Consejo de administración en la propiedad horizontal

El consejo de administración es otro de los órganos de administración que puede tener una propiedad sometida al régimen de propiedad horizontal.

¿Qué es el consejo de administración?

El consejo de administración es un órgano administrativo colegiado que se constituye para realizar determinas funciones administrativas y en general para ejecutar las actividades que le haya encargado la asamblea general de copropietarios.

El consejo de administración es nombrado por la asamblea de copropietarios y debe estar conformado por copropietarios o delegados de estos.

El consejo de administración no es obligatorio en todas las propiedades horizontales como pasa a explicarse.

Obligación de nombrar un consejo de administración.

Solamente la propiedad horizontal de uso comercial o mixto está obligada a constituir un consejo de administración, siempre que la unidad tenga más de 30 bienes privados. En los demás casos es voluntario crear un consejo de administración.

Al respecto señala el artículo 53 de la ley 675 de 2001:

«Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.

Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.»

Lo anterior lo podemos esquematizar de la siguiente forma:

Tipo de propiedad horizontal. Obligado a constituir Consejo de administración.
De uso comercial o mixto con 30 o menos bienes privados. No es obligatorio.
De uso comercial o mixto con más de 30 bienes privados. Sí es obligatorio.
De uso residencial No es obligatorio.

Quienes no estén obligados pueden constituirlo voluntariamente, pero tal potestad debe estar consagrada en el reglamento de propiedad horizontal.

Si la obligación de conformar un consejo de administración no está en la ley ni en el reglamento de propiedad horizontal, no se puede constituir el consejo de administración, pues sus decisiones podrían ser impugnadas, en vista a que su existencia no tiene sustento legal alguno, pues la norma señala que será obligatorio en ciertos casos, y en los demás será potestativo siempre que así se estipule en el reglamento de propiedad horizontal.

Se recomienda en todo caso la creación de un consejo de administración debido a que se ejerce un mejor control de la gestión de la copropiedad, y se hace una mejor vigilancia de las acciones que realice el administrador, puesto que de lo contrario la asamblea general tendría que reunirse constantemente para asegurarse que el administrador está procediendo conforme a las decisiones tomadas por la asamblea.

Conformación del consejo de administración.

El consejo de administración debe estar conformado por un número impar de miembros, y como mínimo debe tener 3 miembros.

Los miembros del consejo de administración deben ser propietarios de bienes privados de la propiedad horizontal, o delegados de los propietarios.

No puede ser miembro del consejo de administración un arrendatario o un morador no propietario, a no ser que actúe como representante de un propietario, pues a ley claramente señala «propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados».

Nombramiento y conformación del consejo de administración.

El consejo de administración es nombrado por la asamblea general de propietarios ya sea en una asamblea general o una extraordinaria.

Quorum y mayorías en el consejo de administración.

El quorum y las mayorías decisorias en el consejo de administración están contempladas en el artículo 54 de la ley 675 de 2001:

«El consejo de administración deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule un quórum superior, con independencia de los coeficientes de copropiedad.»

La mayoría de los miembros es la mitad más uno, de manera que con ese quorum se podrá sesionar o deliberar, y las decisiones se tomarán con la mitad más uno de los presentes en la reunión.

Funciones del Consejo de administración.

El artículo 55 de la ley 675 del 2001 define cuales son las funciones del consejo de administración de una propiedad horizontal:

«Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.»

Básicamente es quien toma las decisiones administrativas que permiten a la propiedad horizontal operar, poder cumplir con sus objetivos según las directrices fijadas por la asamblea general de copropietarios

Preguntas frecuentes.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.

Sí, siempre que sea por delegación un propietario. Si ningún propietario lo delega el arrendatario no puede ser miembro del consejo de administración.

Más que un apoderado, puede serlo un delegado de un copropietario.

No. El objetivo del consejo de administración no es coadministrar ni suplantar al administrador, sino trabajar porque las directrices fijadas por la asamblea general se cumplan, pero quien ejecuta debe ser el administrador con el apoyo del consejo de administración.

Se debe convocar una reunión extraordinaria de la asamblea de copropietarios quien es su órgano elector, ya que ni el administrador ni el mismo consejo puede retirar a uno de sus miembros.

Sí. El artículo 50 de la ley 675 de 2001 señala que el cuando exista un consejo de administración a este le corresponde nombrar al administrador, y se interpreta que por consiguiente también podrá removerlo y nombrar a otro.

Los consejeros y las personas que estos hayan invitado como copropietarios, el administrador, terceros, etc., pero sólo los consejeros pueden tomar decisiones.

El comité de convivencia es nombrado por la asamblea de copropietarios según el artículo 38 de la ley 675 de 2001.

Lo nombra el mismo consejo de administración.

El propio consejo en cabeza de su presidente, pero el administrador, revisor fiscal e incluso los copropietarios puede sugerir una reunión del consejo de administración.

Las firma el presidente del consejo de administración.

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Forma de citar este artículo (APA):

Gerencie.com. (2023, octubre 22). Consejo de administración en la propiedad horizontal [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/consejo-de-administracion-en-la-propiedad-horizontal.html

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  1. Miguel (junio 1 de 2024)

    Puede un presidente del consejo de administración ejercer el cargo de administrador?

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a Miguel (junio 3 de 2024)

      En nuestro criterio no. Dentro de las funciones del consejo de administración no está el ejercer la representación legal de la copropiedad, debiendo necesariamente nombrarse un administrador, que sí podrá ser el presidente del consejo de administración pero habría de renunciar a su cargo como consejero para ello, puesto que no podría ser simultáneamente administrador y consejero y menos presidente del consejo.

      Responder
  2. armando (mayo 31 de 2024)

    No estoy de acuerdo en lo mencionado en este articulo frente a que el consejo de administración….el artículo 38 de la ley 675 de 2001 es claro y taxativo

    ¿El consejo de administración puede remover al administrador?

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a armando (mayo 31 de 2024)

      El artículo 50 de la ley 675 de 2001 de forma expresa señala que cuando exista consejo de administración, le corresponde a este elegir al administrador.

      Responder
  3. paoloatc (mayo 14 de 2024)

    El presidente del Consejo de Administración, puede delegar sus responsabilidades en otro consejero, con el pretexto de que no desea tener que ver con las responsabilidades? Es decir, en un conjunto Residencial de mas de 200 unidades, se escogió al presidente del consejo pero el manifestó que no otorgaría su firma para la verificación de pagos por que según el, es mucha responsabilidad y que el no esta capacitado para hacerlo. En esa copropiedad, el presidente del consejo avala su firma y la administradora realiza los pagos.

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    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a paoloatc (mayo 15 de 2024)

      Es un aspecto que la ley no regula pero el procedimiento correcto es nombrar un presidente Ad Hoc en lugar de delegar a un tercero, y quizás lo mejor es nombrar un nuevo consejero en vista que el actual no está en condiciones de ejercer un su cargo a plenitud.

      Responder

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