrador.
- Modelo de carta de renuncia.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Qué es el consejo de administración?
- ¿Un arrendatario puede ser miembro del consejo de administración?
- ¿Un apoderado o delegado puede integrar el consejo?
- ¿Cómo se saca a un miembro del consejo de administración?
- ¿El consejo de administración puede coadministrar?
- ¿Quién nombra al presidente del consejo y firma las actas?
- ¿Los suplentes deben asistir a todas las reuniones del consejo?
- ¿Cuánto dura el cargo de un consejero?
- ¿El consejo de administración puede ser demandado?
- ¿Puede el consejo nombrar al comité de convivencia?
- ¿Ante quién se presenta la renuncia de un consejero?
- ¿Puede el consejo negarse a aceptar la renuncia?
- ¿Qué pasa si el consejo queda con número par de miembros?
- ¿Y si quedan menos de tres consejeros?
- ¿Puede el consejo nombrar al reemplazo del renunciante?
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El consejo de administración es un órgano colegiado de la propiedad horizontal que apoya y vigila la gestión del administrador y ejecuta las directrices de la asamblea de copropietarios. Es obligatorio en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto con más de 30 bienes privados, y potestativo en los demás, conforme al artículo 53 de la ley 675 de 2001. Veamos qué es, cómo se conforma, quiénes pueden integrarlo, sus funciones, el papel del presidente, las reuniones, las vacancias y su responsabilidad.
¿Qué es el consejo de administración?
El consejo de administración es un órgano administrativo colegiado que se constituye para cumplir determinadas funciones administrativas y, en general, para ejecutar las actividades que le haya encargado la asamblea general de copropietarios.
Lo nombra la asamblea de copropietarios y debe estar integrado por copropietarios o delegados de estos. No es un ente distinto de la copropiedad, sino un órgano que hace parte de ella.
¿En qué casos es obligatorio el consejo de administración?
Solo la propiedad horizontal de uso comercial o mixto está obligada a constituir consejo cuando tiene más de 30 bienes privados. En los demás casos es potestativo. Así lo señala el artículo 53 de la ley 675 de 2001:
«Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.
Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.»
Lo anterior se puede resumir del siguiente modo:
| Tipo de propiedad horizontal. | ¿Obligada a tener consejo? |
|---|---|
| Comercial o mixta con 30 o menos bienes privados | No es obligatorio. |
| Comercial o mixta con más de 30 bienes privados | Sí es obligatorio. |
| De uso residencial | No es obligatorio. |
Quienes no están obligados pueden constituirlo voluntariamente, pero esa potestad debe estar consagrada en el reglamento de propiedad horizontal. Si no lo está ni en la ley ni en el reglamento, el consejo no puede constituirse, pues sus decisiones podrían impugnarse por carecer de sustento. Aun así, se recomienda crearlo, porque permite un mejor control de la gestión del administrador y evita que la asamblea tenga que reunirse constantemente.
Conformación del consejo: número de miembros.
El consejo debe estar conformado por un número impar de miembros y, como mínimo, por 3. La ley no fija un número máximo, pero el reglamento de propiedad horizontal sí puede establecerlo.
La exigencia de número impar se refiere a la integración del consejo, no al quórum: una reunión puede sesionar válidamente con un número par de consejeros, siempre que ese número constituya la mayoría. Por ejemplo, si el consejo tiene 5 miembros, sesiona válidamente con 3 o con 4.
Si el reglamento fija el número de consejeros —por ejemplo, 5— y la asamblea nombra más de los previstos, no corresponde ni al consejo ni al administrador decidir quiénes se quedan; lo procedente es que la asamblea vuelva a elegir el número de consejeros que el reglamento permite.
¿Quiénes pueden ser miembros del consejo de administración?
Los miembros del consejo deben ser propietarios de bienes privados o delegados de estos, pues la ley exige que sean propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados.
Por eso, un arrendatario o un morador no propietario no puede integrar el consejo por sí mismo; solo puede hacerlo como delegado de un propietario. No conocemos un fallo de la Corte Constitucional que autorice al arrendatario a ser consejero por fuera de la figura de la delegación.
La delegación puede recaer en cualquier persona a quien el propietario faculte —incluida su cónyuge o compañera permanente— mediante poder. Si el reglamento pretende impedir que un delegado válidamente facultado integre el consejo, esa restricción no puede oponerse a la ley, pues el parágrafo 1 del artículo 5 de la ley 675 dispone que las cláusulas del reglamento que vulneren las normas imperativas se entienden no escritas.
La mora y otras inhabilidades para ser consejero.
El reglamento puede establecer requisitos e inhabilidades adicionales, como exigir estar a paz y salvo con la copropiedad para postularse. Cuando el reglamento consagra que la mora inhabilita para integrar el consejo, la elección de un copropietario moroso sería contraria al reglamento.
En ese caso, y de acuerdo con nuestro criterio, la inhabilidad se analiza en la fecha de la elección: si el copropietario estaba en mora en ese momento, pagar después no sanea automáticamente el vicio, y la decisión de la asamblea que lo nombró podría impugnarse judicialmente. Ahora bien, no es el consejo el que declara inhabilitado a un miembro elegido por la asamblea; esa controversia se resuelve ante la asamblea o ante el juez.
Nombramiento del consejo de administración.
El consejo de administración lo nombra la asamblea general de propietarios, en una reunión ordinaria o extraordinaria. Es la asamblea, como órgano elector, la que designa a los consejeros y la única que puede removerlos.
El presidente del consejo de administración.
El consejo elige entre sus miembros a un presidente, que lo representa, convoca y preside sus reuniones y firma sus actas. La ley 675 no regula en detalle este cargo, por lo que muchos aspectos se definen internamente.
Por eso el consejo puede, si así lo decide, rotar la presidencia entre sus distintos miembros durante el período. Y si el presidente no puede o no quiere ejercer una función puntual, lo procedente es nombrar un presidente ad hoc para esa actuación, no delegar sus responsabilidades en un tercero ajeno al consejo; si el presidente no está en condiciones de ejercer el cargo a plenitud, lo aconsejable es designar a otro consejero.
El presidente del consejo no ejerce la representación legal de la copropiedad, que corresponde al administrador. Un consejero, o el presidente del consejo, puede llegar a ser administrador, pero debe renunciar antes a su cargo en el consejo, pues no se puede ser administrador y consejero a la vez. Ampliamos la relación entre ambos en el artículo sobre si el consejo puede despedir al administrador.
Quórum y mayorías del consejo de administración.
El quórum y las mayorías del consejo están en el artículo 54 de la ley 675 de 2001:
«El consejo de administración deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule un quórum superior, con independencia de los coeficientes de copropiedad.»
La mayoría de los miembros es la mitad más uno; con ese quórum el consejo delibera y decide, y las decisiones se adoptan con la mitad más uno de los presentes. A diferencia de la asamblea, en el consejo no se vota por coeficientes, sino por miembros: cada consejero tiene un voto.
Las reuniones del consejo de administración.
Las reuniones del consejo las convoca el propio consejo, en cabeza de su presidente. El administrador, el revisor fiscal e incluso los copropietarios pueden sugerir que se reúna, pero la convocatoria formal corresponde al consejo. La periodicidad la fija el reglamento o el propio consejo.
A las reuniones asisten los consejeros y las personas que estos inviten —el administrador, copropietarios, contratistas o terceros—, pero solo los consejeros pueden deliberar y votar.
Las actas del consejo y el registro de las votaciones.
De cada reunión se levanta un acta, que firma el presidente del consejo. La ley no exige que en el acta conste el nombre de cada consejero junto al sentido de su voto, de modo que ello depende de lo que el conjunto defina internamente; en la práctica, el consejero que vota en contra suele pedir que su voto negativo quede por escrito.
A modo de ejemplo, un acta del consejo puede seguir esta estructura:
ACTA No. [número] – CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN DEL [edificio o conjunto].
En [ciudad], el [fecha], siendo las [hora], se reunió el consejo de administración, previa convocatoria de su presidente. Asistieron los consejeros [nombres]. Verificado el quórum, se aprobó el siguiente orden del día: [puntos].
Desarrollo y decisiones: [resumen de lo tratado y de las decisiones adoptadas, con el resultado de las votaciones].
Siendo las [hora] se levantó la sesión. Firma, [presidente del consejo].
Los suplentes y las vacancias en el consejo.
Muchos reglamentos prevén consejeros suplentes. Por su naturaleza, el suplente solo actúa ante la ausencia del principal; no tiene sentido exigirle asistir junto con el principal, y si asiste, no tiene derecho a voto mientras el principal esté presente.
Cuando se produce una vacancia por muerte, renuncia o retiro de un consejero, el suplente asume, si el reglamento lo prevé. En su defecto, y de acuerdo con nuestro criterio, corresponde a la asamblea general —que es el órgano elector— designar a quien llene la vacante.
¿Cómo se saca o remueve a un miembro del consejo de administración?
Para retirar a un miembro del consejo se debe convocar a la asamblea de copropietarios, que es su órgano elector. Ni el administrador ni el propio consejo pueden retirar a uno de sus miembros; solo la asamblea que los eligió puede removerlos, del mismo modo en que fueron elegidos.
Por eso, cuando el consejo o el administrador pretenden declarar por su cuenta que un consejero elegido por la asamblea quedó retirado o inhabilitado, esa decisión puede controvertirse ante la asamblea o, con las pruebas del caso, ante la justicia.
Renuncia de un consejero.
Un consejero puede renunciar en cualquier momento, mediante comunicación escrita dirigida al consejo o a la asamblea. Presentada la renuncia con una fecha determinada y transcurrida esa fecha, deja de ser consejero y no puede seguir asistiendo ni votando en las reuniones, tema que se aborda más adelante.
Funciones del consejo de administración.
El artículo 55 de la ley 675 de 2001 define las funciones del consejo:
«Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.»
En esencia, el consejo toma las decisiones administrativas que permiten operar a la copropiedad y cumplir los objetivos fijados por la asamblea. Dentro de esa gestión diaria puede, por ejemplo, autorizar gastos de imprevistos y de mantenimiento, o ajustar el personal y los servicios contratados según las necesidades de la copropiedad, salvo que el reglamento disponga otra cosa o que la decisión corresponda a la asamblea.
Su gestión debe enmarcarse en el presupuesto aprobado por la asamblea, que analizamos en el artículo sobre el presupuesto de la propiedad horizontal.
El consejo de administración no puede coadministrar.
Coadministrar es que el consejo asuma o interfiera en las funciones propias del administrador, ejecutando por su cuenta lo que corresponde a este. El consejo no puede coadministrar: su papel es orientar y vigilar para que se cumplan las directrices de la asamblea, pero la ejecución corresponde al administrador.
Por eso el consejo no puede imponer contratistas, retener pagos ni hacer negocios en beneficio propio a costa de la copropiedad, ni asumir la representación legal cuando el administrador falta. Aunque el administrador renuncie o se ausente, el consejo puede gestionar recursos y actividades, pero no firmar declaraciones ni contratos; lo procedente es nombrar un administrador, que incluso puede ser un consejero que renuncie al consejo.
Responsabilidad del consejo y dónde reclamar.
El consejo de administración no es un ente jurídico independiente, sino un órgano de la copropiedad; por eso no puede ser demandado por separado: es la persona jurídica de la propiedad horizontal la que responde por las acciones u omisiones del consejo. Ello no exime a los consejeros de responder por sus actuaciones cuando causan un perjuicio.
Cuando un copropietario considera que el consejo se extralimita o coadministra, puede plantear el asunto en la asamblea de copropietarios, impugnar ante el juez civil las decisiones del consejo que contraríen la ley o el reglamento, y presentar una queja ante la entidad municipal o distrital encargada de la propiedad horizontal, como, por ejemplo, la Secretaría del Hábitat en Bogotá.
¿Quién vigila a los administradores y las propiedades horizontales?
En Colombia no existe una superintendencia nacional que vigile de manera general a las propiedades horizontales ni a sus administradores. La inspección, vigilancia y control se ejerce, según la materia, por las entidades municipales o distritales que cada territorio designe para los asuntos de propiedad horizontal.
Por eso, las quejas contra un administrador o un consejo, o por irregularidades en la copropiedad, se presentan ante esa entidad territorial —en Bogotá, la Secretaría del Hábitat—, sin perjuicio de acudir a la asamblea, a la impugnación judicial de las decisiones o a la justicia penal cuando la conducta constituya un delito.
La renuncia de un consejero.
El cargo de consejero es voluntario y gratuito, de modo que nadie está obligado a permanecer en él. La renuncia es un acto unilateral que no requiere aprobación de nadie, pero sí exige un procedimiento mínimo para que la copropiedad no quede con un órgano incompleto o paralizado.
Ante quién se presenta la renuncia.
Aquí conviene distinguir dos cosas que suelen confundirse: quién recibe la renuncia y quién llena la vacante.
La renuncia se dirige al consejo de administración, que es el órgano del que se hace parte, y se radica ante su presidente. De acuerdo con nuestro criterio, conviene enviar copia al administrador, porque es quien lleva el libro de actas y quien debe convocar la asamblea si hay que reemplazar al renunciante.
Cosa distinta es la vacante: llenarla corresponde a la asamblea general de propietarios, que es el órgano elector conforme al numeral 5 del artículo 38 de la ley 675 de 2001, salvo que el reglamento haya previsto suplentes.
Por eso no es necesario esperar a una asamblea para renunciar, ni dirigirle a ella la carta: basta radicarla ante el consejo, y será la asamblea la que después provea el reemplazo.
Cómo debe presentarse.
Debe hacerse por escrito y con constancia de recibido, porque de la fecha dependen los efectos y la responsabilidad del consejero.
El documento debe identificar al renunciante y su bien privado, señalar el cargo al que renuncia y la fecha a partir de la cual la renuncia produce efectos, y solicitar que se disponga lo necesario para llenar la vacante.
De acuerdo con nuestro criterio, la renuncia también debe quedar consignada en el acta de la siguiente reunión del consejo y en el libro de actas, que es donde queda la prueba interna del retiro y de su fecha.
Adviértase que la renuncia de un consejero no se inscribe ante la alcaldía: el artículo 8 de la ley 675 de 2001 exige inscribir los actos relacionados con la representación legal y con el revisor fiscal, y el consejero no ejerce ninguna de las dos.
No requiere aceptación, pero sí un cierre ordenado.
El consejo no puede rechazar una renuncia ni condicionarla a que se consiga reemplazo: nadie puede ser obligado a permanecer en un cargo que asumió voluntariamente.
Presentada la renuncia con una fecha determinada y llegada esa fecha, el renunciante deja de ser consejero y no puede seguir asistiendo, deliberando ni votando en las reuniones.
De acuerdo con nuestro criterio, el deber de buena fe en la ejecución de los compromisos, que consagra el artículo 1603 del Código Civil, aconseja dar un aviso razonable y entregar lo que se tenga a cargo —documentos, cotizaciones, gestiones en curso—, sobre todo cuando se trata del presidente del consejo. La renuncia intempestiva no es inválida, pero puede dejar procesos a medio camino.
El renunciante deja de responder por las decisiones posteriores a su retiro, pero conserva la responsabilidad por las que se adoptaron mientras integraba el consejo.
Qué pasa si el consejo queda en número par.
Es la consecuencia que más inquieta y conviene resolverla con precisión, porque suele paralizarse el consejo sin necesidad.
El artículo 53 de la ley 675 de 2001 exige que el consejo esté integrado por un número impar de tres o más propietarios o sus delegados. Esa exigencia se refiere a la integración del órgano, es decir, a cómo lo conforma la asamblea al elegirlo, y no al número de consejeros que quedan tras una vacante sobreviniente.
El quórum, por su parte, lo fija el artículo 54: el consejo delibera y decide con la presencia y los votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento exija un quórum superior.
De acuerdo con nuestro criterio, esa mayoría se calcula sobre los consejeros que efectivamente integran el consejo en ese momento, no sobre el número que el reglamento previó.
Supongamos que… un consejo de cinco miembros pierde a uno por renuncia. Quedan cuatro y el consejo sigue funcionando válidamente con la presencia y el voto de tres. Que el número sea par no invalida las reuniones ni las decisiones; lo que hay es una vacante que debe proveerse.
El riesgo real es el empate. Con número par puede ocurrir que una proposición obtenga los mismos votos a favor y en contra. De acuerdo con nuestro criterio, si el reglamento no le otorga voto dirimente al presidente, la proposición debe entenderse negada, porque no alcanzó la mayoría exigida; y lo prudente es dejar constancia del empate en el acta y llevar el punto a la asamblea si el asunto no da espera.
Cuándo el consejo deja de poder sesionar.
Hay un límite que no depende de la paridad sino del mínimo legal: el consejo no puede funcionar con menos de tres miembros, porque ese es el piso que fija el artículo 53.
Si las renuncias dejan al consejo con dos consejeros o menos, el órgano no puede sesionar válidamente y sus decisiones serían impugnables.
De acuerdo con nuestro criterio, en ese evento las funciones del consejo no se trasladan al administrador ni a un consejero en particular: los asuntos que requieran decisión del consejo deben esperar a que la asamblea lo reintegre, salvo los actos de conservación urgentes que el administrador puede adoptar en ejercicio de sus propias funciones.
Recordemos que en los edificios y conjuntos de uso comercial o mixto con más de treinta bienes privados el consejo es obligatorio, de modo que la asamblea debe reintegrarlo; en los demás casos es potestativo y la asamblea puede decidir no reemplazarlo, asumiendo ella las funciones que le correspondían.
Cómo se llena la vacante.
El orden es el siguiente:
- Si el reglamento previó suplentes, el suplente del renunciante asume de inmediato y no se requiere asamblea.
- Si no hay suplentes, la vacante la provee la asamblea general de propietarios, que es el órgano elector.
- Mientras la asamblea se reúne, el consejo sigue funcionando con los consejeros restantes, siempre que sean tres o más.
De acuerdo con nuestro criterio, el consejo no puede designar por su cuenta al reemplazo —lo que en el derecho societario se conoce como cooptación—, salvo que el reglamento de propiedad horizontal lo autorice expresamente (lo que es improbable), porque estaría ejerciendo una función que la ley radicó en la asamblea.
Si la vacante no da espera y la asamblea ordinaria está lejos, puede convocarse una extraordinaria. La convoca el administrador y, si no lo hace, el propio consejo, el revisor fiscal o un número plural de propietarios que represente por lo menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad, conforme al artículo 39 de la ley 675 de 2001.
La renuncia del presidente del consejo.
Conviene distinguir dos renuncias que no son lo mismo: la del cargo de presidente y la de la calidad de consejero.
Quien renuncia únicamente a la presidencia sigue siendo consejero, y el consejo elige entre sus miembros a un nuevo presidente, sin necesidad de acudir a la asamblea.
Quien renuncia a su condición de consejero pierde también la presidencia, y en ese caso hay dos cosas por hacer: elegir nuevo presidente entre los consejeros restantes y proveer la vacante conforme a las reglas anteriores.
Recordemos que el presidente del consejo suscribe el contrato de vinculación del administrador, por el parágrafo 1 del artículo 50 de la ley 675 de 2001, de modo que la copropiedad no puede quedarse sin presidente mientras esté pendiente esa firma.
La renuncia para ser nombrado administrador.
Es un caso frecuente y tiene una regla propia: no se puede ser consejero y administrador al mismo tiempo, porque el consejo controla al administrador y se produciría un autocontrol. Quien aspire al cargo debe renunciar antes al consejo, y esa renuncia debe ser previa y constar en el acta, como explicamos en el artículo sobre si un copropietario puede ser administrador de un conjunto residencial.
Modelo de carta de renuncia.
[Ciudad], [día] de [mes] de [año]
Señores
CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
[Nombre del edificio o conjunto] – P.H.
Atn.: [nombre], presidente del consejo de administración
Copia: [nombre], administrador
Asunto: renuncia al cargo de miembro del consejo de administración.
Respetados señores:
Yo, [nombre completo], identificado con cédula de ciudadanía número [número] de [lugar], en mi calidad de [propietario / delegado del propietario] del bien privado [nomenclatura], me permito presentar renuncia irrevocable al cargo de [miembro / presidente] del consejo de administración, para el cual fui designado mediante acta número [___] del [fecha], renuncia que producirá efectos a partir del [fecha].
Hasta esa fecha continuaré atendiendo las gestiones a mi cargo y haré entrega de los documentos y asuntos pendientes que reposen en mi poder, de lo cual se dejará constancia en el acta correspondiente.
Solicito que esta renuncia se registre en el acta de la próxima reunión del consejo y en el libro respectivo, y que se disponga lo necesario para proveer la vacante, [mediante la vinculación del suplente / mediante convocatoria a la asamblea general de propietarios].
Cordialmente,
[Firma]
[Nombre completo] — C.C. [número]
Bien privado [nomenclatura] — [correo y teléfono]
Radique la carta con constancia de recibido o remítala al correo oficial de la administración, y conserve esa prueba: es el documento que acredita desde cuándo dejó de ser consejero.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes que nos plantean nuestros lectores.
¿Qué es el consejo de administración?
Es un órgano administrativo colegiado de la propiedad horizontal, nombrado por la asamblea, que ejecuta las directrices de esta y vigila la gestión del administrador. Lo integran copropietarios o sus delegados.
¿Un arrendatario puede ser miembro del consejo de administración?
Solo como delegado de un propietario. Por sí mismo no puede, porque la ley exige que los consejeros sean propietarios de las unidades privadas o sus delegados.
¿Un apoderado o delegado puede integrar el consejo?
Sí. Un propietario puede delegar en otra persona su participación en el consejo mediante poder, y esa persona actúa en su representación.
¿Cómo se saca a un miembro del consejo de administración?
Debe convocarse a la asamblea de copropietarios, que es el órgano elector; ni el administrador ni el propio consejo pueden retirar a un miembro. La remoción se hace de la misma forma en que se hizo la elección.
¿El consejo de administración puede coadministrar?
No. El consejo no ejecuta ni suplanta al administrador ni ejerce la representación legal; su papel es orientar y vigilar para que se cumplan las directrices de la asamblea.
¿Quién nombra al presidente del consejo y firma las actas?
Al presidente lo nombra el propio consejo, y es él quien firma las actas y convoca las reuniones. El consejo puede rotar la presidencia entre sus miembros durante el período.
¿Los suplentes deben asistir a todas las reuniones del consejo?
No. El suplente solo actúa ante la ausencia del principal; si asiste estando presente el principal, no tiene derecho a voto.
¿Cuánto dura el cargo de un consejero?
La ley 675 no fija el período; por lo general es de un año, aunque el reglamento de propiedad horizontal puede establecer un plazo distinto.
¿El consejo de administración puede ser demandado?
No de forma independiente. Al ser un órgano de la copropiedad, es la persona jurídica de la propiedad horizontal la que debe ser demandada por las acciones u omisiones del consejo.
¿Puede el consejo nombrar al comité de convivencia?
No. El comité de convivencia lo nombra la asamblea de copropietarios, según el artículo 38 de la ley 675 de 2001.
¿Ante quién se presenta la renuncia de un consejero?
Ante el consejo de administración, radicándola con su presidente y con copia al administrador. No se requiere esperar a una asamblea ni dirigirle a ella la carta; la asamblea interviene después, para proveer la vacante cuando no hay suplente.
¿Puede el consejo negarse a aceptar la renuncia?
No. Es un acto unilateral que no requiere aceptación y produce efectos desde la fecha señalada en la carta. El consejo no puede condicionarla a que el renunciante consiga reemplazo.
¿Qué pasa si el consejo queda con número par de miembros?
Sigue funcionando. La exigencia de número impar del artículo 53 de la ley 675 de 2001 se refiere a la integración del consejo por la asamblea, no al número que queda tras una vacante. El consejo delibera y decide con la mayoría de sus miembros, y lo procedente es proveer la vacante.
De acuerdo con nuestro criterio, si se presenta un empate y el reglamento no da voto dirimente al presidente, la proposición se entiende negada y conviene dejar constancia en el acta.
¿Y si quedan menos de tres consejeros?
El consejo no puede sesionar válidamente, porque tres es el mínimo legal. Debe convocarse la asamblea para reintegrarlo, y mientras tanto los asuntos que requieran decisión del consejo quedan en suspenso, salvo los actos urgentes de conservación que corresponden al administrador.
¿Puede el consejo nombrar al reemplazo del renunciante?
De acuerdo con nuestro criterio, no, salvo que el reglamento lo autorice. Si el reglamento previó suplentes, el suplente asume automáticamente; en su defecto, la designación corresponde a la asamblea general de propietarios.
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Un consejero puede renunciar en cualquier momento. ¿Lo debe hacer mediante asamblea o ante el consejo? En el caso de que no renuncie, sino que espere a culminar el periodo para el que fue elegido y en la asamblea donde se elige el nuevo consejo para el siguiente periodo, no se presenta nadie para reemplazar a esta persona que no desea continuar en otro periodo adicional, ¿queda reelegido automáticamente? Si es así, ¿cómo puede rechazar dicha elección?
Muchas gracias por su tiempo y por compartir su conocimiento.
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El consejo de administración puede tomar decisiones como disminuir el número de vigilantes que hay en una unidad residencial de 170 apartamentos? O esta decisión debe tomarse en la asamblea? Partiendo del hecho de que el presupuesto fue aprobado en la asamblea sin ninguna novedad ni cambio en los servicios contratados al iniciar el año.
Es una decisión administrativa que puede tomar el consejo de administración, quien tiene la facultad de gestionar gastos y personal de acuerdo a las necesidades de la copropiedad. La ley es bastante general en ese aspecto y solo lo limita a lo que disponga el reglamento de propiedad horizontal, y este por lo general no se ocupa de regular específicamente cuántos vigilantes debe tener la copropiedad.
Quiero, por favor, tener el concepto o sentencia sobre el nombramiento de miembros del consejo en un conjunto residencial. Al momento de la posesión, ellos se encontraban en mora. ¿Qué sucede en este caso? ¿Hay alguna normativa o se pueden remover efectuando una nueva elección, o si se ponen al día pueden ejercer como miembros del consejo? Gracias.
No conocemos una sentencia o concepto de alguna entidad estatal en ese sentido. En nuestro criterio, cuando el reglamento de propiedad horizontal establece que estar en mora constituye una inhabilidad para integrar el consejo de administración, la elección de un copropietario que se encuentre en esa situación sería contraria al reglamento. Por esta razón, la decisión de la asamblea que realizó el nombramiento puede ser impugnada judicialmente para que se declare su nulidad. La existencia de la inhabilidad debe analizarse en la fecha en que se efectuó la elección. En consecuencia, si el copropietario elegido se encontraba en mora en ese momento, el hecho de que posteriormente pague la deuda no elimina automáticamente el posible vicio de la elección, salvo que el reglamento disponga expresamente lo contrario. Por lo anterior, si un juez concluye que el nombramiento se realizó desconociendo una inhabilidad prevista en el reglamento, lo procedente sería declarar la nulidad total o parcial de la decisión que efectuó la elección y realizar un nuevo nombramiento para ocupar el cargo correspondiente.
En asamblea general de mi condominio fuimos elegidos siete (7) miembros para conformar el consejo de admon, cuatro (4) somos nuevos, los restantes tres (3) hacían parte del consejo anterior; reunidos para designar los cargos, la administración y los tres anteriores afirmaron que el consejo solo lo podrían conformar cinco (5) miembros, a pesar del concepto emitido por el Depto Jurídico de la Alcaldía (parágrafo 1 Art. 5° Ley 675 de 2001) se hizo caso omiso, y se convocó a asamblea extraordinaria.
Ante esta situación tan controversial, deseamos los cuatro (4) miembros nuevos emitir un comunicado antes de la asamblea prevista informando a los copropietarios (66) sobre dicha anomalía.
Pregunta: ¿Estamos en todo nuestro derecho constitucional de hacerlo ya que el reglamento interno riñe con la ley (parágrafo 1 Art. 5° Ley 675 de 2001)? Por favor deseo la respuesta a la mayor brevedad para proceder. Gracias.
La ley 675 no establece el número de miembros que conforman el consejo de administración; solo se limita a establecer que debe ser un número impar. Ahora, si el reglamento de la propiedad horizontal lo limita a 5 miembros, se debe acatar porque no va en contravía de la ley 675 que, como se dijo, no establece un límite, así que existe posibilidad de violar la ley en ese sentido. Sin embargo, si la asamblea general nombró 7 consejeros, no le corresponde ni al consejo ni a la administración quiénes se quedan ni quiénes se van. Los antiguos pueden decir que los que sobran son los nuevos. En consecuencia, lo que se debe hacer es que la asamblea elija nuevamente los 5 miembros del consejo.
Yo era presidenta del concejo y realicé un informe debidamente sustentado con pruebas del mal manejo de la administración. Aún así, los demás concejeros tomaron la decisión de continuar con la administradora, sin importar lo que afectó económicamente a la copropiedad. Yo había convocado una reunión revisoria fiscal y concejo interno, cuando una concejera, en nombre propio, tomó la decisión de enviar este informe a la administración, creando careos y controversias. Siendo yo sometida a malos tratos y humillaciones, en mi desespero por terminar esto, pasé mi carta de renuncia al concejo y al cargo. No me la quisieron recibir porque me tenía que retractar de las denuncias ya puestas en conocimiento del concejo. Me llené de valor y les dije que, como no me habían recibido mi renuncia, y que no me iba a retractar de lo informado y denunciado, yo seguía siendo la presidenta del concejo y que iba a colocar la denuncia al comité veedor para que interviniera. Cuando, ¡oh sorpresa!, me envían una carta donde me indican que ya no pertenezco al concejo y que mi renuncia verbal fue aceptada. Además, lo que me indicaron fue que tenía que retractarme del contenido de la carta, y no lo pienso hacer. A mí me nombró la asamblea y ellos, internamente, y lo que más les ofende es que no comparta la mala gestión administrativa.
Si existe prueba de que usted presentó renuncia verbal, es difícil controvertir lo dispuesto por el consejo, quien afirma haber aceptado su renuncia.
Ante esa situación, podría recurrir en su momento a la asamblea de copropietarios para plantear lo sucedido, o, si tiene pruebas de las irregularidades, bien podría recurrir a una acción legal.
Cordial saludo!
Quiero un poco de aclaración con respecto a lo sucedido a la Sra. Adriana Rodríguez y va enfocada a la respuesta dada por ustedes en lo del retiro de la consejera por parte del consejo de administración!
Según preguntas realizadas en este mismo documento, nos indican lo siguiente:
¿Cómo sacar a un miembro del consejo de administración de la propiedad horizontal?
Se debe convocar una reunión extraordinaria de la asamblea de copropietarios, quien es su órgano elector, ya que ni el administrador ni el mismo consejo pueden retirar a uno de sus miembros.
Gracias por su aclaración.
Cordialmente, Augusto García.
Si un consejero pasó su carta de renuncia ante el consejo y el administrador, ¿este puede participar en una votación posterior a su renuncia?
No. Si la renuncia ya fue presentada con una fecha determinada y esa fecha ya transcurrió, ya no es consejero y no puede asistir a reuniones.
El reglamento de la copropiedad dice que el número de consejeros es de 5 principales. La asamblea ordinaria nombró 5 principales y 2 suplentes. En su primera reunión de consejo, asistieron 4 consejeros principales, sesionaron, nombraron presidente y aprobaron algunos temas. ¿Esta reunión fue válida o se puede impugnar por no haber habido quórum?
El artículo 54 de la Ley 675 de 2001 establece que el consejo de administración puede deliberar y decidir válidamente con la presencia de la mayoría de sus miembros, y 4 es mayoría.
Probablemente su inquietud esté relacionada con el hecho de que exista un número par de consejeros, y lo que la ley exige es que haya un número impar de consejeros, no que el quórum deliberatorio no pueda estar conformado por un número par.
Necesito la colaboración de un abogado en propiedad horizontal, ya que tengo el siguiente problema: en el conjunto, mediante reunión extraordinaria, se llegó al acuerdo de que diéramos por apartamento una determinada suma de dinero para el arreglo de la estructura del conjunto. Pues, inmediatamente no tuve los dineros, pero los pagué antes de que se llevara a cabo la asamblea ordinaria del año que nos ocupa. En el momento de hacer la convocatoria, se dijo que los que no hubiéramos cancelado la cuota extraordinaria antes de la invitación a la asamblea no podíamos postularnos para ser miembros del consejo de administración. Sin embargo, por el deseo de querer suscribirme y postularme como miembro del consejo, dicho problema se ventiló ante la asamblea en general. Quienes manifestaron que para ellos no había problema alguno de que la suscrita fuera miembro del consejo e incluso se llevó a votación. La misma asamblea de copropietarios decidió que yo podía ser parte del consejo de administración; fui elegida por los miembros de la asamblea, obteniendo un puntaje de 50.
Oh sorpresa, que el día lunes 21 de abril, ya en reunión del consejo de administración, se me dijo que me encontraba inhabilitada para continuar en el consejo de administración, por los motivos antes expuestos, teniendo como excusa también que se dirigieron al artículo 90 de la Ley 675 de 2001, no teniendo en cuenta que quien me había elegido había sido la asamblea en general. Ellos manifestaron que si estaba a paz y salvo, no tenía problema de ser miembro del consejo. Me gustaría que me ayudaran con su concepto: si es viable que, después de haber sido elegida por la asamblea de copropietarios, tengan la facultad los demás miembros del consejo de administración, también elegidos, de declararme inhabilitada para pertenecer al consejo de administración. De antemano, agradezco la colaboración que se me pueda prestar con un concepto. La respuesta de ustedes es de vital importancia para poder actuar como miembro del consejo de administración de mi conjunto.
Si tal prohibición está contemplada en los estatutos o reglamento de propiedad horizontal, es preciso primero modificar esos estatutos, de manera que la decisión de la asamblea no puede inaplicar lo que digan los estatutos, debiendo primero modificar el reglamento.
¿Qué dice el artículo 90 de la Ley 675 de 2001? ¿Existe?
No, la Ley 675 solo tiene 87 artículos.
Las personas que conforman el consejo de administración se pueden rotar como presidentes del consejo durante el año electo.
Sí, el consejo de administración puede optar por rotar su presidencia entre los distintos miembros del mismo. Es un tema que se regula internamente porque la ley 675 de 2001 no se ocupa de ello.
¿Qué gasto adicional al presupuesto aprobado en asamblea puede autorizar el consejo de administración?
En general, son gastos relacionados con imprevistos y gastos de mantenimiento, que son propios de la gestión diaria de una propiedad horizontal.
Tengo que pagar, ¿y cuánto?
¿A qué concepto de pago se refiere?
¿Qué fallos de la Corte Constitucional avalan que un arrendatario en propiedad horizontal pueda ser elegido miembro del consejo de administración? Gracias.
No conocemos ningún fallo de la Corte Constitucional en ese sentido.
El artículo 53 de la Ley 675 señala claramente que el consejo de administración estará «…integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados…», de modo que el arrendatario, sólo en calidad de delegado del propietario, puede ser nombrado como miembro del consejo de administración.
En este caso, si un propietario va con su compañera permanente a la asamblea y en el momento de la elección de consejeros éste la autoriza para pertenecer al consejo de la copropiedad y la asamblea general la elige, y posteriormente este propietario emite un poder específico autorizándola y ratificando lo mencionado en la asamblea, ¿puede una consejera suplente o el administrador negarle la opción de seguir como consejera? Aún habiendo autenticado el poder y especificando por escrito que la Ley 675 lo ampara. El administrador menciona que no puede ser consejera porque el RPH no lo menciona. En este caso, ¿la ley le ampararía? Agradezco su respuesta.
Si el administrador renuncia y dice que trabaja hasta el 31 de diciembre, ¿puede el consejo de administración asumir esa responsabilidad hasta citar a asamblea sin contratar a otro administrador, ya que el nuevo no tiene conocimiento del año fiscal que termina? ¿Qué se debe hacer en ese caso?
El consejo de administración no puede ejercer como representante legal. Puede ejercer la administración de los recursos y de las actividades, pero no puede actuar como representante legal; es decir, no puede firmar declaraciones, contratos, etc.
Lo que se debe hacer es nombrar a otro administrador, que incluso puede ser un miembro del consejo de administración, para lo cual deberá renunciar a él.
¿Puede uno de los miembros del consejo administrativo renunciar al cargo de consejero y ser nombrado como administrador del conjunto o condominio?
Sí, la ley no ha establecido una incompatibilidad que lo impida, y tampoco existe una limitación o inhabilidad temporal porque un miembro del consejo pueda ser administrador luego de su renuncia.
Buenas tardes, Gerencie. ¿En qué entidad se puede “denunciar” a unos consejeros de una copropiedad que están coadministrando y no dejan actuar al administrador? Están imponiendo sus contratistas (aseo, vigilancia, pintura, etc.), haciendo firmar contratos leoninos y lesivos contra la copropiedad, haciendo negocios para ellos, reteniendo pagos, etc. ¿Dónde me puedo quejar como copropietario? Gracias.
Puede colocar una queja en la entidad municipal que se encargue de los temas relacionados con la propiedad horizontal. Por ejemplo, en Bogotá, es la Secretaría de Hábitat.
Buena tarde. ¿En qué entidad se puede “denunciar” a unos consejeros de una copropiedad que están coadministrando y no dejan actuar al administrador? Están imponiendo sus contratistas (aseo, vigilancia, pintura, etc.), haciendo firmar contratos leoninos y lesivos contra la copropiedad, haciendo negocios para ellos, reteniendo pagos, etc. ¿Dónde me puedo quejar como copropietario? Gracias.
Es una situación que se puede plantear en la asamblea de copropietarios o, si lo considera necesario, podría impugnar ante un juez civil las decisiones que tome el Consejo de Administración.
En cuanto a las votaciones, ¿debe ir el nombre del consejero junto con la votación que realizó? ¿Alguna ley lo dice o simplemente debo colocar la pregunta y el resultado de las votaciones?
La ley no lo dispone, así que depende de lo fijado internamente por el conjunto. Suele suceder, por ejemplo, que un consejero que vota en contra exige que ese voto negativo conste por escrito.
Los suplentes del concejo de una P. H. están exigiendo que deben asistir a las reuniones junto con los principales. Se ha manifestado que un suplente debe asistir solo cuando el principal no esté presente.
En efecto, por la misma naturaleza y definición del suplente, ese sólo cumple funciones ante la ausencia de su principal y en todo caso si asistiera no tendría derecho a voto por lo que no tiene sentido exigir su presencia.
¿Puede un presidente del consejo de administración ejercer el cargo de administrador?
En nuestro criterio no. Dentro de las funciones del consejo de administración no está el ejercer la representación legal de la copropiedad, debiendo necesariamente nombrarse un administrador, que sí podrá ser el presidente del consejo de administración pero habría de renunciar a su cargo como consejero para ello, puesto que no podría ser simultáneamente administrador y consejero y menos presidente del consejo.
Buena tarde. ¿En qué entidad se puede “denunciar” a unos consejeros de una copropiedad que están coadministrando y no dejan actuar al administrador? Están imponiendo sus contratistas (aseo, vigilancia, pintura, etc.), haciendo firmar contratos leoninos y lesivos contra la copropiedad, haciendo negocios para ellos, reteniendo pagos, etc. ¿Dónde me puedo quejar como copropietario? Gracias.
No estoy de acuerdo con lo mencionado en este artículo respecto a que el consejo de administración… El artículo 38 de la Ley 675 de 2001 es claro y taxativo.
¿El consejo de administración puede remover al administrador?
El artículo 50 de la ley 675 de 2001 de forma expresa señala que cuando exista consejo de administración, le corresponde a este elegir al administrador.
El presidente del Consejo de Administración puede delegar sus responsabilidades en otro consejero, bajo el pretexto de que no desea asumir dichas responsabilidades. Es decir, en un conjunto residencial de más de 200 unidades, se eligió al presidente del consejo, pero él manifestó que no otorgaría su firma para la verificación de pagos porque, según él, es mucha responsabilidad y no está capacitado para hacerlo. En esa copropiedad, el presidente del consejo avala su firma y la administradora realiza los pagos.
Es un aspecto que la ley no regula pero el procedimiento correcto es nombrar un presidente Ad Hoc en lugar de delegar a un tercero, y quizás lo mejor es nombrar un nuevo consejero en vista que el actual no está en condiciones de ejercer un su cargo a plenitud.