El consejo de administración es otro de los órganos de administración que puede tener una propiedad sometida al régimen de propiedad horizontal.
- ¿Qué es el consejo de administración?
- Obligación de nombrar un consejo de administración.
- Conformación del consejo de administración.
- Nombramiento y conformación del consejo de administración.
- Quorum y mayorías en el consejo de administración.
- Funciones del Consejo de administración.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Un arrendatario puede ser miembro del consejo de administración?
- ¿Un apoderado puede ser parte del consejo de administración?
- ¿El consejo de administración puede coadministrar?
- ¿Cómo sacar a un miembro del consejo de administración de la propiedad horizontal?
- ¿El consejo de administración puede remover al administrador?
- ¿Quién puede asistir a las reuniones del consejo de administración?
- ¿Puede el consejo de administración nombrar al comité de convivencia?
- ¿Quién nombra al presidente del consejo de administración?
- ¿Quién convoca las reuniones del consejo de administración?
- ¿Quién firma las actas del consejo de administración?
¿Qué es el consejo de administración?
El consejo de administración es un órgano administrativo colegiado que se constituye para realizar determinadas funciones administrativas y, en general, para ejecutar las actividades que le haya encargado la asamblea general de copropietarios.
El consejo de administración es nombrado por la asamblea de copropietarios y debe estar conformado por copropietarios o delegados de estos.
El consejo de administración no es obligatorio en todas las propiedades horizontales, como se expone a continuación.
Obligación de nombrar un consejo de administración.
Solamente la propiedad horizontal de uso comercial o mixto está obligada a constituir un consejo de administración, siempre que la unidad tenga más de 30 bienes privados. En los demás casos, es voluntario crear un consejo de administración.
Al respecto, señala el artículo 53 de la ley 675 de 2001:
«Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.
Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.»
Lo anterior lo podemos esquematizar de la siguiente forma:
| Tipo de propiedad horizontal. | Obligado a constituir Consejo de administración. |
| De uso comercial o mixto con 30 o menos bienes privados. | No es obligatorio. |
| De uso comercial o mixto con más de 30 bienes privados. | Sí es obligatorio. |
| De uso residencial | No es obligatorio. |
Quienes no estén obligados pueden constituirlo voluntariamente, pero tal potestad debe estar consagrada en el reglamento de propiedad horizontal.
Si la obligación de conformar un consejo de administración no está en la ley ni en el reglamento de propiedad horizontal, no se puede constituir el consejo de administración, pues sus decisiones podrían ser impugnadas, ya que su existencia no tiene sustento legal alguno. La norma señala que será obligatorio en ciertos casos, y en los demás será potestativo, siempre que así se estipule en el reglamento de propiedad horizontal.
Se recomienda en todo caso la creación de un consejo de administración debido a que se ejerce un mejor control de la gestión de la copropiedad y se hace una mejor vigilancia de las acciones que realice el administrador, puesto que, de lo contrario, la asamblea general tendría que reunirse constantemente para asegurarse de que el administrador está procediendo conforme a las decisiones tomadas por la asamblea.
Conformación del consejo de administración.
El consejo de administración debe estar conformado por un número impar de miembros y, como mínimo, debe tener 3 miembros.
Los miembros del consejo de administración deben ser propietarios de bienes privados de la propiedad horizontal o delegados de los propietarios.
No puede ser miembro del consejo de administración un arrendatario o un morador no propietario, a no ser que actúe como representante de un propietario, pues la ley claramente señala «propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados».
Nombramiento y conformación del consejo de administración.
El consejo de administración es nombrado por la asamblea general de propietarios, ya sea en una asamblea general o una extraordinaria.
Quorum y mayorías en el consejo de administración.
El quorum y las mayorías decisorias en el consejo de administración están contempladas en el artículo 54 de la ley 675 de 2001:
«El consejo de administración deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule un quórum superior, con independencia de los coeficientes de copropiedad.»
La mayoría de los miembros es la mitad más uno, de manera que con ese quorum se podrá sesionar o deliberar, y las decisiones se tomarán con la mitad más uno de los presentes en la reunión.
Funciones del Consejo de administración.
El artículo 55 de la ley 675 de 2001 define cuáles son las funciones del consejo de administración de una propiedad horizontal:
«Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.»
Básicamente, es quien toma las decisiones administrativas que permiten a la propiedad horizontal operar, poder cumplir con sus objetivos según las directrices fijadas por la asamblea general de copropietarios.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
Sí, siempre que sea por delegación de un propietario. Si ningún propietario lo delega, el arrendatario no puede ser miembro del consejo de administración.
Más que un apoderado, puede serlo un delegado de un copropietario.
No. El objetivo del consejo de administración no es coadministrar ni suplantar al administrador, sino trabajar para que las directrices fijadas por la asamblea general se cumplan, pero quien ejecuta debe ser el administrador con el apoyo del consejo de administración.
Se debe convocar una reunión extraordinaria de la asamblea de copropietarios, quien es su órgano elector, ya que ni el administrador ni el mismo consejo pueden retirar a uno de sus miembros.
Sí. El artículo 50 de la ley 675 de 2001 señala que, cuando exista un consejo de administración, a este le corresponde nombrar al administrador, y se interpreta que, por consiguiente, también podrá removerlo y nombrar a otro.
Los consejeros y las personas que estos hayan invitado, como copropietarios, el administrador, terceros, etc., pero solo los consejeros pueden tomar decisiones.
El comité de convivencia es nombrado por la asamblea de copropietarios, según el artículo 38 de la ley 675 de 2001.
Lo nombra el mismo consejo de administración.
El propio consejo, en cabeza de su presidente, pero el administrador, revisor fiscal e incluso los copropietarios pueden sugerir una reunión del consejo de administración.
Las firma el presidente del consejo de administración.
Asamblea de copropietarios en la propiedad horizontal
El administrador de la propiedad horizontalForma de citar este artículo (APA):
Gerencie.com. (2023, octubre 22). Consejo de administración en la propiedad horizontal [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/consejo-de-administracion-en-la-propiedad-horizontal.html
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¿Puede uno de los miembros del consejo administrativo renunciar al cargo de consejero y ser nombrado como administrador del conjunto o condominio?
Sí, la ley no ha establecido una incompatibilidad que lo impida, y tampoco existe una limitación o inhabilidad temporal porque un miembro del consejo pueda ser administrador luego de su renuncia.
Buenas tardes, Gerencie. ¿En qué entidad se puede “denunciar” a unos consejeros de una copropiedad que están coadministrando y no dejan actuar al administrador? Están imponiendo sus contratistas (aseo, vigilancia, pintura, etc.), haciendo firmar contratos leoninos y lesivos contra la copropiedad, haciendo negocios para ellos, reteniendo pagos, etc. ¿Dónde me puedo quejar como copropietario? Gracias.
Puede colocar una queja en la entidad municipal que se encargue de los temas relacionados con la propiedad horizontal. Por ejemplo, en Bogotá, es la Secretaría de Hábitat.
Buena tarde. ¿En qué entidad se puede “denunciar” a unos consejeros de una copropiedad que están coadministrando y no dejan actuar al administrador? Están imponiendo sus contratistas (aseo, vigilancia, pintura, etc.), haciendo firmar contratos leoninos y lesivos contra la copropiedad, haciendo negocios para ellos, reteniendo pagos, etc. ¿Dónde me puedo quejar como copropietario? Gracias.
En cuanto a las votaciones, ¿debe ir el nombre del consejero junto con la votación que realizó? ¿Alguna ley lo dice o simplemente debo colocar la pregunta y el resultado de las votaciones?
La ley no lo dispone, así que depende de lo fijado internamente por el conjunto. Suele suceder, por ejemplo, que un consejero que vota en contra exige que ese voto negativo conste por escrito.
Los suplentes del concejo de una P. H. están exigiendo que deben asistir a las reuniones junto con los principales. Se ha manifestado que un suplente debe asistir solo cuando el principal no esté presente.
En efecto, por la misma naturaleza y definición del suplente, ese sólo cumple funciones ante la ausencia de su principal y en todo caso si asistiera no tendría derecho a voto por lo que no tiene sentido exigir su presencia.
¿Puede un presidente del consejo de administración ejercer el cargo de administrador?
En nuestro criterio no. Dentro de las funciones del consejo de administración no está el ejercer la representación legal de la copropiedad, debiendo necesariamente nombrarse un administrador, que sí podrá ser el presidente del consejo de administración pero habría de renunciar a su cargo como consejero para ello, puesto que no podría ser simultáneamente administrador y consejero y menos presidente del consejo.
Buena tarde. ¿En qué entidad se puede “denunciar” a unos consejeros de una copropiedad que están coadministrando y no dejan actuar al administrador? Están imponiendo sus contratistas (aseo, vigilancia, pintura, etc.), haciendo firmar contratos leoninos y lesivos contra la copropiedad, haciendo negocios para ellos, reteniendo pagos, etc. ¿Dónde me puedo quejar como copropietario? Gracias.
No estoy de acuerdo con lo mencionado en este artículo respecto a que el consejo de administración… El artículo 38 de la Ley 675 de 2001 es claro y taxativo.
¿El consejo de administración puede remover al administrador?
El artículo 50 de la ley 675 de 2001 de forma expresa señala que cuando exista consejo de administración, le corresponde a este elegir al administrador.
El presidente del Consejo de Administración puede delegar sus responsabilidades en otro consejero, bajo el pretexto de que no desea asumir dichas responsabilidades. Es decir, en un conjunto residencial de más de 200 unidades, se eligió al presidente del consejo, pero él manifestó que no otorgaría su firma para la verificación de pagos porque, según él, es mucha responsabilidad y no está capacitado para hacerlo. En esa copropiedad, el presidente del consejo avala su firma y la administradora realiza los pagos.
Es un aspecto que la ley no regula pero el procedimiento correcto es nombrar un presidente Ad Hoc en lugar de delegar a un tercero, y quizás lo mejor es nombrar un nuevo consejero en vista que el actual no está en condiciones de ejercer un su cargo a plenitud.