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El consejo de administración es un órgano administrativo esencial en propiedades horizontales de uso comercial o mixto con más de 30 bienes privados, encargado de ejecutar las decisiones de la asamblea de copropietarios. Nombrado por esta asamblea, debe estar conformado por propietarios o sus delegados, y su existencia es obligatoria solo en ciertos casos, mientras que en otras propiedades es opcional. Este consejo, que debe tener un número impar de miembros, toma decisiones clave para el funcionamiento de la copropiedad, garantizando un mejor control sobre la gestión administrativa y evitando la necesidad de reuniones constantes de la asamblea.
El consejo de administración es un órgano de administración de una propiedad sometida al régimen de propiedad horizontal, que es obligatorio en los conjuntos o edificios de uso comercial o mixto que tengan más de 30 bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos.
- ¿Qué es el consejo de administración?
- Conjuntos o edificios obligados a nombrar un consejo de administración.
- Conformación del consejo de administración.
- Requisitos para ser miembro del consejo de administración en propiedad horizontal
- Nombramiento y conformación del consejo de administración.
- Quorum y mayorías en el consejo de administración.
- Funciones del consejo de administración.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Un arrendatario puede ser miembro del consejo de administración?
- ¿Un apoderado puede ser parte del consejo de administración?
- ¿El consejo de administración puede coadministrar?
- ¿Se puede sacar a un miembro del consejo de administración de la propiedad horizontal?
- ¿El consejo de administración puede remover al administrador?
- ¿Quién puede asistir a las reuniones del consejo de administración?
- ¿Puede el consejo de administración nombrar al comité de convivencia?
- ¿Quién nombra al presidente del consejo de administración?
- ¿Quién convoca las reuniones del consejo de administración?
- ¿Quién firma las actas del consejo de administración?
- ¿Cuánto dura el cargo de un consejero de administración?
- ¿El consejo de administración puede ser demandado?
- Artículos relacionados
¿Qué es el consejo de administración?
El consejo de administración es un órgano administrativo colegiado que se constituye para realizar determinadas funciones administrativas y, en general, para ejecutar las actividades que le haya encargado la asamblea general de copropietarios.
El consejo de administración es nombrado por la asamblea de copropietarios y debe estar conformado por copropietarios o delegados de estos.
El consejo de administración no es obligatorio en todas las propiedades horizontales, como se expone a continuación.
Conjuntos o edificios obligados a nombrar un consejo de administración.
Solamente la propiedad horizontal de uso comercial o mixto está obligada a constituir un consejo de administración, siempre que la unidad tenga más de 30 bienes privados. En los demás casos, es voluntario crear un consejo de administración.
Al respecto, señala el artículo 53 de la ley 675 de 2001:
«Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.
Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.»
Lo anterior lo podemos esquematizar de la siguiente forma:
| Tipo de propiedad horizontal. | Obligado a constituir Consejo de administración. |
| De uso comercial o mixto con 30 o menos bienes privados. | No es obligatorio. |
| De uso comercial o mixto con más de 30 bienes privados. | Sí es obligatorio. |
| De uso residencial. | No es obligatorio. |
Quienes no estén obligados pueden constituirlo voluntariamente, pero tal potestad debe estar consagrada en el reglamento de propiedad horizontal.
Si la obligación de conformar un consejo de administración no está en la ley ni en el reglamento de propiedad horizontal, no se puede constituir el consejo de administración, pues sus decisiones podrían ser impugnadas, ya que su existencia no tiene sustento legal alguno. La norma señala que será obligatorio en ciertos casos, y en los demás será potestativo, siempre que así se estipule en el reglamento de propiedad horizontal.
Se recomienda, en todo caso, la creación de un consejo de administración debido a que se ejerce un mejor control de la gestión de la copropiedad y se hace una mejor vigilancia de las acciones que realice el administrador, puesto que, de lo contrario, la asamblea general tendría que reunirse constantemente para asegurarse de que el administrador está procediendo conforme a las decisiones tomadas por la asamblea.
Conformación del consejo de administración.
El consejo de administración debe estar conformado por un número impar de miembros y, como mínimo, debe tener 3 miembros. La ley no establece un número máximo, pero el reglamento de propiedad horizontal sí podría considerarlo.
Los miembros del consejo de administración deben ser propietarios de bienes privados de la propiedad horizontal o delegados de los propietarios.
No puede ser miembro del consejo de administración un arrendatario o un morador no propietario, a no ser que actúe como representante de un propietario, pues la ley claramente señala «propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados».
Requisitos para ser miembro del consejo de administración en propiedad horizontal
De la lectura del artículo 53 de la ley 675 de 2001 se interpreta que para ser miembro del consejo de administración se requiere ser propietario de un bien privado o delegado de este.
En consecuencia, un arrendatario no puede ser parte del consejo de administración a no ser que sea por delegación del arrendador o de un propietario.
El reglamento de la propiedad horizontal puede establecer otros requisitos, como por ejemplo que quien se postule deba estar a paz y salvo con la copropiedad.
Nombramiento y conformación del consejo de administración.
El consejo de administración es nombrado por la asamblea general de propietarios, ya sea en una asamblea general o una extraordinaria.
Quorum y mayorías en el consejo de administración.
El quorum y las mayorías decisorias en el consejo de administración están contemplados en el artículo 54 de la ley 675 de 2001:
«El consejo de administración deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule un quórum superior, con independencia de los coeficientes de copropiedad.»
La mayoría de los miembros es la mitad más uno, de manera que con ese quorum se podrá sesionar o deliberar, y las decisiones se tomarán con la mitad más uno de los presentes en la reunión.
Funciones del consejo de administración.
El artículo 55 de la ley 675 de 2001 define cuáles son las funciones del consejo de administración de una propiedad horizontal:
«Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.»
Básicamente, es quien toma las decisiones administrativas que permiten a la propiedad horizontal operar y cumplir con sus objetivos según las directrices fijadas por la asamblea general de copropietarios.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
¿Un arrendatario puede ser miembro del consejo de administración?
Sí, siempre que sea por delegación de un propietario. Si ningún propietario lo delega, el arrendatario no puede ser miembro del consejo de administración.
¿Un apoderado puede ser parte del consejo de administración?
Más que un apoderado, puede serlo un delegado de un copropietario.
¿El consejo de administración puede coadministrar?
No. El objetivo del consejo de administración no es coadministrar ni suplantar al administrador, sino trabajar para que las directrices fijadas por la asamblea general se cumplan, pero quien ejecuta debe ser el administrador con el apoyo del consejo de administración.
¿Se puede sacar a un miembro del consejo de administración de la propiedad horizontal?
Sí, los miembros del consejo de administración no son empleados de la propiedad horizontal y pueden ser removidos de la misma forma en que fueron elegidos.
¿El consejo de administración puede remover al administrador?
Sí. El artículo 50 de la ley 675 de 2001 señala que, cuando exista un consejo de administración, a este le corresponde nombrar al administrador, y se interpreta que, por consiguiente, también podrá removerlo y nombrar a otro.
¿Quién puede asistir a las reuniones del consejo de administración?
Los consejeros y las personas que estos hayan invitado, como copropietarios, el administrador, terceros, etc., pero solo los consejeros pueden tomar decisiones.
¿Puede el consejo de administración nombrar al comité de convivencia?
El comité de convivencia es nombrado por la asamblea de copropietarios, según el artículo 38 de la ley 675 de 2001.
¿Quién nombra al presidente del consejo de administración?
Lo nombra el mismo consejo de administración.
¿Quién convoca las reuniones del consejo de administración?
El propio consejo, en cabeza de su presidente, pero el administrador, revisor fiscal e incluso los copropietarios pueden sugerir una reunión del consejo de administración.
¿Quién firma las actas del consejo de administración?
Las firma el presidente del consejo de administración.
¿Cuánto dura el cargo de un consejero de administración?
La ley 675 de 2001 no establece el periodo del consejo de administración pero en general es de 1 año, aunque el reglamento de la propiedad horizontal puede establecer un periodo distinto.
¿El consejo de administración puede ser demandado?
No. El consejo de administración no es un ente jurídico independiente sino un órgano administrativo que hace parte de la copropiedad, de modo que esta la que debe ser demandada por las acciones u omisiones del consejo de administración.
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Quiero, por favor, tener el concepto o sentencia sobre el nombramiento de miembros del consejo en un conjunto residencial. Al momento de la posesión, ellos se encontraban en mora. ¿Qué sucede en este caso? ¿Hay alguna normativa o se pueden remover efectuando una nueva elección, o si se ponen al día pueden ejercer como miembros del consejo? Gracias.
No conocemos una sentencia o concepto de alguna entidad estatal en ese sentido. En nuestro criterio, cuando el reglamento de propiedad horizontal establece que estar en mora constituye una inhabilidad para integrar el consejo de administración, la elección de un copropietario que se encuentre en esa situación sería contraria al reglamento. Por esta razón, la decisión de la asamblea que realizó el nombramiento puede ser impugnada judicialmente para que se declare su nulidad. La existencia de la inhabilidad debe analizarse en la fecha en que se efectuó la elección. En consecuencia, si el copropietario elegido se encontraba en mora en ese momento, el hecho de que posteriormente pague la deuda no elimina automáticamente el posible vicio de la elección, salvo que el reglamento disponga expresamente lo contrario. Por lo anterior, si un juez concluye que el nombramiento se realizó desconociendo una inhabilidad prevista en el reglamento, lo procedente sería declarar la nulidad total o parcial de la decisión que efectuó la elección y realizar un nuevo nombramiento para ocupar el cargo correspondiente.
En asamblea general de mi condominio fuimos elegidos siete (7) miembros para conformar el consejo de admon, cuatro (4) somos nuevos, los restantes tres (3) hacían parte del consejo anterior; reunidos para designar los cargos, la administración y los tres anteriores afirmaron que el consejo solo lo podrían conformar cinco (5) miembros, a pesar del concepto emitido por el Depto Jurídico de la Alcaldía (parágrafo 1 Art. 5° Ley 675 de 2001) se hizo caso omiso, y se convocó a asamblea extraordinaria.
Ante esta situación tan controversial, deseamos los cuatro (4) miembros nuevos emitir un comunicado antes de la asamblea prevista informando a los copropietarios (66) sobre dicha anomalía.
Pregunta: ¿Estamos en todo nuestro derecho constitucional de hacerlo ya que el reglamento interno riñe con la ley (parágrafo 1 Art. 5° Ley 675 de 2001)? Por favor deseo la respuesta a la mayor brevedad para proceder. Gracias.
La ley 675 no establece el número de miembros que conforman el consejo de administración; solo se limita a establecer que debe ser un número impar. Ahora, si el reglamento de la propiedad horizontal lo limita a 5 miembros, se debe acatar porque no va en contravía de la ley 675 que, como se dijo, no establece un límite, así que existe posibilidad de violar la ley en ese sentido. Sin embargo, si la asamblea general nombró 7 consejeros, no le corresponde ni al consejo ni a la administración quiénes se quedan ni quiénes se van. Los antiguos pueden decir que los que sobran son los nuevos. En consecuencia, lo que se debe hacer es que la asamblea elija nuevamente los 5 miembros del consejo.
Yo era presidenta del concejo y realicé un informe debidamente sustentado con pruebas del mal manejo de la administración. Aún así, los demás concejeros tomaron la decisión de continuar con la administradora, sin importar lo que afectó económicamente a la copropiedad. Yo había convocado una reunión revisoria fiscal y concejo interno, cuando una concejera, en nombre propio, tomó la decisión de enviar este informe a la administración, creando careos y controversias. Siendo yo sometida a malos tratos y humillaciones, en mi desespero por terminar esto, pasé mi carta de renuncia al concejo y al cargo. No me la quisieron recibir porque me tenía que retractar de las denuncias ya puestas en conocimiento del concejo. Me llené de valor y les dije que, como no me habían recibido mi renuncia, y que no me iba a retractar de lo informado y denunciado, yo seguía siendo la presidenta del concejo y que iba a colocar la denuncia al comité veedor para que interviniera. Cuando, ¡oh sorpresa!, me envían una carta donde me indican que ya no pertenezco al concejo y que mi renuncia verbal fue aceptada. Además, lo que me indicaron fue que tenía que retractarme del contenido de la carta, y no lo pienso hacer. A mí me nombró la asamblea y ellos, internamente, y lo que más les ofende es que no comparta la mala gestión administrativa.
Si existe prueba de que usted presentó renuncia verbal, es difícil controvertir lo dispuesto por el consejo, quien afirma haber aceptado su renuncia.
Ante esa situación, podría recurrir en su momento a la asamblea de copropietarios para plantear lo sucedido, o, si tiene pruebas de las irregularidades, bien podría recurrir a una acción legal.
Cordial saludo!
Quiero un poco de aclaración con respecto a lo sucedido a la Sra. Adriana Rodríguez y va enfocada a la respuesta dada por ustedes en lo del retiro de la consejera por parte del consejo de administración!
Según preguntas realizadas en este mismo documento, nos indican lo siguiente:
¿Cómo sacar a un miembro del consejo de administración de la propiedad horizontal?
Se debe convocar una reunión extraordinaria de la asamblea de copropietarios, quien es su órgano elector, ya que ni el administrador ni el mismo consejo pueden retirar a uno de sus miembros.
Gracias por su aclaración.
Cordialmente, Augusto García.
Si un consejero pasó su carta de renuncia ante el consejo y el administrador, ¿este puede participar en una votación posterior a su renuncia?
No. Si la renuncia ya fue presentada con una fecha determinada y esa fecha ya transcurrió, ya no es consejero y no puede asistir a reuniones.
El reglamento de la copropiedad dice que el número de consejeros es de 5 principales. La asamblea ordinaria nombró 5 principales y 2 suplentes. En su primera reunión de consejo, asistieron 4 consejeros principales, sesionaron, nombraron presidente y aprobaron algunos temas. ¿Esta reunión fue válida o se puede impugnar por no haber habido quórum?
El artículo 54 de la Ley 675 de 2001 establece que el consejo de administración puede deliberar y decidir válidamente con la presencia de la mayoría de sus miembros, y 4 es mayoría.
Probablemente su inquietud esté relacionada con el hecho de que exista un número par de consejeros, y lo que la ley exige es que haya un número impar de consejeros, no que el quórum deliberatorio no pueda estar conformado por un número par.
Necesito la colaboración de un abogado en propiedad horizontal, ya que tengo el siguiente problema: en el conjunto, mediante reunión extraordinaria, se llegó al acuerdo de que diéramos por apartamento una determinada suma de dinero para el arreglo de la estructura del conjunto. Pues, inmediatamente no tuve los dineros, pero los pagué antes de que se llevara a cabo la asamblea ordinaria del año que nos ocupa. En el momento de hacer la convocatoria, se dijo que los que no hubiéramos cancelado la cuota extraordinaria antes de la invitación a la asamblea no podíamos postularnos para ser miembros del consejo de administración. Sin embargo, por el deseo de querer suscribirme y postularme como miembro del consejo, dicho problema se ventiló ante la asamblea en general. Quienes manifestaron que para ellos no había problema alguno de que la suscrita fuera miembro del consejo e incluso se llevó a votación. La misma asamblea de copropietarios decidió que yo podía ser parte del consejo de administración; fui elegida por los miembros de la asamblea, obteniendo un puntaje de 50.
Oh sorpresa, que el día lunes 21 de abril, ya en reunión del consejo de administración, se me dijo que me encontraba inhabilitada para continuar en el consejo de administración, por los motivos antes expuestos, teniendo como excusa también que se dirigieron al artículo 90 de la Ley 675 de 2001, no teniendo en cuenta que quien me había elegido había sido la asamblea en general. Ellos manifestaron que si estaba a paz y salvo, no tenía problema de ser miembro del consejo. Me gustaría que me ayudaran con su concepto: si es viable que, después de haber sido elegida por la asamblea de copropietarios, tengan la facultad los demás miembros del consejo de administración, también elegidos, de declararme inhabilitada para pertenecer al consejo de administración. De antemano, agradezco la colaboración que se me pueda prestar con un concepto. La respuesta de ustedes es de vital importancia para poder actuar como miembro del consejo de administración de mi conjunto.
Si tal prohibición está contemplada en los estatutos o reglamento de propiedad horizontal, es preciso primero modificar esos estatutos, de manera que la decisión de la asamblea no puede inaplicar lo que digan los estatutos, debiendo primero modificar el reglamento.
¿Qué dice el artículo 90 de la Ley 675 de 2001? ¿Existe?
No, la Ley 675 solo tiene 87 artículos.
Las personas que conforman el consejo de administración se pueden rotar como presidentes del consejo durante el año electo.
Sí, el consejo de administración puede optar por rotar su presidencia entre los distintos miembros del mismo. Es un tema que se regula internamente porque la ley 675 de 2001 no se ocupa de ello.
¿Qué gasto adicional al presupuesto aprobado en asamblea puede autorizar el consejo de administración?
En general, son gastos relacionados con imprevistos y gastos de mantenimiento, que son propios de la gestión diaria de una propiedad horizontal.
Tengo que pagar, ¿y cuánto?
¿A qué concepto de pago se refiere?
¿Qué fallos de la Corte Constitucional avalan que un arrendatario en propiedad horizontal pueda ser elegido miembro del consejo de administración? Gracias.
No conocemos ningún fallo de la Corte Constitucional en ese sentido.
El artículo 53 de la Ley 675 señala claramente que el consejo de administración estará «…integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados…», de modo que el arrendatario, sólo en calidad de delegado del propietario, puede ser nombrado como miembro del consejo de administración.
En este caso, si un propietario va con su compañera permanente a la asamblea y en el momento de la elección de consejeros éste la autoriza para pertenecer al consejo de la copropiedad y la asamblea general la elige, y posteriormente este propietario emite un poder específico autorizándola y ratificando lo mencionado en la asamblea, ¿puede una consejera suplente o el administrador negarle la opción de seguir como consejera? Aún habiendo autenticado el poder y especificando por escrito que la Ley 675 lo ampara. El administrador menciona que no puede ser consejera porque el RPH no lo menciona. En este caso, ¿la ley le ampararía? Agradezco su respuesta.
Si el administrador renuncia y dice que trabaja hasta el 31 de diciembre, ¿puede el consejo de administración asumir esa responsabilidad hasta citar a asamblea sin contratar a otro administrador, ya que el nuevo no tiene conocimiento del año fiscal que termina? ¿Qué se debe hacer en ese caso?
El consejo de administración no puede ejercer como representante legal. Puede ejercer la administración de los recursos y de las actividades, pero no puede actuar como representante legal; es decir, no puede firmar declaraciones, contratos, etc.
Lo que se debe hacer es nombrar a otro administrador, que incluso puede ser un miembro del consejo de administración, para lo cual deberá renunciar a él.
¿Puede uno de los miembros del consejo administrativo renunciar al cargo de consejero y ser nombrado como administrador del conjunto o condominio?
Sí, la ley no ha establecido una incompatibilidad que lo impida, y tampoco existe una limitación o inhabilidad temporal porque un miembro del consejo pueda ser administrador luego de su renuncia.
Buenas tardes, Gerencie. ¿En qué entidad se puede “denunciar” a unos consejeros de una copropiedad que están coadministrando y no dejan actuar al administrador? Están imponiendo sus contratistas (aseo, vigilancia, pintura, etc.), haciendo firmar contratos leoninos y lesivos contra la copropiedad, haciendo negocios para ellos, reteniendo pagos, etc. ¿Dónde me puedo quejar como copropietario? Gracias.
Puede colocar una queja en la entidad municipal que se encargue de los temas relacionados con la propiedad horizontal. Por ejemplo, en Bogotá, es la Secretaría de Hábitat.
Buena tarde. ¿En qué entidad se puede “denunciar” a unos consejeros de una copropiedad que están coadministrando y no dejan actuar al administrador? Están imponiendo sus contratistas (aseo, vigilancia, pintura, etc.), haciendo firmar contratos leoninos y lesivos contra la copropiedad, haciendo negocios para ellos, reteniendo pagos, etc. ¿Dónde me puedo quejar como copropietario? Gracias.
Es una situación que se puede plantear en la asamblea de copropietarios o, si lo considera necesario, podría impugnar ante un juez civil las decisiones que tome el Consejo de Administración.
En cuanto a las votaciones, ¿debe ir el nombre del consejero junto con la votación que realizó? ¿Alguna ley lo dice o simplemente debo colocar la pregunta y el resultado de las votaciones?
La ley no lo dispone, así que depende de lo fijado internamente por el conjunto. Suele suceder, por ejemplo, que un consejero que vota en contra exige que ese voto negativo conste por escrito.
Los suplentes del concejo de una P. H. están exigiendo que deben asistir a las reuniones junto con los principales. Se ha manifestado que un suplente debe asistir solo cuando el principal no esté presente.
En efecto, por la misma naturaleza y definición del suplente, ese sólo cumple funciones ante la ausencia de su principal y en todo caso si asistiera no tendría derecho a voto por lo que no tiene sentido exigir su presencia.
¿Puede un presidente del consejo de administración ejercer el cargo de administrador?
En nuestro criterio no. Dentro de las funciones del consejo de administración no está el ejercer la representación legal de la copropiedad, debiendo necesariamente nombrarse un administrador, que sí podrá ser el presidente del consejo de administración pero habría de renunciar a su cargo como consejero para ello, puesto que no podría ser simultáneamente administrador y consejero y menos presidente del consejo.
Buena tarde. ¿En qué entidad se puede “denunciar” a unos consejeros de una copropiedad que están coadministrando y no dejan actuar al administrador? Están imponiendo sus contratistas (aseo, vigilancia, pintura, etc.), haciendo firmar contratos leoninos y lesivos contra la copropiedad, haciendo negocios para ellos, reteniendo pagos, etc. ¿Dónde me puedo quejar como copropietario? Gracias.
No estoy de acuerdo con lo mencionado en este artículo respecto a que el consejo de administración… El artículo 38 de la Ley 675 de 2001 es claro y taxativo.
¿El consejo de administración puede remover al administrador?
El artículo 50 de la ley 675 de 2001 de forma expresa señala que cuando exista consejo de administración, le corresponde a este elegir al administrador.
El presidente del Consejo de Administración puede delegar sus responsabilidades en otro consejero, bajo el pretexto de que no desea asumir dichas responsabilidades. Es decir, en un conjunto residencial de más de 200 unidades, se eligió al presidente del consejo, pero él manifestó que no otorgaría su firma para la verificación de pagos porque, según él, es mucha responsabilidad y no está capacitado para hacerlo. En esa copropiedad, el presidente del consejo avala su firma y la administradora realiza los pagos.
Es un aspecto que la ley no regula pero el procedimiento correcto es nombrar un presidente Ad Hoc en lugar de delegar a un tercero, y quizás lo mejor es nombrar un nuevo consejero en vista que el actual no está en condiciones de ejercer un su cargo a plenitud.